Решение № 564 от 27.01.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 564 гр. София, 27.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Анелия Маркова

Членове:

Пепа Маринова-Тонева

Василена Дранчовска при участието на секретаря Ю.а Ив. Шулева като разгледа докладваното от Пепа Маринова-Тонева Въззивно гражданско дело № 20241100501476 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № № 6527 от 15.06.2022 г. по гр.д. № 3188/2022 г., поправено по реда на чл. 247 ГПК с решение № 20301 от 08.12.2023 г. Софийски районен съд, 157 състав отхвърлил предявените от „А.И.“ ООД, ЕИК ****, срещу Ц. К.

Б., ЕГН **********, иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 6 250 евро (с левова равностойност от 12 223.93 лв.), представляваща неустойка по т. 3 от споразумение за посредничество при оглед и покупка на недвижим имот, сключено на 08.06.2020 г., и иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 1 470.27 лв., представляваща мораторна лихва върху главницата за периода 04.11.2020 г. – 10.01.2022 г.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищеца „А.И.“ ООД, който го обжалва изцяло с оплаквания за неправилност – неправилно приложение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Районният съд не изложил мотиви, не извършил преценка на доказателствата, липсвали конкретни фактически констатации и правните изводи на съда били лаконични. Съдът 1 изградил вътрешното си убеждение единствено на показанията на св. А. – собственик на имота, но без да изложи никакви мотиви защо възприема тези показания като достоверни и как възприема непоследователността и противоречията в тях, както и факта, че свидетелят бил лично заинтересуван да даде такива показания, тъй като продал своя имот чрез посредничеството на ищеца и съответно можело да му бъде търсена отговорност за обезщетение за неоснователно обогатяване. Показанията на този свидетел не следвало да се кредитират в частта им относно определянето на периода, в който осъществил контакт с Ю.Б., тъй като били вътрешно противоречиви и нелогични.

Същевременно от разпита на св. С. се установило, че при огледа е присъствал представител на продавача – Г. А., както и синът на ответницата - Ю.Б., който бил представен като майстор, като при огледа представителят на продавача и Б. си разменили телефоните. Присъствието на Ю.Б. при огледа на 08.06.2020 г. водело до извода, че същият е видял имота за първи път именно на тази дата.

Доводът на съда, че сделката е реализирана десет дни след огледа, както и че данъчната оценка е издадена на 09.06.2020 г., ден след огледа, което било в подкрепа на извода, че действително страните са били в процес на преговори преди 08.06.2020 г., бил произволен и не единствено възможната ситуация, доколкото и двамата свидетели твърдели, че имотът се предлагал от дълго време и било възможно документите за продажбата да са били готови за извършване на нотариалното изповядване в кратки срокове. Ето защо изводът на съда, че страните не са свързани чрез посредничеството на ищеца бил неверен. Изводът, че за да е осъществил ищецът посредничество между страните следва на извършения оглед същите да са уговаряли цена бил алогичен, доколкото уговарянето на условията на продажбата можело да бъде извършено по всяко време, а фактът, че страните по сделката са решили да заобиколят услугите на ищеца, за да си спестят заплащането на дължимото му се възнаграждение и съответно неучастието на ищеца в следващите действия на страните по реализирането на продажбата нямало как да бъде тълкувано във вреда на ищеца. Налице били предпоставките на чл. 92 ЗЗД и искът следвало да бъде уважен, като излага и доводи за неоснователност на възраженията на ответницата за нищожност на процесната клауза за неустойка като противоречаща на добрите нрави и като неравноправна. Моли съда да отмени атакуваното решение и вместо това постанови друго, с което да уважи предявените искове. Претендира разноски за двете инстанции, като за тези във 2 въззивното производство представя списък по чл. 80 ГПК.

Въззиваемата страна Ц. К. Б. с отговор по реда на чл. 263, ал. 1 ГПК оспорва въззивната жалба и моли съда да потвърди първоинстанционното решение като правилно. Претендира разноски за въззивното производство съгласно списък по чл. 80 ГПК.

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна, в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което съдът следва да се произнесе по основателността й.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен до посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. на

ОСГТК на

ВКС.

Обжалваното решение, поправено по реда на чл. 247 ГПК, е валидно и допустимо. Настоящият състав намира, че при постановяване на решението не са нарушени императивни материалноправни норми, а с оглед оплакванията в жалбата го намира за правилно по следните съображения:

Съдът е сезиран с обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата 6 250 евро (в левова равностойност 12 223.93 лв.), представляваща неустойка по т. 3 от споразумение за посредничество при оглед и покупка на недвижим имот, сключено на 08.06.2020 г., и иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата 1 470.27 лв., представляваща лихва за забава върху главницата за периода 04.11.2020 г. – 10.01.2022 г.

От фактическа страна: Не е било спорно и по делото се установява, че на 08.06.2020 г. между ответницата (наречена клиент) и ищцовото дружество е било сключено споразумение за посредничество при оглед за покупка на недвижим имот, като са предоставени за оглед апартаменти № 6 и № 7, находящи се в гр. София, ул. ****, с офертна цена 320 000 евро. Съгласно т. 1 3 от споразумението, в случай че клиентът сключи договор за придобиване на имота, последният дължи на „А.И.“ възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена, но не по-малко от 500 евро. Възнаграждението се заплаща при подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а в случай че такъв не се подписва – при нотариално оформяне на сделката.

Възнаграждението се дължи поради самия факт на свързване на страните и не подлежи на връщане. При забава в плащането клиентът дължи неустойка в размер на 0.5 % от дължимата сума за всеки ден забава.

Съгласно т. 3 от споразумението, клиентът няма право по какъвто и да било начин да се свързва с продавача на имота без писменото съгласие на „А.И.“, както и да преговаря и да сключва сделка за придобиване на имота – предмет на споразумението без посредничеството на „А.И.“. В случай че се подпише нотариален акт, по силата на който клиентът, съответно свързани с него лица или юридическо лице, в което клиентът има дялово участие, придобият собствеността върху имота без посредничеството на „А.И.“, то клиентът дължи на дружеството неустойка в размер на 5 % от продажната цена за имота.

Не се спори и от приетия нотариален акт № 74, том І, рег. № 4595, д. № 66/2020 г. на нотариус с рег. № 367 на НК се установява, че на 18.06.2020 г. синът на ответницата - Ю.Ю. Б., закупил от Т.Н. А. и В.Г.А. ап. № 6 (обединен от ап. 6 и ап. 7) , находящ се в гр. София, ул. **** и гараж № 2 на същия адрес, за сумата от 125 000 евро.

С нотариална покана, връчена на ответницата на 04.11.2020 г. ищецът я поканил да се яви на 30.11.2020 г. в офиса на дружеството с цел доброволно решаване на случая, в противен случай ще претендира по предвидения в закона ред всички дължими вземания по процесното споразумение в общ размер към 29.10.2020 г. от 24 706.61 лв., от които комисионно възнаграждение в размер на 3 % - 3 750 евро, неустойка по т. 3 от споразумението в размер на 5 % от продажната цена – 6 250 евро, неустойка по т. 1 от споразумението за забава в плащането на възнаграждението в размер на 0.5 % за всеки ден забава от 19.06.2020 г. до реалното плащане, която към 29.10.2020 г. възлиза на 4 877.35 лв., както и лихва за забава за периода от 19.06.2020 г. до деня на реалното плащане, която към 29.10.2020 г. възлиза на 270.96 лв.

4

Разпитана като свидетел е Р. С., която работи като брокер при ищеца от 5 години и е извършила огледа с ответницата Ц. Б. на 08.06.2020 г. Огледът бил направен в 13 ч., собственикът на имота не присъствал. Не били уговаряли цена при огледа. Подписали споразумение с ответницата след огледа.

Свидетелката видяла сина на ответницата на огледа, бил й представен от ответницата като майстор. При подписване на споразумението Б. казала на свидетелката, че много харесва апартамента и й предложила да закупи имота без да намесват „А.И.“, свидетелката да получи възнаграждението, което тя отказала категорично и като се прибрала в офиса пуснала трите имена от протокола в интернет, в Търговския регистър по делото на фирмата излизали свързани лица, направила връзката със сина й; името на сина й пуснала във фейсбук и като го видяла разбрала, че това е синът й, а не лицето, което се представяло за майстор. На огледа присъствал Г. А., той бил син на архитектите и съдружниците на строителите на сградата, от него имала информация за имота. Свидетелката не била имала контакт със собственика на имота. Г. А. продавал „като представител може би“. Той бил публикувал частна обява за въпросния имот, свързала се с него, изпратил й снимки, разказал й за имота и условието било да не се рекламира никъде. Имотът бил ново строителство от 2019 г., бил обзаведен в началото, но Г. решил да смени цветовете на стените и били изнесени част от мебелите заради ремонта. От познат на собственика на жилището разбрала за продажбата. Огледът продължил по-дълго от обичайното, свидетелката била с ответницата в една от стаите, а когато се събрали всички в дневната видяла, че Г. и майстора си разменят телефоните. Г. имал външно паркомясто и уж затова си ги разменили. Архитектите се казвали Г. и М.А.. Ищцовото дружество нямало договор със собственика на имота. От справката в търговския регистър визията във фейсбук била същата, ако ответницата има близнаци не знае кой от двамата е видяла.

Свидетелят Т. А. не познава Ц. Б., познава сина й Ю.Б.. Срещнали се след като свидетелят пуснал обява в Имоти.бг за апартамент в ж.к. „Редута“, на ул. ****. Със сигурност се свързал с Ю. преди 08.06.2020 г., тъй като получил от един негов приятел обаждане, че се опитвали да го представляват имотни компании за продажбата на това жилище. Разбрал от приятеля си, че има оглед на жилището на 08.06.2020 г., това било когато вече се били свързали с Ю. и водели преговори за продажбата на жилището. Знаел, че Ю.

5 има брат близнак, не си приличали с Ю.. Познава Г. А., приятел на свидетеля е. Именно той му казал, че някой се опитал да прави огледи на апартамента.

До апартамента към м. юни достъп имали майстори. И Г. по принцип имал достъп, тъй като помагал на свидетеля с майсторите, но към 08.06.2020 г. ключът му бил вече при свидетеля. По това време в имота имало майстори целодневно. С Ю. постигнали съгласие за сделката преди 08.06.2020 г. на втората им среща, не си спомня точно датата на сделката. Свидетелят показал лично имота на Ю. преди 08.06.2020 г. Няма представа дали майка му е гледала имота, Ю. се свързал с него по телефона. Телефонът му дал Г., тъй като на обявата бил неговият телефон. Никой нямал право да продава имота на свидетеля освен той самият, никого не бил упълномощавал. Г. направил обявата вместо свидетеля, но не се бил уговарял с него или с други лица да предлагат имота вместо него. Г. само съдействал за обявата, но не и да предлага имота. Били пуснали имота на 300 - 320 хиляди евро, не помни точно, постигнали цена на сделката 125 000 евро. Съгласил се на цената, защото не можел да чака повече. Купувачът платил цената по банков път.