Решение № 3640 от 25.02.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 3640 гр. София, 25.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 47 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МАРИЯ В. БОГДАНОВА

НОНЧЕВА при участието на секретаря ДЕНИЦА Ж. ВИРОНОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ В. БОГДАНОВА НОНЧЕВА

Гражданско дело № 20251110118591 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 235 и сл. ГПК.

Производството е образувано по искова молба, подадена от Р. Х. С. и Й. И. С. срещу П. П. П., с която е предявен иск за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 02.06.2021 г.

В исковата молба се твърди, че с договор за продажба от 02.06.2021 г. ищците придобили от ответника и неговата съпруга *** правото на собственост върху 5/6 идеални части от притежаваната от ** 1/2 идеална част от поземлени имоти с идентификатори ** и ** и 5/6 идеални части от построените в имот с идентификатор ** и представляващи съпружеска имуществена общност сгради и два гаража, заедно с всички подобрения в имотите. Поддържа се, че на същата дата между посочените лица бил сключен и предварителен договор за продажба на останалите 1/6 идеални части от притежаваната от *** 1/2 идеална част от описаните поземлени имоти, съответно – на останалите 1/6 идеални части от построените в имот с идентификатор ** сгради, гаражи и подобрения, при уговорена продажна цена от 20000,00 евро /39116,60 лева/, като продавачите си запазвали заедно и поотделно безвъзмездно и до края на живота си правото на ползване на имотите, предмет на договора. Ищците сочат, че изплатили изцяло дължимата цена по договора на три вноски – първата в размер на 10000,00 евро 1 на 27.09.2021 г., а втората /от 7000,00 евро/ и третата /от 3000,00 евро/ предсрочно, по искане на ответника, съответно на 18.10.2023 г. и на 19.10.2023 г. По желание и настояване на П. П. ищците изплатили на същия по банков път, чрез три превода (на 20.03.2024 г., 28.03.2024 г. и 03.04.2024 г.), и сума в общ размер от 52300,00 лева за подобрения в имотите, предмет на договорите, а именно за изграждане на луксозно помещение /тип беседка/, закупуване на генератор за ток, озеленяване на двора и ролетни щори за двата гаража. Съгласно уговорките в процесния предварителен договор, при смъртта на единия от продавачите, договорът продължавал своето действие за преживелия съпруг, явяващ се единствен наследник по закон на починалия, съответно – придобиващ правото на собственост върху имотите, предмет на предварителния договор. На 18.04.2024 г. *** починала, като оставила за свой наследник по закон съпруга си и ответник по делото П. П.. Ищците поддържат, че след смъртта на ** те поканили ответника да изпълни задължението си по предварителния договор и да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор за продажба.

Той обаче отказал, като отправил искане за заплащане на по-висока от договорената цена и за прехвърляне на по-малък дял от договорената част от имотите, предмет на договора. Предвид изложеното, ищците отправят искане за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД и за присъждане в тяхна полза на сторените по делото разноски.

С молба-становище от 04.11.2025 г., представено в открито съдебно заседание, ищците заявяват, че били принудени да предявят настоящия иск, тъй като през м. август 2024 г. ответникът им споделил намерението си да предложи брак на приятелката си *** и да осинови сина . Посочват, че в предварителния договор за покупко-продажба било уговорено, че продавачите нямало да оставят други наследници, които да имат запазена част от наследството им. Ищците твърдят, че при този разговор помежду им те предложили да сключат окончателен договор, но ответникът отказал. Отбелязват, че предсрочното плащане на вноските по договора било извършено по настояване на ответника, който ги уведомил, че състоянието на жена му се влошило и поискал да се заплати остатъкът от договорената цена до пълното погасяване. Поддържат, че ответникът се е съгласил със заплатените суми, щом не се е протиповопоставил на получаването им. Отбелязват, че с така посочените в договора дати се уредени само крайните срокове на всяка вноска, както и датата за обявяване на договора за окончателен. Излага се, че според чл. 69, ал. 1 ЗЗД срокът се смята уговорен в полза на длъжника, т. е. нямало пречка длъжникът да изпълни задълженията си предсрочно. Посочва се, че плащанията, направени по договора, и тези за подобренията са нареждани на две различни банкови сметки, притежавани от П. П.. Сочат, че твърденията за подобрения, поискани от сина им, били неверни, тъй като извършените подобрения били по искане и настояване на ответника.

Исковата молба и приложенията към нея са изпратени на ответника, като с 2 подадения в срок отговор исковите претенции се оспорват в цялост като неоснователни. Страната не оспорва сключването на описаните в исковата молба договор за продажба и предварителен договор за продажба от 02.06.2021 г., но поддържа, че ищците, в качеството си на купувачи, не изпълнили поетото от тях задължение да осигурят спокойното ползване на имотите от продавачите, докато последните са живи. Посочва се, че съгласно уговорките на предварителния договор продажната цена следвало да бъде заплатена на пет вноски, всяка съответно до 30.03.2021 г., до 30.09.2026 г., до 30.09.2027 г., до 30.09.2028 г. и до 20.09.2029 г.

Предварителното погасяване на вноските не било предвидено в договора с цел гарантиране спокойното и необезпокоявано ползване на имота от продавачите.

Посочва се, че на датата на сключване на предварителния договор – 02.06.2021 г. – ответникът и съпругата му съставили нотариално заверени завещания за процесните имоти в полза на синовете на ищците – ** Р.ов С. и ** Р.ов С., които не били оттеглени и към датата на подаване на отговора, а ищците подписали записи на заповеди, обезпечаващи плащанията по предварителния договор.

Твърди се, че задължението за осигуряване спокойното и необезпокоявано ползване на имотите ищците нарушили, като завели иск срещу ответника, делото по който (гр. д. **793/2024 г. по описа на СРС, 48-ми състав) било прекратено поради оттеглянето на исковата претенция. По този начин създали тревоги и негативни емоционални преживявания на ответника, които рефлектирали върху влошеното му здравословно състояние. Оспорва се изложеното в исковата молба твърдение, че през есента на 2023 г. ищците заплатили сумата от 10000,00 евро като част от продажната цена по процесния предварителен договор. Ответникът поддържа, че тази сума представлявала плащане на поръчаните от ** С., син на ищците, два броя гаражни врати, както и на свързаните с тях строително-монтажни работи. Сочи, че изграждането на луксозно помещение, тип беседка, закупуването на генератор и озеленяването на двора също били направени по поръчка на ** С., като заплатил сумата от 52300,00 лева, а ответникът организирал и участвал в изграждането им.

Оспорва се твърдението по исковата молба, че ответникът бил канен да се яви пред нотариус с цел подписване на окончателен договор за продажба, като се поддържа изрично, че срокът за сключването на окончателния договор /30.11.2029 г./ не бил изтекъл. Въз основа на изложеното е отправено искане за отхвърляне на предявените искове и за присъждане в полза на ответника на сторените по делото разноски.

В молба, представена в открито съдебно заседание на 04.11.2025 г., ответникът поддържа, че заради причинения му стрес и неосигуреното спокойствие за безпроблемно ползване на имота, здравословното му състояние се влошило, като негативното отражение от случилото се продължавало да рефлектира върху него.

Поддържа се, че осигуряването на необезпокоявано ползване на имота било част от задълженията, предвидени в предварителния договор. Отбелязва се, че в договора 3 нямало клауза, която да уговаря обявяването му за окончателен по-рано от крайната дата 30.11.2029 г.

Софийски районен съд, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.

235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Не са спорни между страните и се установяват от събрания доказателствен материал обстоятелствата, че на 02.06.2021 г. между *** ** и П. П. П., като продавачи, и Р. Х. С. и Й. И. С., е сключен процесният писмен предварителен договор за продажба на недвижими имоти, както и че действието на същия не е прекратено към датата на предявяване на иска.

По делото е приобщен като доказателство така сключеният предварителен договор за покупко-продажба от 02.06.2021 г. между *** ** и П. П. П. като продавачи и Р. Х. С. и Й. И. С. като купувачи. По силата на договора продавачът *** се е задължила да прехвърли на купувачите 1/6 ид. ч. от собствената 1/2 ид. ч. от следните недвижими имоти: 1 / поземлен имот с идентификатор ** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-**11.01.2011 г. на Изпълнителен директор на АГКК, с адрес: гр. ***, с площ: 399 квадратни метра;

Трайно предназначение на територията: Урбанизирана; Начин на трайно ползване:

Ниско застрояване /до 10 м/; при граници /съседи/ на имота - поземлени имоти с идентификатори: ***, **, ***, ***, и 2/ поземлен имот с идентификатор ** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД**11.01.2011 г., на Изпълнителен директор на АГКК, с адрес: гр. ***7, с площ: 467 квадратни метра; Трайно предназначение на територията: Урбанизирана; Начин на трайно ползване: Ниско застрояване /до 10 м/; Предходен идентификатор: **; Номер по предходен план: 282, квартал: 23; при граници /съседи/ на имота – поземлени имоти с идентификатори: ***, **, **, ***, **, заедно с всички подобрения и приращения по смисъла на чл. 92 ЗС, находящи се в съсобствените на страните поземлени имоти.

Продавачите са се задължили да прехвърлят на купувачите и 1/6 ид. ч. от недвижими имоти, придобити в режим на съпружеска имуществена общност, представляващи сгради, находящи се в поземлен имот с идентификатор **, както следва: 1/ двуетажна вилна сграда, описана в документите за собственост като източната половина от вилна сграда-близнак, със застроена площ по документи за собственост от 40.18 кв. м., състояща се от: на I етаж от дневна, кухня, баня и остъклена веранда и на II етаж от две спални, която нанесена в скиците на АГКК като сграда с идентификатор **.1 по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД-**11.01.2011 г., на Изпълнителен директор, с адрес на сградата: ***, ул. „***; сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор **, със застроена площ от 28 кв.м.; на 4

2 етажа; и сграда с идентификатор **.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-**11.01.2011 г., на Изпълнителен директор на АГКК с адрес на сградата: ***, ул. “***; сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор **, със застроена площ: 18 кв.м: 1 етаж; 2/ гараж с площ от 23 кв.м., която сграда е нанесена като сграда с идентификатор **.2 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-**11.01.2011 г. на Изпълнителен директор на АГКК; с адрес на сградата: ***, ул. “***, като сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор **, със застроена площ: 23 кв.м.; 1 етаж; 3/ гараж с площ от 17 кв. м., която сграда е нанесена като сграда с идентификатор **.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД**11.01.2011 г. на Изпълнителен директор на АГКК; с адрес на сградата: ***, ул. “***, като сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор **, със застроена площ:

17 кв. м.; 1 етаж.

Съгласно предварителния договор продавачите си запазват безвъзмездно вещното право на ползване върху всички продавани имоти. Установява се още уговорката, че купувачите или други лица, които придобият правото на собственост, могат да влязат във владение на продаваните имоти и да получат достъп до поземлен имот с идентификатор ** и построените в него сгради на продавачите само след смъртта и на двамата, като се задължават да осигурят спокойното им ползване, докато са живи. Договорената цена на имотите е 20000 евро по фиксинга на БНБ, която се дължи на пет вноски съгласно т. 1.3. от процесния договор – до 30.09.2021 г. в размер на 10000 евро, до 30.09.2026 г. в размер на 5000 евро, до 30.09.2027 г. в размер на 3000 евро, до 30.09.2028 г. в размер на 1000 евро и до 30.09.2029 г. в размер на 1000 евро, като със заплащането на тези пет вноски продажната цена се считала заплатена.