Решение № 384 от 01.11.2024, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 384 гр. гр.Несебър, 01.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Сияна Ст. Димитрова при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Сияна Ст. Димитрова Гражданско дело № 20242150100408 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 124, ал. 2 от ГПК.

Образувано е по искова молба вх. № 3495/15.04.2024 г. на „А.М.” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. В., р-н П., ул. „Н.В.“ № 5, представлявано от А.М.Т., чрез адв. Д. К. от АК - Хасково, съдебен адрес: гр.

П., ул. „С.“ № ***, партер, срещу М.Ф.Л., БУЛСТАТ *******, роден на *** г., гражданин на Украйна, с адрес на територията на Република България: гр.С.В., м. К., А.*, бл. ***, с която се иска от съда да осъди ответника да заплати на ищеца: сумата от 1159,43 евро, представляваща договорно възнаграждение – годишна такса поддръжка за 2021 г., 2022 г., 2023 г. и 2024 г., ведно със законната лихва върху главницата от 774,63 евро за такса поддръжка за 2021 г., 2022 г. и 2023 г., считано от датата на подаване на исковата молба – 15.04.2024 г. до окончателното изплащане и законната лихва върху главницата от 384.80 евро за такса поддръжка за 2024 г., считано от 01.05.2024 г. до окончателното изплащане; сумата от 333,49 евро, представляваща договорна неустойка за забава в плащането на такси за поддръжка за 2022 г., 2023 г. и 2024 г.; като сумите се претендират на основание Договор за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“ от 11.11.2021 г., с нотариална заверка на подписите рег. № 9565 по описа на нотариус Мария Бакърджиева, рег. № 110 при НК и се отнасят до апартамент 1

№ Б 03-06 – СОС с ид. № ***.2.60 и Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищни комплекси с търговски наименования „А.Е. - 5“ и „А.Е. – 6“ от 01.04.2019 г., сключен между „А.Е.“ ЕООД и ищеца.

Излагат се твърдения, че ответникът е собственик на апартамент № Б 03-06 – СОС с ид. № ***.2.60, с адрес на имота в гр.С.В., м. К., А.*, бл. ***, като в това си качество сключил със „А.Е.“ ЕООД Договор за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“ от 11.11.2021 г., с нотариална заверка на подписите рег. № 9565 по описа на нотариус Мария Бакърджиева, рег. № 110 при НК. Съгласно договора, ответникът се задължил да заплаща на дружеството –изпълнител годишна такса за покриване на разходите, свързани с поддръжката и управлението на общите части в комплекса в размер на 342,04 евро с вкл. ДДС, считано от 11.11.2021 г., като неизпълнението на това задължение в срок до 30.04 на текущата година, за която се дължи таксата било скрепено с уговорена в полза на изпълнителя неустойка за забава в размер на 1 % за всеки ден забава, но не повече от 30 % от размера на съответната дължима такса. Посочва се, че съгласно Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищни комплекси с търговски наименования „А.Е. - 5“ и „А.Е. – 6“ от 01.04.2019 г., възложителят „А.Е.“ ЕООД възложил на изпълнителя „А.М.” ООД извършването на всички необходими дейности по поддръжка и управление на жилищните комплекси, както и събирането в брой или по своя банкова сметка на дължимите суми от собствениците, съгласно подписаните индивидуални договори. Ищецът бил и упълномощен с посочените права с нотариално пълномощно, дадено от „А.Е.“ ЕООД. Собствениците на самостоятелни обекти в комплекса били надлежно уведомени за договора от двете дружества по отделно. Във връзка с инфлационните промени в страната, ищецът уведомил собствениците в комплекса, че повишава цената на таксата за поддръжка от 8 евро на кв.м. без ДДС на 9 евро на кв.м. без ДДС, считано от 01.01.2023 г., предвид което дължимата от ответника такса от 2023 г. занапред била определима в размер на 384,80 евро с ДДС. Посочват се подробно дейностите, осъществявани от ищеца във връзка с управлението и поддръжката на комплекса. С твърдения за неплащане от страна на ответника на посочените суми по договора се претендира договорна неустойка в размер на 102,61 евро, начислена за забавата и върху стойността на дължимата такса 2 поддръжка за 2021 г., договорна неустойка в размер на 102,61 евро, начислена за забавата и върху стойността на дължимата такса поддръжка за 2022 г., договорна неустойка в размер на 115,44 евро, начислена за забавата и върху стойността на дължимата такса поддръжка за 2023 г. и договорна неустойка в размер на 115,44 евро, начислена за забавата и върху стойността на дължимата такса поддръжка за 2024 г. Иска се присъждането на съдебни разноски в полза на ищеца.

В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от назначения на ответника особен представител – адв. М. М. от БАК, с който исковете се оспорват като неоснователни. Излага съображения за недоказаност на материално-правната легитимация на ищцовото дружество като кредитор на ответника, като оспорва наличието на облигационна връзка по процесния договор между страните. Оспорва се представителството по отношение на ответника при сключване на Договор за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“ от 11.11.2021 г. Моли се за отхвърляне на иска за таксата за 2024 г. и неустойка за забава и върху стойността , поради несъществуването на вземанията към датата на завеждане на исковата молба.

Прави се оплакване за незаконосъобразно и необвързващо ответника индексиране на дължимата по договора годишна такса поддръжка, като се релевират аргументи в подкрепа, вкл. за неравноправност на клаузата на чл. 2 от договора, който се счита за сключен с потребител. Твърди се незаконосъобразност на кумулативните претенции за неустойка за забава и законна лихва за забава във връзка с главните претенции, като се твърди двойно възмездяване на кредитора за едно и също неизпълнение. Оспорва се изпълнението по процесния договор от страна на ищеца и твърдените от него извършвани дейности по поддръжка на общите части и съоръженията в комплекса, басейна, зелените площи и др.

В проведено по делото открито съдебно заседание, ищецът, чрез упълномощения си представител - адв. К. от АК – Хасково, поддържа исковата молба и моли за уважаване на предявените искове, като претендира присъждането на разноски в настоящото производство, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.

Ответникът, чрез назначения особен представител – адв. М., в открито съдено заседание поддържа представения отговор на исковата молба, оспорва претенциите и моли за отхвърлянето им.

3

Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание с чл. 79, ал. 1 и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД.

В тежест на ищеца, при условията на главно и пълно доказване, е възложено установяването на наличието на облигационна връзка – валиден Договор за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“ от 11.11.2021 г., с нотариална заверка на подписите рег. № 9565 по описа на нотариус Мария Бакърджиева, рег. № 110 при НК, сключен между „А.Е.“ ЕООД и ответника чрез пълномощник; наличието на валиден Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищни комплекси с търговски наименования „А.Е. - 5“ и „А.Е. – 6“ от 01.04.2019 г., сключен между „А.Е.“ ЕООД и ищеца, по който ищецът е престирал - изпълнил задълженията си и го легитимира като кредитор на ответника; възникване на задължение за ответника за заплащане на претендираните суми за такси на ищеца; размера на претенциите за главници и изискуемостта им; както и наличието на валидна неустоечна клауза в Договор за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“ от 11.11.2021 г. и осъществяване на предвидените в нея предпоставки, пораждащи вземането за неустойка, както и неговия размер.

На ответника е разпределено доказването на обстоятелствата относно факта на погасяване на вземанията, както и сочените от него правоизключващи, правопогасяващи и намаляващи отговорността му обстоятелства и релевираните възражения.

Страните по делото не спорят, че ответникът е собственик на апартамент № Б 03-06, представляващ СОС с ид. № ***.2.60, находящ се в гр. С.В., м. К., А.*, бл. *** за процесния период. В подкрепа на този факт ищецът ангажира и писмени доказателства, находящи се на л. 6-8 от делото, видно от които ответникът е придобил собствеността по отношение на обекта по силата на договор за покупко-продажба от 11.11.2021 г. от праводателя „А.Е.“ ЕООД.

От приложена с исковата молба скица /л. 30 от делото/ е видно, че закупеният от ответника СОС с ид. № ***.2.60 попада в сграда № 2, построена в комплекс „А.“, находящ се в поземлен имот с ид. № ***, в който са изградени от три самостоятелни сгради.

Видно от Договор за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“ от 4

11.11.2021 г., вписан в СВ-Несебър на 15.11.2021 г., ответникът, като собственик на ап. Б 03-06 в А.*, е възложил на „А.Е.“ ЕООД на основание чл.

2 от ЗУЕС поддръжката и организационно-техническото и административно обслужване на комплекс „В.А.“ срещу уговорено годишно възнаграждение.

Съгласно приобщени по делото Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищни комплекси с търговски наименования „А.Е. - 5“ и „А.Е. – 6“ от 01.04.2019 г., ведно с приложения към него /л. 16-23, л. 77-79 от делото/, сключени между „А.Е.“ ЕООД и ищеца, дейностите по поддръжка и управление на комплекс „А.Е. - 6“ са възложени на „А.М.“ ООД срещу възнаграждение. Същевременно с чл. 3 от договора е възложено /поръчано/ на ищеца да събира в брой и по своя банкова сметка от собствениците дължимите суми за поддръжка и управление на всеки от посочените комплекси, съгласно подписани индивидуални договори между съответния собственик като Възложител и Мениджъра „А.Е.“ ЕООД, като Изпълнител, както и всички други суми, дължими от собствениците и обитателите на съответния комплекс във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и други, неупоменати, като Възложителят се задължава да представи на Изпълнителя пълномощно, с което последният /ищецът/ да се легитимира пред собствениците. С разпоредбата на чл. 10 от договора е предвидено, че всички индивидуални договори за поддръжка и управление на комплекса, които са сключени до момента, са неразделна част от договора и се описват в специално приложение към него, вкл. тези, които ще бъдат сключени в бъдеще, описани в ново приложение.

От представени уведомление и пълномощно с нотариална заверка на подписите /л. 25-26 от делото/, се установява, че „А.Е.“ ЕООД е упълномощило ищцовото дружество да събира в брой или по своя банкова сметка от всички собственици в комплекс „А.Е. – 6“ дължимите по индивидуалните договори суми за поддръжка и управление, за което е било изготвено уведомително писмо до собствениците.

Разпитана в хода на съдебното производство, свидетелката Теменуга Георгиева – офис-сътрудник в ищцовото дружество, заявява, че сградата на „А.*“ се намира в заградена обща територия с други сгради, до която достъпът е контролиран с ограждение и чипова система, като в комплекса има изградени басейни и се поддържат зелени площи.

На първо място и във връзка с оспорванията на ответната страна следва 5 да се изследва характерът на посочените по-горе договори, действителността им и легитимиращото им действие спрямо ищеца.

С разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС е предвиден особен режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в комплекси от затворен тип, а именно с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, които се вписва в Агенция по вписванията.

Същевременно, легалната дефиниция за „Жилищен комплекс от затворен тип“ е дадена с пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, съгласно която същият е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени една или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.