Решение № 3337 от 17.10.2022, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 3337 гр. Пловдив, 17.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Диляна В. Славова при участието на секретаря Ангелина Хр. Димитрова като разгледа докладваното от Диляна В. Славова Гражданско дело № 20225330103579 по описа за 2022 година

Съдът е сезиран с искова молба подадена от И. Т. П., ЕГН **********, с адрес: гр.

П., ж.к. Т., бл. ***, вх. *, ет. *, ап. * против „ММ Агрохолдинг” ООД, ЕИК 200222017, със седалище и адрес на управление в село С., общ. М., обл. П., ул. „А. К.“ № ** и Т. С. М., ЕГН **********, с адрес в село С., общ. М., обл. П., ул. „А. К.“ № **, с която са предявени обективно съединени главни искове с правна квалификация по чл. 124 ГПК във вр. с чл. 26, ал. 1, предл. 1 и 3 ЗЗД, вр. чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД и евентуален иск с правно основание чл.

42, ал. 2 ЗЗД.

В исковата молба се твърди, че И. Т. П. притежава 1/3 (една трета) идеална част от следните недвижими имоти, придобити по наследство от наследодателя му Т. Г. П. и възстановени с Решение № *** от 23.06.1997г. на ПК, Община Марица, а именно: 1) ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ****** по кад. карта и кад. регистри, одобрени със Заповед №*****/05.12.2007г. на ** на АГКК, с номер по предходен план: ****, ЕКАТТЕ *****, находящ се в с. Б., общ. М., обл. П., местност „Д. Б.”, с площ от 5398 кв.м., с трайно предназначение на територията - *****, с начин на трайно ползване - ****, категория на земята при неполивни условия - ***, при граници и съседи: поземлени имоти с идентификатори ****, ****, ****, ****, *****и 2) ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ****** по кад. карта и кад. регистри, одобрени със Заповед № *****/05.12.2007г. на ** на АГКК, с номер по предходен план: ****, ЕКАТТЕ ******, находящ се в с. Б., общ. М., обл.

П., местност „Д. П." с площ от 7197 кв.м., с трайно предназначение на територията - ****, с начин на трайно ползване - ****, категория на земята при неполивни условия - ****, при граници и съседи: поземлени имоти с идентификатори ****, *****, *****, *****.

От направена в края на месец май 2021 г. справка в Имотен регистър към АВ, СВгр. П. ищецът разбрал, че на дата 30.03.2018 г. е вписан Договор за наем под акт № ***, том *, вх.рег. №**** от 30.03.2018г. и на дата 09.10.2020г. е вписан Анекс към същия договор под акт № **, том **, от 09.10.2020г.. дв.вх.рег.№*****/09.10.2020г. От получени от АВ,СВгр.П. копия от така вписаните актове ищецът установил следното:

1

По Договора за наем, вписан в АВ, СВ-гр.П. под акт №***, том *, дв.вх.рег.

№****от 30.03.2018г., страни са следните лица : 1) наемодател - И. Т. П., с ЕГН:**********, чрез пълномощник Т. С. М., с ЕГН:**********, с пълномощно с рег.№****/ 22.07.2014г. на **** на с. Б., общ. М., обл. П. и 2) наемател-„ММ АГРОХОЛДИНГ” ООД, ЕИК:200222017, със седалище и адрес на управление: с. Строево, обл.Пловдив, ул. Ангел Кънчев №13, представлявано от ****** Т. С. М., с ЕГН:**********. Договорът е подписан и сключен за двете страни от Т. С. М., с ЕГН:**********, който за наемодателя И. Т. П. се представя като негов пълномощник с пълномощно с рег.№ *****/22.07.2014г. на **** на с. Б., общ. М., обл.

П. и за наемателя „ММ АГРОХОЛДИНГ“ ООД действа като негов ***** по смисъла на Търговския закон. В договора за наем не е посочена дата на сключването му, като същият е с нотариална заверка с рег. №****т дата 12.03.2018г. на ************** на НК, район PCгр.П., направена само и единствено на подписа на лицето Т. С. М., положен от него като представител на двете страни по договора (наемодател и наемател). Анексът към горепосочения договор за наем е вписан в АВ, СВ-гр.П. на дата 09.10.2020г. под акт номер **, том **, от *****г., дв.вх.рег.№25521/09.10.2020г. и отново е сключен от лицето Т. С. М., ЕГН:**********, представляващ и двете страни по него (наемодател и наемател). В анекса също не е посочена дата на сключване, като същият е с нотариална заверка с peг. № ****/08.10.2020г. на ************** на НК, район PC-гр.П. относно подписа на лицето Т.

С. М., положен от него като представител на двете страни по договора (наемодател и наемател).

Твърди, че всички клаузи относно предмет, цена, срок и други по така посочените по-горе договор за наем и анекс към него са договорени само и единствено от лицето Т. С.

М., представящ се за пълномощник на наемодателя И. Т. П. и действащ като ***** на наемателя „ММ АГРОХОЛДИНГ”ООД. Твърди се, че ищецът не е давал съгласието си за сключване на така посочения договор за наем и анекса към него, нито са обсъждани с него клаузите по тях. При сключването на договора и анекса към него лицето Т. С. М., действащ като пълномощник на И. Т. П., е превишил съществено своята представителна власт, като не се е съобразил с пределите на своите правомощия като пълномощник на И. Т. П. и като е действал изцяло в негов ущърб, засягайки противоправно правата, интересите и имуществото му. В договора за наем са уговорени клаузи, които, от една страна, не са съобразени с правата и интересите на И. Т. П., а, от друга страна, са недействителни поради противоречие на закона и добрите нрави, поради което не пораждат правно действие.

Твърди, че в чл. 5, ал. 1 от Договора за наем, вписан в АВ, СВ-гр.П. под акт № ***, том *, дв.вх.рег. № **** от 30.03.2018г., се предвижда, че : „срокът на ползване на недвижимите имоти е 10 (десет) стопански години, като началото на първата стопанска година е 1 октомври 2018г.”.

Счита така посочената клауза от договора счита за недействителна, предвид че същата противоречи на разпоредбите на чл. 229, ал. 2 и следв. от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) - основание за недействителност по чл. 26, ал. 1, предл. 1 - во от ЗЗД. В тази връзка, излага следните съображения: Съгласно разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, като на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, то той има сила за три години. Ищецът И. Т.

П. притежава 1/3 (една трета) идеална част от недвижимите имоти, които са предмет на горепосочения договор за наем. Като съсобственик на имотите ищецът разполага с правата по чл. 31 от Закона за собствеността (ЗС) да си служи с тях съобразно тяхното предназначение и по начин, който да не пречи на другите, а именно да ги ползва, да събира плодовете от тях, да отдава същите под наем на трети лица и т.н. Както е известно, не съществува законова забрана съсобственик на дадена вещ/имот да я/го отдава под наем. Но, тъй като се касае до отдаване под наем на съсобствена вещ, то в този случай следва да се съобразят изискванията на разпоредбите на чл. 32 от Закона за собствеността (ЗС) във връзка с чл. 229, ал. 2 от ЗЗД. Разпоредбата на чл. 32 от ЗС изисква общата вещ да се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от 2 половината от общата вещ. Отгук следва, че при сключването на договори за наем на съсобствена вещ / имот следва да се съобрази дали има или няма решение за това от всички съсобственици или само един или някои от съсобствениците са дали съгласие за сключване на договор за наем. В зависимост от последното, то на основание разпоредбите на чл. 229 от ЗЗД следва да съобрази за какъв максимален срок може да се сключи договора за наем - за 10 (десет) години или за 3 (три) години. В случай, че липсва общо решение на всички съсобственици, по аргумент от разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД срокът за наем не може да бъде по-дълъг от три години. А дори и да бъде сключен договор за наем за по-дълъг срок, то на основание ал. 3 от същата разпоредба договорът има сила за три години.

С оглед горните съображения и като се вземе предвид, че ищецът е съсобственик на недвижимите имоти, посочени по-горе и че не разполага по смисъла на закона с права да сключва договори за наем за тях за срок над 3 години, респ. за срок от 10 години, то няма как и не е възможно също и лицето Т. С. М., действащ като пълномощник на доверителя ми, да сключва за имотите на ищеца договори за наем за срок над 3 години, респ. за 10 години.

Счита, че така посоченият договор за наем на недвижимите имоти е сключен от пълномощника Т. С. М. в нарушение на изискванията на разпоредбата на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, поради което съобразно ал. 3 от същата разпоредба този договор следва да се конвертира от дългосрочен в такъв за минималния определен в закона тригодишен срок.

Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, в това число от негов представител по закон или пълномощие, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. Ето защо, клаузата за срока от 10 стопански години на ползване на имотите, предвидена по чл. 5, ал. 1 от договора за наем, се явява недействителна на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1- во от ЗЗД поради противоречието й със закона и по силата на чл. 26, ал. 4 от ЗЗД следва да бъде заместена от повелителната норма на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, съгласно която договорът за наем следва да се счита за сключен за срок от 3 (три) години.

От горното следва според ищеца, че след като в Договора за наем, вписан в АВ, СВ - гр. П. под акт №***, том *, дв.вх.рег. №**** от 30.03.2018г. е предвидено, че началото на първата стопанска година е 1 октомври 2018г., то на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД тригодишният срок на действие на така посочения договор за наем е изтекъл на дата 01 октомври 2021 г., тоест след тази дата договорът следва да се счита за прекратен поради изтичане на срока на действие.

В горепосочения договор за наем, вписан в АВ, СВ - гр. П. под акт № ***, том *, дв.вх.рег. №**** от 30.03.2018г., недействителна се явява също и клаузата по чл. 29 от раздел „Обезщетения и неустойки”, в която се предвижда следното: „в случай, че наемодателят прекрати предсрочно договора, без да са налице основанията, предвидени в този договор, сключи друг договор за аренда или наем с друг арендатор/ наемател, или по какъвто и да е друг начин попречи на изпълнението на договора в пълния предвиден срок, той дължи обезщетение в размер на двукратния размер на уговорената наемна цена за срока на договора. Така уговорената клауза е недействителна на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, предвид че с нея се накърняват добрите нрави и е уговорена извън присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция.

Счита, че клаузата за дължимост на неустойката при предсрочно прекратяване на договора е уговорена само и единствено за наемодателя и липсва подобна клауза, уговорена за наемателя. В тази връзка, твърди да е налице очевидна липса на реципрочност (идентичност) на права и задължения, уговорени в полза на всяка страна по договора в случаите на неговото неизпълнение или предсрочно прекратяване, тоест нарушен е принципът на равнопоставеност на страните и принципът на справедливост в техните отношения.

На следващо място, така уговорената клауза за неустойка противоречи на добрите нрави с оглед на следното съображение : Съгласно разпоредбата на чл. 92 от ЗЗД, страните 3 разполагат със свободата да уговорят неустойка за вредите от предсрочното прекратяване на договор, без да е нужно те да се доказват. Но последното следва да е в рамките на присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе клаузата за неустойка би била нищожна, поради накърняване на добрите нрави. В конкретния случай обаче, лицето Т. С. М., който е сключил договора за наем като представител на двете страни по него, е уговорил в договора за наем да се дължи неустойка само от наемодателя И. Т. П., като изобщо не е уговорил подобна неустойка да се дължи от наемателя „ММ АГРОХОЛДИНГ“ ООД, тоест очевидно той е цедял да обезпечи само и единствено интересите на наемателя „ММ АГРОХОЛДИНГ” ООД в случаите на предсрочно прекратяване на договора. Последното не е случайно, даже счита, че умишлено е целено и желано от лицето Т. С. М., предвид обстоятелството, че лицето Т. С. М. е **** на наемателя „ММ АГРОХОЛДИГ“ ООД и притежава дружествени дялове от капитала на дружеството-наемател. Всичко това навежда на мисълта за очевидна заинтересованост на лицето Т. С. М. да уговаря изгодни за дружеството - наемател условия по договора за наем, в това число да цели да защити интересите на наемателя за дългосрочно ползване на наетите имотите, като е предвидил в договора клауза за дължимост на неустойка от страна на наемодателя при предсрочно прекратяване на договора от него.