Решение № 9627 от 29.08.2022, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 9627 гр. София, 29.08.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 79 СЪСТАВ, в публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ЦВ. М. при участието на секретаря Т. Ц. като разгледа докладваното от ЦВ. М. Гражданско дело № 20211110161042 по описа за 2021 година

Предявени са установителни искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД за признаване на установено съществуването на парични задължения в размер на сумите, както следва: 258,98 лв., представляваща част от наемна цена за ползване на помещение за м. декември 2020 г. съгласно фактура № 0000002198/01.12.2020 г.; 600 лв., представляваща наемна цена за ползване на паркоместа за м. януари 2021 г. съгласно фактура № 0000002393/04.01.2021 г.; 8 214,49 лв., представляваща наемна цена за ползване на помещение за м. януари 2021 г. съгласно фактура № 0000002392/04.01.2021 г.; 105,30 лв., представляваща консумативни разходи за вода за м. декември 2020 г. съгласно дебитно известие № 0000002863/15.01.2021 г. към фактура № 0000002198/01.12.2020 г., ведно със законната лихва върху всяка от сумите от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК - 24.06.2021 г. до окончателното плащане, за които суми по ч. гр. дело № 36889/2021 г. по описа на СРС, 79 състав, е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК от 02.07.2021 г.

Ищецът .... твърди, че с 2 броя договора за покупко-продажба, обективирани в нотариални актове, вписвани в Служба по вписванията – гр. София под № 77883/22.11.2019 г. и № 77884/22.11.2019 г., е придобил недвижими имоти – помещения и паркоместа, които са обект на договор за наем от 01.04.2011 г., сключен между ... и ответника ... със срок до 01.04.2021 г., определен с анекс № 4 от 01.03.2017 г. към него. Поддържа, че на 18.12.2019 г. между ..., в качеството на наемодател, ..., в качеството на наемател, и ...., в качеството на нов наемодател, е сключено тристранно споразумение за заместване на страна по договор за наем от 01.04.2011 г., по силата на което е встъпил като наемодател в наемното правоотношение на мястото на досегашния такъв. Сочи, че по силата на анекс № 7 е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване помещения с обща наемна площ от 1 100 кв. м., находящи се на пети етаж в производствена сграда, както и 10 броя паркоместа, срещу което той се е задължил да заплаща ежемесечно наемно възнаграждение, както следва: за помещенията - в размер на 3 500 евро без ДДС или 8 214,49 лв. с ДДС, определен с анекс № 5 от 01.02.2019 г., а за паркоместата – в размер на 255,60 евро без ДДС, или 600 лв. с ДДС, определен с анекс № 6 от 01.02.2019 г., както и консумативните разходи за ток и вода, определени с анекс № 3 от 09.03.2015 г. Заявява, че съгласно чл. 6.2 от Приложение № 1 към договор за наем от 01.04.2011 г. наемните възнаграждения е следвало 1 да бъдат заплащани до 5-то число на месеца, за който се отнасят, а съгласно анекс № 3 от 09.03.2015 г. консумативните разходи е следвало да бъдат заплащани в 10-дневен срок от получаване на фактурата от наемодателя за същите. Допълва, че съгласно анекс № 4 от 01.03.2017 г. срокът на наемното правоотношение е продължен до 01.04.2021 г., като с анекс № 7 от 21.04.2020 г. страните са уговорили, че до изтичането му някоя от тях няма право да го прекрати с предизвестие. Твърди, че надлежно е изпълнил задълженията си за предоставяне ползването на обектите, предмет на договора за наем, но въпреки това ответникът не е заплатил дължимите наемни възнаграждения и консумативни разходи, както следва: по фактура № 0000002198/01.12.2020 г. – в размер на 258,98 лв. за ползване на помещение за м. декември 2020 г., по фактура № 0000002393/04.01.2021 г. – в размер на 600 лв. за ползване на паркоместа за м. януари 2021 г., по фактура № 0000002392/04.01.2021 г. в размер на 8 214,49 лв. за ползване на помещение за м. януари 2021 г. и по дебитно известие № 0000002863/15.01.2021 г. към фактура № 0000002198/01.12.2020 г. - в размер на 105,30 лв. за консумативни разходи за вода за м. декември 2020 г., поради което претендира същите, ведно със законната лихва върху всяка от сумите от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК - 24.06.2021 г. до окончателното плащане. Претендира и разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът ... е подал отговор на исковата молба, с който не оспорва сключването на процесните договор за наем от 01.04.2011 г., анексите към него съответно № 1 от 30.03.2012 г., № 2 от 18.02.2013 г., № 3 от 09.03.2015 г., № 4 от 01.03.2017 г., № 5 от 01.02.2019 г., № 6 от 01.02.2019 г. и № 7 от 21.04.2020 г., както и на тристранното споразумение от 18.12.2019 г. за заместване на наемодателя по договора за наем от 01.04.2011 г. Поддържа, че с писмо с изх. № 1274/12.11.2020 г. считано от 31.12.2020 г. наемното правоотношение между страните е било прекратено, помещенията са били опразнени от негова страна, а наемодателят .... е бил поканен да получи достъп до тях, поради което на същия не му се следват претендираните наемни възнаграждения за м. януари 2021 г. Пояснява, че съгласно уговореното с договора за наем е предоставил на наемодателя депозит, който ищецът е задържал, с оглед на което счита, че претенциите за наемна цена и консумативни разходи за м. декември 2020 г. също следва да се считат за погасени, в какъвто смисъл е негово писмо с изх. № 6/01.04.2021 г. Допълва, че причината за прекратяване на наемното правоотношение се дължи на виновното неизпълнение на задължението на ищеца като наемодател да осигури ползването на помещенията по предназначението, за което са наети. В тази връзка посочва, че с анекс № 7 от 21.04.2020 г. към процесния договор за наем, изрично страните са се съгласили, че предмет на същя са офис площи и паркоместа, находящи се в административна сграда, поради което в тежест на наемодателя е било да осигури възможността за ползването на обектите с това предназначение, а не с производствено такова. Заявява, че в чл. 178, ал. 4 ЗУТ е уредена законова забрана за ползване на даден обект не по предназначение, като в случай, че сградата, в която помещенията и паркоместата се намират, не е административна, а производствена, както е в настоящия случай, то в тежест на наемодателя е било да предприеме действия за промяна на предназначението на същата в съответствие с уговорките в договора за наем от 01.04.2011 г. Сочи, че с писмо с изх. № 1371/17.12.2020 г., получено от ищеца на 18.12.2020 г., ответното дружество изрично е потвърдило пред него изявлението си за прекратяване на договора считано от 31.12.2020 г., срещу което наемодателят не е възразил, а единствено е претендирал заплащане на обезщетение поради преждевременното му прекратяване, каквото обаче не е предмет на настоящата искова претенция. Твърди, че на 30.12.2020 г. поради неявяване на ищеца при предаването на имота едностранно е съставил протокол, който му е изпратил с писмо с изх. № 1383/30.12.2020 г., като с писмо с изх. № 01/05.01.2021 г. същият го е уведомил, че не счита договорното правоотношение за прекратено, срещу което изрично е изразил несъгласието си с писмо с изх. № 57/13.01.2021 г. Посочва, че на 01.04.2021 г. в присъствието на представители на 2 двете страни в имота е съставен протокол, който те не са подписали поради отказа на ищеца да подпише особеното мнение на ответника. Допълва, че ищецът е изпратил констативен протокол, изготвен от него приемо - предавателен протокол, както и особено мнение, като е заявил, че прави прихващане с предоставения от него гаранционен депозит и депозит за ползване на карти, срещу което ответникът е възразил с писмо с изх. № 434/08.04.2021 г., получено от ищеца на 12.04.2021 г., приемайки вече направеното от него прихващане единствено по отношение на дължимия наем и консумативи за м. декември 2020 г., доколкото след 31.12.2020 г. договорът за наем вече не е бил действащ помежду им.

Оспорва да е получил и осчетоводил която и да е от процесните фактури и дебитни известия, поради което оспорва отразените в тях суми, считайки ги за недължими. По изложените съображения отправя искане за отхвърляне на предявените искове. Претендира и разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

С определение от 19.01.2022 г., допълнено с протоколно определение от 17.03.2022 г., за безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата относно наличието на съществуващо между страните наемно правоотношение по силата на договор за наем от 01.04.2011 г., изменен и допълнен с последващи анекси № 1 от 30.03.2012 г., № 2 от 18.02.2013 г., № 3 от 09.03.2015 г., № 4 от 01.03.2017 г., № 5 и № 6 от 01.02.2019 г. и № 7 от 21.04.2020 г. и тристранно споразумение от 18.12.2019 г., както и, че имотите, предмет на договора за наем, се намират в сграда с производствен характер.

По делото е представен и договор за наем от 10.09.2009 г., сключен между „.... в качеството на наемодател, и ответника ..., в качеството на наемател, по силата на който наемодателят е отдал на наемателя за временно и възмездно ползване помещения, разположени на петия етаж в „производствена сграда“ с обща площ от 1 100 кв. м., които са подробно индивидуализирани в приложение № 1, представляващо неразделна част от него.

Установява се, че договорът за наем е сключен за срок до 31.03.2011 г., като видно от клаузата на чл. 3 наемателят се е задължил да ползва площите съобразно уговореното предназначение, а именно: за офис, както и при възможност за промяната му с предварителното писмено съгласие на наемодателя. В чл. 15 от договора са уредени възможностите за предсрочно прекратяване на наемното правоотношение между страните по него, а именно: по взаимно съгласие; едностранно от наемодателя с двумесечно писмено предизвестие при допусната от страна на ответника забава над един месец в изпълнение на задълженията му за плащане по договора; при постановяване на решение за обявяване на ответника в несъстоятелност; при ползването на наетите помещения не по предназначението им или при неполагане на грижата на добрия стопанин, както и при пренаемане на помещенията от трети лица без съгласието на наемодателя.

На следващо място, от предметното съдържание на договора за наем от 01.04.2011 г. се установява, че ... е предоставило на ответника ... за временно и възмездно ползване процесните помещения при първоначално уговорен срок до 01.04.2013 г., който е бил многократно продължаван съответно с анекс № 2 от 18.02.2013 г. – до 01.04.2015 г., с анекс № 3 от 09.03.2015 г. – до 01.04.2017 г. и с анекс № 4 от 01.03.2017 г. - до 01.04.2021 г., като изрично страните са уговорили приложимост в отношенията помежду им и на клаузите на договора за наем от 10.09.2009 г., доколкото не е предвидено друго. Видно от чл. 1 от анекс № 6 от 01.02.2019 г., наемодателят е предоставил за ползване на наемателя и 10 броя паркоместа, находящи се на външния паркинг на територията на ... при уговорена месечна наемна цена от 25,56 евро без ДДС за всяко от паркоместата или общо 255,60 евро без ДДС.

Установява се още, че първоначално определената с договора от 01.04.2011 г. наемна цена за ползване на помещенията в размер на 10 757,07 лв. е била неколкократно изменяна 3 съответно с анекс № 1 от 30.03.2012 г., с анекс № 2 от 18.02.2013, с анекс № 4 от 01.03.2017 г. и с анекс № 5 от 01.02.2019 г., като считано от 01.02.2019 г. е предвидено, че същата възлиза на сумата от 3 500 евро без ДДС. Съгласно чл. 1 от анекс № 7 от 21.04.2020 г. между страните е постигнато съгласие дължимият наем за м. май и м. юни 2020 г. да бъде намален с 35 %. В чл. 4 от процесния договор, изменен с чл. 2 от анекс № 3 от 09.03.2015 г., изрично е предвидено задължението на наемателя да заплаща на наемодателя ежемесечно и потребената електроенергия и вода за наетите имоти в срок от 10 дни от получаване на фактура от наемодателя. Като гаранция за изпълнение на задълженията по процесното съглашение наемателят е поел и задължението за заплащане по банков път на наемодателя и на депозит в размер на сумата от 10 757,07 лв., на колкото се равнява уговорената месечна наемна цена по чл. 2.1 от договора от 01.04.2011 г., като в чл. 3 от анекс № 4 от 01.03.2017 г. е предвидено, че в резултат на извършената с него промяна на наемната цена сумата от 1 100 евро без ДДС, представляваща разликата между размерите на стария и новия наем, ще бъде прихваната при плащането на наема за м. април 2017 г. Аналогична клауза се съдържа и в анекс № 5 от 01.02.2019 г., доколкото с него също е изменена месечната наемна цена, като между страните отново е постигнато съгласи, че разликата между нея и предходно определения депозит в размер на 900 евро без ДДС ще бъде прихваната при плащането на наема за м. февруари 2019 г.