Решение № 1445 от 16.06.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1445 гр. София, 15.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Иванка Иванова

Членове:

Петър Люб. Сантиров

Яна Ем. Владимирова при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева като разгледа докладваното от Иванка Иванова Въззивно гражданско дело № 20211100507820 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл.258 ГПК – чл.273 ГПК.

С решение № 20086307 от 05.04.2021 г., постановено по гр. д. № 17526/2019 г. по описа на СРС, I ГО, 127 състав, М. ИВ. К. е осъдена да заплати на КР. Т. Н., на основание чл.79, ал.1 ЗЗД вр. с чл.200, ал.1 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД, при условията на разделност, по 1/2 от сумата от 20 620 лв. (по 10 310 лв.), представляваща остатък от продажната цена по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 05.10.2018 г., ведно със законна лихва за забава, считано от 26.03.2019 г. до окончателното изплащане, както и по 1/2 от сумата от 676 лв. (по 358 лв.), представляваща обезщетение за забава в размер на законната лихва за периода 30.11.2018 г. – 25.03.2019 г., като е отхвърлено искането за солидарно присъждане в тяхна полза на посочените суми. Ответницата е осъдена да заплати на ищеца сумата, на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 2 371, 94 лв., представляваща разноски по делото.

Срещу постановеното съдебно решение в частта, с която са уважени предявените искове, е депозирана въззивна жалба от ответницата М. ИВ. К.. Излага съображения, че решението в обжалваната част е необосновано и неправилно. Твърди, че ищците са получили в пълен размер уговорената продажна цена, посочена в съставения нотариален акт. В него изрично е посочено, че страните декларират, че сумата, посочена като продажна цена в нотариалния акт е действително уговореното 1 плащане по сделката, както и че им е известна наказателната отговорност по чл.313 НК. Ищците не оспорват, че са получили от банката остатъкът от продажната цена.

Предварителният договор, на който се позовават ищците, е престанал да действа от момента на подписване на окончателния договор. Сключването на предварителен договор не е задължителен етап от сделката. Също така е допустимо да има различия между двата договора. Счита, че неправилно решаващият съд е дал предимство на частен документ, какъвто е предварителния договор, пред официален документ, какъвто е нотариалният акт. Поддържа, че веднъж осъществена нотариалната сделка чрез нотариално удостоверяване, тя не може да бъде променяна или страната да твърди, че извършеното удостоверяване не отговаря на истината или, че не отразява волята й. Съгласно ТР № 3/29.11.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г. на ВКС, нотариалният акт, обективиращ прехвърлителната облигационна сделка, има значението на форма за действителност и е елемент от фактическия състав, от който възникват последиците на този нотариален акт. С вписването на сделката е моментът, в който настъпва конститутивното, вещноправното действие на нотариалния акт. Чрез свидетелски показания не могат да се оборят конститутивното и вещноправното действие на нотариалния акт. Поддържа, че свидетелските показания на разпитаната свидетелка са недопустими, тъй като нарушават изискванията на чл.164, ал.1, т.1 и т.2 ГПК. Твърди, че е вписала имената и данните на страните, подписала е записа на заповед, но той непопълнен е останал в книжата при ищците. Този запис на заповед е останал непопълнен за сумата, тъй като страните са се договорили за продажната цена, която е записана в нотариалния акт и записът на заповед е останал безпредметен. Моли съда да отмени решението в обжалваната част. Претендира сторените по делото разноски.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор на въззивната жалба от ищците КР. Т. Н. и Н. Г. Г., с който я оспорват. Излагат съображения, че решението в обжалваната част е правилно и законосъобразно. Считат, че е обоснован изводът на съда, че действително уговорената продажна цена възлиза на 141 800 лв., а в нотариалния акт е посочена по – ниска сума 121 180 лв., тъй като ищцата не е могла да осигури банков кредит за пълната цена. Правилно съдът е приел, че представеният по делото запис на заповед съставлява начало на писмено доказателство, поради което няма пречка да бъдат взети предвид свидетелските показания на очевидец, взел участие в преговорите на страните преди сключване на окончателния договор, както и при следващите етапи от преговорите, включително е присъствал при подписването на нотариалния акт и изготвянето на записа на заповед. Съгласно трайната съдебна практика нотариалният акт, с който е оформена една сделка, материализира удостоверените изявления на нотариалния орган и изявленията на страните по договора. Нотариалният акт съставлява официален свидетелстващ документ само в частта на нотариалното удостоверяване. Самите изявления на страните имат характера на частен документ и поради това обвързваща съда формална доказателствена сила 2 има само относно авторството, на основание чл.180 ГПК. Когато страна по сделката твърди, че вписаната продажна цена в нотариалния акт е симулативна, това представлява въвеждане на твърдение за факт с правно значение, за установяването на който са допустими всички доказателства и доказателствени средства, включително свидетелски показания. Считат, че законосъобразно решаващият съд е приел, че представения по делото запис на заповед представлява начало на писменото доказателство, тъй като той изхожда от ответницата, на която ищците противопоставят симулативността на клаузата за продажна цена по процесния нотариален акт. С оглед на това ангажираните свидетелски показания са процесуално допустими. Без значение за допустимостта на свидетелските показания е обстоятелството, че датата и сумата, посочени в записа на заповед, не са изписани от ответницата, а сумата е вписана от нотариуса. Правно релевантно е, че записът на заповед е подписан от ответницата и съставлява начало на писменото доказателство. По делото е установено, че ценната книга е подписана пред нотариус, след което е подписан и нотариалния акт. Считат, че обосновано решаващият съд е достигнал до извода, че посочената в нотариалния акт продажна цена съответства на сумата, за която ответницата е осигурила финансиране, поради което е подписан запис на заповед за разликата до пълния уговорен размер на продажната цена. Молят съда да постанови решение, с което да потвърди решението в обжалваната част. Претендират сторените по делото разноски.

Съдът, след като прецени представените по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл.12 ГПК и чл.235, ал.2 ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:

СРС е сезиран с обективно и субективно, кумулативно съединени искове съответно с правно основание чл.200, ал.1 ЗЗД вр. с чл.79, ал.1 ЗЗД. Ищците твърдят, че на 05.10.2018 г. сключили с ответницата предварителен договор за покупко – продажба на съсобствения им недвижим имот – втори етаж от жилищна сграда – близнак, находяща се в гр. София, кв. „Суходол“, ул. ****, със застроена площ от 56, 10 кв. м., състоящ се от дрешник, спалня, дневна, балкон, кухня, сервизно помещение и коридор, самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.; таванско помещение, находящо се в североизточната част от жилищната сграда – близнак,с площ от 65 кв. м., самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

Уговорената продажна цена възлиза на 141 800 лв. На основание чл.2.6 от договора ответницата им платила капаро в размер на 14 180 лв. Остатъкът от продажната цена ответницата следвало да заплати по банков път. С допълнително споразумение към предварителния договор, пописано на 05.11.2018 г., се уговорили да предадат владението на имота на ответницата след заверяване на банковата им сметка с остатъка от продажната цена в размер на 127 620 лв. , но не по – късно от 30.11.2018 г. На 20.11.2018 г. подписали нотариален кат № 75, том II, рег. № 5190, дело № 411 от 2018 г., на нотариус, рег. № 350 Ц.Д., с район на действия СРС. Посочената в нотариалния 3 акт продажна цена е 121 800 лв., като получили сумата от 107 000 лв. по банков път от усвоен банков кредит от ответницата. За разликата до пълния размер от действително уговорената продажна цена на имотите след нотариалното изповядване на сделката ответницата е подписала запис на заповед за сумата от 20 620 лв. в деня на изповядване на сделката. Срокът за заплащане на тази сума е 30.11.2018 г., която не е платена от ответницата. Молят съда да постанови решение, с което да осъди ответницата да им заплати сумата от 20 620 лв., дължим остатък от уговорена продажна цена, ведно със законната лихва, считано от 30.11.2018 г. до окончателното изплащане, както сторените по делото разноски

С молба – уточнение от 26.11.2019 г. ищците са уточнили, че претендират сумата солидарно, тъй като живеели на семейни начала към момента на продажбата на недвижимия имот.

С молба – уточнение от 12.06.2020 г. ищците са уточнили, че претендират сумата от 676 лв. – мораторна лихва за периода 30.11.2018 г. – 25.03.2019 г.

С постъпилия в срока по чл.131 ГПК писмен отговор исковата молба ответницата оспорва предявените искове. Счита, че не е налице основание за солидарност на претендираното от ищците вземане. Постигнатите в предварителния договор уговорки не са възпроизведени в съставения нотариален акт. Едно от съществените задължения на нотариуса е да провери дали изявленията и написаната в проекта за нотариален акт воля на страните е истинската им воля. Представеният по делото нотариален акт има обвързваща доказателствена сила. Не оспорва представените по делото доказателства. Моли съда да постанови решение, с което да отхвърли предявения иск. Претендира сторените по делото разноски.

На 05.10.2018 г. между страните в производството е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имот, по силата на който ищците, в качеството им на продавачи, са се задължили да прехвърлят на ответницата – купувач, втори етаж от жилищна сграда – близнак (североизточния), находяща се в гр. София,, кв. „Суходол“, ул. ****, със застроена площ от 56, 10 кв. м., състоящ се от дрешник, спалня, дневна, балкон, кухня, сервизно помещение и коридор, с посочени съседи, заедно с противорадиационно укритие в приземния етаж, без посочена площ по нотариален акт, с посочени граници, заедно с 1/2 ид. ч. от общите чати в сградата и заедно с 1/6 ид. ч. от дворното място, в което е построена сградата, което е описано в договора, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***., както и таванско помещение, находящо се в североизточната част от жилищната сграда – близнак,с площ от 65 кв. м., самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***. Уговорената продажна цена възлиза на 72 500 евро, с левова равностойност от 141 800 лв. Страните са се съгласили да сключат окончателен договор до 05.11.2018 г. В случай, че нотариалният акт не бъде сключен 4 по – рано, на 05.11.2018 г., в 10.00 ч. страните се задължават да се явяват в кантората на нотариус Ц.Д., с посочен адрес. Владението на имота се предава след получаване на окончателното плащане по сумата на продавачите, но не по – късно от 25.11.2018 г., в случай, че окончателното плащане е извършено. В т.2.6 от договора е предвидено задължение за купувача при подписване на договора да изплати на продавачите като капаро (задатък) сумата от 7 250 евро или равностойността им в лева – 14 180 лв., представляваща част от продажната цена на имота. Сумата е платима по банков път по посочена банкова сметка на продавачите. В н.27 от договора е предвидено, че остатъкът от продажната цена в размер на 65 250 евро или 127 620 лв. ще бъде платена от купува на продавачите със заемни средства от „Юробанк България“ АД или друга банка, посочена от купувача веднага след нотариалното изповядване на покупко – продажбата, вписване на законна или договорна ипотека в полза на банката и представяне на удостоверение за вещни тежести, издадено от Агенция по вписванията към СРС, от което е видно, че ипотеката в полза на банката е вписана и върху имота няма претенции от трети лица. При условие, че сумата по кредита е по – малка от договорената продажна цена, купувачът се задължава да изплати разликата на продавачите в деня на нотариалното изповядване на сделката.