Решение № 58 от 15.10.2021, Районен съд - Трявна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 58 гр. Трявна, 15.10.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТРЯВНА в публично заседание на шестнадесети септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: ВЯРА ПЕТРАКИЕВА при участието на секретаря Валентина Г. Николова като разгледа докладваното от ВЯРА ПЕТРАКИЕВА Гражданско дело № 20204240100251 по описа за 2020 година

При условията на обективно съединяване са предявени искове с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД и чл.92 ЗЗД.

В исковата молба на Ц. Н. И. против Д. Ц. Д. се твърди, че на 07.02.2018 г. ищецът сключил предварителен договор за покупко – продажба с ответника и неговата майка, относно следните недвижими имоти: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, за сумата от 687 лв. От тази сума в момента на сключване на договора ищецът заплатил 350 лв., а останалата част от 337 лв. следвало да бъде заплатена в деня на нотариалното изповядване на сделката пред нотариуса.

Според предварителния договор, нотариалното изповядване на сделката трябвало да се извърши на 16.02.2018 г. На посочената дата продавачите не се явили пред нотариуса, за да прехвърлят собствеността върху имотите. В продължение на две години от уговорената дата сделката не била финализирана, през което време продавачката М. Д.

Д. починала и като неин наследник останал ответникът Д.Д.. В т.7 от предварителния договор страните уговорили заплащането на неустойка в размер на 20% от цената на сделката.

Претендира се в исковата молба да се постанови решение, с което да се обяви за окончателен сключения предварителен договор от 07.02.2018 г., както и да се осъди 1 ответникът да заплати на ищеца сумата от 137,40 лв., като неустойка по т.7 от предварителния договор.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, в който сочи, че имотите, предмет на предварителния договор, са собственост на наследниците на Д. С.

Б., като ответникът не притежавал пълномощно от останалите за продажбата на имота.

Също така твърди, че сумата от 350 лв. не му е била предадена от ищеца.

В открито съдебно заседание ищецът, лично и чрез адв. Ц. М. като пълномощник, поддържа предявения иск. Ответникът не оспорва, че е поел задължение да прехвърли собствеността върху имотите. Твърди, че впоследствие научил, че не е единствен техен собственик, тъй като отказът от наследство на другите наследници по закон на общия наследодател не важал за тези имоти. Наложило се да ги събира и води пред нотариус, което успял да стори един или два пъти, но тогава ищецът не дошъл при нотариуса.

Твърди също така, че не е получавал пари от ищеца по предварителния договор.

Ищецът му казал пред нотариуса да подпише, като му обещал после да даде посочените в договора пари, но така и не го направил след това. Ответникът не е съгласен с искането на ищеца да бъде обявен предварителния договор за окончателен.

След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства съдът намери следното за установено от фактическа страна:

На 07.02.2018 г. между ответника Д. Ц. Д., лично и като пълномощник на М. Д. Д.

/като продавачи/, и ищеца Ц. Н. И. /като купувач/, е сключен предварителен договор за покупко – продажба на следните недвижими имоти: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КК и КР, одобрени със заповед №РД-18-775/28.11.2017 г. на ИД на АГКК, адрес: с. **********, местност МАЛ-НОВИЯ КРЪСТ, с площ 2210 кв.м., трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване – нива, категория на земята – 6, при граници: ***., ***, ***;

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КК и КР, одобрени със заповед №РД-18-775/28.11.2017 г. на ИД на АГКК, адрес: с. **********, местност МАЛ-РЪТА, с площ 4399 кв.м., трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване – нива, категория на земята – 6, при граници: ***, ***, ***, ***; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор

*** по КК и КР, одобрени със заповед №РД-18-775/28.11.2017 г. на ИД на АГКК, адрес: с. **********, местност МАЛ-ПРЯСЛАПА, с площ 7127 кв.м., трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване – нива, категория на земята – 9, при граници: ***, ***, ***,

***, ***, ***, ***, ***, ***.

Според предварителния договор, продажната цена е в размер на 687,00 лв., като част 2 от нея в размер на 350,00 лв. продавачите са получили напълно от купувача преди подписването на договора, който представлява разписка за изплатената от купувача и получената от продавача сума, а останалата част от продажната цена в размер на 337,00 лв. продавачите са се съгласили да получат от купувача в деня на нотариалното изповядване на сделката пред нотариус. Страните са уговорили, че окончателният договор ще бъде сключен в срок до 16.02.2018 г. В случай че продавачите не се явят пред нотариуса и не прехвърлят на купувача в уговорения срок описаните в договора недвижими имоти, в т.7 на предварителния договор страните са се съгласили, че купувачът може да предяви иск за сключване на окончателен договор по реда на чл.19 ал.3 ЗЗД, като освен това има право на неустойка в размер на 20% от цената на сделката. Предварителният договор е с нотариална заверка на подписите рег.

№447/07.02.2018 г. на нотариус с рег.№706 на НК С. Л..

От приложеното по делото влязло в сила решение №8/09.03.1999 г. по преписка №53 от 10.09.1991 г. на Общинска служба „Земеделие“ – Т. е видно, че с него е възстановено правото на собственост на наследниците на Д. С. Б., б.ж. на с. ********, Община Т., върху два недвижими имота, между които и: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №*** по КК на землището на с. ********, Община Т., представляващ нива с площ 4.400 дка, шеста категория, местност МАЛ-РЪТ, при посочени граници.

От приложеното по делото влязло в сила решение №8/09.03.1999 г. по преписка №53 от 10.09.1991 г. на Общинска служба „Земеделие“ – Т. е видно, че с него е възстановено правото на собственост на наследниците на Д. С. Б., б.ж. на с. ********, Община Т., върху няколко недвижими имота, между които и: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №*** по КК на землището на с. ********, Община Т., представляващ нива с площ 7.129 дка, девета категория, местност МАЛ-ПРЯСПАТА, при посочени граници;

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ №*** по КК на землището на с. ********, Община Т., представляващ нива с площ 2.211 дка, девета категория, местност МАЛ-НОВИЯ КРЪСТ, при посочени граници.

Съобразно приложеното по делото удостоверение за наследници на Д. С. Б., б.ж. на с.

********, Община Т., същият е починал на 25.08.1968 г. и за свои наследници по закон е оставил: Ц. Ц. Б. /съпруга, починала на 08.01.1983 г./, Д. Д. С. /дъщеря, починала на 02.05.2004 г./, Р. Д. Д. /дъщеря, починала на 08.12.2005 г./, С. Д. А. /дъщеря/ и Ц. Д. С.

/син, починал на 11.08.2002г./, като последният е оставил за свои наследници: М. Д. Д.

/съпруга, починала на 23.11.2018 г./ и ищецът Д. Ц. Д. /син/.

Съобразно удостоверение за наследници на Ц. Ц. Б., б.ж. на гр. Т., починала на 08.01.1983 г., след своята смърт същата е оставила за наследници по закон: Д. Д. С.

/дъщеря, починала на 02.05.2004 г./, Р. Д. Д. /дъщеря, починала на 08.12.2005 г./, С. Д.

А. /дъщеря/ и Ц. Д. С. /син, починал на 11.08.2002г./

3

Според представено удостоверение №225/08.04.1983 г. на Дряновски районен съд, Д.

Д. С., Р. Д. Д. и С. Д. А. са направили отказ от наследство от покойните си родители Д.

С. Б. и Ц. Ц. Б., като отказът им е вписан в специалния регистър под №17/08.04.1983 г.

В показанията си разпитаният по делото свидетел Н. А. К. заявява, че през зимата на 2018 г. ищецът му се обадил по телефона и го помолил да го закара след 2-3 дни при нотариуса, във връзка с някаква сделка. Свидетелят го транспортирал до нотариуса в уговорения ден, като двамата зачакали там да дойде ответникъ. След чакане в продължение на около час не се появил никой, след което двамата си тръгнали. Около 15-20 дни по-късно двамата се срещнали отново и ищецът заявил на свидетеля, че човекът за сделката така и не се появил, а той бил дал пари за нея.

Видно от представените по делото удостоверения за данъчна оценка по чл.264 ал.1 ДОПК, издадени от Община Т., данъчната оценка на имотите, предмет на предварителния договор е както следва: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** - 161,11 лв.; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** - 320,69 лв.; ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** - 147,53 лв. За тези имоти няма непогасени данъчни задължения.

При гореустановеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното:

Относно предявения иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД:

Предмет на настоящото производство е предявен иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД, а именно – обявяването за окончателен на предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имоти от 07.02.2018 г. с нотариална заверка на подписите рег.

№447/07.02.2018 г. на нотариус с рег.№706 на НК С. Л..

За уважаването на така предявения иск е необходимо установяването на следните предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК. Друго съществено изискване за основателността на иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е към момента на вписването на исковата молба и постановяването на решението обещателят да е собственик на имота.

4

В случая, представеният предварителен договор от 07.02.2018 г. е сключен в изискуемата писмена форма, необходима за действителността на договора. Съдържа всички съществени реквизити на окончателния договор – индивидуализиран предмет, цена, срок за снабдяване на купувача с нотариален акт и срок за заплащане на продажната цена. С този договор ответникът - лично и като пълномощник на своята майка /починала към датата на завеждане на исковата молба, като ищецът се явява неин единствен наследник по закон/, в качеството на продавачи, са обещали на ищеца, като купувач, продажбата на 3 броя подробно описани недвижими имоти. Цената им е уговорена да е в размер на общо 687,00 лв., като част от сумата в размер на 350,00 лв. купувачът е заплатил още в момента на подписване на предварителния договор – 07.02.2018 г. Останалата част от нея е уговорено да бъде заплатена в деня на нотариалното изповядване на сделката пред нотариус. Страните са договорили датата 16.02.2018 г. като краен срок за изповядване на сделката пред нотариус.

С оглед данните по делото се установи безспорно, че до уговорената дата 16.02.2018 г., а и след това, ответникът и неговата майка, като продавачи, не са изпълнили задължението си да прехвърлят по нотариален ред имотите по предварителния договор. По този начин ответникът, лично и като наследник на своята майка, се явява неизправна страна по договора.

Голословни са твърденията на ответника, че вината да не бъде сключен окончателен договор е на купувача, който не се явявал пред нотариуса. От показанията на свидетеля Н. К. се установи, че не ответникът, а ищецът не се е явил пред нотариуса за изповядване на сделката. Също неоснователно е твърдението на ответника, че не е получил посочената в предварителния договор сума от 350,00 лв. В самия договор е записано, че сумата е била получена от продавачите преди подписването му, като договорът служи за разписка относно изплащането й. Ответникът е положил подписа си под договора, като подписът му е с нотариална заверка. По този начин той е изразил съгласие с написаното в него, включително че е получил сумата от 350,00 лв. като част от продажната цена. Други доказателства, които да опровергават този факт по делото не са ангажирани. Следователно твърдението на ответника за неполучаването на сумата от 350,00 лв. е опровергано.

В хипотезата на предявен иск по чл.19 ал.3 ЗЗД съдът е задължен да провери и дали отчуждителят е собственик на имотите по предварителния договор и то към момента на разглеждане на делото и постановяване на решението. В случай че продавачът не е собственик на целия имот, а само на идеална част от него, съдебната практика приема, че предварителният договор може да бъде обявен за окончателен за съответната притежавана от продавача идеална част, при положение, че купувачът е съгласен и желае продажбата да се извърши при това условие – да придобие само идеална част.