Решение № 640 от 16.02.2025, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 640 гр. Пловдив, 16.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Петър М. Милев при участието на секретаря Катя Г. Грудева като разгледа докладваното от Петър М. Милев Гражданско дело № 20225330116129 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Образувано е по искова молба от „Корект Инвест 2017“ ООД, с ЕИК 204656776, със седалище и адрес на управление в гр. Пловдив, бул. „Руски“ № 61, против А. А. А., ЕГН **********, с постоянен адрес в ************************, с искане за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен между страните на 16.09.2020 г., изменен със Споразумение от 09.03.2021 г., с който ответникът като продавач, действащ чрез своя пълномощник А. А. А., ЕГН **********, се е задължил да прехвърли правото на собственост на ищеца като купувач върху следните недвижими имоти:

Поземлен имот с идентификатор ******** по КК и КР на с.

****************, одобрени със заповед РД-18-55/30.06.2017г., с адрес па имота с. Ц., местност "Б.", целият с площ от 540 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: за стопански двор, категория на земята - 0, номер по предходен план 947, кв.428, по плана на стопански двор 7, парцел 17, при съседи:

***********, **************, ***********, ************;

Поземлен имот с идентификатор ************ по КК и КР на с.

****************, одобрени със заповед РД-18-55/30.06.2017г., с адрес на имота с. Ц., местност "Б.", целият с площ от 318 кв.м., с трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: за стопански двор, категория на земята - 0, номер по предходен план 948, по плана на стопански двор 7, парцел 3, при съседи: ***********, 1

***********, ********, ***********.

Твърди се, че между страните има сключен в писмена форма предварителен договор от дата 16.09.2020 г., с който ответникът, чрез пълномощник, поел бъдещо задължение да прехвърли собствеността на горепосочените два недвижими имота, находящи се в с. Ц..

Договорено било собствеността върху тези имоти да бъде прехвърлена в срок от шест месеца, но не по-късно от 16.03.2021 г. Сочи се, че срокът бил удължен до 16.12.2021 г. с Допълнителното споразумение от 09.03.2021 г., сключено между страните. Поддържа се, че ищецът като купувач е заплатил пълната продажна цена на ответника като продавач. Излага се, че ответникът не бил прехвърлил собствеността въпреки плащането на цената от страна на ищеца и удължаването на срока, тъй като ответникът не оказал на контрагента си необходимото съдействие за сключването на окончателен договор.

Наведени са доводи, че ответникът е собственик на процесните имоти.

С оглед казаното, иска се от съда да постанови решение, с което да обяви сключения предварителен договор за окончателен по реда на чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.

Моли се за присъждане на разноски.

В срока за отговор по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който ответникът чрез назначен от съда особен представител оспорва иска като неоснователен. Изложени са твърдения за това, че ответникът не е собственик. Отрича получаването на цената по договора, тъй като в клаузата на чл. 3 от договора е използвана глаголна форма на бъдеще форма. Релевира възражения за недействителност на предварителния договор и на споразумението към него, едно от което е поради липса на съгласие, тъй като ответникът не е знаел за предварителния договор и за платената цена, както и личните данни на ответника в предварителния договор и споразумението са сгрешени. На второ място, излага възражение за нищожност на договора поради липса на представителна власт на пълномощника.

На трето място, отправено е възражение за унищожаемост на предварителния договор, понеже е сключен при явно неизгодни условия и поради крайна нужда (по отношение на клаузата с договорка за цената), като се има предвид и обявеното в страната извънредно положение от 13.03.2020 г. до 14.06.2020 г. Наведени са твърдения, че процесните имоти се намират накрая на регулация на село Ц., като има вероятност да бъдат включени в регулацията, което според ответника води автоматично до повишаване на цената с 30-35 евро/кв.м.

Твърди, че към датата на отговора на исковата молба, имотите вече не са собствени на продавача по договора. Моли исковете да бъдат отхвърлени.

Съдът, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните съгласно чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за окончателен във връзка с прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти.

С доклада по делото съдът е разпределил в тежест на ищеца да докаже при условията на пълно и главно доказване на основание чл. 154 от ГПК следните юридически факти: сключването на предварителния договор, 2 наличието на представителна власт у лицето А. А..

На ответника е разпределено да докаже възраженията си за нищожност на договора поради липса на съгласие и унищожаемостта поради крайна нужда при явно неизгодни условия, както и прехвърлянето на собствеността на трето лице.

Ищецът е материално легитимиран да иска сключване на окончателен договор, понеже същият е страна по предварителния договор и има правен интерес.

Съдът е отделил за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че лицето А. А. А., ЕГН ********** е подписал предварителния договор като пълномощник на продавача ответник А. А. А..

В съдебната практика (Тълкувателно решение № 4 от 09.05.2023 г. по тълк. дело № 4/2020 г. по описа на ВКС, ОСГТК) се приема, че предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ (най-често недвижим имот) при там посочена цена. Достатъчно е да е спазена формата на договора, когато такава се изисква (арг. от чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато се касае за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма), а също и да има уговорки относно съществените условия на окончателния договор. При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен – да се подготви (когато характерът на прехвърлянето изисква това) и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор.

Основателността на предявената искова претенция с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за упражняване на потестативното право за обявяване за окончателен на един предварителен договор е обусловена от проявяване в обективната действителност на следните материалноправни предпоставки (юридически факти), а именно: предварителният договор да е сключен в писмената форма и да съдържа съществените условия на окончателния договор; към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение; задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо, т.е. да е изтекъл уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор.

От приобщения доказателствен материал – писмените доказателства, се установява сключването на предварителния договор в писмена форма.

Това обстоятелство не се оспорва от страните по делото, дори е обявено за безспорно, че ответницата е подписала предварителния договор чрез пълномощника А. А..

Не се установи в хода на процеса възражението на ответника, че пълномощното, издадено от А. А. в полза на А. А., е неистинско. Съдът кредитира изцяло заключението на вещото лице по съдебно-графологичната експертиза (л. 155 от делото), съгласно което подписът на упълномощител в пълномощното е положен от ответника А. А..

Въпреки разпределената доказателствена тежест за ответника последният не доказа възраженията си за нищожност на договора поради липса на представителна власт. Напротив, от приложеното по делото 3 пълномощно с нотариална заверка на подпис и съдържание рег. № ***** и № ***** от 16.09.2020 г. на нотариус Х. К. с рег. № **** в НК, с район на действие РС – Л. (л. 128 от делото), се установява, че ответникът е предоставил представителна власт на А. А. да договаря от негово име във връзка с продажба на процесните два недвижими имота. С пълномощното се учредява обща представителна власт, която е в унисон със задължителните постулати на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. дело № 5/2014 г. по описа на ВКС, ОСГТК, а именно: „за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи – определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане.

Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното“. Следователно пълномощникът е имал право да договоря от името на ответника и за негова сметка, както и да се разпорежда с негови имоти, като по аргумент за по-силното от това е имал и право да сключва предварителни договори, които са организационни спрямо крайната сделка.

Следва да бъде отбелязано, че ответникът въпреки разпределената доказателствена тежест за доказване на възражението си за нищожност на договора поради липса на съгласие по отношение сключването на предварителния договор същият не успя да го докаже в хода на процеса. Още повече че процесното пълномощно е с нотариална заверка от същия ден, в който е сключен предварителният договор. При извършване на нотариалното удостоверяване на подпис и съдържание нотариусът запитва молителя в нотариалното производство (в случая ответника) дали е съгласен с това съдържание на документа и желае ли така да изповяда едностранната сделка.

След като пълномощното е подписано от ответника, нотариус го е удостоверил и в същия ден е сключен процесният предварителен договор, съдът намира, че може да става дума за липса на съгласие от страна на ответника да предостави права на пълномощника да се разпорежда с процесните недвижими имоти.

Възражението на особения представител на ответника за това, че личните данни на ответника в предварителния договор и споразумението са сгрешени не е основателно. Прави впечатление, че разликата се състои в данните на личната карта, която съгласно българското законодателство подлежи на смяна на всеки десет години по арг. от чл. 30, ал. 2, изр. 1 от ЗБЛД.

А когато едно лице е над определена възраст – 58 г., тогава личната карта е безсрочна (чл. 30, ал. 2, изр. 2 от ЗБЛД). Трите имена и ЕГН на ответника са едни и същи, в предварителния договор е описано нотариално завереното пълномощно, поради което няма съмнение, че точно ответникът е страна по предварителния договор, сключен чрез пълномощник.

Предварителният договор, приложен в оригинал по делото (л. 80 от делото), съдът намира, че съдържа съществените условия на окончателния договор. На първо място, страните са се уговорили да се прехвърлят два недвижими имота, които са достатъчно индивидуализирани с кадастрални 4 идентификатори и описание, както и съседни имоти. На второ място, има клауза за продажна цена в размер на 5 000 лв., която е посочено в раздел I от предварителния договор, че е окончателна и не подлежи на корекции.

Удостоверението в раздел II, т. 3 от предварителния договор съдът намира, че има характеристиките на разписка за получени от продавача парични средства.

Възраженията на ответника за липса на получени средства съдът намира за неоснователни, тъй като страните в предварителния договор ясно са изразили волята си, че същият има характеристиките на разписка за платената в пълен размер продажна цена. Съдът отчита и предоставената представителна власт от ответника в полза на пълномощника, учредена в нотариално завереното пълномощно, че пълномощникът има прав да получава и парични средства, предназначени за упълномощителя. На трето място, страните са уговорили краен срок за сключване на окончателен договор – не по-късно от 16.03.2021 г.