Решение № 2 от 02.01.2024, Районен съд - Провадия

РЕШЕНИЕ

№2 гр. Провадия, 02.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПРОВАДИЯ, IV-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Галя Алексиева при участието на секретаря И.М.В. като разгледа докладваното от Галя Алексиева Гражданско дело № 20233130100489 по описа за 2023 година

Производството е образувано по предявен о т А. Е. Р., ЕГН ********** с адрес гр.

******, жк ********* бл.9, вх.Г, ет.1, ап.10 срещу „Пенемат“ ООД, ЕИК 148096171 със седалище и адрес на управление с. Ветрино, ул. „Хан Омуртаг“ № 16 за признаване за установено в отношенията между страните, че в полза на ищеца съществува вземане за сумата от 25000лева, част от вземане цялото в размер на 72672,04лева, представляваща неустойка по чл.5, ал.3 от сключен между страните предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот № 04/09.10.2019г., начислена за периода 26.07.2021г. до 09.02.2023г., ведно със законната лихва считано от подаване на заявлението в съда09.02.2023г., за което вземане е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК № 154/13.03.2023г. по ч.гр.д. № 146/2023г. по описа на ПРС.

Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения: На 09.10.2019г. между страните е бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот- апартамент и две закрити паркоместа. Съгласно договора ответникът е следвало да извърши строителството и довършителните работи по посочените обекти в срок от 22 месеца считано от датата на съставения на 26.08.2019г. протокол образец 2 за строителна линия и ниво на сградата, в степен на завършеност посочена в приложение № 2 представляващо неразделна част от договора. Обектите следвало да бъдат предадени на купувача в срок от един месец от издаване на разрешение за ползване на сградата при степен на завършеност по приложение 2.

С НА от 11.03.2022г., продавачът е прехвърлил на купувача собственоста върху обектите в построената сграда на етап груб строеж с различна степен на довършителни 1 работи. Изрично било посочено, че владението върху тези обекти ще бъде предадено на купувача след въвеждане сградата в експлоатация.

Твърди, че в чл. 5, ал. 3 от предварителния договор, страните са уговорили, че при забава на продавача за въвеждане сградата в експлоатация с повече от три месеца от изтичане на уговорения срок, същият дължи неустойка в размер на 0,1% на ден /129,08лв./ върху общата стойност на договора за срока на забавата.

Твърди, че продавачът е в неизпълнение на поетите от него задължения за строителство и довършителни работи съгласно сключения предварителен договор, което неизпълнение продължава и към датата на подаване на заявлението и исковата молба.

Счита, че крайният срок за тяхното изпълнение е била дата 26.06.2021г., към който момент, а и понастоящем сградата не е била въведена в експлоатация, нито владението върху обектите му е било предадено от продавача.

Твърди, че считано от 26.07.2021г. ответникът е в забава, която към 09.02.2023г. е 563дни, за който период общият размер на дължимата неустойка е 72672,04лева. За събиране на вземането си, заявено в частичен размер ищецът се снабдил със заповед по чл. 410 ГПК, срещу която ответникът възразил, с което обосновава и правния си интерес от предявяване на настоящия иск.

Молбата е за уважаване на исковата претенция. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника.

Исковата претенция се оспорва на първо място като недопустима в осъдителната част относно законната лихва.

Искът се оспорва като неоснователен по следните съображения: Твърди, че уговорката на чл.5, ал. 3 от договора не съдържа такава за срок, в който е следвало сградата да бъде въведена в експлоатация. Посоченият от ищеца срок от 22месеца твърди да е такъв само за извършване на СМР, но не и за снабдяването й с адм. акт за въвеждането й в експлоатация. Никъде в договора нямало посочен такъв срок, а единственият такъв касаещ този документ бил разписан в чл.1, ал. 5. Този срок обаче ангажирал продавачът със задължение да предостави екземпляр от вече съставения протокол образец 16 в 3-месечен срок от изготвянето му.

На второ място, прави възражение за унижощаемост на уговорката на чл. 5, ал. 3 постигната в него като твърди, че волята на представляващият дружеството Е.П. е била опорочена поради осъществена измама в процеса на преговорите. Факт установим от водената между страните кореспонденция. Твърди, че ответното дружество строи голям брой обекти- четири блока с по над 250жилища, гаражи, магазини и пр. При този обем на работа управителят, нито е изготвял договорите лично, нито те са се преглеждат лично от него преди да бъдат подписани. Тази работа се е вършела от назначено за целта лице, което единствено е следвало да нанася идентификационните данни на обекта, купувача и цената.

На всеки потенциален клиент е предоставян идентичен текст на клаузите на договорите, където в чл. 5, ал. 3 уговорената неустойка била от 0,01% на ден, а не 0,1%. Именно в този 2 му вариант се твърди, че договорът е бил изпратен и на ищеца на 22.11.2019г. В отговор от 25.11.2019г. ищецът е препратил коригиран вариант на договора, където в червен цвят са били маркирани промени в други клаузи, но не и в тази на чл.5, ал. 3. Извършената корекция изразяваща се в премахване на една нула не е била индикирана при връщане на договора от купувача. С купувачите управителят Е.П. се сочи да е договарял само кой обект ще се продава, при каква цена и как ще се плаща. Така договореното е било нанасяно в изготвен образец на договора, след което е подписван от управителя П. и купувачите. Ето защо, управителят е нямал убеждение, че договорът съдържа нещо различно.

Злоупотребявайки с това доверие се твърди, че е извършена промяна в клаузата на чл. 5, ал.

3 и вместо неустойката да е 0,01%, както е договаряна в останалите договори, тя е вписана на 0,1%.

През м. 02.2022г. управителят Е.П. е починал. Индиция за измамата счита, че са: поведението на ищеца по изчакване претендиране на неустойката за забава, въпреки дългия период на забава и обстоятелството, че размерът й е договорен десет пъти по- голям от този, в който би се дължала от купувача при забава, вкл. на фона на останалите сключени договори, където подобно нереципрочно договаряне нямало.

На следващо място, възразява посоченият размер на неустойката да е резултат на допусната техническа грешка при изписването, доколкото в останалите подписвани от дружеството договори, размерът на неустойката е посочен да е 0,01%, а не 0,1%.

По- нататък, оспорва периода на забавата. Твърди в приложение № 2 към договора да липсва уговорка, че следва да е налице административно разрешение за ползване на сградата, поради което и възраженията на ищеца за неспазен срок по чл. 1, ал. 2 счита за неоснователни. В приложението не било разписано дори, че в този срок следва да е съставен акт образец 16, а работите посочени в приложението твърди да са били извършени в срока по договора. С това обяснява и обстоятелството, че при прехвърляне на собствеността в нотариална форма, ищецът не е имал никакви претенции.

И накрая прави възражение за нищожност на клаузата като накърняваща добрите нрави.

В открито съдебно исковата молба и отговора се поддържат от процесуалните представители на страните. В предоставения срок, ищецът ангажира писмена защита.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата на страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен еиск с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 92 ЗЗД.

Предмет на исковата претенция е вземане на ищеца за мораторна неустойка уговорена в сключен между страните предварителен договор за строителство и покупкопродажба на недвижим имот, заявено понастоящем в частичен размер.

Правният интерес от търсената защита се извежда от предходно развило се заповедно производство по ч.гр.д. № 146/2023г. по описа на ПРС, по което е била издадена заповед за 3 изпълнение по чл. 410 ГПК, срещу която ответникът надлежно е възразил.

По делото са приобщени материалите по ч.гр.д. № 146/2023г. по описа на ПРС, от което се установява, че в полза на ищеца в настоящото производство е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК срещу ответника за заплащане на сумите, предмет на настоящата искова претенция. Вземането по заповедта е съответно на това по иска по чл.

422 ГПК.

Основателността на заявената претенция, съобразно правилата за разпределение на доказателствената тежест, възлага на ищеца при условията на пълно и главно доказване следва да установи следните факти от фактическия състав на правото му, а именно: наличие на валидно сключен договор между страните предварителен договор за покупко- продажба от 09.10.2019г. със соченото съдържание, в т.ч. че ответникът е поел задължение по въвеждане сградата в експлоатация в сочения срок- до 26.06.2021г.; уговорена между страните неустойка и нейния размер. Съответно в тежест на ответника е да установи твърденията си, че е изправна страна по предварителния договор, като е изпълнил точно задълженията си по него, в т.ч. възраженията си, че уговорката на чл. 5, ал. 3 от договора страда от сочените пороци в т.ч. нищожността й поради уговаряне размера на неустойката извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.

От ангажираните по делото писмени доказателства се установява следното:

На 09.10.2019г. между ищеца и ответното дружество е сключен предварителен договор № 4 за строителство и покупко- продажба на отделни обекти в новострояща се жилищна сграда подробно описани в чл.1, ал. 1 от договора. Уговорена е продажна цена, както следва- за апартамент № 21- 62000евро; за закрито паркомясто № 2- 2000евро; за закрито паркомясто № 3- 2000евро, или общо 66000евро /129084,78лева/, платима на вноски.

Съгласно чл. 1, ал. 2 строителството и довършителните работи е уговорено да се извърши в срок от 22месеца от датата на съставяния протокол образец 2 за строителна линия и ниво на сградата на 26.08.2019г., в степен на завършеност описана в приложение № 2 към договора.

Предаването на обектите следва да се извърши в срок от един месец от издаване разрешение за ползване на сградата с приемо- предавателен протокол при степен на завършеност съгласно приложение № 2. Прехвърлянето на правото на собственост върху самостоятелните обекти в нотариална форма е уговорено да се извърши в тримесечен срок от поканата на продавача след изплащане на уговорената продажна цена и представяне на удостоверение за ползване от РДНСК, като в тримесечен срок от съставяне на акт образец 16, продавачът следва да представи на купувача и разрешение за ползване на продаваните обекти /чл. 1, ал. 4 и ал. 5/.

Сред задълженията на продавача по чл. 3 са да прехвърли правото на собственост върху обектите по нотариален ред при заплащане на уговорената цена и владението върху тях в деня на прехвърлянето им по нотариален ред.

В чл. 5 страните са уговорили последиците от неизпълнение на задълженията си по договора и основания за освобождаване от отговорност при забава. Съгласно чл. 5, ал. 3- при 4 забава на продавача за въвеждане сградата в експлоатация с повече от три месеца от изтичане на уговорения срок, същият дължи неустойка в размер на 0,1% на ден върху общата стойност на договора за срока на забавата. В ал. 4 са уговорени последиците от забава на купувача в плащанията на вноските за продажната цена с повече от пет работни дни, при което същият дължи неустойка за забава от 0,01% на ден върху дължимата сума за срока на забавата.

В изпълнение на задължението си по чл. 3 от коментирания договор, на 11.03.2022г. между страните е бил сключен в нотариална форма договор за покупко- продажба, с който ответното дружество е прехвърлило на ищеца собствеността върху обектите на предварителния договор в сграда изградена на етап груб строеж с различна степен на довършителни работи. В този договор вече страните са уговорили, че владението върху имотите ще бъде предадено на купувача след въвеждане на сградата в експлоатация.

Въз основа на така коментираните доказателства налага се извод, че на 09.10.2019г. между страните са били сключени два договора- единият за строителство, а другият за прехвърляне право на собственост върху обекти, които следва да се построят.