Решение № 71 от 16.12.2021, Окръжен съд - Кърджали

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 71 гр. К., 16.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – К. в публично заседание на осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Веселина Ат. Кашикова Иванова при участието на секретаря Петя Хр. Михайлова като разгледа докладваното от Веселина Ат. Кашикова Иванова Гражданско дело № 20205100100166 по описа за 2020 година

Ищецът СТ. ХР. Ч. твърди в исковата си молба, че е съсобственик на Поземлен имот с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастрални регистри, с адрес на поземления имот: К., п.к. 6000, ул. „В. Л.“ № *, с площ 548 кв.м, ведно с построената в поземления имот едноетажна масивна жилищна сграда, с идентификатор ***. с адрес К., п.к.

6000, ул. „В. Л.“ № *, със застроена площ на сградата 96 кв.м, съгласно Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 91, том I, рег. № 1272 дело № */2000 г. от 10.5.2000 г. на Нотариус К. Д., с район на действие РС - К., вписан в НК под № *. Сочи, че делът на ищеца, съгласно нотариалния акт е 3/12 идеална част от дворното място и 3/6 идеална част от жилищната сграда, съответно - делът на ответника И.Г. е 1/4 идеална част от дворното място и жилищната сграда.

Ищецът твърди в исковата молба, че в нарушение на изискването на чл.

33 от ЗС и заобикаляйки закона, с цел да отпадне спазването на разпоредбата на чл. 33 ал. 1 ЗС ответникът И.Г., със съгласието на съпругата си З.Г., прехвърлил своята идеална част от процесния имот на другия ответник - „А.” ЕООД, без ищецът да бъде поканен да закупи дела му от съсобствените 1 недвижими имоти, като продажбата била прикрита чрез нотариален акт за замяна на идеални части от недвижим имот с движима вещ № 1*, т. 8, рег. № 60514, дело № 14* от 2014 г. на нотариус К. Д., с рег. № * на Нотариалната камара, с район на действие - съдебния район на РС-К., вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№ 5464 от 19.12.20* г., акт № *, том 19, дело № 3741/20* г. В замяна на придобитите ид. ч. от недвижимия имот, „А.” ЕООД прехвърлил на И.Г. собствеността върху един брой телевизор марка JVC, (модел: не се чете) на стойност 339 лв., както и доплатил сумата от 58 675 лв.

Ищецът твърди, че е узнал за извършената продажба на 4.08.2020 г., когато се сдобил със скица за имота, в който като нов съсобственик бил отбелязан и ответника „А.” ЕООД и че по никакъв начин не бил уведомяван за сделката, както и че не бил канен да закупи дела на И.Г. при посочените условия и цена.

Ищецът счита, че договорът за замяна е привиден и прикрива договор за покупко-продажба, който бил действителен по своята същност. Налице била относителна симулация, тъй като привидното основание - договорът за замяна, прикривал действителното - договор за продажба - договарящите се били споразумели да прикрият действителната сделка с друга, привидна, като постигнали съгласие по всички съществени клаузи на действителната, прикритата - продажбата, уговаряйки цена за дела на продавачите, уравняващ замяната в размер на 58 675 лв. Нищожността на сделката като прикрита произтичала от факта, че се целяло от страните по нея да заобиколят задължението на съсобственика И.Г. по чл. 33, ал. 1 ЗС и затова продажбата била прикрита със замяна.

Иска се установяване нищожност на договора за замяна като привиден и преюдициален на иска за изкупуване по чл. 33, ал. 2 от ЗС, както и да се прогласи валидност и действителност на покупко- продажбата, като прикрита такава.

Ищецът моли съда да се постанови решение, с което на основание чл.

33, ал. 2 ЗС да бъде допуснато ищецът да изкупи 1/4 ид.ч. от подробно описаните недвижими имоти, като встъпи в правата на купувача и замени ответника „А.“ ЕООД, по действително уговорените между двамата ответници условия - на цена 59 014 лева. Моли да се присъдят направените разноски в настоящото производство.

2

Постъпил е писмен отговор на исковата молба, с който ответникът „А.“ ЕООД, гр. К., чрез процесуален представител е подал писмен отговор, в който е взел становище по редовността, допустимостта, основателността и обстоятелствата, на които се основават исковете. Ответникът счита така предявените искове за недопустими. Сочи в отговора си, че съгласно разпоредбата на чл. 17, ал. 1 ЗЗД, ако страните прикрият сключено между тях съглашение с едно привидно такова, то се прилагат правилата на прикритото, ако са налице изискванията за неговата действителност. Ако в случая било налице допустимост на иска, то следвало да се даде сметка, че възможността да се търси прогласяване на действителното съглашение, респективно обявяването на привидността на материализираното в нотариален акт, то такова било за страните по сделката. В случая трето лице, каквото се явявал ищецът, не разполагал с правен интерес от установяване на подобни обстоятелства, тъй като извършената договорка не влияела на правната му сфера по никакъв начин. Индицията за възможността за реализиране на права по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС, не обуславяла правния интерес на ищеца. Това било негово потестативно право, приложимо в конкретно определени хипотези, а не във всеки случай, когато ищецът считал, че има интерес от това. Отделно от това, тъй като ищецът не бил страна по сделката, то той не бил във възможността и в правата си да подлага на тълкуване волята и изявленията на страните, както и начина на преместването на блага помежду им. Тъй като двата иска, предявени с настоящата молба, се тълкували в условия на евентуалност, то следвало същите да бъдат разгледани само дотолкова, доколкото съществувала връзка на резултата от правната защита за всеки от тях. Твърди се, че в случая липсата на правен интерес у ищеца за водене на иск, установяващ действителната воля между страните, бил достатъчен, за да се приеме и недопустимостта на предявяване на иска по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗС. Отделно от това, в случая се касаело за иск за прогласяване на нищожност на договор за замяна, като от една страна се твърдяло, че целта на същия била осуетяване правото на изкупуване на съсобственик, а от друга страна се твърдяло, че се явявала такава прикриваща действителната воля между страните за извършване на продажба на процесния имот. Твърди се, че в случая следвало да се има предвид, че замяната, като договор, целящ незабранен от закона резултат, не била нищожна сделка. Целта на договора за замяна бил транслация на право на 3 собственост и този резултат не бил забранен от закона. От друга страна, твърдяната симулация, като прикриваща продажба, следвала да бъде при условията на пълно и главно доказване, в това число чрез всички доказателствени средства, а не с индиции. Твърди се, че в обстоятелствената част на исковата молба подобни данни не се сочели. В случая следвало да се има предвид, че съглашението за замяна, дори целящо заобикаляне на приложението на чл. 33, ал. 2 ЗС, при което липсвало съгласие на някой от съсобствениците, не било въздигнато от закона като основание, препятстващи сключване на сделка с трето лице. С други думи, съгласието на съсобственик не съставлявало по никакъв начин законова пречка за реализиране на подобна сделка. Твърди се в отговора, че правото на изкупуване възниквало за съсобственика при наличие на валидна разпоредителна сделка и за това то било насочено не срещу разпоредилия се съсобственик, а срещу третото лице - приобретател, което валидно било придобило права. Именно в този случай законът създавал право на защита на съсобственика, според което, ако същият не бил поканен да закупи частта на продаващия се имот или били уговорени привидни условия във вреда на другия съсобственик, то той можел да ги изкупи при действителни такива. Важно било да се вземе предвид, че изкупуването било възможно само при действителен, но не и при нищожен договор. Ако договорът за замяна в същността си бил нищожен, то този договор, бидейки нищожен, не можел да даде възможност на съсобственика да упражни правото си на изкупуване, тъй като нищожен договор не бил в състояние да произведе целения ефект и отчуждителят съсобственик продължавал да бъде титуляр на правото на собственост, поради което ответникът счита, че така формулирания иск в същността си е недопустим, предвид липсата на правен интерес. Разпоредбата на чл. 33 ЗС била относима до един единствен способ за извършване на разпореждане, а именно до продажбата. В този смисъл ответникът счита, че била налице недопустимост на така предявените искове, като разбира се недопустимостта на преюдициалния иск за прогласяване нищожността на сделката влечала и такава по отношение на алтернативно съединения, а именно за упражняване на права по смисъла на чл. 33 ЗС.

Алтернативно на заявеното по-горе становище, и в случай, че съдът приеме, че исковете са допустими, ответникът заявява, че счита исковете за неоснователни. Твърди, че в исковата молба се излагали твърдения, касателно 4 извършената разпоредителна сделка, при което ищецът сочел притежаваните от него квоти от ПИ и застроената в него жилищна сграда. Сочи, че видно от документите, обуславящи правата на собственост на отчуждителя по процесната сделка, ищецът притежавал наред с 1/4 идеална част от ПИ, така и 1/2 идеална част от западната половина от построената жилищна сграда, със самостоятелен вход от западната половина/страна цялата със застроена площ от 96 кв. м., състояща се от три стаи и антре. Така направеното описание предполагало, че за отчуждителите съществували права върху реално обособена част, със собствен вход, която очевидно съставлявала и самостоятелно жилище. Подобна индивидуализация произтичала и от приложения от ищеца нотариален акт. Твърди се, че при това положение, в тази сграда очевидно били налице и съществували два самостоятелни жилищни обекта. Нямало пречка в случая да има разпореждане със самостоятелното жилище, чиято прилежаща част се явявала идеалната част от дворното място, без да се съблюдавал реда на чл. 33, ал. 2 ЗС. Тъй като тези обстоятелства не съществували и не били предмет на изложението в предявения иск, то ответникът счита, че същите следвало да се отнесат и вземат предвид дотолкова, доколкото искът би бил недопустим и неоснователен, с оглед търсената правна защита. При определяне на волята на страните и определяне на обема на извършените от тях сделки, следвало да се цени действителното състояние на имота и действителното съществуване на обектите в него. Повече от ясно било, че в този случай обекта на разпореждане по никакъв начин не съответствал на това, което заявявал като права ищецът. Твърди се, че била налице нищожност, тъй като се прикривал договора за покупко-продажба. Това си твърдение ищецът обосновавал със значителна разлика между стойността на заменените вещи. Твърдяло се също от ищеца, че липсвала равностойност между имота и заменената вещ, както и че предоставената заменена вещ, би могло да бъде осигурена от всеки друг приобретател. Също така, заявено било, че предвид направеното доплащане от заменителя, била налице съществена разлика, което било индиция за прикрит договор за продажба. Следвало да се отбележи, че независимо от твърденията на ищеца, в негова доказателствена тежест било да установи, че договорът е симулативен, както и да установи какво съглашение се прикрива с него. Самото заявление, касателно стойността на престациите не било достатъчно, за да се обоснове основателността на иска. Ответникът счита, че 5 следва да се има предвид следното: договорът за замяна /уреден с чл. 222 и чл. 223 ЗЗД/, се дефинирал като двустранна облигационна връзка, при която договарящите страни се задължавали взаимно да си прехвърлят собствеността върху вещ. Престацията по договора за замяна било възможно да бъде извършена със строго определени индивидуализирани движими вещи или с родово определени такива. В конкретния случай, вещта предмет на замяна била индивидуално определена, защото се касаело за електроуред, носещ всички белези и характеристики, отделящи го от други подобни родово определени вещи /например всеки друг телевизор/. Индивидуалните белези се отнасяли до техническите характеристики на обекта, както и до неговата серийна идентичност, която го отличавала от всички останали телевизори, носещи същите технически характеристики и даващи възможност на притежателя му да използва други, различни съпътстващи такива, едно измежду които било например гаранционното правоотношение. В смисъла на това тълкувание, следвало да се има предвид, че приложението на чл. 33, ал. 2 ЗС в настоящата хипотеза било изключено. Такова приложение било възможно само тогава, когато замяната била срещу движими вещи, определени общо по рода си. Сочи се, че в конкретния случай би било приложимо, ако било обещано приобретателят да предостави в замяна един телевизор, без означение на вида му или на размера му. В настоящия случай не било налице такава правоотношение. Що се касаело за направеното доплащане, то не можело да бъде ценено като такова, обуславящо несъответствие на стойността на насрещните престации. Самото доплащане на парична сума имало уравнителен характер, респективно клаузата, която уреждала била с допълнителен, второстепенен характер. Факта за наличие на същата престация не можел да бъде ценен като доказателство за несъразмерност на насрещните престации. Преценката следвало задължително да бъде отнесена до действителната воля на страните и преследваната от тях цел, и дали тя удовлетворявала значим и допустим от закона техен интерес. Еквивалентността на техните престации се преценявали от договарящите, които се съобразявали с техния интерес. Налице била възможност да се констатира порок във връзка с нееквивалентност на престациите само тогава, когато тяхната стойност била значителна. Нямало пречка, за да се запази възмездния характер на отношенията да се предвиди доплащане. Това било уравнение на стойността на престациите, което имало 6 допълнителен, второстепен характер и не можело да се отнесе към липса на еквивалентност на престацията. Твърди се в отговора, че процесната сделка е извършена на 19.12.2019г. по предвидения от закона ред, в нотариална форма, като съответно сделката била надлежно вписана в Служба вписвания при Агенция по вписванията гр. К. и има публичен характер, и всяка заинтересована страна била във възможностите си да получи информация за направените отбелязвания, като в тази връзка ответникът оспорва твърдяния момент на узнаване на сделката, отстоящ на 8 месеца от момента на вписване на сделката, не само защото житейски било неправдоподобно, но защото счита, че ищецът имал знанието и възможността да узнае за това в далеч поранен момент. Следвало да се има предвид, че владението върху сградата и мястото било предадено след сключване на договора, при което новият собственик, необезпокояван, бил демонстрирал правата си по отношение на всичките останали собственици. Не отговаряло на истината заявеното във връзка с издаване на скицата на поземлен имот, тъй като в същото било цитирано заявление 01-329921 от 28.07.2020 г., което по данни в СГКК било подадено не от ищеца, а от К. Н. Д..