Определение № 3308 от 27.06.2024, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 3308 гр. София, 27.06.2024 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на първи април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Снежанка Николова

Членове:

Гергана Никова

Соня Найденова като разгледа докладваното от Гергана Никова Касационно гражданско дело № 20238002103364 по описа за 2023 година

Производството e по реда на чл. 288 ГПК.

Образувано е по процесуално допустима касационна жалба вх.№ 4357 от 30.05.2023 г., подадена от К. В. С. чрез адвокат И. Н. от АК – Пловдив, която е насочена срещу въззивно Решение № 65 от 19.04.2023 г. по в.гр.д.№ 66/2023 г. по описа на Апелативен съд – Пловдив.

Ответниците по касация „СР Билд“ ООД и „Гюрстрой“ ЕООД са подали отговор на касационната жалба чрез адвокат Т. Б. от АК - К.. Молят да не се допуска касационно обжалване на въззивното решение, тъй като отсъства основание за това. Евентуално молят жалбата да бъде отхвърлена като неоснователна, тъй като решението е правилно.

Претендират присъждането на разноски.

По искането за допускане на касационното обжалване, съставът на Върховния касационен съд, Второ гражданско отделение, намира следното:

С обжалваното въззивно решение е потвърдено Решение № 214 от 18.11.2022 г. по гр.д.№ 119/2022 г. по описа на Окръжен съд – Кърджали, с което е отхвърлен предявеният от касаторката срещу ответниците по касация иск по чл. 33 ЗС за изкупуване правото на строеж върху обекти, находящи се в предвидената за построяване в ПИ с идентификатор № *** по КККР на [населено място], с адрес: [населено място], [улица], съобразно одобрените архитектурни проекти и Разрешение строеж № 24 от 12.02.2018 г. на гл. архитект на Община Кърджали „Многофамилна жилищна сграда с магазини“ в УПИ *, кв. 70 по ЗРП на ЦГЧ на [населено място], а именно: магазини №№ 1, 2 и 3, апартаменти №№ 2, 3, 4, 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, както и идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на ползване за паркоместа №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 12, ведно с прилежащите към процесните обекти 70,33% идеални части от ПИ с идентификатор № *** и ведно с право на реално ползване на всички предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти паркоместа, 1 разположени в северната част на ПИ № ***, в свободната дворна площ от 196 кв.м., а именно №№ 13, 14, 15, 16, 17, като К. В. С. замени купувача „Гюрстрой“ ЕООД - гр.

Кърджали по продажбата, извършена с Нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж и идеални части от недвижим имот № 156, том I, рег.№ 7519, дело № 152/2022 г. на Нотариус с рег.№ *, срещу заплащане на действително уговорената между „СР Билд“ ООД и „Гюрстрой“ ЕООД цена от 106 000 лв.

От фактическа страна е установено, че с нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижим имот и доброволна делба на права на строеж № 35 от 17.07.2018 г. ищцата и още две физически лица (А. Ф. и Н. К.) са прехвърлили на „Тера-кж“ ЕООД собствеността общо върху 70,33% идеални части от техния съсобствен недвижим имот с идентификатор *** (като А. Ф. е прехвърлил 35,34% идеални части от своите 56% идеални части, Н. К. е прехвърлил 14,49% идеални части от своите 22% идеални части и ищцата е прехвърлила 20,50% идеални части от своите 22% идеални части) срещу задължението на дружеството със свои средства и за своя сметка да проектира и да построи съобразно одобрените архитектурни проекти и Разрешение за строеж № 24 от 12.02.2018 г. и да предаде на прехвърлителите описаните в нотариалния акт самостоятелни обекти в разрешената да се построи в ПИ многофамилна жилищна сграда с магазини. За ищцата в дял III е договорено да получи в дял и да стане собственик на правото на строеж върху 14,01/383,29 ид.части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркомясто № 10 (за А. Ф. в дял I е договорено да получи в дял и да стане собственик на правото на строеж върху един магазин, два апартамента и посочени в три пункта идеални части от подземния паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на три паркоместа, а за Н. К. в дял II е договорено да получи в дял и да стане собственик на правото на строеж върху един апартамент и 15,92/383,29 идеални части от подземния паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на едно паркомясто). Със същия нотариален акт страните като съсобственици при посочени квоти (20,66 % идеални части за А. Ф., 7,51% идеални части за Н. К., 1,50% идеални части за ищцата и 70,33% идеални части за „Тера-кж“ ЕООД) са сключили доброволна и безвъзмездна делба на права на строеж на съсобствените си самостоятелни обекти от предвидената за изграждане в ПИ многофамилна жилищна сграда с магазини, като в дял IV е посочено за кои обекти дружеството получава в дял и става собственик на правото на строеж (3 магазина, 12 апартамента, посочени в 7 пункта идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркоместа).

Договорено е още, че дружеството ще има правото на реално ползване на всички, предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти паркоместа, разположени в северната част на ПИ (съответно посочени). В т. V от нотариалния акт четиримата договарящи са си дали изрично взаимното съгласие на основание чл. 33 и чл. 66 ЗС всеки един от тях, респективно техни правоприемници, да се разпорежда свободно, включително да продава на лица, при цени и условия, каквито намери за добре и без каквито и да е ограничения, със собствените си права на строеж, респективно право на собственост върху самостоятелните обекти, с идеални части от поземления имот, както и с разпределеното реално ползване на паркоместа в подземния паркинг-гараж и на проектираните паркоместа 2 в незастроената част от поземления имот, в полза на всяко физическо или юридическо лице, във всеки етап от строителството (право на строеж, груб строеж, нулев цикъл и т.н.), като заявяват, че им е предложено и отказват да закупят правата на строеж, респективно правото на собственост върху собствените на другия съделител обекти от сградата и/или идеални части от поземления имот, и настоящото да се счита за необходимата декларация, с която съсобствениците/съделители декларират, че им е предложено и отказват да изкупят по смисъла на цитираните тестове от закона гореописаните права на строеж на обекти и идеалните части от поземления имот, на които са собственици, както и права на реално ползване на паркоместата в и извън сградата.

С нотариален акт № 97 от 09.11.2021 г. за покупко-продажба на право на строеж и идеални части от недвижим имот, дружеството „Тера-кж“ ЕООД е продало на купувача „СР Билд“ ООД - гр. София правото на строеж за посочени обекти, находящи се в предвидената за построяване в ПИ № *** многофамилна жилищна сграда с магазини (3 магазина, 10 апартамента, посочени в 7 пункта идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркоместа), ведно с прилежащите към тези обекти 70,33% идеални части от ПИ № *** и ведно с разпределеното в полза на дружеството право на реално ползване на всички, предвидени в одобрения архитектурен и технически проекти, паркоместа, разположени в северната част на ПИ общо за сумата 63 000 лв. В нотариалния акт е отразена констатацията на нотариуса за съдържанието на клаузата по т. V от нотариалния акт от 17.07.2018 г. (възпроизведена дословно).

С нот.акт № 156 от 18.04.2022 г. за покупко-продажба на право на строеж и идеални части от недвижим имот дружеството „СР Билд“ ООД - гр. София е продало на дружеството „Гюрстрой“ ЕООД правата, които продавачът е придобил със сделката, сключена с нот.акт № 97 от 09.11.2021 г. - общо за сумата 106 000 лв. И в този нотариален акт е отразена констатацията на нотариуса за клаузата по т. V от нот.акт от 17.07.2018 г. (възпроизведена дословно).

От заключението на вещото лице В. Х. от 15.09.2022 г. е прието за установено, че на обекта са извършени изкопните работи за започване изграждането на сградата, има съставени разрешение за строеж № 24 от 12.02.2018 г., акт образец 2 от 05.03.2019 г. за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строителство, акт образец 7 от 26.03.2019 г. за приемане на извършените СМР по нива и елементи на строителната конструкция от ниво 4,00 м. до ниво 3,90 м., акт образец 10 от 28.11.2019 г. за установяване състоянието на строежа при спиране на строителството. Обектът не е завършен на етап груб строеж. Пред апелативния съд е установено, че разрешението за строеж от 12.02.2018 г. е презаверено на основание чл. 153, ал. 3 ЗТСУ на 01.02.2023 г. Ищцата не е заявила твърдение правото на строеж да е погасено по давност.

Обобщено е, че в ПИ № *** е предвидено построяването на многофамилна жилищна сграда с магазини с множество различни самостоятелни обекти в нея (магазини, апартаменти, паркинг), която сграда не е завършена в груб строеж. Носители на правата на строеж върху отделни обекти в сградата (магазини, апартаменти, подземен паркинг) са физическите лица А. Ф., Н. К. и ищцата, както и търговското дружество „Гюрстрой“ ЕООД, като всички те са 3 и съсобственици на ПИ, а също притежават и права на ползване на паркоместа. Правото на строеж е самостоятелен вид прехвърляемо ограничено вещно право, чийто носител може да застроява чуждо или съсобствено място и става собственик на построеното, както и може да използва (по-широко или по-ограничено) самото място. В случая правото на строеж е учредено за дружеството при условията на чл. 183, ал. 1 ЗУТ – относно обекти в многофамилна жилищна сграда с магазини в съсобствения ПИ. Търговското дружество съгласно сделката покупко-продажба, сключена с нот.акт № 156 от 18.04.2022 г., е правоприемник на купувача по сделката покупко-продажба, сключена с нот. акт № 97 от 09.11.2021 г. („СР Билд“ ООД), който от своя страна е правоприемник на приобретателя по сделката прехвърляне на идеални части от недвижимия имот и при извършената доброволна делба на права на строеж съгласно нот.акт № 35 от 17.07.2018 г. („Тера-кж“ ЕООД).

Несъмнено е, че учреденото на съсобственик право на строеж за обекти в сграда върху съсобствения поземлен имот като вид ограничено вещно право вече не е част от правото на собственост върху недвижимия имот и не е прилежащо или съпътстващо на правото на собственост върху недвижимия имот, поради което при прехвърляне на идеална част от недвижим имот това не води до прехвърляне и на правото на строеж, а то съгласно чл. 181, ал. 1 ЗУТ може самостоятелно да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. При прехвърляне на право на строеж в хипотезата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ нормите на чл. 66, ал. 1 и на чл. 33, ал. 1 и ал. 2 ЗС не намират приложение, тъй като те касаят, съответно, прехвърляне на право на собственост на вече изградена постройка и прехвърляне на право на собственост на част от недвижим имот. Тъй като правото на строеж в хипотезата на чл. 181, ал. 1 ЗУТ не е прилежаща или съпътстваща част от правото на собственост, то затова за него също не е приложима нормата на чл. 33, ал. 1 ЗС, респективно, и тази на чл. 33, ал. 2 ЗС. Затова претенцията на ищцата да изкупи по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС правата на строеж, придобити от ответника „Гюрстрой“ ЕООД с нот.акт № 156 от 18.04.2022 г. е неоснователна. Част от тези права на строеж са и обектите, посочени в т.т. 14-20 от нот.акт № 156 от 18.04.2022 г. – права на строеж върху идеални части от подземен паркинг-гараж с разпределено право на реално ползване на паркоместа.

Изложено е още, че целта на разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС, съответно, на правото на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, е собствеността върху недвижимия имот да бъде притежавана от възможно по-тесен кръг лица, което обосновава правото на останалите съсобственици да бъдат предпочетени пред третото за съсобствеността лице при продажба на идеална част от недвижимия имот. Нормата на чл. 33, ал. 1 ЗС установява ограничение на правомощието на съсобственика на недвижимия имот свободно да се разпорежда с притежаваната от него идеална част, както и по отношение на уредената в чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне. С оглед рестриктивния характер на разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС, към която препраща и чл. 66 ЗС, тя също следва да се прилага ограничително. Когато на отчуждителя-съсобственик е безразлично на кого ще прехвърли собствеността си, той следва да съблюдава предвидения в закона ред за изкупуване от съсобственика на недвижимия имот. Разпоредбата не следва да се прилага само в случаи, когато за 4 съсобственика не е безразлично на кого ще прехвърли собствеността си с оглед изискването за насрещна престация и нейното естество, както и с оглед предмета (обектите) на прехвърляне.