Решение № 282 от 27.10.2023, Районен съд - Провадия

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 282 гр. Провадия, 27.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПРОВАДИЯ, IV-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Галя Алексиева при участието на секретаря П.Г. като разгледа докладваното от Галя Алексиева Гражданско дело № 20233130100158 по описа за 2023 година

Производството е образувано по предявен от „Мибс Транс” ЕООД, ЕИК 200920335 със седалище и адрес на управление ********** срещу „Пенемат“ ЕООД, ЕИК 148096171 със седалище и адрес на управление ********** за признаване за установено в отношенията между страните, че в полза на ищеца съществува вземане за сумата от 25000лева, част от вземане цялото в размер на 44137,80лева, представляваща неустойка по чл.5, ал.3 от сключен между страните предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот № 14/28.11.2019г., начислена за периода 26.07.2021г. до 03.10.2022г.,ведно със законната лихва считано от подаване на заявлението в съда- 03.10.2022г., за което вземане е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК № 890/01.12.2022г. по ч.гр.д. № 1310/2022г. по описа на ПРС.

Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения изложени в обстоятелствената част на исковата молба: На 28.11.2019г. между ищеца като купувач и ответника като продавач е бил сключен предварителен договор за строителство и довършителни работи на следните обекти, които следва да бъдат изградени в сграда- блок 4 в ПИ ***- апартамент 2 на етаж – 1, вх. Б, подземен гараж № 93 на подземно ниво, помещение за велосипеди № 2 на първо подземно ниво, етаж -1. Продавачът е следвало да извърши строителството и довършителните работи в срок от 22месеца, считано от датата на съставения на 26.08.2019г. протокол образец № 2 за строителна линия и ниво на сградата, т.е до 26.06.2021г. Обектите е следвало да бъдат предадени на купувача в срок от един месец от издаване на разрешение за ползване на сградата при степен на завършеност описана в приложение № 2 към предварителния договор. В чл. 5, ал. 3 от него, страните били уговорили, че при забава на продавача за въвеждане сградата в експлоатация 1 с повече от три месеца от изтичане на уговорения срок, същият дължи неустойка в размер на 0,1% на ден върху общата стойност на договора за срока на забавата. С договор за покупко- продажба по НА от 18.03.2022г. и след заплащане на цялата продажна цена, ответникът е прехвърлил правото на собственост върху обектите по предварителния договор изградени във вече построената сграда на етап груб строеж и с различна степен на довършителни работи. Уговорено е изрично, че владението върху тях ще бъде предадено след въвеждане сградата в експлоатация. Твърди се, че продавачът е в неизпълнение на поетите от него задължения за строителство и довършителни работи съгласно сключения предварителен договор, което неизпълнение продължава и към датата на подаване на исковата молба. Счита, че крайният срок за тяхното изпълнение е била дата 26.06.2021г., към която сградата не е била въведена в експлоатация, нито владението върху обектите му е било предадено от продавача. Твърди, че считано от 26.07.2021г. ответникът е в забава, която към 03.10.2022г. е 434дни, за който период общият размер на дължимата неустойка е 44137,80лева. За събиране на вземането си, заявено в частичен размер ищецът се снабдил със заповед по чл. 410 ГПК, срещу която ответникът възразил, с което обосновава и правния си интерес от предявяване на настоящия иск. Молбата е за уважаване на исковата претенция.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника. Искът се оспорва като неоснователен.

Не оспорва сключването между страните на процесния предварителен договор № 14/28.11.2019г.

Прави възражение за унижощаемост на уговорката на чл. 5, ал. 3 постигната в него. В тази връзка твърди, че волята на представляващия дружеството Е.П. е била опорочена поради осъществена измама от управителя на ищцовото дружество С.С., който към датата на сключване на договора е работил в ответното дружество и му е било известно за строителството на големия брой обекти- четири блока с по над 250жилища, гаражи, магазини и пр., осъществявано от ответника. Наясно е бил, че сключваните договори нито се изготвят лично от управителя, нито се преглеждат лично от него, а че тази техническа работа се върши от назначено за целта лице. С купувачите, управителят Е.П. договарял само кой обект ще се продава, при каква цена и как ще се плаща. Така договореното е било нанасяно в изготвен образец на договора, след което е подписван от управителя П., който е бил със съзнанието, че написаното не съдържа отклонение от образеца и коректно са попълнени договорените от него параметри за обект и цена. Злоупотребявайки с това доверие се твърди, че С.С. е организирал чрез лицето, което тогава е изпълнявало техническа дейност по подготовка на договорите, промяна в клаузата на чл. 5, ал. 3 и вместо неустойката да е 0,01%, както е договаряна в останалите договори, тя да е 0,1%.

През м. 02.2022г. управителят Е.П. е починал, а впоследствие С.С. е напуснал ответното дружество. Индиция за измамата счита, че са: поведението на ищеца по изчакване претендиране на неустойката за забава, въпреки дългия период на забава; обстоятелството че размерът й е договорен десет пъти по- голям от този, в който би се дължала от купувача 2 при забава, вкл. на фона на останалите сключени договори, където подобно нереципрочно договаряне нямало; фактът, че след напускане на ответното дружество С.С. е прибрал със себе си карта служеща за разплащания в Европа при зареждане на гориво и плащане на пътни такси, с която в периода до 25.01.2023г. било злоупотребявано за сметка на ответното дружество.

На второ място, възразява посоченият размер на неустойката да е резултат на допусната техническа грешка при изписването, доколкото в останалите подписвани от дружеството договори, размерът на неустойката е посочен да е 0,01%, а не 0,1%.

На последно място, оспорва периода на забавата. Твърди, че в приложение № 2 към договора липсва уговорка, че следва да е налице административно разрешение за ползване на сградата, поради което и възраженията на ищеца за неспазен срок по чл. 1, ал. 2 счита за неоснователни. Посочва, че в приложението не било разписано дори, че в този срок следва да е съставен акт образец 16, а работите посочени в приложението твърди да са били извършени в срока по договора. С това обяснява и обстоятелството, че при прехвърляне на собствеността в нотариална форма, ищецът не е имал никакви претенции.

Искането е за отхвърляне на исковите претенции и присъждане на разноски.

В открито съдебно исковата молба и отговора се поддържат от процесуалните представители на страните. В предоставения срок, ищецът ангажира писмена защита.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата на страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД.

Предмет на исковата претенция е вземане на ищеца за мораторна неустойка уговорена в сключен между страните предварителен договор за строителство и покупкопродажба на недвижим имот, заявено понастоящем в частичен размер.

Правният интерес от търсената защита се извежда от предходно развило се заповедно производство по ч.гр.д. № 1310/2022г. по описа на ПРС, по което е била издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК, срещу която ответникът надлежно е възразил.

По делото са приобщени материалите по ч.гр.д. № 1310/2022г. по описа на ПРС, от което се установява, че в полза на ищеца в настоящото производство е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК срещу ответника за заплащане на сумите, предмет на настоящата искова претенция. Вземането по заповедта е съответно на това по иска по чл.

422 ГПК.

Основателността на заявената претенция, съобразно правилата за разпределение на доказателствената тежест, възлага на ищеца при условията на пълно и главно доказване следва да установи следните факти от фактическия състав на правото му, а именно: наличие на валидно сключен договор между страните предварителен договор за покупко- продажба от 28.11.2019г. със соченото съдържание, в т.ч. че ответникът е поел задължение по 3 въвеждане сградата в експлоатация в сочения срок- до 26.06.2021г.; уговорена между страните неустойка и нейния размер. Съответно в тежест на ответника е да установи твърденията си, че е изправна страна по предварителния договор, като е изпълнил точно задълженията си по него, в т.ч. възраженията си че уговорката на чл. 5, ал. 3 от договора страда от сочените пороци.

От ангажираните по делото писмени доказателства се установява следното:

На 28.11.2019г. между ищцовото и ответното дружество е сключен предварителен договор за строителство и покупко- продажба на отделни обекти в новострояща се жилищна сграда подробно описани в чл.1, ал. 1 от договора. Уговорена е продажна цена, както следваза апартамент № 2- 44000евро; за подземен гараж- 6000евро; за помещение за велосипеди2000евро, или общо 52000евро /101703,16лева/. Съгласно чл. 1, ал. 2 строителството и довършителните работи е уговорено да се извърши в срок от 22месеца от датата на съставяне на протокол образец 2 за строителна линия и ниво на сградата- 26.08.2019г., в степен на завършеност описана в приложение № 2 към договора. Предаването на обектите следва да се извърши в срок от един месец от издаване разрешение за ползване на сградата с приемо- предавателен протокол при степен на завършеност съгласно приложение № 2.

Прехвърлянето на правото на собственост върху самостоятелните обекти в нотариална форма е уговорено да се извърши в тримесечен срок от поканата на продавача след изплащане на уговорената продажна цена и представяне на удостоверение за ползване от РДНСК, а в тримесечен срок от съставяне на акт образец 16, продавачът следва да представи на купувача разрешение за ползване на продаваните обекти /чл. 1, ал. 4 и ал. 5/.

Сред задълженията на продавача по чл. 3 са да прехвърли правото на собственост върху обектите по нотариален ред при заплащане на уговорената цена и владението върху тях в деня на прехвърлянето им по нотариален ред.

В чл. 5 страните са уговорили последиците от неизпълнение на задълженията си по договора и основания за освобождаване от отговорност при забава. Съгласно чл. 5, ал. 3- при забава на продавача за въвеждане сградата в експлоатация с повече от три месеца от изтичане на уговорения срок, същият дължи неустойка в размер на 0,1% на ден върху общата стойност на договора за срока на забавата. В ал. 4 са уговорени последиците от забава на купувача в плащанията на вноските за продажната цена с повече от пет работни дни, при което същият дължи неустойка за забава от 0,01% на ден върху дължимата сума за срока на забавата.

В изпълнение на задължението си по чл. 3 от коментирания договор, на 18.03.2022г. между страните е бил сключен в нотариална форма договор за покупко- продажба, с който ищцовото дружество е прехвърлило собствеността върху обектите на предварителния договор в сграда изградена на етап груб строеж с различна степен на довършителни работи.

В този договор вече страните са уговорили, че владението върху имотите ще бъде предадено на купувача след въвеждане на сградата в експлоатация.

Въз основа на така коментираните доказателства налага се извод, че на 28.11.2019г.

4 между страните са били сключени два договора- единият за строителство, а другият за прехвърляне право на собственост върху обекти, които следва да се построят.

Възраженията на ответника за опорочаване волята на представляващия ответното дружество по повод договаряне клаузата на чл. 5, ал. 3 поради измама, не могат да бъдат споделени.

За доказване на тези си твърдения, ответникът е представил препис от сключвани от него през 2019г., 2020г. и 2021г. предварителни договори за покупко- продажба и строителство в същия поземлен имот. Действително, запознавайки се със съдържанието на тези от 2020г. и 2021г., същото може да се определи като съдържащо типови клаузи, в т.ч. клаузата на чл. 5, ал. 3 регламентираща неустойка при допусната забава на продавача да въведе сградата в експлоатация изчисляема в размер на 0,01% на ден върху общата стойност на договора за срока на забава, но не повече от 10% от стойността на договора. В размер на 0,01% е уговорена неустойката и в сключените през 2019г. договори № 5/09.10.2019г. /л.333/ и № 6/10.10.2019г./л.213/. Т.е, уговорката в тях е различна от тази уговаряна в процесния и идентична на тази в сключения през 2019г. договор под № 4/09.10.2019г. /л.189/.