Решение № 158 от 26.09.2025, Районен съд - Балчик

РЕШЕНИЕ

№ 158 гр. Балчик, 26.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БАЛЧИК в публично заседание на десети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГАБРИЕЛА П. ДИМИТРОВА при участието на секретаря ГАЛЯ КР. ИВАНОВА като разгледа докладваното от ГАБРИЕЛА П. ДИМИТРОВА Гражданско дело № 20253210100163 по описа за 2025 година

Производството е по реда на Глава XХХI от ГПК.

Образувано е по предявен от С. С. К., ЕГН **********, с адрес: ****, срещу Р. Р. Б., ЕГН **********, с адрес: ****; С. Р. А., ЕГН **********, с адрес: ****, и Д. Р. А., ЕГН **********, с адрес: ****, конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор, сключен на **** г. между ищцата, от една страна като купувач, и Р. Р. Б. и Р. А. Б., починал на **** г. и оставил за свои законни наследници Р. Р. Б., С. Р. А. и Д. Р. А., от друга страна като продавачи, с който Р. Р. Б. и Р. А.

Б., починал на **** г., се задължили в срок до пет години от датата на сключването на предварителния договор да прехвърлят на ищцата правото на собственост върху следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на ****, одобрени със Заповед **** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота о т **** г., находящ се в ****, с площ 9869 кв. м., трайно предназначние на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, номер по предходен план: ****, парцел: ****, при граници и съседи: ****, от който Р. Р. Б. притежава 4/6 ид. части, а С. Р. А. и Д. Р. А. – по 1/6 ид. част.

В исковата молба ищцата излага, че на **** г. между ответницата Р. Р. Б. и съпругът й Р. А. Б., починал на **** г., от една страна като продавачи и ищцата, от друг страна като купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който продавачите се задължили в срок до пет години от датата на сключването му да прехвърлят на купувача правото на собственост върху горепосочения недвижим имот. Сочи се, че по силата на сключения предварителен договор купувачът се е задължил да плати на продавачите договорена продажна цена в размер на 10 000 лв., която била платена от купувача на продавачите в брой при подписване на предварителния договор. Излага се, че по силата на Решение №21С01 от 15.05.2010 г. на Общинска служба по земеделие – гр.

Балчик за оземляване на безимотни и малоимотни граждани, вписано в Служба по вписванията – Балчик с вх. № **** г., акт ****, Р. А. Б. е придобил по време на брака си с Р.

1

Р. Б. процесния имот. Твърди се, че на **** г. Р. А. Б. е починал и е оставил за свои законни наследници съпругата си Р. Р. Б. и децата си С. Р. А., Б. Р. А. и Д. Р. А.. Сочи се, че Б. Р. А. е направила отказ от наследството, останало след смъртта на Р. А. Б.. Ищцата поддържа, че е провела няколко разговора с ответниците, които обещали, че след като се върнат от чужбина ще изпълнят задължението си по предварителния договор да й прехвърлят правото на собственост върху процесния имот, но въпреки това не са предприели никакви действия в тази насока. Излага, че е изпратила нотариална покана до ответниците чрез нотариус О.О., с която ги кани да се явят в кантората на нотариуса на **** г. в 10:30 ч. за подписване на нотариален акт за продажба на недвижимия имот, предмет на предварителния договор. На посочената в поканата дата и час ответниците не се явили в кантората на нотариуса за изповядване на сделката, за което бил съставен констативен протокол. В съответствие с изложените твърдения е формулираното искане да бъде постановено решение, с което сключеният предварителен договор за покупко-продажба от **** г. на процесния имот да бъде обявен за окончателен. Претендира и за присъждане на сторените по делото съдебноделоводни разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците не са депозирали отговор на исковата молба.

В открито съдебно заседание ищцата С. С. К., не се явява, представлява се от адв. Д.

А. от АК - Добрич, която поддържа предявения иск.

Ответницата С. Р. А. се явява лично и с адв. Е. С. от АК – Добрич, който оспорва иска. Счита, че със сключването на предварителния договор се заобикаля закона, доколкото е налице забрана за продажба на процесния имот за период от 10 години от придобиването му.

Релевира възражение за изтекла погасителна давност за сключване на окончателен договор.

Сочи също, че сумата за придобиване на имота не е изплатена от купувача на продавачите.

По изложените аргументи моли за отхвърляне на предявения иск.

Ответниците Р. Р. Б. и Д. Р. А. се явяват лично в откритото съдебно заседание и оспорват исковата молба.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

Видно от представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от **** г. (л.8-9), сключен между Р. А. Б. и Р. Р. Б., от една страна като продавачи, и С. С. К. – от друга страна като купувач, страните по договора са уговорили да сключат окончателен договор за покупко - продажба, с който продавачите да прехвърлят на купувача правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на ****, одобрени със Заповед **** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от **** г., находящ се в ****, с площ 9869 кв. м., трайно предназначние на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, номер по предходен план: ****, парцел: ****, при граници и съседи: ****.

Страните по договора са уговорили пазарна цена на имота в размер на 10 000 лв., платима на продавачите - обещатели от купувача – поемател изцяло и в брой към датата на сключване на предварителния договор. Видно от т. 4.1 от договора, страните се договорили да подпишат окончателен договор за продажба на имота в срок до пет години, считано от датата на сключване на предварителния договор, като в случай на законова невъзможност за сключване на окончателен договор в описания срок, автоматично срокът за сключване на окончателен договор се удължава с още пет години.

Видно от приетото Решение №21С01 от 15.05.2010 г. на Общинска служба по земеделие – гр. Балчик за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по чл. 20 от ЗСПЗЗ и чл. 21, ал. 6 от Наредба за оземляване на безимотни и малоимотни граждани, вписано в Служба по вписванията – Балчик с вх. № **** г., акт **** (л. 4), Р. А. Б. е придобил имот от ДПФ №**** по картата за възстановената собственост (плана за 2 оземляване) с площ от 9868 дка, категория III, ****, начин на трайно ползване – нива, при граници: имоти № **** – нива на **** – нива на В. Д. В., **** – полски път на **** – нива на Н.Д.Г., 0**** – нива на **** – полски път на община Балчик, 0**** - нива на МЗП – ДПФ. В решението се съдържа забрана за прехвърляне на имота от оземления за срок от десет години от придобиването му, освен на държавата или на общината.

В актуалната скица (л. 7) процесният имот е описан като поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на ****, одобрени със Заповед **** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от **** г., находящ се в ****, с площ 9869 кв. м., трайно предназначние на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, номер по предходен план: ****, парцел: ****, при граници и съседи: ****.

От приложеното удостоверение за наследници изх. № **** г. (л. 5-6) се изяснява, че Р.

А. Б. е починал на **** г., като е оставил за законни наследници преживяла съпруга Р. Р. Б. и три деца – Б. Р. А., С. Р. А. и Д. Р. А..

Видно от удостоверение изх. №**** г., издадено от Районен съд – Балчик под **** г. има вписан отказ на Б. Р. А. от наследството, останало след смъртта на Р. А. Б., починал на **** г.

Изпратените до ответниците покани (л. 10-13) да се явят в кантората на нотариус О.О. за нотариално прехвърляне на процесия имот на **** г. в 10.30 ч. са получени лично от Р. Р.

Б., С. Р. А. и Д. Р. А. на **** г., видно от представените по делото разписки за връчване (л.

14-17).

С констативен протокол от **** г. (л. 18) нотариус О.О. с рег. № 109 с район на действие Районен съд - Балчик е удостоверил, че на същата дата в 10:30 часа в кантората му не са се явили ответниците за прехвърляне на имота, предмет на предварителния договор.

При така приетото от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:

Предявеният иск намира своето правно основание в разпоредбата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Съдът намира направеното възражение за изтекла погасителна давност за завеждане на иска за неоснователно по следните съображения:

По отношение на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се прилага общата погасителна давност от пет години. Съгласно чл. 114 от ЗЗД началото на давностния срок е свързано с изискуемост на вземането, а когато вземането е правото да се иска сключването на окончателен договор на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, то произтича от сключен между страните предварителен договор с определени от закона - чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД съдържание и форма. От съдържащите се в договора уговорки следователно зависи моментът, в който задължението трябва да бъде изпълнено. Когато е уговорен срок, правото възниква с настъпването или изтичането на срока и съгласно чл. 114 от ЗЗД от този момент започва да тече погасителната давност. Когато не е уговорен срок, всяка от страните може да упражни правото си по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от момента на сключването на предварителния договор и следователно от този момент - сключване на предварителния договор, започва да тече погасителната давност. Когато в договора е предвидено сбъдването на определено условие, предпоставящо сключването на окончателен договор, какъвто е настоящият случай, то давностният срок започва да тече от момента на сбъдването на това условие.

В случая от представения предварителен договор се установи, че страните са се договорили да подпишат окончателен договор за продажба на имота в срок до пет години, считано от датата на сключване на предварителния договор, следователно давностният срок е започнал да тече от **** г. и до подаването на исковата молба в съда на **** г. не е изтекъл.

3

За успешното провеждане на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД в тежест на ищцата е да докаже кумулативното наличие на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищцата е изпълнила поетите с него задължения или има готовност да ги изпълни, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице условията за валидно прехвърляне на имота, в това число, че е настъпил падежът на задължението за прехвърляне на собствеността, както и че ответниците са собственици на правото, предмет на предварителния договор.

Няма спор по делото и се установи от приетия предварителен договор от **** г., че с него Р. А. Б. и Р. Р. Б. са се съгласили да продадат на С. С. К. поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на ****, одобрени със Заповед **** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо имота от **** г., находящ се в ****, с площ 9869 кв. м., трайно предназначние на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 3, номер по предходен план: ****, парцел: ****, при граници и съседи:

****, срещу продажна цена от 10 000 лв.

Съдът намира, че процесният предварителен договор, отговаря на законовите изисквания за редовност на предварителното съглашение с оглед възможността същият да бъде обявен за окончателен – писмена форма, страни, индивидуализиран имот по площ, местонахождение, граници, уговорен срок за сключване на окончателен договор, цена.

Постигнатото съглашение е валидно, доколкото с подписване на договора, страните са демонстрирали воля да се обвържат от неговите клаузи за продажба, съответно покупка на процесния имот. За да е налице изправност на страна по предварителния договор е необходимо същата да е изпълнила поетите с договора задължения. В конкретния случай ищцата е изправна страна по договора, тъй като от съдържанието на предварителния договор за покупко-продажба се установи, че при сключването му е заплатила сумата от 10 000 лв., представляваща уговорената продажна цена. Възражението на ответницата С. А., че цената не е реално платена остана недоказано. Напротив - с подписите си двете страни по предварителния договор, който има характер на разписка, са удостоверили изплащането на уговорената цена в отразения в договора момент – деня на сключване на предварителния договор. Съдебната практика на ВКС е категорична в становището си, че разписката е частен документ и ако е подписана, съставлява пълно доказателство за авторството на писменото изявление; когато с нея се потвърждава получено плащане, разписката е достатъчно доказателство за този факт, като съдът е длъжен да обсъди документа с оглед всички обстоятелства и останалите доказателства по делото. Когато оспорването на автентичността на разписката е останало недоказано и не се твърди симулация или че изявлението е направено при порок на волята, съдът следва да зачете доказателствената сила на документа като извънсъдебно признание за получаване на сумата, което следва да бъде ценено наред с всички доказателства по делото. В този смисъл Решение №174/23.07.2010 г. по гр. д. № 5002/2008 г. на ІV ГО; Решение №57/29.04.2013 г. по гр. д. № 354/2012 г. на ІV ГО; Решение №74/13.05.2015 г. по гр. д. № 4426/2014 г. на ІІІ ГО; Решение №50/21.07.2017 г. по гр. д. № 7880/2017 г. на ІV ГО на ВКС. В допълнение трябва да се посочи, че дори в производството по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да се установи, че ищецът купувач не е изпълнил задължението си за плащане на продажната цена, това обстоятелство не е пречка за уважаване на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните. При виновно неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор да плати продажната цена, в полза на ответника - продавач, се е породило правото да го развали (решение № 50119/12.10.2023 г. по гр. д. № 4818/2018 г. на ІV ГО на ВКС). В случая ответниците не са упражнили това право с изявление до купувача преди предявяване на иска, нито в хода на производството.