Решение № 288 от 24.08.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 288 гр. гр.Несебър, 24.08.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мария М. Берберова Г. при участието на секретаря Р.Г.М. като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Г. Гражданско дело № 20212150100968 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по повод постъпила искова молба „Е.Х.“ ООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от М.Д.М., подадена чрез пълномощника им Адвокатско дружество „Д. и Г.“, представлявано от адвокат Р.Д. от АК-Варна, със съдебен адрес: гр. ***, офис 7 против С.В.Б. с Код по БУЛСТАТ: ***, с адрес в РБългария: с. ***. В исковата молба се сочи, че между страните бил сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС-S1-PD/405-06.08/ 24.06.2008г., съгласно който „Е.Х.“ ООД се задължило по т.1, 2, 3 и 4 от договора да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” срещу заплащане на месечна такса в размер на 1.10 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя /Б./ имот. Сочи се, че плащането на таксата било дължимо съгласно правилото на т.II.b от договора погодишно в срок до 15 февруари на текущата година. Твърди се, че дружеството изпълнявало в цялост поетите задължения по договора, като ежедневно се грижило за техническото поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на ВиК и ел.инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове; техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка; организиране поддръжка на зелените площи в комплекса; организира режима на достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенните услуги, рецепция и достъпа до спортните съоръжения. Сочи се, че ответната страна не заплащала дължимите такси по договора. С него били проведени редица разговори с цел извънсъдебно разрешаване на конфликта. Навежда се, че от страна на ищцовото 1 дружество били предприети мерки за съобразяване на изискуемите такси с потребностите на ответника. Сочи се, че в следващия исковия период години били разработени различни видове пакети с цел редуциране цената на услугата.

Неизпълнението от страна на ответника Б. за заплащане на дължимите от него такси за управление и поддръжка на общите части на процесната етажна собственост е мотивирало ищеца да поиска от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на „Е.Х.“ ООД сумата в общ размер на 4364.29 лева, представляваща: неплатена такса за поддръжка в размер на 1829.68 лева за 2019г., ведно с лихва върху нея за периода 15.02.2019г. – 09.07.2021г. в размер на 445.22 лева; неплатена такса за поддръжка в размер на 1829.68 лева за 2020г., ведно с лихва върху нея за периода 15.02.2020г. – 09.07.2021г. в размер на 259.71 лева, дължими по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р." № MMC-S1PD/405-06.08. сключен на 24.06.2008г. Представят писмени доказателства.

Претендират присъждане на заплатените по делото разноски.

В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, по делото е постъпил отговор на исковата молба от ответника чрез процесуалния му представител - адв.Н.Г. от АК-Бургас, с който оспорват исковете, като неоснователни. Твърди се, че считано от 12.09.2013г. страните не се намират в облигационна връзка, поради изтичане на срока на договора. Твърди се, че договора, сключен между страните е срочен и с изтичането на срока, същият е прекратен. Сочи се, че в договора е налице клауза, посочена в раздел IV, т. 9, съгласно която „Срокът, посочен в раздел пети, точка втора автоматично се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от ¾ от застроената площ на комплекса за подновяването му“. Отправя се възражение за нищожност на горепосочената клауза. Навежда се, че клаузата е нищожна поради противоречие със закона на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД. Излага, че клаузата е нищожна по смисъла на ЗПП. Сочи се неравноправност на клаузата. Счита за недължима претендираната такса за поддръжка за 2019г. и 2020г. Излага, че нищожна е клаузата на раздел VII, т. 2, съгласно която „Възложителят се освобождава от задълженията по настоящия договор единствено и само, ако е осигурил подписването на такъв договор за поддръжка и управление, между новия собственик на недвижимия имот и Мениджъра“. Излага се, че клаузата е неравноправна и се развиват съображения в тази насока. Оспорва се дължимостта на претендираната с исковата молба сума по основание и размер. Сочи се, че ищцовото дружество не е осъществило задълженията си по представения договор през 2019г. и 2020г. Излага се, че липсват доказателства, че дружеството е престирало посочената в договора услуга през процесния период и че тази услуга е приета надлежно. Сочи се, че „Е.Х.“ ООД не представя доказателство за свикване на отчетно общо събрание на собствениците, в което да е представил отчет на разходите и доклад за дейността през следващата година и което да е проведено през януари 2020г. и януари 2021г. Твърди се, че липсва изпратена покана до Б. за провеждане на подобно общо събрание, която да е изпратена 45 дни преди свикването му и към която да са приложени доказателства за извършената работа. Твърди се, че не дружеството, а етажната собственост на сграда бл.А „Е.“ с входове „Е.“, „К.“, „Д.“ и „С.“ са изпълнявали дейности по поддръжка на комплекса. Моли се иска да се отхвърли. Представя писмени доказателства. Правят искане за допускане до разпит на един свидетел при режим на довеждане.

Предявени са искове с правно основание чл.79, ал.1 и чл.86 от ЗЗД.

В съдебно заседание процесуалният представител на ищцовото дружество 2 поддържа предявените искове от името на доверителя си, ведно с приложените писмени доказателства. В подкрепа на твърденията си за извършени дейности по договора за поддръжка ангажира гласни доказателства и съдебно-счетоводна експертиза. Претендира присъждане на заплатените по делото разноски, за което представя списък по чл.80 от ГПК.

Процесуалният представител на ответника в съдебно заседание оспорва исковата молба и поддържа подадения отговор на същата. Оспорва твърдението на ищеца за извършването на каквито и да е дейности по поддръжка в процесния комплекс, предмет на сключения между страните договор през 2008г. Ангажира гласни доказателства. Претендира присъждане на заплатените по делото разноски за адвокатско възнаграждение.

Съдът намира, че депозираната искова молба е процесуално допустима подадена е от лице с правен интерес, пред надлежния орган и съдържа изискуемите по закон реквизити.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото, и като съобрази становищата на страните и приложимия закон, съдът прие следното от фактическа и правна страна:

По делото не се спори, че на 24.06.2008г. между ответника С.В.Б., в качеството му на Възложител и ищцовото дружество „Е.Х.“ ООД, в качеството им на Мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС-S1-PD/405-06.08 (Договора) /л. 5 - 11 вкл./. С Договора, ответникът Б., като собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ Апартамент № С312, находящ се в сграда „Е.С.“ в процесния комплекс, възложил на ищцовото дружество срещу възнаграждение да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на „Курортен апартаментен комплекс „Е.Р.Р.”, находящ се в кв.22 по плана на с.Равда, общ.Несебър, обл.Бургас, включващо следните дейности: техническо поддържане на общите части на сградата, включващо - поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации, басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса, доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, поддържане на асансьорите и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения, детска площадка, зелените площи в комплекса. С Договора, Мениджъра се е задължил да извършва и организационно управление, свързано с режима на достъп и вътрешния ред в сградата, санитарнохигиенните услуги, рецепци, занимания за деца, единна рецепция - за оказване на всякакъв вид помощ на Възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото му на собственост и спокойното му пребиваване в комплекса, както и да организира достъпа до спортните съоръжения /раздел I, 2, 3 и 4/. От своя страна ответникът Б. се е задължил да заплаща на ищеца възнаграждение в размер на 1,10 евро без ДДС за квадратен метър обща площ от собствения му недвижим имот, платимо авансово за текущата година в срок до 15.02. на текущата година /раздел II, т. 1 и т. 2, б. б./.

Договорът бил сключен за срок от 5 години, считано от момента на въвеждане на Възложителя във владение в закупения от него недвижим имот в процесния комплекс /раздел V, т. 2/ и автоматично се подновявал на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му /раздел IV, т. 9/. Съгласно раздел VII, т.1 и 3 т.2, при разпореждане с правото на собственост, Възложителят се освобождава от задълженията си по договора само, ако е осигурил подписването на такъв договор между новия собственик и Мениджъра.

Видно от представения по делото Нотариален акт № 143, том XXVI, рег. № 16866, дело № 4972 от 2008г. на Нотариус с рег. № 208 на НК с район на действие Районен съд - Несебър /л. 31 - 33 вкл./, ответникът С.В.Б. е придобил по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот - Апартамент тип Студио № С312, находящ се на трети етаж, в сграда № 1 - „А“ - „Е.“ на курортен апартаментен комплекс „Е.“ , построена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. ***, с жилищна площ 45,48 кв.м., ведно с 0,100 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху терена.

Ответникът твърди, че ищцовото дружество не е изпълнявало задълженията си по договора за поддръжка в процесния комплекс през 2019г. и през 2020г. Сочи, че Етажната собственост на сграда бл.А „Е.“, с входове „Е.“, „К.“, „Д.“ и „С.“, изпълнявала дейностите по поддръжка на комплекса, поради прекратяване дейността по поддръжка на комплекса от ищцовото дружество, считано от 30.04.2018г. В тази връзка сочи, че с протокол от проведено на 07.08.2018г. Общо събрание на Етажната собственост, било взето решение Етажната собственост, чрез органите на управление, да извършват занапред необходимата поддръжка в комплекса.

Спорен по делото е въпроса налице ли са валидни облигационни отношения между страните по сключения помежду им Договор за поддръжка и управление от 24.06.2008г., по който ищецът твърди, че е изпълнил задълженията си за 2019г. и 2020г., а за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми.

Ищецът следва да докаже и размера на претенцията си, както и нейната изискуемост.

По направените от процесуалния представител на ответника възражения за нищожност на клаузата за автоматично продължаване действието на договора, съдът намира следното:

На първо място безспорно става въпрос за договор, сключен с потребител. В този смисъл е и Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. на ВКС.

Наред с това става въпрос за типов договор, който се сключва с множество собственици в комплекса (с оглед предмета му за поддръжка и управление на целия комплекс), като ищецът не твърди и не доказва, че клаузите в договора са индивидуално уговорени. Ето защо те подлежат на проверка по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, според който текст неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В чл. 143, ал. 2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи, с оглед предвиденото в чл. 143, ал. 2, т. 20 ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия. Предвид гореизложеното съдът намира, че клаузата на т. 9 от раздел ІV от Договора, предвиждаща възможност за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на собствениците, притежаващи ¾ от застроената площ в комплекса, е неравноправна, тъй като тази възможност зависи изцяло от решението на трети лица. Налице е неравноправност между търговеца и потребителя, тъй като правата и задълженията на търговеца по договора зависят единствено от неговото поведение, докато тези на потребителя зависят изцяло от волята на други лица. В този смисъл настоящата инстанция приема за основателно твърдението на ответника, че е налице неравноправност на клаузата на раздел IV, чл. 9 от договора. Съгласно чл. 146, ал. 5 от ЗЗП обаче, наличието на неравноправни клаузи 4 в договор, сключен с потребител, не води до неговата нищожност, ако договорът може да се прилага и без тези клаузи. В случая, нищожността на клаузата води до извода, че Възложителят, може да заяви сам прекратяване на договора - не по-късно от 4 месеца преди изтичането на петгодишния му срок. По делото няма твърдения, нито доказателства, че ответникът Б. е изразил желание за прекратяване на договора с изтичане на срока, поради което следва да се приеме, че договорът е продължил действието си съгласно раздел IV, чл. 9 и към момента продължава да действа със срок до 10.09.2023г. (с оглед датата на придобиване на имота - 10.09.2008г. и автоматичното продължаване на всеки пет години, срещу което ответникът не се е противопоставил).