Решение № 4656 от 19.12.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4656 гр. Варна, 19.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 9 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Насуф Исмал при участието на секретаря Илияна Илк. Илиева като разгледа докладваното от Насуф Исмал Гражданско дело №

20253110104004 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени от „Х. Т. * Б.“ АД, ЕИК *, действащ чрез адв. Д. Г., срещу Ж. Д. А., ЕГН **********, действащ чрез адв. Х. Г. - Дж., обективно евентуално съединени облигационни осъдителни искове, както следва:

1./ главен иск с правно основание по чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл. 51 от ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2 250.00 евро, представляваща възнаграждение за предоставени посреднически услуги на основание чл. 5 от договор за гаранция с купувач от 27.02.2024 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба;

2./ съединен в условията на евентуалност иск с правно основание по чл. 79 от ЗЗД във вр. с чл. 51 от ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2 250.00 евро, представляваща възнаграждение за предоставени посреднически услуги на основание т. 4.1. от споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 26.02.2024 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба;

3./ съединен в условията на евентуалност иск с правно основание по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2 250.00 евро, представляваща дължима компенсаторна неустойка на основание т. 5.1 от споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 26.02.2024 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба.

Ищецът твърди в исковата молба, че ответникът е разбрал от обява на „Х. Т. * Б.“ АД за продажба на недвижим имот, предлаган от дружеството посредник – поземлен имот с идентификатор *, находящ се в гр. В.

Сочи, че във връзка с проявения интерес към имота, ответникът се е свързал с дружеството посредник и е изявил желание да направи оглед на гореописания недвижим имот. В отговор на проявения интерес компетентния по обявата брокер на дружеството организирал искания от ответника оглед.

1

Излага, че за осъществения на 26.02.2024 г. оглед на гореописания недвижим имот страните подписали споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот. Брокерът запознал ответника с характеристиките на имота, продажната цена, условията на бъдещата сделка и всички разходи, свързани с придобиването му чрез сделка във формата на нотариален акт, както и за всички други особености, от които ответникът се е интересувал.

Твърди, че след проведения оглед ответникът изявил желание да закупи недвижимия имот. Като гаранция за сериозните намерения на купувача, последният заплатил на дружеството 2 000.00 лева гаранция.

Ищецът сочи, че ответникът е изявил желание да купи недвижимия имот при условия и параметри на бъдещата сделка, посочени предварително от продавача М. Б. и за търсената от продавача цена от 62 500.00 евро.

Излага, че дружеството посредник съдействало на ответника да организира експертна оценка на имота с цел покупката да бъде финансирана от банка.

Твърди, че впоследствие собственикът на имота М. Б. се свързал с ищеца с молба имотът да бъде свален от реклама и продажбата да бъде стопирана, тъй като собственикът на съседния имот има възражения към общината, заради отнемане на част от парцела му за път до процесния имот.

Сочи, че компетентния по сделката брокер е извършил електронна справка на интернет страницата на Имотния регистър, от която е установил, че ответникът е закупил процесния имот заобикаляйки дружеството посредник.

Твърди, че съгласно т. 4.1 на споразумението за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 26.02.2024 г., договореното възнаграждение е в размер на 3 % без ДДС от продажната цена в размер на 62 500.00 евро, като възнаграждението се дължи в деня на сключване на предварителен договор за покупко – продажба на имота, а ако не е сключен такъв – в деня на сключване на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост.

Ищецът излага, че съгласно чл. 5 от договор за гаранция с купувача от 27.02.2024 г. при точно изпълнение на задълженията по договора от страна на „Х. Т. * Б.“ АД и сключване на предварителен или окончателен договор между продавача и възложителя, последният заплаща на ищеца възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от посочената в т. 2 на договора цена.

Сочи, че в чл. 6 от договора за гаранция с купувача от 27.02.2024 г. е уговорено, че възнаграждение се дължи и в случаите, когато възложителят или свързано с него лице е сключило предварителен или окончателен договор с продавача, включително и в случаите, в които сделката е сключена след изтичане на уговорения в чл. 2 срок или при условия, различни от описаните в чл. 3 на договора за гаранция.

Твърди, че посредникът има право да получи възнаграждението дори когато, в резултат на неговите действия, сделката е сключена след прекратяване на договора за посредничество.

Излага, че към момента на подаване на исковата молба уговореното възнаграждение не е заплатено от ответника на ищеца.

Моли за присъждане на сторените във връзка с настоящото производство и във връзка с проведеното обезпечително производство.

В депозирания писмен отговор по чл. 131 от ГПК, ответникът оспорва твърдението на ищеца, че е разбрал от обява на „Х. Т. * Б.“ АД за продажбата на поземлен имот, находящ се в гр. В. с идентификатор *. Ответникът сочи, че договорът за посредничество се сключва с цел осъществяване на действия по свързване на две лица с оглед сключване на бъдеща сделка между тях, което не отговаря на действително случилото се.

Твърди, че за продажбата на процесния недвижим имот ответникът е узнал от информационна табела, поставена на порталната врата на самия имот, докато се е разхождал в района, където се намира имотът. Табелата съдържала информация, че имотът се предлага за продажба без посредник, мобилен телефон за контакт, както и основни характеристики – местонахождение, площ, идентификатор. Ответникът направил снимка на табелата, за да 2 може по-късно да се свърже със собствениците.

Ответникът излага, че тогавашната му приятелка се обадила на посочения телефон за повече информация, на обаждането отговорила г-жа Д. Б., която се представила като собственик на имота заедно със съпруга си и предоставила подробна информация относно характеристиките на имота и относно цена на която се предлага.

Сочи, че от г-жа Б. са разбрали, че тя и съпругът й са сключили договор за посредничество при продажбата на поземления имот с „Х. Т. * Б.“ АД, поради което ги помолила да се обърнат към тях за осъществяване на огледа, като е заявила, че тя има подписан договор с тях.

Твърди, че имотът първоначално му е показан от съседи, в присъствието на негови близки, а впоследствие се е свързал с А. Л., който е брокер към агенцията, и се е уговорил да направят втори оглед на 26.02.2025 г.

Ответникът излага, че при провеждане на огледа г-н Л. го е накарал да подпише споразумение за предоставяне на консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот, чийто текст е стандартен и съдържа твърдения, които не отговарят на истината. Твърди, че Л. е настоявал за незабавното му подписване, като е подвел ответника, твърдейки, че тъй като продавачът има подписан договор с агенцията, е задължително и купувачът да подпише аналогичен договор. Това създало у ответника впечатление, че това е задължително условие за извършване на огледа и за евентуално закупуване на имота.

Сочи, че не е имал възможност да се консултира с компетентно лице относно съдържанието и правните последици от подписването, и не му е била оставена опция за редакция или отказ от съгласие с определени параметри от текста на споразумението.

Твърди, че не дължи възнаграждение на посредника, тъй като е изпълнявал своите задължения по сключен договор с възложител – продавач на имота и всичко което той е извършвал, е било в изпълнение на задълженията му по сключения между тях договор за посредничество.

Потвърждава, че след проведения с агента на посредника оглед, ответникът е изявил желание пред него да закупи недвижимия имот и на следващия ден – 27.02.2025 г., е подписал с „Х. Т. * Б.“ АД договор за гаранция и е оставил сума в размер на 2 000.00 лева, която да удостовери пред продавача сериозното му намерение да закупи имота.

Сочи, че агенцията му е съдействала с изготвянето на пазарна оценка на предлагания от тях имот, тъй като е имал намерение да финансира покупката чрез ипотечен кредит.

Твърди, че нито продавачът, нито неговият посредник са му предоставили съществена информация относно достъпа до недвижимия имот, и по-скоро относно липсата на такъв. Уведомили са го, че има проблем с достъпа, но го успокоили, че пътят предвиден по ПУП – ПР на кв. „И.“ е част от уличната регулация и със сигурност ще бъде изграден, което притеснило и възмутило ответника, и той взел решение да се откаже от закупуването му. За решението си уведомил „Х. Т. * Б.“ АД в телефонен разговор.

Излага, че след известно време се е консултирал със специалист и е установил, че проблемът може да бъде решен евентуално чрез прокарване на временен път. След консултациите преценил, че може да поеме подобен риск, но на друга продажна цена.

Понеже в този период предлагането на недвижими имоти, отговарящи на неговите нужди и възможности, било силно ограничено, ответникът решил отново да се свърже с г-жа Б..

Двамата постигнали съгласие – тя се съгласила да му намали съществено цената, а той се ангажирал да продължи започнатата от нея процедура по временен път и съответно да продължи съдопроизводствените действия по образуването към онзи момент адм. дело № 863/2024 по описа на Административен съд – Варна, вече като нов собственик на имота.

Оспорва подписаните договори с „Х. Т. * Б.“ АД като нищожни поради липса на реална воля от страна на ответника за тяхното сключване. Счита, че съдържанието им не отговаря на обективната истина и увреждат интересите на ответника.

Сочи, че ако в действителност ищецът е бил нает от ответника като негов посредник, то волята на ответника би била насочена към това „Х. Т. * Б.“ АД да извършат пазарно проучване, да му представят предложения за няколко различни имота, отговарящи на предварително посочени от него критерии и на неговите възможности, като такова 3 поведение от агенцията липсва. Смята, че агенцията е действала като посредник на продавача и е обслужвала изключително и само неговите интереси.

Излага, че имотът е станал приемлив за ответника и го е закупил едва, след като лично и по собствена инициатива е постигнал условия, които са го удовлетворявали.

Твърди, че в подписаният между ответника и продавача договор съгласно нотариален акт *, том *, рег. *, дело *от *на нотариус М. Д., определената цена е в размер на 50 000.00 евро.

Моли за отхвърляне на исковете и в условията на евентуалност да се намали размера до сума отразяваща търсения процент комисионна за извършените посреднически услуги изчислена на база реалната продажна цена в размер на 50 000.00 евро.

Моли за присъждане на сторените по делото съдебно – деловодни разноски, включително и адвокатско възнаграждение.

С молба-становище от 14.11.2025 г. ищецът оспорва възраженията, релевирани от ответната страна, за нищожност на договора поради липса на съгласие, поради липса на воля за сключване на споразумението за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 26.02.2024 г. и договор за гаранция с купувач от 27.02.2024 г, като неоснователни. Счита се, че договорите не страдат от релевираните пороци, същите са действителни, породили са своите правни последици, което обуславя и уважаването на исковата претенция, при съобразяване на наведените в сезиралата съда искова молба доводи за основателност на иска.

В хода на проведеното о.с.з., в което е дадено ход на устните състезания, ищецът се представлява от адв. И., чрез който поддържа исковата молба и оспорва писмения отговор. В депозираните писмени бележки доразвива доводите си за основателност на предявения иск.