Определение № 24809 от 08.07.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 24809 гр. София, 08.07.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в закрито заседание на осми юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВИКТОРИЯ Р. МИТЕВА като разгледа докладваното от ВИКТОРИЯ Р. МИТЕВА Гражданско дело № 20241110142060 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от Н. В. К., ЕГН **********, срещу С. Б.

Н., ЕГН 8209256697, с която е предявен осъдителен иск за заплащане на сумата от 19 582,74 лв., представляваща договорна неустойка по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.04.2023 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, с който искът се оспорва. Ответникът е направил възражения за обективна невъзможност за изпълнение, липса на вина, неизпълнен договор, нищожност на неустоечната клауза, както и евентуално възражение за прихващане. Направени са искания за конституиране на трето лице-помагач, допускане на съдебно-техническа експертиза и събиране на гласни доказателства.

Съдът намира, че искът е процесуално допустим. С оглед възражението на ответника по чл. 127, ал. 4 ГПК на ищеца следва да се укаже да посочи банкова сметка или друг начин на плащане.

Искането на ответника за привличане на трето лице-помагач е направено своевременно и е основателно, тъй като ответникът обосновава правен интерес с твърдения, че ако причината за невъзможността за снабдяване с удостоверение за въвеждане в експлоатация се дължи на липса или непризнаване на удостоверение за груб строеж, би могъл да има права срещу правоприемника на продавача, от който е придобил имота.

Размяната на книжа е приключила, поради което и на основание чл. 140 ГПК съдът ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 10.11.2026 г. от 13,30 часа, за която дата да се призоват страните.

КОНСТИТУИРА на основание чл. 219, ал. 1 ГПК „Юробанк България“ АД, ЕИК 000694749, като трето лице-помагач на страната на ответника.

На третото лице-помагач да се изпратят преписи от исковата молба, отговора на исковата молба, молбата за привличане и настоящото определение, ведно с приложенията, като му се укаже, че може да вземе становище и да направи доказателствени искания найкъсно в първото по делото съдебно заседание.

УКАЗВА на ищеца в едноседмичен срок от получаване на съобщението да посочи 1 банкова сметка или друг начин на плащане.

ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:

Предявен е от Н. В. К., ЕГН **********, срещу С. Б. Н., ЕГН 8209256697, осъдителен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 19 582,74 лв., представляваща договорна неустойка, уговорена при неизпълнение, довело до разваляне на договорната връзка по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.04.2023 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че на 25.04.2023 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът като продавач се задължил да прехвърли на ищеца като купувач собствеността върху описания в договора недвижим имот, находящ се в с. Бистрица, район „Панчарево“, местност „Калфин дол“, заедно с изградената в него вилна сграда. Твърди, че при сключване на договора е заплатил задатък/авансова сума в размер на левовата равностойност на 66 750 евро. Поддържа, че съгласно договора ответникът се е задължил в шестмесечен срок от сключването му да се снабди с документите, необходими за въвеждане на сградата в експлоатация/разрешение за ползване, като срокът можел да бъде продължен при обективна невъзможност, но не повече от общо 12 месеца от подписване на договора. Ищецът твърди, че ответникът не изпълнил това свое задължение, поради което окончателен договор не бил сключен, а платеният задатък бил върнат. Поддържа, че въпреки връщането на задатъка ответникът дължи уговорената договорна неустойка в размер на 15 % от задатъка, равняваща се на 10 012,50 евро, съответно 19 582,74 лв. Претендира разноски.

Ответникът оспорва иска по основание и размер. Не оспорва сключването на предварителния договор, получаването на авансовата сума/задатък и връщането на ищеца.

Оспорва да дължи неустойка. Поддържа, че не е налице виновно неизпълнение от негова страна, тъй като невъзможността да се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация се дължи на обективни причини и на поведението на общинската администрация, която не признавала наличното удостоверение за груб строеж. Позовава се на обективна невъзможност за изпълнение и на уговорката за непреодолима сила. Ответникът твърди още, че ищецът е неизправна страна по договора, тъй като не е изпълнил задължението си да заплати половината от разходите за снабдяване с екзекутивни документи, административен адрес и удостоверение за въвеждане в експлоатация, като според ответника неизпълненото задължение на ищеца е в размер на 8250 лв. Поддържа, че това неизпълнение е предхождало изтичането на срока за снабдяване с документите и е затруднило процедурата. Ответникът навежда и възражение за нищожност на неустоечната клауза поради противоречие със закона и добрите нрави, като твърди, че клаузата санкционира неизпълнение на задължение, зависещо от действия на държавен или общински орган.

При условията на евентуалност ответникът прави възражение за прихващане по чл.

103 ЗЗД със свои насрещни вземания срещу ищеца в общ размер на 19 969,23 лв., от които:

890 лв. за основно почистване на имота, 18 228 лв. за разходи за отстраняване на твърдени щети по имота, които претенции намират основанието си в нормата на чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД вр. чл. 82 ЗЗД, както и за 851,23 лв. на основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД - заплатена електрическа енергия потребена според ответника от ищеца и семейството му. Ответникът твърди, че ищецът и семейството му са ползвали имота безвъзмездно до 14.05.2024 г. и са го върнали в лошо състояние, с повреди извън нормалното изхабяване. Претендира разноски.

По разпределяне на доказателствената тежест между страните:

УКАЗВА на ищеца, че по иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД носи тежестта да установи при условията на пълно и главно доказване следните обстоятелства: 1/ сключването на предварителния договор от 25.04.2023 г. със соченото от него съдържание;

2/ заплащането на задатъка; 3/ уговорката за договорна неустойка; 4/ настъпването на 2 падежа на задължението на ответника да се снабди с документите, посочени в договора; 5/ неизпълнението на това задължение в уговорения срок; 6/ развалянето на договора, доколкото извежда от него настъпване на последиците по уговорената неустойка; 7/ размера на претендираната неустойка.

УКАЗВА на ответника, при установяване на горните обстоятелства, че носи тежестта да докаже положителните факти, на които основава възраженията си срещу иска, включително твърдяната обективна невъзможност за изпълнение, наличието на непреодолима сила, липсата на вина за неизпълнението, както и твърдяното неизпълнение от страна на ищеца на задължението му да участва в разноските по чл. 13, ал. 1 от предварителния договор.

УКАЗВА на ответника, че по възражението за прихващане носи тежестта да докаже съществуването, размера, изискуемостта и компенсируемостта на насрещните си вземания, включително състоянието на имота при предоставянето и връщането му, конкретните твърдени повреди, че същите са причинени от ищеца или лица, за които той отговаря, че надхвърлят нормалното изхабяване, необходимостта и стойността на извършените дейности по почистване и ремонт, заплащането им от ответника, както и че претендираната електрическа енергия е потребена през периода на ползване на имота от ищеца и е заплатена от ответника.

ОБЯВЯВА на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните следните обстоятелства: 1/ че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.04.2023 г.; 2/ че ищецът е заплатил задатък по договора в размер на левовата равностойност на 66 750 евро.

По доказателствата:

ПРИЕМА представените от ищеца с исковата молба писмени доказателства.

ПРИЕМА представените от ответника с отговора на исковата молба писмени доказателства.

УКАЗВА на ищеца, че най-късно в първото по делото открито съдебно заседание следва да изрази становище по отговора на исковата молба, включително по наведените от ответника възражения срещу иска и по заявеното при условията на евентуалност възражение за прихващане, както и да направи доказателствени искания във връзка с тях, ако счита това за необходимо.

ОТЛАГА произнасянето по искането на ответника за допускане на съдебнотехническа експертиза и по искането за допускане до разпит на двама свидетели за първото открито съдебно заседание, след изслушване становищата на страните и третото лицепомагач относно необходимостта, относимостта и допустимостта на исканите доказателства.

Съдът приканва страните към сключване на съдебна спогодба, към медиация или извънсъдебно доброволно уреждане на спора.

Разяснява на страните, че при постигане на съдебна спогодба дължимата държавна такса е в половин размер и спорът ще се разреши в по-кратки срокове.

Указва на страните, че за постигане на съдебна спогодба следва да се явят лично в съдебно заседание или да упълномощят свой процесуален представител, който от тяхно име да постигне спогодба, за което следва да представят по делото изрично пълномощно.

Препис от определението да се изпрати на страните, а на ищеца – и препис от отговора на исковата молба.

Определението не подлежи на обжалване.

Съдия при Софийски районен съд: _______________________

3

4