Определение № 5606 от 03.12.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5606 гр. София, 03.12.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пламен Стоев

Членове:

Здравка Първанова

Розинела Янчева като разгледа докладваното от Пламен Стоев Касационно гражданско дело № 20258002100555 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на М. Г. С. - К. и Н. И. К. от [населено място] срещу въззивно решение № 953 от 30.08.2024 г. по в. гр. д. № 2712/2023 г. на Софийския апелативен съд, с оплаквания за неправилност поради нарушение на материалния закон и допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила - касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК.

С обжалваното решение въззивният съд е потвърдил решение № 260809 от 06.06.2023 г. по гр. д. № 511/2021 г. на Софийския градски съд, с което е отхвърлен предявеният от касаторите срещу К. А. Т. и Ф. Ю. Т. иск по чл. 108 ЗС за признаване за установено, че ищците са собственици на основание изтекла придобивна давност на недвижим имот, представляващ търговски обект № *, находящ се в [населено място], [улица], ет. 1, намиращ се в жилищна сграда № *, на първи етаж, със застроена площ 80,21 кв. м, състоящ се от търговска площ, коридор, склад и тоалетна, при съседи: търговски обект № 1, улица, търговски обект № 3, вътрешен двор, стълбищна клетка, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, който имот представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, и за осъждане на ответниците да предадат владението му.

Решението е постановено при участието на трето лице помагач – „Юробанк България“ АД, гр. София, на страната на К. А. Т. и Ф. Ю. Т.

Въззивният съд е приел за установено, че по силата на нот. акт № 181/20.04.2006 г. „Адиабат Билд“ ООД е прехвърлило на „Проект Балкан“ ЕООД правото на строеж на жилищни сгради, включващи апартаменти, гаражи и търговски обекти, един от които е процесният 1 търговски обект № * в УПИ *-*, * и УПИ *-*,*, в квартал № 43а по плана на [населено място], м. „В. С.“ срещу заплащането на определена цена и поето задължение от суперфициара да осъществи строежа съгласно одобрени проекти. След това правото на строеж е апортирано като непарична вноска в капитала на „Адонай“ АД, вписано в Служба по вписванията – София с акт № 78/05.06.2006 г., а на 12.08.2008 г. в търговския регистър по партидата на дружеството. Сградите и обектите в тях са построени. Със сключен на 09.08.2012 г. договор „Юробанк И Еф Джи България“ АД /със сегашно наименование „Юробанк България“ АД/ е предоставила на „Адонай“ АД кредит под формата на кредитен лимит от 135 000 евро за финансиране разходи на дейности по строежа, а въз основа на втори договор между тях от 14.06.2013 г. за кредит в размер на 30 000 лв. за финансиране на разходите, необходими за въвеждане в експлоатация. Във връзка с кредитното правоотношение, с нот. акт № 158/14.08.2012 г. кредитополучателят „Адонай“ АД е учредил в полза на банката договорна ипотека за обезпечение на задълженията по кредита от 09.08.2012 г. върху обектите в построените до степен на груб строеж сгради, включително и търговски обект № * в сграда *. Дружеството е учредило в полза на банката и особен залог върху търговското си предприятие за обезпечение на същия кредит, включващо правата върху недвижими имоти, между които и търговски обект № 2. Договорът за особен залог от 14.06.2013 г. е вписан с акт № 42/19.09.2013 г. в ЦРОЗ. В полза на „Юробанк България“ АД е издадена заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК от 29.04.2014 г. по ч. гр. д. № 8920/2014 г. на Софийския районен съд против „Адонай“ АД и изпълнителен лист. Въз основа на последния е образувано изп. д. № 670/2014г. по описа на ЧСИ М. М., който е предприел принудително изпълнение върху ипотекираните имоти. С постановление от 12.06.2014 г. съдебният изпълнител е наложил възбрана върху част от ипотекираните имоти, включително и за търговски обект № 2 в сграда 3, вписана в Служба по вписванията – София с акт № 203/17.06.2014 г. На 03.12.2015 г. е извършен опис на същия обект, като в протокола за опис е удостоверено, че се намира във владение на длъжника „Адонай“ АД, а достъпът е осигурен от И. К. /син на ищците/ - ползвател, назначен от ЧСИ за пазач с поето задължение по чл.

486 ГПК. В периода 2016 г. - 2019 г. са предприети действия по насрочване и провеждане на пет публични продани на имота, които са обявени за нестанали. През 2020 г. е извършена публична продан, в резултат на която с постановление от 02.11.2020 г. на ЧСИ имотът възложен на купувача К. А. Т.. Постановлението е влязло в сила на 20.11.2020 г. и е вписано в служба по вписванията – София на 01.12.2020 г. От показанията на свидетеля М. Ф.

/служител в „Адиабат Билд“ АД, което е акционер в Адонай“ АД/ е установено, че ищецът Н. К. е бил нает за подизпълнител на довършителни работи в две от сградите, но поради влошаване на финансово му състояние „Адиабат Билд“ АД не заплатило на същия възнаграждението по извършените дейности по сграда III. Свидетелката е посочила, че това е причината, поради която в края на 2008 г. изпълнителният директор на дружеството е предложил на Н. К. да ползва безвъзмездно процесния търговски обект № *, вместо да си наема офис. Ключовете за обекта са му предадени в началото на 2009 г., след което ги е сменил, за да има само той достъп до него. Заедно с това, за да може да го ползва, е направил довършителни работи, защото помещението е било на груб строеж. От този момент до 2 пролетта на 2020 г. ищецът е ползвал помещението и е плащал за консумативи, като парите предавал на охраната на сградата. Синът на ищеца е ползвал този имот, когато е помагал на баща си в работата. Тези обстоятелства се потвърждават и от показанията на свидетеля М.

М., който също е посочил, че ищецът е ползвал процесния търговски обект от 2008 г. за склад, който му е даден за ползване, тъй като не му е заплатено за свършена от него работа.

Свидетелят Г. Н., юрисконсулт в кантората на ЧСИ М. М., който е участвал в производството по принудително изпълнение, е посочил, че за целия период от няколко години по извършване на публичните продани не са се явявали лица с претенции за свои права върху имота. Многократно са осъществявани огледи на помещението по време на проданите, като е осигуряван достъп до него на клиентите.

При така установената фактическа обстановка съдът е приел, че началото на реализирането на фактическото ползване на процесното търговско помещение в края на 2008 г. – началото на 2009 г. е осъществено чрез предоставянето на същото от законния представител на дружеството - собственик на ответника Н. К.. Постигнатата между изп. директор на „Адонай“ АД и Н. К. договореност има характер на престация, с която дружеството погасява свое парично задължение към ищеца по изпълнен от него неформален договор за изработка – довършителни строителни работи. Ползването на търговското помещение като склад е продължило непрекъснато до 2020 г., когато е реализирана успешно публична продан на същото по изп. д. № 670/2014 г. по описа на ЧСИ М. М.. Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът е приел, че за осъществяване на дейността на фирмата си за довършителни строителни работи ищецът е складирал строителни материали и машини, като такива е имало в обекта и при извършваните огледи във връзка с проведените пет публични продани на имота. Липсват данни в рамките на заявения от ищците период на реализиране на фактическа власт да е била осуетявана последната с фактически действия като изваждане от имота, смяна на бравата на входната врата и др. Този извод не е опроверган и от вписаното в протокола за описа на имота от 03.12.2015 г. по изп. д.

№670/2014 г. на ЧСИ М. М., че се намира във владение на длъжника „Адонай“ АД, а достъпът е осигурен от И. К. – ползвател. Въззивният съд е приел, че осъществяваното от Н.

К. фактическо ползване на търговското помещение е било спокойно. Установеният обективен елемент на придобивната давност обаче не може да породи правните последици на този институт, ако не е доказано намерението да се държи имота като свой за целия 10годишен период, което в настоящия случай не е установено. Фактът, че ищецът е правил довършителни строителни работи в обекта, след като му е предоставено ползването, не е своене. Кредитирайки показанията на свидетелката Ф., съдът е посочил, че помещението е било на груб строеж и за да може да се експлоатира, е било необходимо да се извършат съответните подобрения в имота. Това са били нужни действия от страна на ищеца, за да може той да реализира ползването, а не са израз на негово субективно третиране на имота за свой. Изложеното се потвърждава и от неговото последващото поведение - след като е разбрал през 2015 г. за започналото принудително изпълнение върху имота, не е пречил на същото чрез фактически действия (препятстване на достъп, смяна на ключалката на входната врата и др.), или чрез правни действия, като обжалване на актове и действия на ЧСИ от 3 трето лице, за които законът е предвидил възможност, или предявяване на иск по чл. 440 ГПК. По делото не са представени доказателства, от които да се установява, че ищецът е считал имота за свой и го е ползвал като такъв. Според презумпцията на чл. 69 ЗС се предполага, че упражняващият фактическата власт държи вещта за себе си, т.е. притежава качеството на владелец и то от момента на установяване на тази фактическа власт. В случая тази презумпция е неприложима, тъй като ищецът не е установил самостоятелно своята фактическа власт, а тя му е била предоставена от законния представител на дружеството собственик с уговорка между тях, че помещението ще се ползва безвъзмездно от ищеца, вместо да си наема склад, като така ще си уредят отношенията. В допълнение въззивният съд е посочил, че учредената в закона защитна функция на ипотеката обуславя извода, че същата следва имота, когато е учредена от собственик, дори ако по-късно имотът е придобит от друго лице на оригинерно правно основание – придобивна давност, тъй като няма как да се погасят ипотечните права на ипотекарните кредитори без същите да са удовлетворени.

Този извод се извлича от разпоредбата на чл. 173, ал. 1 ЗЗД, а именно, че ипотекарният кредитор има право да се удовлетвори предпочтително от цената на имота, в чиято собственост и да се намира. Според съдебната практика придобивната давност, изтекла в полза на трето за изпълнението лице до влизане в сила на постановлението за възлагане на продадения ипотекиран имот, е непротивопоставима на ипотекарния кредитор. Това означава, че дори преди публичната продан от 2020 г. ищците да са придобили имота по давност, в резултат на тази продан на ипотекирания в полза на банката имот ответниците са станали негови собственици, в качеството им на купувачи по публичната продан. В заключение е прието, че ищците не са собственици на процесния имот, поради което предявеният иск по чл. 108 ЗС е неоснователен.

Като основание за допускане на касационно обжалване в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК жалбоподателите сочат, че въззивният съд се е произнесъл при условията на чл. 280, ал.

1, т. 1 и т. 3 ГПК по следните въпроси: 1. С какви действия се изразява промяна в намерението за своене и превръщането на държането във владение като елемент от фактическия състав на придобивната давност; 2. Допустими ли са пред въззивната инстанция доказателства, които не са били събрани от първоинстанционния съд поради процесуално нарушение; 3. Длъжен ли е въззивният съд, при формиране на вътрешното си убеждение и конкретно при преценка на събраните доказателства по делото, да се съобрази с правилата на формалната логика, опитните и научните правила; 4. Длъжен ли е въззивният съд да мотивира решението си съобразно разпоредбите на чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК, като изложи фактически и правни изводи по съществото на спора и се произнесе по защитните доводи и възражения на страните в пределите, очертани с въззивната жалба, които са обусловили изхода на делото, както и да мотивира своите самостоятелни фактически и правни изводи; 5. Защитната функция на ипотеката по чл.173, ал.1 ЗЗД води ли до промяна на характера на придобивния способ „публична продан на недвижим имот“ от деривативен в оригинерен, когато имотът, предмет на публичната продан, е ипотекиран;