Решение № 1244 от 01.12.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1244 гр. Бургас, 01.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валентина Ж. Кърпичева

Цинцарска при участието на секретаря Таня Н. Михова като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска Гражданско дело № 20232100100320 по описа за 2023 година Делото е образувано по исковата молба на М. К. Х. с ЕГН **********, от ***, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Цар Симеон I” № 104, партер, тел. ***, адвокат Красен Кръстев срещу „АРИЯ ИНВЕСТ“ ЕООД, с ЕИК 202108165, със седалище и адрес на управлението гр. София, п. к. 1612, р-н „Красно село“, ул. „Ами Буе” № 57, ет. 7, ап. 16, със съдебен адрес: гр. София, п. к. 1309, ул.

Димитър Петков № 111, ет. 2, офис 4, тел. ***, адвокат Велислав Йонев от САК.

Видно от изложеното в исковата молба, на 12.05.2022г. страните са сключили предварителен договор за продажба и строителство на апартамент, като ответникът се е задължил да продаде на ищцата апартамент № 56, на трети етаж от сграда, която ще бъде построена в имот с идентификатор ***, кв. 36, парцел. VIII по плана на ж. к. „Славейков “, гр. Бургас. Ответникът, в чл. 1.6. от договора е декларирал, че е единствен и пълноправен собственик на имота.

Страните са се договорили ищцата да плати капаро /задатък/ в размер 1

11 989 евро, като преводът следва да е в левове, при курс 1,95583 лева за едно евро. Така капарото става с размер от 23 448,45 лева, които ищцата е превела на ответника на 16.05.2022г. Отделно от това ответникът е получил от ищцата и депозит от 2000 евро, което е видно от разписка от 11.11.2021 г. за 3 911,66 лева, явяващи се левовата равностойност на 2 000 евро, платени в брой на управителя на дружеството от роднина на молителката.

Ищцата твърди, че с оглед предприета процедура за получаване на кредит е извършила справка в имотния регистър, където е установила, че ответникът не е собственик на имот с идентификатор ***, кв. 36, парцел. VIII по плана на ж. к. „Славейков “, гр.

Бургас. С оглед на което и ищцата счита, че при сключване на процесния договор с ответника, последният е декларирал неверни данни относно изложеното в договора, че е единствен и пълноправен собственик на имот с идентификатор ***. Ищцата твърди, че по силата на сключения между страните договор, разполага с правото да развали договора, поради невярно декларираното обстоятелство относно собствеността на имота, което прави с връчване на исковата молба на ответника.

Иска се осъждането на ответника да заплати на ищеца следните суми:

- сумата от 46 896,90 лева, представляваща двукратния размер на капаро /задатък/ от 23 448,45 лв., платено по предварителен договор от 12.05.2022г.

- сумата от 3 911,66 лева, платена по предварителен договор от 12.05.2022г., като платена по отпаднало основание, ведно със законната лихва върху тези две суми, от датата на предявяване на иска, до окончателното им изплащане, както и направените съдебно-деловодни разноски, включително и адвокатско възнаграждение.

2

По делото е депозиран отговор на исковата молба, в която ответникът не оспорва, че между него и ищеца е налице валидно сключен и действащ договор, по силата на който той се е задължил да изгради и продаде на ищцата конкретен апартамент, който ще се намира, в сграда, която ще бъде построена имот с идентификатор ***, кв. 36, парцел. VIII по плана на ж. к. „Славейков “, гр.

Бургас. Ответникът твърди, че още при подписването на договора, ищцата е била наясно, че имотът, който ще придобие не съществува, тъй като тепърва ще се построи от ответника. С оглед на което и ответникът твърди, че няма как да е бил собственик на апартамента, който следва да придобие ищцата, тъй като към момента на подписване на договора, няма такъв имот. Ответникът твърди, че към този момент е имал предварителен договор със собственика на земята, за учредяване на право на строеж, като ищцата е била наясно с този факт.

Отделно от това, ответникът твърди, че декларирането в процесния договор, че е собственик на имота, касае апартамента, който е следвало да построи и продаде на ищцата, а не поземления имот, в който е следвало да бъде построена сградата, в която е следвало да бъде този апартамент. В тази връзка ответникът оспорва твърдението в исковата молба, че има деклариране на неверни данни във връзка с това, че е собственик на апартамента, който ще получи ищцата и съответно не са налице обстоятелства за разваляне на договора от страна на ищцата поради договорно неизпълнение на ответника.

Ответникът твърди, че е налице неясното на клаузата от процесния договор по т. 6.5, касаеща понятието „препятстващи данни“ по смисъла на т. 1.6. и 1.7. от договора. Клаузата се счита, че е неясна, неподлежаща на тълкуване и съответно нищожна на това основание.

От клаузата не става ясно нито какво се иска предвид под препятстващи обстоятелства, нито към кой момент следва да се преценят тези обстоятелства. В съдебно заседание ответникът е 3 конкретизирал, че счита, че клаузата е нищожна поради противоречието и с добрите нрави, тъй като дава възможност на ищеца да се обогати неоснователно с оглед получаване на двойния размер на задатъка.

Отделно от това ответникът твърди, че изобщо не е налице неизпълнение на договорните му задължения, тъй като още не е настъпил падежа на неговото задължение.

Отделно от това се твърди, че ищецът няма право да развали договора, без да е дал срок за изпълнение на задълженията на ответника и то в писмен вид, каквото е изискването на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД.

По изложените съображения се иска отхвърля не исковата претенция и присъждане на направените по делото разноски.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Съдът приема за безспорно между страните по делото, че на 12.05.2022г. същите са сключили предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот. По силата на така сключения договор, ответникът, в качеството му на изпълнител, се е задължил да построи и да продаде на ищеца, в качеството му на възложител, следния недвижим имот: апартамент № 56, на трети етаж от сграда, която ще бъде построена в имот с идентификатор ***, кв.

36, парцел. VIII по плана на ж. к. „Славейков “, гр. Бургас. Видно от текста на самия договор, към момента на сключването му, земята, върху която е следвало да бъде построена сградата и апартамента на ищеца, представлява празно дворно място с идентификатор ***, кв. 36, парцел. VIII по плана на ж. к. „Славейков “, гр.

Бургас. Не е спорно по делото, че ищцата е заплатила на ответника въз основа на процесния договор сумата от 23 448,45 лева 4

/равностойността на 11 989 евро/ - първа вноска по договора и сумата от 3 911,66 лева /равностойността на 2 000 евро/-депозит. За въпросните плащания са представени писмени доказателства-банкова операционна бележка от 16.06.2022г. и разписка от 11.11.2021г.

Отделно от това, самият договор има характер на разписка за получаване на въпросните суми, видно от текста на чл. 2.1. на договора, в който се казва, че към подписването му, тези две суми за платени. От представената справка от Служба по вписванията, съдът приема за установено по делото, че към 15.01.2023г., земята, върху която е следвало да бъде построен и да бъде продаден на ищцата недвижимия имот-предмет на процесния договор, не е собственост на ответното дружество. Установено е по делото, че няма извършване на строителство на сградата, в която следва да се намира, недвижимия имот- предмет на процесния договор.

При така установената фактология, съдът е квалифицирал исковете, както следва:

Предявената претенция за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 46 896,90 лева, представляваща двукратния размер на платено капаро /задатък/ от 23 448,45 лева, е с правно основание чл.

93, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, а именно от ответникът се иска връщане на платен задатък от ищеца в двоен размер, поради разваляне на договора по вина на ответника.

Предявената претенция за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 3 911,66 лева, е с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение трето от ЗЗД, а именно за връщане на платено по развален договор.

За да бъдат основателни така предявените искове, по делото следваше да бъде доказано, че ответникът е в неизпълнение на поетото от него задължение за построяване и прехвърляне на ищцата на собствеността по отношение на недвижимия имот- предмет на процесния договор, което неизпълнение е причина за разваляне на 5 договора от страна на ищцата, посредством изявлението за това, направено с исковата молба.

Съдът намира, че по делото се доказаха всички предпоставки на чл.

87, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, за правото на ищеца, в качеството му на възложител по процесния договор, да развали двустранното съглашение с ответника, в качеството му на изпълнител.

По делото се доказа, че ответникът е изцяло в неизпълнение на задължението си да построи и продаде на ищеца, недвижимия имот, който е посочен в сключения между тях договор, като това неизпълнение не се дължи на обективни причини, а е поради виновно поведение на ответника. Видно от т. 6.5. от процесния договор, страните са уговорили възможността, възложителят по договора, да може да го развали едностранно, ако са налице препятстващи обстоятелства по смисъла на т. 1.6 и т. 1.7 от договора. Ищецът се позовава на такова препятстващо обстоятелство по т. 1.6, което му дава право да развали договора, а именно, че ответникът е в неизпълнение на задължението, че е собственик на имота, чиято собственост се е задължил да прехвърли на ищеца. Установено обстоятелство по делото е, че ответникът не е собственик на апартамент № 56, на трети етаж от сграда, която ще бъде построена в имот с идентификатор ***, кв. 36, парцел. VIII по плана на ж. к. „Славейков “, гр. Бургас, тъй като строителството на такава сграда, изобщо не е започвало. По делото не се доказва ответникът да придобил собствеността върху земята, върху която е следвало да бъде построена сградата или да му е било учредено право на строеж върху тази земя. Действително, към датата на подписване на процесния договор между страните, същите са били наясно, че земята, върху която е следвало да бъде извършено строителството, не е била собственост на ответника-изпълнител, като това е видно от текста на самия договор. Вярно е и твърдението на ответника, че като препятстващо обстоятелство, даващо възможност за разваляне на 6 договора, в т. 1.6 от договора, е установеността, че ответникът не е единствен и пълноправен собственик на конкретният апартамент, който е следвало да бъде построен и собствеността му прехвърлена на ищцата, а не на земята, върху която е следвало да бъде построен.

Предпоставка обаче за да може да придобие собственост върху конкретния имот е, ответникът да е собственик на земята или да му е учредено право на строеж за конкретния имот, за да може да изпълни задължението си по договора за построяване и прехвърляне на собствеността на ищцата. В тази връзка, съдът намира, че е неоснователно твърдението на ответника, че клаузата на 6.5 от процесния договор за възможност за разваляне на договора в хипотезата на т. 1.6 и получаване на задатъка в двоен размер е нищожна поради нейната неяснота и невъзможност за тълкуване на разпоредбата както и поради противоречието и с добрите нрави, тъй като посредством нея би се стигнало до неоснователно обогатяване на ищеца. Видно от цялостното тълкуване на разпоредбите на процесния договор, под препятстващо обстоятелство, даващо възможност да се развали договора от ищеца-възложител, се има предвид невъзможността на изпълнителя да придобие собственост върху конкретния недвижим имот, за да може да прехвърли собствеността му на ищеца-възложител. Както се установи под делото, към момента на приключване на съдебното дирене, ответникът не е доказал, да е собственик на недвижимия имот, който следва да продаде на ищцата, следователно е налице препятстващо обстоятелство да изпълни задължението си по процесния договор. Неоснователно е и твърдението, че тази клауза от договора противоречи на добрите нрави, тъй като по силата на закона - чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, задатъкът може да се търси в двоен размер. Неоснователно е твърдението на ответника, че договорът не може да бъде развален, защото не е настъпил падежа на неговото задължение. Видно от текста на процесния договор, в т. 3, страните за записали, че са уговорили срок за изпълнение на задължението на изпълнителя, но от текста на 7 разпоредба на т. 3.1 е видно, че не се касае за уговорен срок за изпълнение. Съгласно правната доктрина, срокът е бъдещо сигурно събитие, което различава срокът от условието, което е едно бъдещо несигурно събитие. Видно от цитирания текст на договора, страните са уговорили, че изпълнителят следва изпълни СМР до образец акт 15 осемнадесет месеца след датата на издаване на акт за откриване на строителна площадка. Така уговореното в договора не е срок за настъпване на падежа на задължението на изпълнителя, защото дали ще се предприемат действия по откриване на строителна площадка, е едно бъдещо несигурно събитие, което сочи, че уговорената клауза не е срок за изпълнение. С оглед на което и съдът приема, че в договора няма уговорен срок за изпълнение на задължението на изпълнителя и следва да се приложи разпоредбата на чл. 69, ал. 1 във вр. 84, ал. 2 от ЗЗД, а именно от поканата за изпълнение. Отправената искова молба до ответника има характер на покана до ответника да изпълни, като ако същият не заяви готовност за изпълнение, същата има характер и на волеизявление за прекратяване на договора. Съдът намира, че е налице и хипотезата на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и на ответника не следва да се дава срок за изпълнение, тъй като е видно, че същият е в невъзможност да изпълни. Ответникът не представя доказателства и не твърди, че може да изпълни, тъй като нито е собственик на земята, нито има учредено право на строеж върху нея, за да може да изпълни задължението си да построи имот и да го прехвърли на ищцата. На последно място по делото се установява изправност на ищцата по договора, тъй като същата е заплатила част от продажната цена, като не е настъпил падеж на остатъка от задължението, видно от т. 2. 1 от договора, тъй като последващите нейни задължения за плащания на суми, са обвързани от конкретно извършени от ответника СМР.