Определение № 501 от 17.10.2022, Окръжен съд - Враца

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 501 гр. Враца, 13.10.2022 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, I-ВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в закрито заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Надя Г. Пеловска-Дилкова

Членове:

Росица Ив. Маркова

Мирослав Д. Досов като разгледа докладваното от Росица Ив. Маркова Въззивно частно гражданско дело № 20221400500352 по описа за 2022 година Производство по чл.274 и сл., вр. чл.577 ГПК.

Образувано е по жалба на "ДЖИ ИНВЕСТ"ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.***, представлявано от управителя М. Ц. Ц., срещу Определение №12/03.08.2022г. на съдия по вписванията при Районен съсБяла Слатина, с което е постановен отказ за вписване на прекратяване на договор за аренда по заявление вх.№2648/03.08.2022г., който според жалбоподателя е неправилен поради нарушение на материалния закон.

В жалбата се изразява несъгласие с приетото от съдията по вписванията, че арендното правоотношение, чието прекратяване е заявено за вписване, обвързва страните за срок от 17 години на основание сключения договор и анекса към него, и същото не може да бъде прекратено извънсъдебно, а само по съдебен ред съгласно чл.28, ал.2 ЗАЗ, следователно вписването на анекс за удължаване срока на договора за аренда е приравнено на изменение на същия.

Жалбоподателят поддържа, че правните изводи на съдията по вписванията противоречат на чл.16, ал.1, пр.2 ЗАЗ, в който е предвидено, че изменението на договор за аренда не може да засяга уговорения срок, както и че изменение на договора има в хипотезата на наличие на трайно изменение на обстоятелствата, от които са се ръководили страните при неговото сключване, и това изменение е довело до очевидно несъответствие на поетите от тях задължения, чието изменение води до възникване на субективно право 1 на всяка от страните да изиска от другата постигане на споразумение, целящо възстановяване на еквивалентността на задълженията. Становището на жалбоподателя е, че след като удължаването на срока не представлява изменение на договора, подписването на анекс, който не съдържа други съществени уговорки, засягащи задълженията на страните, и не е извършен по описания в чл.16 ЗАЗ ред, има значението на сключване на нов договор.

В жалбата се изразява несъгласие и с втория мотив на съдията по вписванията, че представянето от заявителя на заверени преписи от документи по чл.183, ал.1 ГПК прави заявлението нередовно.

Искането на жалбоподателя е обжалваното определение да бъде отменено и да бъде разпоредено вписването на прекратяване на договора за аренда.

Жалбата е подадена от легитимирана и с правен интерес страна в законоустановения срок, поради което е процесуално допустима. За произнасянето си по нейната основателност съдът взе предвид следното:

Със заявление вх.№2648/03.08.2022г. жалбоподателят е поискал вписване на прекратяване на договор за аренда и прилежащия към него анекс, вписан в Служба по вписванията-Бяла Слатина както следва: Договор за аренда с дв. вх. рег.№1767/22.06.2010г., том 4, акт №11 и Анекс с дв. вх. рег.

№2994/24.06.2015г., том 7, акт №40.

Със заявлението са представени заверени копия от договора за аренда от 26.04.2010г., сключен за срок от седем стопански години от "Младагро"ЕООД като арендатор и Д. П. Й. като арендодател, и анекс към този договор от 19.06.2015г., с който страните са постигнали съгласие за удължаване на срока на договора с 10 стопански години.

Представено е заверено копие от нотариален акт от 10.06.2020г., от който се установява, че "Джи Ивнест"ООД е закупило от Д. П. Й. имота, предмет на договора за аренда.

Представена е нотариална покана, с която "Джи Инвест"ООД е уведомило "Младагро"ЕООД, че на основание чл.27, ал.1, т.2 разваля предсрочно и едностранно договора за аренда поради неизвършени арендни плащания за стопанските 2019/2020г. и 2020/2021г. Представено е възражение на пълномощник на арендатора по повод връчената му нотариална покана, с 2 което се заявява, че дружеството не е получило писмено уведомление за закупуването на имота и по тази причина не са му известни данните за новия собственик, за да заплати рентата.

За да постанови обжалваното определение, съдията по вписванията е приел, че с оглед уговорката относно срока на договора и удължаването на същия с представения анекс, арендното правоотношение обвързва страните за период от 17 години, поради което и съобразно чл.28, ал.2 ЗАЗ договорът за аренда може да бъде развален само по съдебен ред.

Отделно от това в обжалваното определение е посочено, че не са представени доказателства за изпълнение на разпоредбата на чл.17, ал.2 /очевидно става въпрос за ал.3/ ЗАЗ, предвиждаща задължение на приобретателя да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване, както и че в производството по вписване не следва да се приемат за доказателствени средства заверени по реда на чл.183, ал.1 ГПК преписи от документи.

При така изяснените обстоятелства съдът достигна до следните правни изводи:

Неправилен е изводът на съдията по вписванията, че арендното правоотношение обвързва страните за период от 17 години чрез сумирането на срока на договора за аренда и този по сключения анекс и следващото от това разбиране, че договорът е със срок, по-дълъг от 10 години.

Съгласно чл.16, ал.1 ЗАЗ, ако след сключване на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като изрично е предвидено, че изменението не може да засяга уговорения срок. От това законодателно разрешение следва извода, че в случаи като разглеждания при постигане на съгласие между договарящите за удължаване на срока са налице два арендни договора. В случая договорът за аренда следва да се квалифицира като такъв за срок от 10 години, поради което развалянето му не става по съдебен ред, както повелява чл.28, ал.2 ЗАЗ, и същият може да развален едностранно от арендодателя на основание чл.28, ал.1 ЗАЗ поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца, а когато вноските са уговорени за периоди, 3 по-кратки от една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.

Що се отнася до приетото от съдията по вписванията, че не са представени доказателства по чл.17, ал.3 ЗАЗ за уведомяване на арендодателя за настъпило заместване след сключването на договора за покупко-продажба съдът взе предвид следното:

При извънсъдебно прекратяване на договора за аренда поради неизпълнение от страна на арендатора, доколкото същото се обективира в едностранно писмено волеизявление, на нуждите на вписването пред съдията по вписванията следва да се представи акта, материализиращ това волеизявление, и се удостовери достигането му до адресата.

По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана задължителна съдебна практика в т.6 от ТР №7/25.04.2013г. по тълк. д.№7/2012г. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл.32, ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона, каквото не е вписването на прекратяване на арендния договор, съответно вписването на сключването на същия. В съобразителната част на тълкувателното решение е разяснено, че доколкото основната цел на вписването е осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписвания акт. Ако актът страда от някакви пороци, оповестяването му само улеснява защитата срещу тях, тъй като дава възможност на заинтересуваните да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания акт лица и спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен, нито пък той има право да откаже вписване под предлог, че съществуването на такъв спор му е известно или защото би могъл да възникне 4 такъв. При проверката дали един акт подлежи на вписване се изхожда от неговото съдържание. С оглед очертаните в тълкувателното решения правомощия на съдията по вписванията, същият не може да извършва преценка на валидността на едностранното волеизявление за прекратяване, както и да се позовава на липса на компетентност да извърши такава преценка, като основание за отказ да впише обективирано в едностранно адресатно волеизявление за прекратяване на договор за аренда, който не попада в обхвата на чл.28, ал.2 ЗАЗ.

Съдът категорично не споделя извода на съдията по вписванията, че в производството по вписване не следва да приемат за доказателствено средство заверени по реда на чл.183 ал.1 ГПК преписи от документи.

По изложените съображения настоящият състав на окръжния съд приема, че обжалваният отказ е незаконосъобразен, поради което следва да бъде отменен.

Така мотивиран, Врачанският окръжен съд

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ Определение №12/03.08.2022г. на съдия по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина, постановено по заявление вх.№2648/03.08.2022г. по описа на Служба по вписванията към Районен съд-Бяла Слатина.

ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията към Районен съд-Бяла Слатина за извършване на вписването от датата на подаване на заявлението.

Определението не подлежи на обжалване.

5

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

6