Решение № 1851 от 19.03.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1851 гр. София, 19.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-2 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Албена Ботева при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Албена Ботева Гражданско дело № 20231100108107 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба с вх. № 67048/17.07.2023 г., предявена от Ц. Й.

Ч . , ЕГН: **********, със съдебен адрес: гр. София, ул. „********, против „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД, ЕИК: 203511753, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „********, със съдебен адрес: гр. София, ул. „********.

Ищецът твърди, че на 13.03.2020 г. е сключил с „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се е задължил да му прехвърли правото на собственост върху Апартамент № 37 във вход А, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, и гараж 48, с идентификатор ***, находящи се в жилищен комплекс „1 Хоум“, в гр. София, ул. „********.

Страните уговорили, че продажната цена от 130 400 евро, е следвало да се плати на вноски, съгласно график по чл. 3, ал. 1 от Предварителния договор, както следва: а)

32 600 евро - при сключване на предварителния договор; б) сградата;

32 600 евро - в 7-дневен срок от уведомяване за получен акт обр. 14 за в)

32 600 евро - в 7-дневен срок от уведомяване, че е монтирана дограма на имота;

1 г) сградата;

19 560 евро - в 7-дневен срок от уведомяване за получен акт обр. 15 за д) сградата.

13 400 евро - в 7-дневен срок от уведомяване за получен акт обр. 16 за В исковата си молба ищецът твърди, че е заплатил първата вноска от 32 600,00 евро. Заявява, че ответникът не го е уведомявал за настъпването на условията за заплащането на останалите четири вноски. Освен това твърди, че жилищният комплекс е бил изграден на груб строеж, но окончателен договор не е сключен, въпреки че дружеството се е задължило до 31.08.2022 г. да сключи окончателен договор за покупко - продажба.

Предвид изложеното, ищецът моли, да бъде постановено решение, с което предварителният договор да бъде обявен за окончателен.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД е депозирал отговор на исковата молба. Ответникът не оспорва, че е сключил предварителен договор с ищеца за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот - Апартамент № 37 във вход „А“ и Гараж 48, находящи се в жилищен комплекс „1 хоум“ в гр. София.

Счита, обаче, че искът не е основателен защото задължението за сключване на окончателен договор не е изискуемо – то е следвало да стане след завършването на имота и снабдяването с акт обр. 16, което условие не било настъпило. Освен това според дружеството Ц. Ч. не е изправна страна по договора, тъй като не е заплатил цялата цена, която е дължал по договора и затова не можел да иска обявяването на договора за окончателен.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът е предявил насрещен иск, който е приет за съвместно разглеждане в производството – с определение от 12.09.2024 г. (л. 69).

Ищецът по насрещния иск твърди, че вследствие на коранавируса и променената геополитическа обстановка се е повишила цената на строителството, което е нарушило еквивалентността на престациите по предварителния договор с Ц. Ч..

Затова „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД моли съда да увеличи цената по предварителния договор на 195 600,00 евро (насрещната искова молба, л. 33-35).

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът по насрещния иск е депозирал отговор на исковата молба. Ц. Й. Ч. оспорва иска с възражението, че е неоснователен, защото:

1. не е налице стопанска непоносимост, понеже „ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ“ ЕООД е могъл да предвиди последиците от коранавируса;

2.

„ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД е прехвърлил на строителя на обекта „СК ЕКСПРЕССТРОЙ“ АД риска от евентуална стопанска непоносимост при строителството;

2

3. стойността на строителството не се е покачила значително, а дори да се е покачила, печалбата на „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД я покрива;

4. получавайки плащане на цена по договора „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД е бил финансиран от Ц. Ч. и затова евентуално продажната цена е била пониска. Затова Ц. Ч. моли съда да отхвърли насрещния иск (писмения отговор, л. 6466).

В свое становище по отговора на исковата молба по главния иск Ц. Ч. заявява, че срокът за сключване на окончателен договор отдавна е изтекъл, а незавършването на сградата се дължи на „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД. Ц. Ч. също твърди, че освен първата вносна от 32 600,00 евро, която е заплатил при сключването на предварителния договор, той е платил и още 65 200,00 евро за втора и трета вноска веднага след като е „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД го е уведомил за настъпването на условията за заплащането им. (становището, л. 52).

Съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Не се спори, а се установява и от приетите по делото скици (л. 125) и нотариален акт (л. 12-14), че „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД собственик на поземлен имот с идентификатор ***. Същият е описан в нотариалния акт от 11.12.2018 г. като идентичен с УПИ IV от квартал 28 по регулационния план на гр.

София, НПЗ Средец. Именно с този номер по предходен план е посочен в скицата имота с идентификатор ***.

Между страните не се спори също, че на 13.03.2020 г. Ц. Ч. и „ГРИЙНЛАЙФПРОПЪРТИ“ ЕООД са сключили предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти – апартамент № 37 и гараж № 48 в жилищен комплекс „1 хоум“, гр. София, който ще бъде построен в поземления имот с идентификатор ***.

Този факт се потвърждава и от приетия по делото договор, от който е видно, че дружеството се е задължило да построи и да продаде на купувача описаните два имота срещу цена от 130 400 евро, платима по следния начин: а) 32 600 евро - при подписване на предварителния договор б) 32 600 евро - в 7-дневен срок от уведомяване за получен акт обр. 14 за сградата; в) 32 600 евро - в 7-дневен срок след изпращане на уведомление от продавача, че е монтирана дограма на имота; г) 19 560 евро - в 7-дневен срок след изпращане на уведомление от продавача, че е получил акт обр. 15 за сградата; д) 13 040 евро - в 7-дневен срок след изпращане на уведомление от продавача, 3 че е получил акт обр. 16 (Удостоверение за въвеждане в експлоатация/Разрешение за ползване) за сградата.

Не се спори също, а се установява и от двете платежни нареждания от 06.02.2020 г. (л. 53) и от 18.03.2020 г. (л. 54), че първата вноска е била платена от ищеца.

Съгласно уговореното в чл. 4, ал. 1 на предварителния договор, страните са определили срок за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота до 31.08.2022 г.

От писмените доказателства и от изслушаните заключения на вещи лица, неоспорени от страните, се установява, че строителната площадка е била открита на 22.05.2020 г.

На 31.08.2022 г. за строежа е издаден акт за приемане на строителната конструкция (Акт Образен 14). На 31.08.2023 г. „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД е изпратило уведомление до ищеца за издадения акт обр. 14 и за монтираната дограма на имота, с което е поискал плащане на двете вноски в размер на 65 200 евро. На 04.09.2023 г. Ц. Ч. е заплатил 124 520,12 лева на ответното дружество.

На 04.06.2024 г. е издаден и Протокол за установяване годността за приемане на строежа (Акт Образец 15).

На 19.06.2024 г. „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД е изпратило уведомление до ищеца за издадения акт обр. 15, с което е поискал плащане на последната вноска в размер на 19 560 евро. Не се спори по делото и се потвърждава от кореспонденцията между страните (л. 437), че сумата е платена от ищеца.

На 19.09.2024 г. е издадено и Разрешение за ползване на сградата, за което „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД е изпратило уведомление до ищеца и е поискало плащане на последната вноска в размер на 13 040 евро. Същата е платена от Ц. Ч. на 04.10.2023 г., когато ищецът е наредил сумата от 25 504,02 лева на ответното дружество.

Видно от първоначално изготвеното заключение по изслушаната СТЕ (л. 111121), неоспорено от страните, е, че след сключването на предварителния договор цените на повечето строителни материали са започнали да се увеличават. Същото се отнася и за разходите за труд в сферата на строителството.

От повторната съдебно-техническа експертиза е видно, че чистата строителна стойност на апартамента е била, както следва: 62891 лева към 13.03.2020 г.; 93490 лева към 31.08.2022 г.; 106337 лева към 15.02.2024 г.

Общо стойността на апартамента към посочените периоди, при отчитане и на съпътстващите строителството разходи (проектиране, земя, такси и др.), възлиза респективно на 51419 евро с ДДС; 79039 евро с ДДС; 96610 евро с ДДС. Същата 4 стойност общо за двата обекта - апартамент и гараж, с ДДС е възлизала към съответните периоди на: 62655 евро; 96291 евро и 117648 евро. Това означава, че към момента на сключване на предварителния договор печалбата, която ответното дружество е заложило при продажбата на тези два обекта е била над 100 %.

От заключението на съдебно-счетоводната експертиза се установява колко всъщност е струвало построяването на сградата на ответното дружество. Видно е, че „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД е направило разходи за строителството на сградата от 38 854 083,59 лева към 30.11.2024 г. Тези разходи, отнесени към разгърнатата застроена площ означават, че за 1 кв.м. са изразходени 1 353,34 лв. Така за Апартамент № 37 дружеството е направило разход от 158 950,07 лева, а за Гараж № 48 - 35 619,97 лева, или общо 194 570,05 лева (99 482,09 евро) за двата обекта.

Други, относими към предмета на доказване, доказателства не са приети по делото.

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Предмет на разглеждане по делото са предявения от Ц. Й. Ч. иск по чл. 19, ал.

3 ЗЗД и насрещния иск по чл. 307 от ТЗ, предявен от „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД.

Относно иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен от Ц. Й. Ч.:

Съгласно разпоредбата на чл.19, ал. 1 и 2 ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, като предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. На основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор.

В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

За да бъде уважен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД ищецът е длъжен да докаже наличието на следните предпоставки:

1. наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържание е възпроизведено в клаузите на предварителния договор;

2. качеството "изправна страна" на ищеца, респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен;

3. настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор;

4. прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот.

5

5. наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.