Решение № 1598 от 17.07.2023, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1598 гр. Бургас, 17.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LIX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: АЛЕКСАНДЪР Д. МУРТЕВ при участието на секретаря МАРИЯ АП. МИЛЕВА като разгледа докладваното от АЛЕКСАНДЪР Д. МУРТЕВ Гражданско дело № 20222120104554 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба на “БИНГАМС ЮРПИЪН

ДИВЕЛОПМЪНТС” ЕООД, ЕИК: 147146536, със седалище и адрес на управление обл. Бургас, общ. Бургас, ул. “Цар Асен” № 30, представлявано от управителя Д.Д.С., чрез адв. Ц. С. Ц., със съдебен адрес гр. Б., ***, против Етажната собственост на сграда “*” в комплекс “П.Б.” с идентификатор *** по КККР на гр. С., с адрес гр. С., ***, представлявана от У.П.М. и с която молба се иска от да отмени като незаконосъобразни всички решения, взети на проведеното събрание на ЕС от 20.06.2022г. В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на СОС в сграда “*” в горепосочения комплекс, представляващо апартамент в сграда, разположена в ПИ с идентификатор ***. Сочи, че на 20.06.2022г. било проведено Общо събрание на собствениците на ЕС на сграда “*” с идентификатор ***. по КККР на гр. С., които били взети при нарушение на процедурните правила, предвидени в ЗУЕС за свикване и провеждане на ОС и които противоречали на императивни разпоредби на закона. 1 Твърди се допуснато нарушение на чл.13, ал.1 от ЗУЕС и редът за свикване на общото събрание е опорочен, тъй като покана за свикване на общо събрание липсвала или най-малкото не била поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата. Сочи, че инициаторът на общото събрание бил собственик и на още два апартамента в още две сгради в комплекса, като на същия ден – 20.06.2022г. бил свикал още две общи събрания в съответните две сгради, за които обаче имало залепена покана, като същата била изпратена и на електронната поща. Твърди се, че на същата дата ищецът изпратил свой представител, който при посещение на място в комплекса установил, че никъде на сградата нямало залепена покана за свикване на общо събрание. Покана не била изпратена и на електронната поща на управителя на ищцовото дружество. Навеждат се доводи за допуснато нарушение на разпоредбата на чл.16, ал.1 от ЗУЕС, предвид провеждането на общото събрание в апартамент *** в сграда “*”. Ищецът намира, че е недопустимо общото събрание да се провежда в апартамент, тъй като правната норма изисква провеждането му да се осъществи на подходящо място в етажната собственост, прилежащата й площ или на друго място в близост до нея. Твърди се, че въпросният апартамент е собственост на “Булвест” ЕООД, ЕИК: 147030065 и предвид отразеното в протокола, че дружеството е представлявано от У.П.М., в качеството му на пълномощник следва извода, че достъп до апартамента е имал единствено инициаторът на събранието, но не и останалите собственици на обекти в сградата, като по този начин им е била ограничена възможността да участват в ОС. На следващо място се твърди, че изготвеният протокол не отговаря на изискванията на чл.16 ЗУЕС и не съдържа императивно посоченото в ал.5 1 на същия текст съдържание, което се явява условие за проверка и контрол за спазване изискванията по чл.15 и чл.17 от ЗУЕС за кворум на събранието и мнозинство за вземане на решенията. Съставеният протокол не удостоверявалч, е бил налице изискуемият по чл.15, ал.1 от ЗУЕС или чл.15, ал.2 от ЗУЕС кворум за провеждане на ОС, както и не били налице данни за идеалните части от етажната собственост, които представляват присъстващите собственици и техния подпис, удостоверяващ взетите решения. Не било ясно как е удостоверен наличия кворум, не били представени допълнителни списъци, в които да са вписани представените собственици или ползватели и съответните идеални части от ЕС, като в протокола не било отбелязано такива изобщо да са съставяни. Не ставало ясно и как е определено т.нар. “Право на глас” в проценти за всеки един от присъстващите собственици. В разглеждания случай, никъде в протокола не било отбелязано, че е приложен редът предвиден в ал.4 на чл.17 ЗУЕС, но дори идеалните части да са били изчислени съобразно нея, то липсвало необходимото мнозинство от две трети от самостоятелните обекти в сградата, съгласно разпоредбата на ал.7 за одобряването им. Излага се, че е допуснато нарушение на чл.14, ал.5 от ЗУЕС, тъй към протокола не било приложено пълномощно, от което да е видно, че “Булвест ООД/К.Б.” се представлява от У.П.М., поради което етажните собственици били възпрепятствани да оспорят както съдържанието, така и законосъобразността на решенията. Нямало данни такова упълномощаване да е било направено и устно, както и каквато и да било друго 2 информация, дали и кога е възникнала представителната власт и какво включва. Следователно липсата на надлежно упълномощаване обуславя и липсата на минимално необходимия кворум за провеждане на събранието при условията на чл.15, ал.2 от ЗУЕС. Отделно от това, резултатът от гласуването бил отразен като брой апартаменти, а не като процент идеални части от общите части, което отново водило до невъзможност за проверка, дали минимално изискуемият кворум за взимане на конкретното решение е налице. Не било спазено и изискването на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, тъй като протоколът съдържал единствено декларативно изброяване на еднолично взети решения. Предвид горното се застъпва становище, че не е провеждано действително общо събрание на ЕС, а формално е бил изготвен протокол за такова.

Този извод се подкрепял и от обстоятелството, че У.П.М. е собственик на още два самостоятелни обекта в още две сгради част от комплекса и в същия ден инициирал и провел още две ОС на ЕС на другите две сгради, като за тях съставил протоколи идентични с процесния, като били сменени данните. Сочи се допуснато нарушение и на чл.16, ал.7 ЗУЕС, тъй като на входа на сградата, на видно и общодостъпно място не било поставено съобщение за изготвяне на протокола от общото събрание, както и не бил съставен протокол за поставяне на съобщението. Сочи се, че ищецът е упражнил правото си по чл.16, ал.9 от ЗУЕС като е подал възражение пред управителя на ЕС, с което е оспорил в срок съдържанието и достоверността на представения протокол. Ищецът излага, че негов представител не е присъствал на проведеното събрание, като управителят на дружеството е научил за взетите решения от изпратена на 28.06.2022г. от У.П.М. електронна поща, с която е получил копие от протокола съставен изцяло на английски език. Възражението било изпратено до У.П.М. по електронната поща на 17.07.2022г., а на 18.07.2022г. и по куриер с обратна разписка.

Във връзка с така направеното оспорва счита, че в тежест на ответната страна е да проведе пълно и главно доказване относно провеждане на общото събрание и вземане на решенията в съответствие с императивните норми на закона, както и тяхното съдържание. Твърди се нарушение на разпоредбата на чл.16, ал.4 от ЗУЕС, тъй като протоколчикът не бил избран по предложение на председателя на събранието. В протокола било отразено, че лицето Г. Г. била гласувана като протоколчик по предложение на К.Б., която пък изобщо не присъствала на събранието, а освен това не е член на общото събрание. В заключение се твърди незаконосъбраност на всички решения, поради незаконосъобразно свикване и провеждане на общото събрание на собствениците в етажната собственост. При условията на евентуалност се навеждат доводи за незаконосъбраност по отношение на всяко едно от взетите решения. Тъй като гласуването било отразено по брой апартаменти, а не по процент идеални части от общите части не можело изначално да се установи, дали минимално необходимия кворум за вземане на съответното решение е бил налице. Твърди се, че първото решение записано като т.2 “Език на събранието”, с което 3 било решено същото да се води на английски език, а преводът на български език да бъде заплатен от бюджета на ЕС не фигурира в дневния ред, поради което същото се явява незаконосъобразно. Твърди се, че решението по т.2 от обявения дневен ред посочено като “избор на управляващ директор” е в нарушение на чл.10 от ЗУЕС, където били изчерпателно изброени органите на управление. От обявения дневен ред не ставало ясно какви са правата, задълженията и функциите му, поради което не можело да се направи извод, че това е равнозначно на избор на управител на ЕС.

Решението по т.3 от обявения дневен ред, а именно “избор на ковчежник” също било незаконосъобразно, тъй като в закона липсвало такова понятие. Дори да се допусне, че решението касаело избор на касиер също се явявало незаконосъобразно, тъй като за такъв била избрана К.Б., която не било член на ОС и който избор бил в нарушение на чл.24, ал.7 от ЗУЕС. В случай, че се 2 приемело, че се касае за трето за ЕС лице, то решението отново било незаконосъобразно, тъй като не бил налице минимално необходимия кворум за това съгласно чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС, изискващ решението да се вземе с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на ЕС. Решението по точка 6 от дневния ред ищецът намира за незаконосъобразно, тъй като е отразено като “избор контрольор”, докато в т.4 от дневния ред отразен в поканата за провеждане на събранието е посочено “избор на касиер”, респ. същото не е било част от обявения дневен ред.

Ако се приемело, че решението е било част от обявения дневен ред, същото отново се явява незаконосъобразно, тъй като лицето А.Я. не било член на общото събрание на етажната собственост, поради което било допуснато нарушение на чл.24, ал.7 от ЗУЕС, алтернативно на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС. Решението по т.7 от дневния ред, отразено като т.9 в протокола, а именно “Бюджет 2022” /такса управление 2022/компенсация 2021г. ищецът оспорва като незаконосъобразно. Сочи, че с това решение било гласувано собствениците на обекти в сградата да заплащат такса поддържка и управление в размер на 0.50 евро на кв.м. притежавана площ и то съобразно преизчислената площ отразена в решението по т.8 от протокола, като излага доводи, че същото се намира в противоречие с нормата на чл.51, ал.1 ЗУЕС. Отделно от горното било решено, че част от посочената такса, а именно в размер на 0.10 евро на кв.м. и за възнаграждение на управляващия директор, както и че посочените такси следва да се заплащат лично на У.П.М., което решение не било част от обявения дневен ред и отделно по този начин се целяло управителя да вземе и функциите на касиер на етажната собственост, което било недопустимо. Решенията касаещи общата площ също били незаконосъобразни, тъй като били взети извън правомощията на етажната собственост. Процесната сграда била разположена в комплекс, в който били разположени още 5 сгради в режим на етажна собственост и всички общо 6 сгради в комплекса използвали една обща част от земята, на която са разположени съоръжения, които се ползват от собствените на всички обекти във всички сграда. В разглеждания случай, общото съобрание имало право да взема решения относно управлението на общите части на същата сграда, но не и относно общата част от терена на 4 комплекса. Такива решения биха могли да бъдат взети само по реда на чл.18 от ЗУЕС или чл.33 от ЗС. Решението за “компенсация за 2021г.” също било извън компетентността на общото събрание на етажните собственици. Ако У.П.М. бил извършил дейности, за които смята, че следва да бъде обезщетен, то това обезщетяване следвало да се претендира по общия гражданскоправен ред. Ищецът излага доводи за незаконосъобразност на взетото решение по т.8 от обявения дневен ред, отразено като т.8 (втора точка 8) в протокола, а именно “Фонд обновяване”. С въпросното решение било прието, че собствениците дължат по 1 евро на година за кв.м. притежавана площ съгласно новоопределените площи съобразно предходната т.8 от протокола. Посоченото решение било взето в нарушение на разпоредбата на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС, съгласно която средствата във фонд “Ремонт и обновяване” се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната заплата.Отделно от това било допуснато и нарушение на чл.50, ал.3 от ЗУЕС, тъй като било решено средствата във фонда да се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет или на сдружението. Атакува се като незаконосъобразно и решението по т.9 от дневния ред, отразено като т.9 (втора точка 9) в протоколаа, а именно “Място за паркиране в комплекса”, с аргументи, че същото не е от компетентността на Общото събрание, а може да бъде взето само по реда на чл.18 ЗУЕС или чл.33 ЗС. Посочено е, че има план за паркиране в комплекса, който е приложен към протокола, но такова приложение липсва. Решението по т.10 от обявения дневен ред, именувано “Покривна инсталация за топла вода и слънчева енергия” също било незаконосъобразно, тъй като се него се предвиждало изграждане на съоръжения на покрива на сградата за топла вода и соларна енергия, която дейност били свързана и с преустройство на самата покривна конструкция. Сочи, че решението е взето при липса на мнозинство изискуемо от чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС. Решението по т.11 от дневния ред – “Прекратено сдружение на собствениците на П.Б.” според ищеца било неясно и се отнасяло до разпуснатото сдружение на собствениците в комплекс “П.Б.”, поради което също било незаконосъобразно, тъй като излизало извън правомощията на общото събрание. В т.12 от дневния ред – “Организация на комплекса в съответствие на закона” било отбелязано, че според българското законодателство в комплекс П.Б. следвало да има 6 отделни етажни собствености, което в действителност е предвидено в закона, но представлява само една от посочените възможности. Следователно посоченият текст според ищеца не представлявал решение, а просто изявление. Като част от т.12 било взето решение за определяне на представители за евентуално бъдещо съвместно общо събрание на отделните етажни собствености, като е определен и мандат от 2 години за съответните делегати. Ищецът излага доводи, че решението е взето в противоречие с нормата на чл.18, ал.1 от ЗУЕС, а отделно от това не е част от предварително обявения дневен ред, поради 5 което е незаконосъобразно.