Решение № 7171 от 26.11.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 7171 гр. София, 26.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Елена Иванова

Членове:

Иванина Ив. Пъстракова

Герасим Анг. Пенчев при участието на секретаря ПЕТЯ ИВ. МИЛЕВА като разгледа докладваното от Иванина Ив. Пъстракова Въззивно гражданско дело № 20241100512575 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.

Образувано е въз основа на въззивна жалба от Р. Г. С. срещу решение №16409/02.09.2024 г., постановено по гр. д. №4225/2023 г. по описа на СРС, ГО, 155 състав. В жалбата се излагат доводи за неправилност на първоинстанционното решение, постановено при нарушения на материалния и процесуалния закон. Моли се за отмяна на решението и уважаване на предявения иск.

Претендира разноски.

Въззиваемата страна оспорва подадената въззивна жалба. Счита решението на първоинстанционния съд за правилно и обосновано, поради което и моли то да бъде потвърдено. Претендира разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба, за наличието на пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема следното:

1

Съдът е бил сезиран с искова молба на Р. Г. С. против Р. К. Б. за осъждане на ответника да освободи и предаде на ищцата нает с договор за наем от 06.11.2020 г. недвижим имот, представляващ гараж А-4, с площ от 20,50 кв. м., заедно с 1,343 % от общите части на сградата, гаражът находящ се в гр. София, ж.к. „********-8“, ул.

„********“, бл. ********, сутерен на кота - 2,80, претендират се направените по делото разноски.

В исковата молба ищцата твърди, че на 06.11.2020 г. между страните бил сключен договор за наем, по силата на който ищецът предоставил за временно и възмездно ползване на ответника собствения си недвижим имот, представляващ гараж А-4, находящ се в гр. София, ж.к. ********, сутерен на кота - 2,80, срещу заплащане на наемна цена. Твърди, че през първите месеци наемателят плащал редовно дължимия наем, но през 2021 г. започнал да бави плащането, като се наложило ищцата да го търси. На 04.05.2022 г. ответникът платил дължимия наем за месеците април и май 2022 г. Заради забава в плащането ищцата поканила ответника да й плати дължимите вноски за месеците юни и юли 2022 г., като не последвало плащане. На 07.10.2022 г. ищцата отново поканила ответника да заплати дължимия наем. Към момента на предявяване на иска ответникът дължал наем за седем месеца. С покана от 25.10.2022 г. ищцата поканила ответника да заплати дължимия наем и направила едностранно изявление за прекратяване на договора. Независимо от отправените покани ответникът не платил дължимия наем и не освободил наетото помещение.

Моли съда да уважи предявения иск, претендира направените по делото разноски.

В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от назначения на ответника Р. К. Б. особен представител, с който отговор оспорва исковата претенция като недопустима и неоснователна. Моли съда да отхвърли иска като неоснователен и недоказан

Представен по делото е заверен препис от нотариален акт за продажба на недвижим имот № 102, том I, рег. № 8766, дело № 174 от 18.12.2018 г. на нотариус с рег. № 199, действащ в района на СРС, от който се установява, че ищцата е придобила правото на собственост върху процесния недвижим имот чрез покупко-продажба от трети лица.

Представен по делото е заверен препис от договор за наем на недвижим имот от 06.11.2020 г., от който е видно, че между страните е сключен договор за наем на собствения на ищцата недвижим имот, представляващ гараж № А-4, находящ се в гр.

София, ж.к. „******** 8“, ул. „338“, бл. ********, сутерен -2,80, с площ от 20,50 кв. м., заедно с 1,343 % от общите части на сградата, като ответникът, в качеството си на наемател, се е задължил да заплаща месечен наем в размер, уговорен в договора.

От представената писмена кореспонденция между страните се установява, че 2 на 07.10.2022 г. и на 25.10.2022 г. ищцата е отправила покани до ответника да плати дължимия наем, както и да освободи имота.

Събрани са гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетеля Богданов, от който се установява, че същият живее на семейни начала с майката на ищцата и познава ищцата, както и че е направил обявата за отдаване на гаража под наем. Сочи, че гаражът е самостоятелен, с метална врата, и до него се стига през рампа, която води към подземието и има метална ролетна врата, която се отваря с дистанционно. Установява, че е присъствал на огледа на имота, направен от ответника в края на 2020 г. Договор бил сключен между страните след извършване на огледа, като при подписване на договора ищцата му предала ключовете и дистанционното за гаража. Ответникът преустановил плащане на наема в средата на 2022 г. Свидетелят също така установява, че ищцата изпраща имейли до ответника за плащане на дължимия наем..

С решение №16409/02.09.2024 г., постановено по гр. д. №4225/2023 г. по описа на СРС, ГО, 155 състав, исковата претенция е отхвърлена.

Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба, предмет на разглеждане в настоящото производство.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и е допустимо. Във връзка с доводите за неправилност намира следното:

Предявена е искова претенция с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД.

За уважаване на предявената претенция в тежест на ищцата е да докаже, че между нея и ответника валидно е възникнало твърдяното наемно правоотношение; че е предоставила ползването на процесния имот на ответника; че както и че действието на наемното правоотношение е прекратено, респ., че валидно е упражнила правото да развали договора поради неизпълнение.

С оглед на събраните по делото доказателства се установява, че на 06.11.2020 г. между страните е бил сключен договор за наем на недвижим имот, представляващ гараж А-4, с площ от 20,50 кв. м., заедно с 1,343 % от общите части на сградата, гаражът находящ се в гр. София, ж.к. ********, сутерен на кота - 2,80, по смисъла на чл. 228 и сл. от ЗЗД. В чл. 1 /3/ от договора е записано, че фактическата власт върху процесния имот е предадена на наемателя в момента на подписване на договора.

Същият носи подписите на страните, ответникът не е оспорил по смисъла на чл. 193 ГПК своя, поради което съдът приема за установени обстоятелствата по сключване на процесния договор за наем и предаване на имота на наемателя и настоящ ответник.

3

Видно от чл. 3/1/ договорът е бил сключен като срочен, за срок от една година, като в чл. 3/2/ е предвидено, че след изтичане на същия договорът се счита за продължен за неопределен срок ако продължи ползването със знанието и без противопоставяне на наемодателя. Следователно срокът на договора е изтекъл на 06.11.2021 г., след която дата срочният договор се е трансформирал в безсрочен по смисъла на чл. 236, ал. 1 от ЗЗД.

Спорен остава моментът дали договорът е надлежно прекратен от страна на ищеца.

На първо място следва да се отбележи, че от приетата като доказателство по делото покана, отправена по електронна поща, не се установява моментът на получаването й от ответника. Посредством нея, предвид направеното изрично оспорване за получаването й, ищцата, чиято е доказателствената тежест съобразно с чл. 154 от ГПК, не доказва момента на връчване на поканата, с която отправя предизвестие по смисъла на чл. 238 от ЗЗД.

Доводът във въззивната жалба, че не са взети предвид от районния съд направени в становище от 06.08.2024 г. искания относно евентуално допускане на съдебно-техническа експертиза в случай на оспорване на обстоятелството по получаване на кореспонденцията, е несъстоятелен, доколкото пред настоящата инстанция такива искания не са отправени.

На следващо място действително трайната съдебна практика приема, че при иск за предаване на нает имот исковата молба би могла да се счита за предизвестие по чл.

238 ЗЗД ако договорът е безсрочен или е уговорена трансформацията му в такъв, а с получаване на препис от исковата молба да се счита, че е получено волеизявлението за прекратяването му. Следва да бъде отчетено обаче обстоятелството, че в настоящото производство ответникът е представляван от особен представител по реда на чл. 47 ГПК, във връзка с което настоящият съдебен състав споделя следното становище:

Представителната власт на особения представител се изчерпва с осъществяване на процесуалното представителство по конкретното гражданско дело, по което същият е назначен, и не обхваща получаването на материалноправни изявления, адресирани до представлявания от особения представител отсъстващ ответник. Особеният представител може да извършва всички съдопроизводствени действия, освен тези, свързани с разпореждане с предмета на делото – арг. от чл. 29, ал. 5 вр. чл. 34, ал. 3 ГПК, защото не е страната по спорното материално правоотношение. Следователно получаването от негова страна на изявления, които принципно биха довели до промяна в това материално правоотношение, като например прекратяване на сключен договор, няма да произведе този ефект /така решение № 2350/07.04.2017 г. на Софийски градски съд по в. гр. д. № 5905/2016 г./.

Като взе предвид изложеното, съдът стига до извода, че не е осъществено 4 връчване на волеизявление за прекратяване на сключения договор за наем до ответника, като част от приложенията към исковата молба е получено от назначения от съда особен представител и предаването му не може да се приравни на нотифициране на длъжника предвид особения характер на представителството от назначения от съда по чл. 47, ал. 6 ГПК процесуален представител и обема на неговите правомощия.

Последният не представлява упълномощен да получава материално-правни изявления представител на ответника. Правомощията на особения представител се изчерпват с процесуално представителство по конкретното дело, имащо за цел осигуряване защита на интересите на ответника в исковото производство. Същите не обхващат получаването на материалноправни изявления, адресирани до него. Предвид това получаването от негова страна на изявления, които принципно биха довели до промяна в материално правоотношение, не може да произведе ефект. В конкретния случай исковата молба е връчена при условията на чл. 47, ал. 5 ГПК и ответникът се представлява от особен представител, на когото са връчени съдебните книжа. При това положение връчване на книжата, а оттам и на предизвестието по смисъла на чл. 238 ЗЗД, не се е осъществило.

Горното води до извод, че не е доказано осъществено валидно прекратяване на сключения договор за наем на процесния обект, поради което исковата претенция е неоснователна, следва да бъде отхвърлена, а първоинстанционното решение потвърдено.

Така мотивиран, Софийски градски съд

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение №16409/02.09.2024 г., постановено по гр. д.

№4225/2023 г. по описа на СРС, ГО, 155 състав.

Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщението.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

5

2. _______________________

6