Определение № 19199 от 15.09.2026, Софийски градски съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 19199 гр. София, 15.09.2026 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-VI-И, в закрито заседание на четиринадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Милена Богданова

Членове:

Весела Тр. Живкова Офицерска

Илиана Станкова като разгледа докладваното от Весела Тр. Живкова Офицерска Въззивно частно гражданско дело № 20261100505227 по описа за 2026 година Производството е по реда на чл. 274 и сл. от ГПК.

Образувано е по Частна жалба вх. № 715/06.03.2026 г. на М. Г. М. срещу Определение № 7374/20.02.2026 г. по гр.д. № 63034/2024 г. по описа на СРС, 29 състав, с което е върната исковата молба и прекратено производството по делото на основание чл. 130 ГПК – поради недопустимост на предявения иск.

Оплакванията са, че искът е предявен по време на действие на договора за наем, който се иска да бъде прогласен за нищожен и само поради забавянето на съда той е изтекъл преди делото да бъде разгледано. Поддържа се, че ищцата има правен интерес от предявения иск.

Иска се отмяна на обжалваното определение и връщане на делото на първоинстанционния съд с указания да му бъде даден ход.

В срока за отговор насрещната страна Етажна собственост, находяща се на адрес гр.

София, ж.к. ********, оспорва жалбата като неоснователна по съображения, че правото на ищеца „да прави подобно искане е преклудирано и следва да се прекрати съдебното производство“. Сочи се, че сроковете за подаване на подобно възражение са изтекли, с което е преклудирано правото на ищеца да иска възобновяване на делото и неговото гледане по същество.

Насрещната страна Р.Д.В. не е подала писмен отговор на жалбата.

Софийски градски съд в настоящия си състав, като съобрази доводите на страните и доказателствата по делото, приема за установено следното:

Производството по гр.д. № 63034/2024 г. по описа на СРС, 29 състав, е образувано по искова молба на М. Г. М. против Етажна собственост с адрес гр. София, ж.к. ********. В исковата молба и уточнителните такива ищцата излага, че е съсобственик в посочената етажна собственост. Сочи, че узнала за сключен договор, по силата на който етажната собственост отдала под наем помещение, представляващо обща част, на ответника Р.Д.В..

Изложени са твърдения, че за сключване на договора не е давано съгласие от всички съсобственици, не е взето решение на общото събрание единодушно от тях, както изисква разпоредбата на чл. 17, ал.3 ЗУЕС, не е спазена процедурата за отдаване под наем по ЗУЕС, договорът е подписан от името на етажната собственост от лице, което не е оправомощено по съответния ред, не е извършена промяна на предназначението на помещението с 1 получаване на разрешение от съответната общинска администрация. В уточнителна молба от 17.11.2025 г. сочи, че поддържа, че договорът е нищожен поради противоречие с императивни правни норми. Поддържа, че отдаденият под наем обект не е такъв за жилищни нужди, а обща част на сградата, той е за общо ползване като Сушилно помещение, поради което договорът е нищожен и поради липса на предмет. Позовава се на нарушения на законови разпоредби при сключването на договора и иска прогласяването му за нищожен като сключен в противоречие със закона. При така изложените обстоятелства е формулиран иск да бъде обявен за нищожен договора за наем на недвижим имот, сключен на 01.07.2020 г. между Етажната собственост с посочения административен адрес, в качеството на наемодател, и Р.Д.В., в качеството на наемател.

По указания на съда искът е насочен и срещу наемателя по договора – ответника Р.Д.В..

В уточнителната молба, в изпълнение на указания на съда по Разпореждане № 168280/30.10.2025 г. да уточни конкретния си правен интерес от предявения иск, като има предвид, че срокът на договора за наем е изтекъл към настоящия момент, както и че по изрично отбелязване в него той е сключен въз основа на решение на общото събрание на ЕС, което не е атакувала по реда на чл. 40 ЗУЕС, ищцата е посочила, че е собственик на апартамент и съсобственик на общите части в сградата, където се намира сушилното помещение, иска да използва помещението по предназначение – като сушилно, иска да получи ключ и достъп до него, плаща данъци за него, а незаконно обитаващото го лице трябва да го напусне. Сочи и че договорът е сключен в нарушение на чл. 17, ал.2, т.1 и т.7 ЗУЕС, поради което е нищожен.

В срока за отговор ответникът Етажна собственост, находяща се на адрес гр. София, ж.к. ********, е подал писмен отговор, с който оспорва иска с възражения за нередовност на исковата молба, недопустимост при липса на правен интерес, евентуално – като неоснователен.

С обжалваното Определение № 7374/20.02.2026 г. исковата молба е върната на основание чл. 130 ГПК и производството по делото е прекратено, като първостепенния съд е приел, че правният интерес от водене на установителния иск за нищожност на договора за наем от 01.07.2020 г. е отпаднал в хода на производството поради прекратяването на договора с изтичане на уговорения в него 5 годишен срок и сключването на друг договор за наем между етажната собственост и същото лице. Приел е, че за да е налице правен интерес от установителен иск за нищожност на договор, решението по него следва да се отрази на правното положение на ищеца и с уважаването му да се постигне определен правен резултат, като няма правен интерес от иск, който няма да се отрази върху правната сфера на ищеца. Мотивирал е извода за недопустимост на иска с доводи, че към датата на предявяване на иска договорът е действащ, поради което за ищцата, като етажен собственик, е съществувал правен интерес от прогласяване на нищожността му, но след изтичане на срока му на 01.07.2025 г. интересът е отпаднал поради прекратяване на действието му, тъй като прекратеният договор не е източник на права и задължения, с оглед на което евентуалното уважаване на иска за нищожност няма да се отрази в правната сфера на ищцата, което обуславя липса на правен интерес от разглеждането му. Мотивирал се е и че правният ефект, който ищцата цели да постигне с решението по предявения иск, е постигнат преждевременно с прекратяване действието на договора с изтичане на неговия срок.

Посочил е и че ищцата не е изложила твърдения процесният договор да е породил за нея задължения, които да цели да отрече по съдебен ред, а напротив – бидейки етажен собственик тя се явява наемодател по договора и в това и качество той поражда за нея права, а не задължения. По отношение на конкретно наведените от ищцата съображения за наличието на правен интерес – за да може да се разпорежда и ползва съсобствената си част, да получи достъп и ключ от имота, а незаконно пребиваващото лице да го напусне – е приел същите за негодни да променят извода за недопустимост на иска, предвид събраните по делото доказателства за наличието на сключен последващ договор за наем на същото помещение със същото лице – наемател. При тези мотиви искът по чл. 26, ал.1 ЗЗД е приет 2 от първостепенния съд за недопустим.

Определението е връчено на ищеца на 05.03.2026 г., а частната жалба е подадена на 06.03.2026 г.

При така установеното се налагат следните правни изводи:

Частната жалба е допустима, като подадена в срок от надлежна страна срещу акт, който подлежи на обжалване.

Разгледана по същество частната жалба е основателна.

Всеки може да предяви иск за защита на правата си, когато те са нарушени, като вида на търсената защита е предоставена на преценката на ищеца. Отрицателен установителен иск за нищожност на договор е допустим винаги при наличието на правен интерес от разглеждането му, който е предпоставен от възможността с уважаването му да се постигне определен правен резултат в защита на нарушено субективно право, т.е. когато решението по него ще се отрази на правното положение на ищеца и той не разполага с друг, поинтензивен способ за защита.

Както се приема в константната практика на ВКС, интерес от искова защита е налице винаги, когато между насрещните страни има правен спор – неоснователно отричане на субективно материално право, което съществува, или неоснователно претендиране на субективно материално право, което не съществува, чрез спор относно фактите и/или правото – тяхното възникване, съдържание или съществуване. Чрез исковото производство се цели установяване със сила на пресъдено нещо на действителното правно положение между спорещите. Липсва правен интерес от исков процес, когато липсва правен спор, когато решението няма да се отрази върху правната сфера на ищеца и няма да способства за признаване или удовлетворяване на негово субективно материално право. Наличието на правен интерес при заявен иск за нищожност на договор следва да бъде преценяван от съда с оглед не само на данните по делото, а в по-широк аспект от гледна точка на поведение на ответника спрямо правата на ищеца и в контекста на чл. 6 ГПК, като страната сама има право да определи предмета на делото и обема на търсената с иска защита. В съответствие с принципа на диспозитивното начало в гражданския процес, от волята на ищеца зависи да прецени от какъв вид и в какъв обем защита на засегнатото си материално право има нужда при възникналия правен спор. Правният интерес от решаване на правния спор винаги произтича от конкретните обстоятелства, в които спорът се изразява и чрез които всеки от спорещите твърди, че се засяга правната му сфера. Ето защо за преценката на съда за наличието на правен интерес е необходимо с исковата молба да са изложени в достатъчна степен ясна и непротиворечиво обстоятелствата, очертаващи правния спор и търсената защита, чрез излагане на обстоятелствата, от които произтича твърдяното като накърнено субективно право, формулиране на искането за разрешаване на този правен спор и липсата на противоречие между тях. Всякога, когато ищецът има интерес да внесе яснота в отношенията си с друго лице като установи с влязло в сила решение, че съществува или не съществува определена правна връзка, отразяваща се в неговата правна сфера, предявен установителен иск е допустим процесуален способ за предявяване нищожност на договор и релевиране на последиците на този вид начална недействителност, вкл. несъществуването на наемно правоотношение поради нищожност на правната сделка, въз основа на която насрещната страна противопоставя права. В такъв смисъл Определение № 3339/25.06.2025 г. по ч.гр.д. № 4898/2024 г. на ВКС. Само поради това, че атакуваният договор между ответниците е прекратен, правният интерес за ищеца не отпада, щом наемно правоотношение между същите страни и за същия имот продължава да му се противопоставя и с това се засяга правната му сфера като твърдян собственик на идеална част от общите части на сградата – етажна собственост.

Въз основа на изложените в исковата молба и уточнителните молби обстоятелства, и формулираният от ищцата петитум за прогласяване нищожността на сключения от името на Етажната собственост договор за наем, съдът е приел, че предявеният иск черпи правното си 3 основание в разпоредбата на чл. 26, ал.1, пр.1 ЗЗД и при така приетата правна квалификация е заключил, че с прекратяването на конкретния договор за наем правният интерес за ищцата е отпаднал. При изложените твърдения обаче е видно, че ищцата търси защита на правото си като собственик на идеална част от общите части на сградата – етажна собственост, да ползва това помещение, което твърди да е обща част. Твърденията са, че правото и е смутено от правоотношение по договор за наем, което твърди да е нищожно поради сключване на договора в нарушение на правните норми. Въз основа на твърденията на ответника в отговора съдът е приел, че конкретния договор за наем, сключен на 01.07.2020 г. е прекратен и между същите страни е сключен нов договор за наем. Такива доказателства не са приложени по делото, поради което този извод е необоснован. Той не може да произтича единствено от посочения в договора срок на ползването, доколкото съгласно разпоредбата на чл. 236 ЗЗД ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Освен това с Разпореждането № 168280/30.10.2025 г. на ищеца е дадена възможност да обоснове правен интерес от съдебна защита посредством предявения установителен иск за нищожност на договора за наем, като тя е обосновала такъв от твърденията, че е съсобственик в етажната собственост, в която отдаденото под наем помещение има статут на обща част, иска да използва помещението по предназначение – като сушилно, иска да получи ключ и достъп до него, плаща данъци за него, а незаконно обитаващото го лице трябва да го напусне. Тези твърдения сочат на правен интерес от установителен иск за собственост на идеални части от общите части на сградата или негаторен иск по чл. 109 ЗС, доколкото защитата при препятстван достъп до общи части е чрез негаторният иск за осигуряване на достъп по чл. 109 ЗС, от какъвто ищцата би могла да има правен интерес при определени обстоятелства, при изложените твърдения да е собственик на идеални части от общите части на сградата, отдаденото под наем помещение да е именно такава част, а в резултат на договор за наем, който твърди да е сключен в противоречие със закона, тя не може да го ползва. При така изложените твърдения и обоснован с уточнителната молба правен интерес, е формулиран петитум за нищожност на договора за наем. Следователно се касае до противоречие между обстоятелствената част и петитума на исковата молба, което следва да бъде отстранено в процедура по чл. 129, ал.2 ГПК.