Решение № 20293 от 10.11.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 20293 гр. София, 10.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ЯНА М. ФИЛИПОВА при участието на секретаря МАРИЯ Т. СТОЯНОВА като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело № 20231110132538 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 415, ал. 1 вр. чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано по предявени от (ФИРМА) против Т. Е. С. обективно кумулативно съединени положителни установителни искове по реда на чл. 422 ГПК с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ и чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата в размер на 660 евро с включен ДДС, представляваща възнаграждение по Договор за посредничество при отдаване на недвижими имоти от 04.10.2021 г., ведно със законна лихва от подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение на 13.04.2022 г. до окончателно погасяване на вземането, и сумата в размер на 49,50 евро, представляваща неустойка за забава по чл. 8 от Договора за периода от 29.01.2022 г. до 13.04.2022 г., за които суми е издадена Заповед за изпълнение № 31527/02.11.2022 г. по ч. гр. д. № 19945/2022 г. по описа на Софийски районен съд, 127 състав, като допусната в същата очевидна фактическа грешка е отстранена с разпореждане по чл. 247, ал. 1 ГПК от 15.10.2024 г., срещу която заповед длъжникът е подал възражение в срока по чл. 414, ал. 2 ГПК.

В исковата молба са изложени твърдения, че между страните по спора е възникнало валидно облигационно правоотношение по силата на Договор за посредничество от 04.10.2021 г., съгласно който ищецът в качеството на изпълнител се е задължил да посредничи при отдаване на недвижими имоти, находящи се в гр. (АДРЕС), както следва: апартамент А201 ( тристаен), А203 ( тристаен) и А202 ( двустаен) и три броя паркоместа, а ответникът в качеството на възложител се е задължил да заплати възнаграждение на посредника. Представителят на ищеца поддържа, че в изпълнение на произтичащите от сделката задължения брокерът С.П е организирал първичен оглед на имотите, професионално заснемане, онлайн рекламна кампания, използвал е информационни канали за предлагане на имотите на потенциални наематели, публикувал ги е на интернет страницата на ищеца, отговарял е на запитвания, организирал и провеждал огледи, като е поддържал непрекъсната комуникация с възложителя. В исковата молба са изложени твърдения, че брокерът представил апартамент А201 и един брой паркомясто на П.Н.К, за което е съставен нарочен протокол за оглед на имот от 26.01.2022 г. Представителят на 1 страната поддържа, че на сочения оглед е присъствал и ответника, като в резултат на осъществените от дружеството чрез брокера П действия е сключен договор за наем на апартамент А201 и един брой паркомясто от 28.01.2022 г. В исковата молба и молбауточнение от 17.09.2024 г. са изложени твърдения, че ищецът е изправна страна по Договора за посредничество, поради което му се дължи възнаграждение в размер на процесната главница от 660 евро и неустойка за забава в размер на 49,50 евро. Направено е искане сторените от страната съдебни разноски в заповедното и исковото производство да бъдат възложени в тежест на ответника.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва предявените искове по основание и размер. С подадения отговор са оспорени поддържаните от ищеца твърдения, че между страните по делото е възникнало валидно облигационно правоотношение по представения като фотокопие към исковата молба Договор за посредничество от 04.10.2021 г. В допълнение ответникът поддържа, че брокерът не е изпълнил задълженията, произтичащи от ангажирания от ищеца контракт, не е представил потенциален наемател за имот собственост на Т. С., както и липсва протокол подписан от ответната по иска страна за представяне на наемател. В отговора са изложени твърдения, че ответникът не е страна по представения от ищеца договор за наем, като наемодател е трето за спора лице, наемната цена е различна от посочената в договора за посредничество, а в допълнение наемно правоотношение не е възникнало, тъй като наемателите не са се нанесли в имота.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа страна по спора следното:

Като писмено доказателство по делото е прието фотокопие на договор за посредничество при отдаване под наем на недвижим имот по бланка на ищцовото дружество, в който с ръкописен текст е посочена дата на сключване на съглашението 04.10.2021 г., възложител – Т. С. с посочен единен граждански номер, отдаваните под наем имоти - апартамент А201 ( тристаен), А203 ( тристаен) и А202 ( двустаен) и три броя паркоместа, находящи се в гр. (АДРЕС) наемна цена – 1050 евро за тристайните апартаменти, 650 евро за двустайния и 50 евро за всяко паркомясто. Съгласно чл. 1 от бланковия договор за посредничество възложителят възлага на (ФИРМА), наричан за краткост „Агенция“, а Агенцията приема възмездно да посредичи при отдаване под наем на посочените по-горе недвижими имоти, като съгласно чл. 3, ал. 1 възложителят се задължава да заплати на Агенцията еднократно възнаграждение в размер на 50 % от месечната наемна цена на имота. Клаузата на чл. 3, ал. 2 предвижда, че възнаграждението е дължимо в деня на сключване на договор за наем на имота с осигурен от Агенцията наемател, като с ръкописен текст е добаване следното – „което се доказва с подписан между страните протокол за проведен оглед“. Съгласно чл. 5 изпълнителят се задължава да извърши оглед и да подготви материали за реклама на имота, да рекламира имота, да поддържа комуникация с потенциални наематели и да предоставя информация за имота, да организира огледи на имота с потенциални наематели, при намиране на наемател да прекрати предлагането на имота, да съдейства за подписване на договор за наем на имота, а от своя страна съгласно чл.

6 възложителят се задължава да осигури достъп до имота за огледи или да предостави ключ, както и да заплати възнаграждението на Агенцията в случай, че в срока на договора и до 12 месеца от прекратяване и/или разваляне на договора за посредничество възложителя или свързано с него лице сключи договор за наем с осигурен от Агенцията наемател или свързано него лице. Представеното фотокопие носи подпис единствено в графа „Възложител“ на последната страница.

Във връзка с така представеното фотокопие с нарочна молба от 17.09.2024 г. процесуалния представител на ищцовото дружество поддържа, че на ответника е изпратен договор за посредничество при отдаване на недвижими имоти под наем на бланка на (ФИРМА), като съгласно проведена кореспонденция посредством мобилно приложение ответникът се е задължил да представи в оригинал подписано съглашение, което обаче не е 2 сторено. В допълнение е направено искане в случай, че договорът не бъде представен от насрещната страна, то съдържанието на възникналото между страните правоотношение да се установява от всички ангажирани доказателства. В открито съдебно заседания представителят на ответника поддържа, че не разполага с оригинал на представеното по делото фотокопие.

Представено е извлечение от интернет страница www.suprimmo.bg относно публикувана обява за отдаване под наем на двустаен и тристаен апартамент в затворен комплекс в кв. П. при офертна цена от 650 евро, респ. 1050 евро. Като лице за контакт по обявата е посочен инж. С.П, който съгласно представен по делото трудов договор № 007/20.09.2019 г. е заемал длъжността „брокер, недвижими имоти“ при ищцовото дружество.

Представено е извлечение от проведена кореспонденция чрез мобилно приложение с лице, наименувано (ИМЕ) касателно отдаване под наем на апартаменти А201, А202 и А203.

Преставено е извлечение от проведена кореспонденция чрез електронна поща между С.П и Т. С. от 06.12.2021 г. и от 25.01.2022 г. във връзка с договор за наем на апартамент А203.

Като писмено доказателство е приет протокол-съгласие за проведен оглед на имот от 26.01.2022 г., съгласно който П.Н.К с посредничеството на (ФИРМА) е извършила оглед на тристаен апартамент А201 и паркомясто, находящи се в гр. (АДРЕ) Като писмено доказателство по делото е приет договор за наем на недвижим имот от 28.01.2022 г., сключен между Н.Б.В в качеството на наемодател и П.Н.К в качеството на наемател, по силата на който наемодателя предоставил на наемателя за временно възмездно ползване следния недвижим имот, а именно апартамент А201 и наземно парко място № 1, находящи се в гр. (АДРЕС) срещу месечна наемна цена в размер на 1100 евро. Съгласно чл.

2.1 при подписване на договора наемателят заплаща на наемодателя депозит в размер на двумесечен наем – 2200 евро, който остава при наемодателя до изтичане на срока на договора.

Като писмено доказателство по делото е прието допълнително споразумение от 03.02.2022 г. към договор за наем на недвижим имот от 28.01.2022 г., сключено между Н.Б.В в качеството на наемодател и П.Н.К в качеството на наемател, с което по искане на наемателя страните са приели да прекратят скючения договор за наем, като наемодателя задържа в своя полза дадения от наемателя депозит от 2200 евро.

По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетеля С.П ( бивш служител на ищцовото дружество), който сочи, че в качеството си на брокер на недвижими имоти към (ФИРМА) се свързал с ответницата, която публикувала обява за отдаване под наем на недвижими имоти. Свидетелят разкрива, че Т. С. приела ищцовото дружество да осъществява дейността по посредничество при предлагане на недвижимите имоти ( два тристайни и един двустаен), била осъществена среща между ответницата и брокера за оглед на имотите и заснемане, като изготвените обяви обяви били разпространени чрез интернет сайтовете на Агенцията. От събраните гласни доказателствени средства се установява, че уговорката между страните била възнаграждението на посредника да бъде в размер на 50 % от уговорения месечен наем.

Свидетелят сочи, че Агенцията е намерила наемател за имота и посредничила между страните по бъдещата сделка за разписване на конкретните условия свързани със срока на договора и дължимия депозит, като при сключване на договора за наем присъствал освен Т.

С. и мъж, който подписал контракта. Съдът цени показанията на свидетеля като логични, последователни и разкриващи непосредствено възприети от лицето обстоятелства свързани с осъществяването на контакт с ответницата във връзка с отдаването под наем на недвижими имоти, водената кореспонденция, постигнатите между страните уговорки касателно задълженията на Агенцията за недвижими имоти, респ. размера на дължимото възнаграждение, изготвянето на обяви, намирането на наемател, сключването на договор за наем и впоследствие неговото прекратяване. Съдът намира, че изнесената от С.П 3 информация се подкрепя и от представените по делото писмени доказателства.

При така установените факти се налагат следните правни изводи:

В доказателствена тежест на ищеца по предявения установителен иск по реда на чл.

422 ГПК с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ е да установи при условията на пълно и главно доказване, че между страните по спора е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за посредничество с описан в исковата молба предмет и съдържание, че ищецът е изправна страна по договора, като е изпълнил произтичащите от съглашението задължения, респ. в негова полза е възникнало право на възнаграждение, размерът на възнаграждението и настъпването на изискуемостта на вземането.

Конкретният договор попада в приложното поле на чл. 49-51 ТЗ. Договорът за посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ.

Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския оборот. Няма спор, че търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него / така определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о., решение № 1406 от 7.I.1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Предмет на договорът за посредничество не е извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните за сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество за сключване на договора за покупко-продажба, респ. отдаване под наем на недвижим имот включва не само задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Не е нужно посредникът да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните.