Решение № 205 от 28.02.2022, Районен съд - Пазарджик

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 205 гр. Пазарджик, 28.02.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Димитър Чардаков при участието на секретаря Десислава Буюклиева като разгледа докладваното от Димитър Чардаков Гражданско дело № 20215220102563 по описа за 2021 година и в присъствието на прокурора ………….., като разгледа докладваното от съдия Чардаков гр.д. №2563/2021г. по описа на съда и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове по чл.19 ЗЗД, по чл.79, ал.1, предл.2 вр. чл.82 ЗЗД и по чл.92 ЗЗД.

Ищцата М. Г. Г. с ЕГН ********** от гр.Пазарджик, ул. „***“ *** твърди, че е изправна страна по валидно облигационно правоотношение с ответника „Г.“ ЕООД, ЕИК: ****, седалище и адрес на управление: гр.Пазарджик, ул. „****, произтичащо договор за строителство и продажба на недвижим имот, сключен на ***г., по който ответникът е поел задължение в срок до ***г. да построи до степен на завършеност съгласно Приложение №1 към договора, да снабди строежа с разрешение за ползване и да прехвърлили на ищцата собствеността върху следния жилищен имот: Апартамент №4 с площ от 74.60 кв.м., състоящ се от две спални, всекидневна, баня с тоалетна, коридор и две тераса, разположен на втори етаж в новострояща се жилищна сграда в УПИ VIII-1462, кв. 196 по плана на гр.Пазарджик, с адрес: гр.Пазарджик, ул. ***, с идентификатор *** по КККР на гр.Пазарджик, ведно с припадащите се 7.27 %, равняващи се на 8.4 кв.м. идеални части от общите части на сградата, при съседи на апартамента: апартамент № 5, коридор, стълбищна клетка и двор, както и Склад №4 с площ от 4.8 кв.м., разположен на партерния етаж на жилищната сграда, при съседи: склад № 1, склад № 3, коридор и двор, ведно с 0.27 %, равняващи се на 0.31 кв.м. идеални части от общите части на сградата. Ищцата твърди, че 1 уговорената цена за строителството и продажбата на имота е в размер на 30219 евро или 58927 лева, от която е заплатила 48309 лева. Поддържа, че дължи още две вноски по 5309лв., които трябва да заплати съответно след изграждането на ВиК инсталация, дограма и фасада и след издаване на акт образец 15, които не са изпълнени и не са налице.

Ищцата твърди, че повече от 30 месеца след изтичане на крайния срок по договора обектите не са построена в уговорената степен на завършеност, както и не е издадено разрешение за ползване на сградата, в която се намират.

Сградата е построена до степен „груб строеж“, за което е издаден Акт Образец № 14 за приемане на конструкцията от 24.01.2020г. Твърди, че многократно е канила ответника да изпълни договорните си задължения за построяване на сградата и обектите в уговорената степен на завършеност, съгласно Приложение № 1 към договорите, за снабдяването с разрешение за ползване, както и за прехвърляне собствеността на обектите, но до настоящия момент ответното дружество не изпълнило задълженията си.

Ищцата поддържа, че на основание Раздел I V, т. 4 от предварителния договор ответникът дължи неустойка при забава в размер 0.1 % дневно от стойността на неизвършеното в срок строителство, но не повече от 10 % тази стойност. Твърди, че за завършването на обектите по договора и припадащите се общи части от сградата съобразно уговореното са необходими 17454 лева, при което размерът на дължимата неустойка възлиза на 1745.40 лева.

Ищцата твърди още, че уговорената неустойка не покрива действително претърпените вреди от неизпълнението, които са в размер на 17454 лева, поради което ответникът й дължи обезщетение в размер на 15708.60 лева.

При тези твърдения ищцата иска от съда на основание чл.19 ЗЗД да обяви за окончателен предварителния договори за продажба на недвижим имот от ***г.

На основание чл.92 ЗЗД претендира осъждането на ответника да й заплати сумата от 1635 лева – неустойка за забава /след допуснато изменение на иска/, ведно със законната лихва за забава от подаването на исковата молба в съда на 27.08.2021г. до плащането.

На основание чл.79, ал.1, предл.2 вр. чл.82 ЗЗД претендира осъждането на ответника да й заплати сумата от 15708.60 лева - обезщетение за действително причинените вреди от неизпълнението на договора, ведно със законната лихва за забава от подаването на исковата молба в съда на 27.08.2021г. до плащането.

Претендира и присъждане на съдебни разноски.

Преди първото съдебно заседание ищцата е направила изявление за съдебно прихващане на горните вземания към ответника срещу дължимата от нея част от цената по договора.

Ответникът „Г.“ ЕООД не оспорва сключването на договора. Оспорва исковете при твърдение, че ищцата не е заплатила изцяло уговорената цена и 2 дължи още 10218 лева, което представлява съществено неизпълнение.

Твърди, че съгласно чл.4 от Раздел І и чл.5 от Раздел ІI от договора, предаването на апартамента и сключването на окончателен договор следва да стане след заплащането на уговорената цена в пълен размер. Оспорва да е налице вреда от неизпълнението на договора, тъй като възнамерява да завърши строителството и да предаде обектите на ищцата в уговорения вид.

Оспорва иска за неустойка при твърдение, че за същото неизпълнение ищцата претендира обезщетение, което изключва вземането за неустойка. При условията на евентуалност оспорва иска по размер. Не е изразил становище по изявлението за прихващане.

Съдът, като съобрази становищата на страните и доказателствата по делото, достигна до следните фактически и правни изводи:

Предявените искове са допустими с оглед на заявените с тях субективни права, вида на търсената защита и процесуалната легитимация на страните, очертана от твърденията на ищцата в исковата молба. Освен това исковете са родово и местно подсъдни на РС – Пазарджик, предвид тяхната цена и местонахождението на недвижимия имот. Въпреки, че искът по чл.19, ал.3 ЗЗД подлежи на разглеждане по реда на особеното исково производство по чл.362 – 364 ГПК, а останалите искове се разглеждат по общия ред, съдебната практика допуска тяхното обективно съединяване с една искова молба, тъй като претендираните неустойки и обезщетения произтичат от същия предварителен договор.

По иска по чл.19, ал.3 ЗЗД:

За уважаването на конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД ищцата следва да установи наличието на предварителен договор за продажба на бъдеща вещ и за нейното изработване /построяване/, по който е заплатила на ответника уговореното възнаграждение или е заявила готовност да го направи, както и изработването на вещта от ответника до степен да бъде годен обект на правото на собственост, а срокът за нейното прехвърляне на ищцата е настъпил.

Ищцата е представила писмен договор за строителство и продажба на недвижим имот от ***г. и приложение №1 към него, по силата на който ответникът се е задължил да построи и да продаде на ищцата гореописаният апартамент с прилежащата изба към него във вида, описан в приложението, а ищцата – да заплати възнаграждение в размер на 30219 евро, чиято равностойност е 58927лв.

Ответникът не оспорва сключването на предварителния договор.

Същият съдържа всички съществени елементи на окончателния договор – страни, обект и цена. Видно от представените квитанции цената по предварителния договор е заплатена частично до размера на 48309лв.

Незаплатената част е в размер на 10618лв. Падежът на задължението за сключване на окончателен договор е на определен ден - ***г. и това не се оспорва от ответника.

3

От представения нотариален акт №40 от 29.02.2016г., том І, рег. №589, н.д. №34/2016г. по регистъра на нотариус *** с рег. №436 в НК се установява, че ответникът е собственик на самостоятелния обект, тъй като в негова полза е учредено вещно право на строеж, което е реализирано. Построяването на обекта се установява от заключението на СТЕ, от което е видно, че сградата, в която същият се намира, е завършена до етап груб строеж. От този момент правото на строеж се преобразува в право на собственост върху сградата и самостоятелните обекти в нея, съгласно чл.181, ал.2 ЗУТ, и те могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки.

При така установените обстоятелства съдът намира иска за основателен, тъй като ищецът е доказал осъществяването на всички правопораждащи факти от състава на заявеното потестативно право по чл.19, ал.3 ЗЗД.

Обстоятелството, че продажната цена по предварителния договор не е заплатена в пълнен размер не изключва материалната легитимация на ищцата.

В трайната практиката на ВКС е застъпено становището, че неизправността на насрещната страна не е пречка за обявяването на предварителния договор за окончателен, ако предварителният договор съдържа уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен. Когато неизпълнението на предварителния договор се изразява в незаплащането на дължимата цена от купувача, съдът следва да постанови решението по реда на чл.362, ал.1 ГПК, като замести окончателния договор при условие, че ищецът изпълни задължението си в 2 – седмичен срок, който тече от влизане на решението в сила /Решение №455 от 19.12.2013г. на ВКС по гр. д. №3635/2013г., IV г.о., Решение №28/01.07.2011г. по гр. д. №207/2010г. на ВКС, II т.о., Решение №72/14.07.2011г. по гр. д.

№659/2010г. на ВКС, I г.о. и Решение №537/08.07.2010г. по гр. д. № 349/2009г. на ВКС, III г.о./.

Ето защо искът за обявяване за окончателен на предварителния договор следва да се уважи под условие, че в 2-седмичен срок от влизане в сила на решението ищцата заплати на ответника дължимата част от продажната цена на имота.

Съгласно Раздел І, т.3 от предварителния договор, разноските по прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача, в случая – на ищцата.

Разноските по прехвърлянето включват нотариалните такси, които съгласно чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и с оглед на удостоверения материален интерес /това е продажната цена, тъй като данъчната оценка на имотите е по-ниска от нея/ възлизат на 525.14лв. На основание чл.364, ал. 1 ГПК и т.19 от ТР № 6 от 06.11.2013г. на ВКС по тълк. д. №6/2012г., ОСГТК, ищцата следва да бъде осъдена да заплати тези суми в приход на държавния бюджет по сметка на РС - Пазарджик. До изплащането им върху имотите следва да се впише възбрана – чл.364, ал.1 ГПК.

На основание чл. 35, ал. 2 от Наредба на ОбС Пазарджик за определяне размера на местните данъци на територията на Община Пазарджик, ищцата 4 следва да заплати на Община Пазарджик местен данък за придобиването на имота в размер на 1767.81 лв. Съгласно чл.364, ал. 2 ГПК, заплащането на разноските по прехвърлянето и на дължимите данъци е условие за издаване на препис от решението.

В производството за сключване на окончателен договор за прехвърляне на имот съдът е длъжен да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред – чл.363 ГПК. Една от тях е изискването на чл.264, ал.1 ДОПК прехвърлителят да няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, както и непогасени данъчни задължения за имота. В нотариалното производство тези обстоятелства се установяват с декларация от прехвърлителя, каквато в настоящото производство същият не може да бъде задължен да представи. Затова наличието или липсата на данъчни задължения следва да се установи с представени от ищцата удостоверения от НАП и Община Пазарджик, а препис от решението може да се издаде при условие, че прехвърлителят не дължи публични държавни и общински вземания.

По иска по чл.92 ЗЗД:

За основателността на този иск ищцата следва да установи наличието на договор с ответника, в който страните са уговорили клауза за неустойка при неточно /забавено/ изпълнение на договора, както и размера на неустойката.

При установяване на горното, ответникът следва да докаже, че е изпълнил точно /в срок/ обезпеченото чрез неустойката задължение, а при невъзможност – че е заплатил дължимата неустойка.

В представения от ищцата предварителен договор за продажба на недвижим имот е обективиран договор за изработка с предмет построяване на обекта, собствеността върху които изпълнителят /ответникът/ следва да прехвърли на възложителя /ищцата/ с окончателен договор след завършване на строителството. В Раздел IV, т.4 на договора е включена клауза, съгласно която при неизпълнение в срок на задължението на изпълнителя да построи обекта и да го предаде на възложителя, изпълнителят дължи неустойка в размер на 0.1% дневно от стойността на незавършените строителни работи, но не повече от 10 %. Страните са уговорили, че незавършените строителни работи се установяват от вещо лице – лицензиран оценител на недвижими имоти.