Решение № 351 от 15.07.2022, Районен съд - Габрово

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 351 гр. Габрово, 15.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГАБРОВО в публично заседание на двадесет и осми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Велемира Д. Димитрова при участието на секретаря Ягода Люб. Лесичарска като разгледа докладваното от Велемира Д. Димитрова Гражданско дело № 20214210101372 по описа за 2021 година

Предявеният иск е с основание чл. 422 от ГПК във вр. с чл. 93 ал.2 от ЗЗД.

В исковата молба се твърди, че на 14.11.2017г. в гр. София, между наследодателя на ищците - М.М. Б., в качеството му на купувач и Т. ИВ. ИВ. /представлявана от пълномощника си Д. АЛ. П., съгласно пълномощно с per. № 8096/ 14.12.2016г. и № 8097/ 14.12.2016г., том 3, № 71, по описа на нотариус Веселина Кацарова, с район на действие PCСофия, per. № 269 на Нотариалната камара/, в качеството й на продавач и собственик на имота, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Предмет на договора е Поземлен имот с площ от около 741 /седемстотин четиридесет и един/ кв. метра /описание на имота по предложения план за разделяне мотивирано предложение за ПУП, имот с номер 4 /четири/, представляващ част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ от 3,129 /три дка сто двадесет и девет кв. метра/, находящ се в землището на кв. Шияковци, код по ЕКАТТЕ 99145, общ. Костинброд, обл. Софийска, съставляващ имот № 030003 по плана и земеразделяне с идентификатор ***. Описаният недвижим имот продавачът Т.И. се е задължила да прехвърли на купувача М. Б. за сумата от 13 500 /тринадесет хиляди и петстотин/ евро, от която сума при подписването на описания договор купувачът се е задължил да заплати на продавача задатък в размер на 4 050 евро /четири хиляди и петдесет/.

В изпълнение на поетите по предварителния договор задължения М. Б. е заплатил уговорения задатък в размер на 4 050 евро. Съгласно чл. 14 на сключения договор, същият служи за разписка и удостоверява разплащането между страните на уговорения задатък, поради което безспорно задатък в размер на 4 050 евро /четири хиляди и петдесет/ е заплатена на продавача на 14.11.2017г., с което М. Б. е изпълнил задължението си по съглашението. По силата на чл. 5 от договора, продавачът се е задължил до сключването на окончателния договор пред нотариус да извърши всички необходими действия за смяната на предназначението на продаваемия имот от земеделска земя в регулиран имот с предназначение за жилищно предназначение, вкарването в регулация и обособяването на 4 /четири/ урегулирани поземлени имота. Освен това по силата на сключения договор продавачът се е задължил не по-късно от пет дни преди датата на нотариалното прехвърляне, да представи за нотариалното оформяне на сделката необходимите документи 1 изисквани от Нотариуса. Съгласно чл. 4 от договора, страните са се уговорили да сключат окончателен договор най-късно до 30.03.2018г., като при нужда този срок ще бъде удължен с анекс, подписан преди изтичането на тази дата, определена като краен срок в предварителния договор.

Въпреки така поетите задължения от страна на продавача Т.И., същата не е извършила всички необходими действия за смяната на предназначението на продаваемия имот от земеделска земя в регулиран имот с предназначение за жилищно предназначение, вкарването в регулация и обособяването на 4 /четири/ урегулирани поземлени имота, не е представила пред нотариус всички необходими документи за нотариалното оформяне на сделката пред Нотариус и не е извършила нотариалното прехвърлянето на правото на собственост на обещания имот, с което е допуснала виновно нарушение на чл. 4, чл. 5, чл. 6 и чл. 7 от подписания договор, като по този начин не е спазила и задължението си за сключване на окончателен договор по предварителен договор за покупко-продажба. В тази връзка и въпреки поетото задължение- да прехвърли собствеността на посочения имот найкъсно до 30.03.2018г., като страните сключат окончателен договор, собственикът И. неправомерно и в нарушение на договореностите не е прехвърлила собствеността до найкъсния уговорен срок.

Предвид виновното неизпълнение на поетите от продавача задължения по сключения договор и предвид липсата на готовност от негова страна за извършване на прехвърлянето, на 01.08.2018г., купувачът е упражнил правото си на отказ от договора, чрез едностранно устно волеизявление. В тази връзка на 01.08.2018г., поради виновното неизпълнение на поетите от страна на продавача задължения, подписаният между страните договор е развален. Предвид развалянето на договора и с оглед задължението на продавача съгласно чл. 12 от подписания договор, при неизпълнение на задълженията на продавача по негова вина, да заплати на купувача задатъка в двоен размер, за продавача е възникнало задължението да върне получения задатък в двоен размер. Видно от представената справкадетайли за операция от банкова сметка на Н.Б., на същата дата продавачът, чрез своя представител- Д. АЛ. П., е заплатила сума в размер на 1700 евро /хиляди и седемстотин/, представляваща част от дължимия на наследодателя на ищците задатък, с което е направила и извънсъдебно признание на задължението си. Видно от представената справка, в същата като основание изрично е посочено „разваляне на договор".

Остатъкът от дължимия двоен размер на задатъка в размер на 6 400 евро, или сума в размер 12 518,27 лева /дванадесет хиляди петстотин и осемнадесет лева и двадесет и седем ст./- представляваща левовата равностойност, въпреки неговата дължимост не е заплатена на наследодателите на купувача.

В качеството им на наследници и правоприемници на наследодателя и изправна страна по сключения договор- М. Б., ищците в настоящото производство депозирали в Габровски РС заявление по чл. 410 от ГПК въз основа на което е образувано ч. гр. д. № 1044/2021г. на ГРС и е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение, срещу която длъжникът Т. ИВ. ИВ. възразила.

Предвид всичко изложено ищците, правят искане съдът да постанови решение, с което да признае за установено, че Т. ИВ. ИВ., с ЕГН: **********, с постоянен адрес: гр.

Габрово, ул. „*********" № 52, дължи на Н. М. Б., с ЕГН: **********, М. М. Б., с ЕГН:

********** и АНЖ. АН. Н., с ЕГН: **********, сума в общ размер на 12 518,27 лева /дванадесет хиляди петстотин и осемнадесет лева и двадесет и седем ст./, представляваща левовата равностойност на остатъка от дължимия двоен размер на заплатения от купувача задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който е развален поради неизпълнение на ответника, ведно със законната лихва върху главницата считано от 14.06.2021г. /датата на депозиране на заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК/, до окончателното изплащане на главницата;

2

Претендира се за присъждане на направените в заповедното и исковото производство разноски, в това число и за заплатено адвокатско възнаграждение.

В законния срок е постъпил отговор от ответницата Т. ИВ. ИВ., която взема становище за неоснователност на предявения иск.

Ответницата счита, че предявеният иск е неоснователен, тъй като Предварителният договор за покупко продажба на недвижим имот от 14.11.2017г. е нищожен , поради това, че има невъзможен предмет - такъв имот с площ от около 741 кв.м., представляващ част от друг имот, не съществува в правния мир към датата на сключения договор. Същия по никакъв начин не може да бъде индивидуализиран по неговите граници и съседи.

Твърди, че договорът е нищожен и поради противоречие с добрите нрави, тъй като страните са се договаряли във вреда на представлявания - чл. 40 от ЗЗД, най- малко поради обстоятелството, че уговорената продажна цена не би покрила само разходите по промяната на предназначението на имота и обособяването на 4 урегулирани поземлени имота.

Отделно от горното, според ответницата Предварителния договор за покупко продажба на недвижим имот от 14.11.2017г. е унищожаем поради обстоятелството, че е сключен от лице без представителна власт.

Твърди се, че липсва валиден договор между ищците и ответницата, като последната оспорва активната процесуална легитимация на страните в качеството им на наследници на лицето М.М. Б.- представено е удостоверение за наследници с изтекла валидност, което оспорва.

Оспорва автентичността и верността на представения с исковата молба Предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 14.11.2017г., като твърди, че същият е антидатиран (няма достоверна дата и е създаден само за нуждите на настоящото производство), не е подписан от страните които са посочени като негови издатели, като оспорва техните подписи, както и твърди, че договора е неверен.

От представените писмени доказателства според ответницата не се установява факта на възникване на претендираното задължение чрез упражнено от ищеца право да развали договора.

Оспорва се твърдението, че ответницата е неизправна страна по договора, до степен, че ищеца да разполага с правото да иска разваляне на договора. Оспорва се и твърдението, че приложения Договор е надлежно развален поради неспазване на императивното изискване на чл. 87, изр. Второ от ЗЗД, тъй като развалянето на писмен договор може да стане само чрез писмено предупреждение, тъй като договорът е сключен в писмена форма.

Също така, ако ищците се позовават на приложения Договор, и твърдят, че имат право да получат посоченото капаро в двоен размер, поради забава на ответницата, според последната следва да се има предвид, че това е недопустимо, предвид изричната уговорка в чл. 9 на Договора, че при забава от страна на продавача, същият поема разноските за нотариални, държавни и местни такси по нотариалното оформяне на сделката. Т.е. забавата на продавача не е основание за разваляне на договора.

Искът според ответницата е неоснователен и поради това, че страните са уговорили в чл. 10 от Договора възможността изправната страна да има право да иска обявяване на Договора за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Т.е. договор ът не е нито развален, нито прекратен. С оглед на това ответницата твърди, че, именно наследодателят на ищците е неизправна страна по договора, тъй като не е изпълнил изискването на чл. 6 от Договора, да се яви на 30.03.20218г. в 11.00ч. на адрес гр. Костинброд, ***, в канцеларията на нотариус Катерина Червенкова, за сключване на окончателен договор. По тази причина същият няма право да претендира връщане на евентуално платено капаро и същото следва да остане при продавача.

3

Оспорва се твърдението, че наследодателят на ищците е изпълнил задължението си за заплащане на уговореното между страните капаро. Съгласно т. 1.2 от Договора „Купувачът се задължава да заплати на продавача договорената между тях продажна цена в размер на 13 500 /тринадесет хиляди и петстотин/ евро, от която сума при подписването на настоящия договор купувачът заплаща задатък в размер на 4 050 /четири хиляди и петдесет/ евро, а остатъкът в размер на 9450 / девет хиляди четиристотин и петдесет/ евро, ще бъдат изплатени при окончателния договор, сключен пред Нотариус, като сумата ще бъде преведена по банков път - по банкова сметка на продавача , посочени писмено от последния.

Цената е окончателна и не подлежи на промяна." В този смисъл според ответницата страните са уговорил плащането да се извърши само и единствено по банков път по сметка на продавача, и посочването в исковата молба, че съгласно чл. 14 от Договора, същият служи за разписка и удостоверява направеното разплащане между страните в размер на 4 050 /четири хиляди и петдесет/ евро, представляващо задатък по чл. 1.2. от настоящия договор, е в противоречие с уговорения начин на плащане. По тази причина ищците не са изпълнили задължението си да заплатят уговореното по договора Капаро.

От събраните по делото доказателства преценени поотделно и в тяхната съвкупност съдът намира за установена следната фактическа обстановка :

По делото е приложен в оригинал предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 14.11.2017г., сключен между ответницата Т. И. И., действаща чрез пълномощника си Д. АЛ. П. и М.М. Б. / наследодател на ищците Н. М. Б., с ЕГН:

**********, М. М. Б., с ЕГН: ********** и АНЖ. АН. Н., с ЕГН: ********** съгласно Удостоверение за наследници № 2037/11.11.2021г. на Район Връбница, Столична община, гр. София л. 75 от делото/.