Решение № 174 от 09.10.2024, Апелативен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 174 гр. Пловдив, 09.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Вера Ив. Иванова

Членове:

Катя Ст. Пенчева

Тодор Илк. Хаджиев при участието на секретаря Мила Д. Тошева като разгледа докладваното от Тодор Илк. Хаджиев Въззивно гражданско дело № 20245000500304 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Д. С. М. против Решение № 406/ 13.12.2023 г. по гр. д. № 475/ 2023 г. на ОС – С.З., с което е отхвърлен предявеният срещу С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения помежду им на 20.01.2023 г. предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: самостоятелни обекти в сграда, находяща се в гр. К., ул. „С.“ №**, разположени на площта на целия IV - ти етаж (III – ти жилищен) от сградата със степен на завършеност: груб строеж, находящи се в сграда, построена върху описаното по - долу дворно място, вход единствен, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворно място, цялото с площ от 385 кв.м, с описание по нотариален акт от 1992 г.: дворно място, находящо се в гр.

К., за което по плана на гр. К. е отреден имот с планоснимачен №**** в кв.

***, при граници: от три страни улици и имот на наследници на Г.С., които самостоятелни обекти са изградени в съответствие със запазеното право на 1 строеж на М.К. И. в изпълнение на поето задължение за построяването им съгласно нотариален акт от 1992 г.

Жалбоподателят оспорва извода на окръжния съд за нищожност на предварителния договор поради липса на предмет, като излага доводи, че предметът на договора е определен по ясен и недвусмислен начин – целият четвърти етаж от сградата. Поддържа, че са налице изискуемите от закона предпоставки за уважаване на иска, поради което иска да се отмени решението, вместо което се постанови ново, с което предварителният договор се обяви за окончателен.

ВъззИ.емите С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И. оспорват жалбата.

С Определение № 340/ 25.03.2024 г. съдът е оставил без уважение искането на С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И. за изменение на постановеното Решение № 406/ 13.12.2023 г. в частта на разноските.

Против така постановеното определение е постъпила частна жалба от ответниците С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И., които чрез пълномощника си адв. Х.

Н. го обжалват като незаконосъобразно с искане за отмяната му и за присъждане на направените по делото разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в съвкупност във връзка с доводите на страните, констатира следното от фактическа и правна страна:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от надлежна страна и против акт, подлежащ на въззивно обжалване, поради което е допустима.

Д. С. М. е предявил против С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД по отношение на следния недвижим имот: самостоятелни обекти в сграда, находяща се в гр. К., ул. „С.“ №**, разположени на площта на целия IV – ти етаж (III – ти жилищен) от сградата със степен на завършеност: груб строеж, находящи се в сграда, построена върху описаното по - долу дворно място, вход единствен, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворно място, цялото с площ от 385 кв.м, с описание по нотариален акт от 1992 г.: дворно място, находящо се в гр.

К., за което по плана на гр. К. е отреден имот с планоснимачен №**** в кв.

2

***, при граници: от три страни улици и имот на наследници на Г.С., които самостоятелни обекти са изградени в съответствие със запазеното право на строеж на М.К. И. в изпълнение на поето задължение за построяването им съгласно нотариален акт от 1992 г.

Не е спорно по делото, че на 20.01.2023 г. между ищеца Д. С. М., от една страна, и ответниците С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И., от друга, е сключен предварителен договор, с който ответниците са се задължили да продадат на ищеца имота, предмет на иска, за сумата от 120 000 лв., от която 10 % в размер на 12 000 лв. купувачът следва да заплати в срок до 3 дни след подписване на предварителния договор – 6000 лв. по банковата сметка на С. Г. И. и по 3000 лв. по банковите сметки на Д. Р. И. и М. Т. И., а остатъкът от продажната цена в размер от 108 000 лв. да бъде заплатен с банков кредит по същия начин и по същите банкови сметки, ако не е уговорено друго с окончателния договор.

Не е спорно между страните, че ищецът Д. С. М. е превел на ответниците дължимата след подписване на предварителния договор част от покупната цена общо в размер на 12 000 лв.

Установява се също така, че на 17.01.1992 г. М.К. И. е сключила с Ц.И.П. в качеството му на едноличен търговец с фирма „П.“ договор за покупко продажба на недвижим имот със запазване право на строеж, по силата на който му продала собственото си дворно място, находящо се в гр. К., за което по плана на града е отреден имот с планоснимачен №**** в кв. ***, ведно с построените в него едноетажна жилищна сграда, сутерен, складово помещение и други подобрения, като си е запазила правото на строеж върху продадения имот в идеална част, съответна на две жилища - апартаменти по 120 кв. м. всяко, ведно с две избени помещения, които жилища ще придобие в собственост на третия етаж от масивна четириетажна жилищна сграда, която ще се построи от купувача.

Не е спорно, че въз основа на издаденото му на 09.03.1994 г. разрешение за строеж купувачът Ц.И.П. е построил жилищна сграда в парцел *-**** в 4 кв. ***А по плана на гр. К., находящ се на ул. Ген. С.“ и „Г.Г.“.

С Акт за узаконяване № 8/ 26.02.2004 г. на община К. на основание §184 от ПЗР на ЗУТ е узаконена построената от Ц.И.П. жилищна сграда със застроена площ 317. 65 кв. м., състояща се от подземен, I, II, III и IV етажи, съгласно одобрения инвестиционен проект – заснемане за узаконяване, в УПИ 3

*-****, кв. ***А по плана на гр. К.. Видно от скицата за заснемане на сградата и приложените към нея обяснителна записка и становища, на третия жилищен етаж (четвърти етаж), съответно на коти 7. 61 и 8. 10 м. са изпълнени три апартамента и едно ателие, със застроени площи съответно от 127. 85 кв. м., 85. 46 кв. м., 63. 82 кв. м. и 25. 41 кв. м.

М.К. И. е починала на 05.02.2003 г., като е оставила за свои наследници внука си С. Г. И. и сина си Т. С. И., който е починал на 29.01.2018 г. и е оставил за свои законни наследници съпругата си Д. Р. И. и децата си Р.Т. И. и М. Т. И..

На 31.01.2018 г. Р.Т. И. е направил отказ от наследството на баща си Т. С.

И., вписан в специалния регистър на РС – Д..

От представената по делото справка по кадастралната карта на гр. К. е видно, че в сграда с идентификатор №************** е нанесен самостоятелен обект на собственост с идентификатор №**************. 4, находящ се на четвърти етаж на жилищната сграда, построена в ПИ с идентификатор №*************.

Установява се също така, че в началото на м. март 2023 г. ответникът С.

Г. И. ангажирал „Г. – Д.“ ЕООД да извърши процедура по изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър на гр. К. чрез нанасяне на самостоятелните обекти, находящи се на четвъртия етаж на процесната жилищна сграда. Заявени са идентификатори за четири нови самостоятелни обекта, но процедурата не била завършена поради липса на необходимото време (св. А.Д.).

На 18.06.2023 г. ответницата М. И. е изпратила до купувача Д. М. по електронна поща уведомление за продължаване на срока на предварителния договор поради необходимостта от допълнително време за нанасяне на измененията в КККР с още три месеца, а именно до 20.09.2023 г.

С уведомление от 19.06.2023 г. ответниците са уведомили нотариус Н.Б., с рег. №*** на НК и район на действие при Районен съд – К., че уговореният в предварителния договор срок за сключване на окончателния договор следва да се счита продължен до 20.09.2023 г.

На 03.07.2023 г. ответникът С. Г. И. лично и като пълномощник на М. Т.

И. и Д. Р. И. е уведомил по електронна поща Д. С. М. за развалянето на 4 сключеният между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.01.2023 г. поради неизпълнение на задължение за сключване на споразумение за продължаването на срока на предварителния договор и започване на съдебно производство за обезпечаване на бъдещ иск чрез налагане на възбрана върху имота.

При тези данни по делото съдът достигна до следните правни изводи:

Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, който урежда възможността всяка от страните да предяви иск за сключване на окончателен договор. Уважаването на иска е предпоставено от следните предпоставки: прехвърлителят да е собственик на имота, предварителният договор да валиден (да не страда от пороци, водещи до нищожност или унищожаемост), да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор и ищецът да е изправна страна по договора.

За да отхвърли предявения иск, окръжният е приел, че процесният предварителен договор е нищожен поради липса на предмет предвид недостатъчна индивидуализация на имотите, по повод на които е сключен.

Настоящата инстанция намира този извод на първоинстанционния съд за неправилен. Предмет на договора е обектът, по повод на който възниква облигационното правоотношение, правата и задълженията на страните.

Невъзможност на предмета по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД ще е налице само ако при сключването му предметът не съществува, той е неосъществим по субективни или обективни причини, както и когато е описан по начин, който не позволява точното му идентифициране и разграничаване от другите вещи. Съгласно съдържащите се в ТР № 3 от 28.06.2017 г. на ВКС по т. д. № 3/2014 г. разяснения не е налице невъзможност на предмета, когато същият е определяем.

Когато предмет на договор с вещнопрехвърлителен ефект е надвижим имот (поземлен имот, сграда или самостоятелен обект в сграда), той следва да бъде описан с посочване на индивидуализиращите го белези по чл. 27, ал. 1 ЗКИР. Ненанасянето на имота в кадастралната карта не се отразява на характеристиката му като самостоятелен обект на собственост, нито на възможността за отчуждаването му, тъй като заснемането и вписването и кадастралните регистри представлява техническо действие с информативно значение. В тази насока следва да се съобрази разпоредбата на чл. 52, ал. 1, т. 7 5

ЗКИР във вр. с чл. 2, ал. 4 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, според която в случаите, в които недвижим имот, който не е отразен в кадастралната карта и кадастралните регистри, е предмет на разпоредителна сделка, за индивидуализирането му службата по геодезия, картография и кадастър издава скица – проект. Това означава, че ненанесените в кадастралната карта имоти представляват възможен предмет на разпореждане, като за индивидуализацията им по чл. 27, ал. 1 ЗКИР не е необходимо да се проведе процедура за изменение на кадастралната карта чрез нанасяне на имота и присвояване на идентификатор, а само да се получи скица – проект със запазване на идентификатор, като едва след нотариалното изповядване и след уведомяването на службата по геодезия, картография и кадастър от службата по вписванията за извършеното вписване ще се пристъпи към изменение на кадастралната карта по реда на чл. 52, ал. 2 ЗКИР.

В разглеждания случай поради обстоятелството, че не са заснети и отразени в кадастралната карта, процесните обекти не са описани в предварителния договор съгласно изискванията на чл. 27, ал. 1, т. 3 ЗКИР с посочване на идентификатор; етаж; очертание; брой нИ. в обекта; площ по документ; предназначение; адрес, но това не означава, че същият е с невъзможен предмет при условие, че имат характеристиките на самостоятелен обект на собственост. Според съдебната практика (Решение № 13/ 06.02.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2413/ 2019 г., IV – то ГО) непълнотата в описанието на имотите в предварителния договор не е липса на предмет като съществено условие на сделката, ако идентифицирането е осъществено по такъв начин, който доказва достатъчно точната воля на страните за определен обект. В тази хипотеза няма пречка имотът, предмет на предварителния договор, да се индивидиализира съобразно изискванията на закона в съдебното решение, с което се уважава искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.