Акт от 27.09.2012, Окръжен съд - Благоевград

Публикувай

Решение № 18

Номер

18

Година

26.5.2014 г.

Град

Велико Търново

Окръжен съд - Велико Търново

На

02.25

Година

2014

В публично заседание в следния състав:

Председател:

Секретар:

Прокурор: като разгледа докладваното от

Димитринка Гайнова дело номер

20134100100171 по описа за

2013 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба на А. П, чрез пълномощника си адв.С, срещу Й. Б. и В. Б., двамата от с.П..

В исковата молба се твърди, че на 11.05.2011г. ищецът, като купувач, е сключил предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с ответниците като продавачи, по силата на който продавачите се задължили в срок до 31.01.2013 г. да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който да прехвърлят на купувача правото на собственост върху подробно описаните в исковата молба недвижими имоти, а именно: 1. УПИ ІХ, находящ се в кварталпо регулационния план на с. П., с площ от 850 К.метра, с посочени граници, заедно с построените в имота къща, пристройка и гараж; 2. нива от 1,617 дка. в землището на с. П., м.П, с описани граници и 3.нива от 2 дка, в землището на с. П., м.Пачавалото,с описани граници. Твърди се, че съгласно договора страните са се съгласили плащането на продажната цена общо в размер на 520 000 евро да бъде извършена на три вноски, както следва: 105500 евро, платима към момента на сключване на предварителния договор; 120 000 евро - в срок до 01.11.2012 г.; 294 500 евро - към момента, в който продавачът предоставя на купувача всички документи, удостоверяващи правото на собственост върху имотите. Ище÷ът твърди, че е изпълнил своето задължение да изплати първата вноска от 105 500 евро и плащането било потвърдено от продавачите още с договора, които с подписите си удостоверили, че са получили сумата в посочения размер. Твърди, че останалата част от дължимата продажна цена ищецът погасил частично, съгласно уговореното в договора, като извършил плащане на четири вноски, в общ размер 17 000 евро, на датите: 11.05.2011 г.-5000 евро, 12. 05.2011 г.-5000 евро; 02.8.2011 г.-3500 евро и 03.08.2011 г.-3500 евро, или общият размер на извършеното плащане от ищеца по договора е 122 500 евро. Твърди, че продавачите не са изпълнили задълженията си по договора и са дали невярна декларация относно продаваните имоти. Същите в т.4 от договора са декларирали, че притежават изцяло в пълен обем правото на собственост и че имотите не са обременени с вещни тежести, както и че съгласно т.5 от договора са се задължили да не предприемат действия по разпореждане с посочените в договора недвижими имоти. Сочи, че след справка в Имотния регистър се установило, че на 26.04.2011 г., преди сключване на предварителния договор, върху първия от имотите - УПИ IXв с.П. има наложена възбрана в полза на трето лице- Г И, кредитор на продавачите. Установило се и че на 09.05.2012 г. собствеността върху недвижимия имот-нива от 1,617 дка в м.П в земището на с.П., била прехвърлена на трето лице различно от купувачите. Ищецът сочи, че поради това е преустановил плащанията по предварителния договор, като упражнил възражение за неизпълнен договор и поискал обяснения от продавачите, без отговор до момента. Твърди, че с извършването на тези си действия продавачите са нарушили задълженията си по чл. 4 и 5 от договора, като правят обективно невъзможно изпълнението на останалите им задължения, а именно: да прехвърлят собствеността на купувача, и са се поставили в невъзможност да изпълнят сключения предварителен договор, както и са осуетили възможността на купувача да предяви иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Предвид на това ищецът счита, че като изправна страна, за него е налице основание да развали договора, поради съществено неизпълнение на задълженията от страна на продавачите и да поиска обратно платената цена.Твърди, че с нотариална покана от 08.01.2013 г. е развалил договора по отношение на В. Б. и на Й. Б., които покани са връчени на посочената дата, с приложени разписки. В съдебно заседание е направено уточнение на исковете като пълномощникът на ищеца сочи, че основава исковете си на двата предварителни договора-от 11.05.2011г. и последващия с нотариална заверка от 13.11.2012г. Моли съда да постанови решение, с което след като бъде установено, че сключения договор за покупко-продажба на недвижим имот е развален, да бъдат осъдени ответниците да му заплатят 122 500 евро, която сума е дадена при отпаднало основание по разваления предварителен договор, ведно със законната лихва от предявяване на иска. Претендират се разноски.

В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от ответниците Й. Б. и В. Б., двамата от с.П., чрез пълномощника им адв. Илиева. Заемат становище за неоснователност на исковете и оспорват изцяло исковата претенция. Признават факта на сключване на предварителния договор от 11.05.2011г., като сочат обаче, че ищецът е следвало да заплати сумата на вноски не по-късно от 27.08.2012 г., като с договора са уговорили размера на вноските, датите на тяхното плащане и изрично са посочили, че сделката следва да бъде приключена и цената платена изцяло на дата не по-късно от 27.08.2012 година. Сочат, че общо платена сумата от ищеца е 105 500 евро, а не твърдяната от него 122 500 евро. Твърдят че, предвид факта, че купувачът е престанал да изпълнява поетите от него задължения за заплащане на цената през месец септември 2011 г., са започнали да го канят да изпълни задължението си, което последният не е сторил и не се е отзовал на поканите. Излагат, че още в момента на сключване на договора са обяснили на купувача, че за тях е важна бърза продажба на имотите, тъй като с получените плащания от него ще се плаща ипотечното задължение, което тежи върху тях и ако той плаща цената, така както са се договорили, в момента на сключване на сделката имотите ще са без тежести, но е било важно сумите да се превеждат на датите, които са посочени в договора. Ответниците сочат, че през месец септември 2012 г. са уведомили ищеца, че предварителният договор е прекратен, поради пълното му неизпълнение от негова страна, тъй като крайният срок за изповядване на сделката е отдавна изтекъл на 27.08.2012 г. и ищецът не се е явил за сключването й.Твърдят, че последният е уведомен за прекратяването, която воля са изразили в писмен вид с уведомление от 11.09.2012 г., изпратено по електронната поща на посочен адрес. Излагат, че петнадесет дни след уведомлението същият е отишъл лично при тях, с молба да бъдат подновени договорните отношения и след настояване от него са се съгласили да сключат нов договор, като записали точно размера на сумата, която е платена по стария договор, общия размер на платените в брой и по банков път суми по предварителния договор от 11.05.2011г., който е вече прекратен. Сочат, че той отново е поел задължението да доизплати сумата по новия договор, като сам е посочил датите, размера и начина на плащане, и крайната дата. Твърдят, че плащане по новия договор не е правено от ищеца.Предвид на това считат предявените искове за неоснователни, тъй като предварителният договор, поради неизпълнението от страна на ищеца е прекратен, което обстоятелство е потвърдено и от самия него. Оспорват твърденията в исковата молба, че ищецът не е знаел за наложените възбрани и ипотека върху имотите, като сочат, че той е бил предварително уведомен затова и са му представени документи. Считат исковата претенция за изцяло неоснователна по основание и по размер. Молят да бъдат отхвърлени исковете като неоснователни и недоказани. Претендират разноски.

Съдът, след като изслуша становищата на страните и след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното:

На 11.05.2011г. страните по делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който ответниците като продавачи са се задължили да прехвърлят на купувача /ищецът по делото/ собствеността върху недвижими имоти: 1. УПИ І..., находящ се в квартал ...по регулационния план на с. П., с площ от 850 К.метра, с посочени граници, заедно с построените в имота къща, пристройка и гараж; 2. нива от 1,617 дка. в землището на с. П., м.П..., с описани граници. Продажната цена на имотите е уговорена общо 475000 евро, която купувачът се е задължил да заплати на 16 последователни вноски, като първата от тях от 5000 евро-при сключване на договора, втората-на следващия ден-5000 евро, и останалите-на всяко двадесет и шесто число всеки месец, като последната вноска от 30000 евро-не по-късно от 27.08.2012г. Страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба не по-късно от 27.08.2012г.

От приложените по делото разписки, неоспорени от страните, се установява, че на 11.05.2011г. ищецът е заплатил на ответниците съгласно договора сумата 5000 евро, на 12.05.2011г.-5000 евро, на 02.08.2011г.-3500 евро, като сумата е предадена на адв.Илиева, пълномощник на ответниците, която сума е предадена от нея на сина на ответниците с разписка от 03.08.2011г.

На 11.09.2012г. ответниците по делото са отправили до ищеца уведомление, че прекратяват договора, тъй като до момента не е платена цената по договора, а крайният срок бил 27.08.2012г., както и че упражняват правото на задържане върху платената до момента сума поради неизпълнение от негова страна на задълженията по договора. В писмото до ищеца е посочено, че във връзка с проведените между тях допълнителни преговори, му предлагат сключването на нов договор, който прилагат към писмото, който е подписан от тях и нотариално заверен на 13.11.2012г. По делото не са представени доказателства, от които да се установява, че уведомлението за прекратяване на договора е изпратено и редовно връчено на ищеца.

Страните са сключили нов предварителен договор /приложен по делото без дата/, неоспорен, като предмет на договора са освен посочените по-горе два имота и още един-нива от 2 дка в м."П." в землището на с.П., и общата цена на имотите, за които продавачите са се задължили да прехвърлят правото на собственост на купувача е 520000 евро. Уговорено е отново плащането да стане на три вноски-платената до момента в брой и по банков път сума от 105500 евро; сума в размер на 120000 евро в срок до 01.11.2012г. и остатъкът от сумата-294500 евро, платими в момента, в който продавачите предоставят на купувача документи, удостоверяващи тяхната собственост върху недвижимите имоти, необходими за изповядване на сделката. Уговорили са се сключването на окончателен договор да се осъществи не по-късно от 31.01.2013г. В чл.4 от договора продавачите са декларирали, че притежават изцяло и в пълен обем правото на собственост върху недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, че имотите не са обременени с вещни тежести, че върху тях не са учредени вещни права в полза на трети лица, че за същите няма вписани искови молби, че няма висящи съдебни спорове и изпълнителни дела, че не са предмет на реституционни претенции, на предварителни договори за покупко-продажба, на договори за наем, както и че не са налице каквито и да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача. Съгласно чл.5 от договора продавачът няма право да прехвърля собствеността на имотите, или части от тях, да ги ипотекира, да учредява вещни права върху тях в полза на лица, различни от купувача, както да сключва договори за отдаването им под наем. Като доказателство по делото е прието и Приложение № 1 към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.10.2012г., което дава основание да се приеме, че сключеният втори предварителен договор е с дата 19.10.2012г. Като доказателство по делото е приложена и разписка, неоспорена от страните, в която е декларирано, че е получена сумата, отразена в чл.2 б.А от договора в размер на 105500 евро.

По делото е приложена справка по лице, изготвена от Служба по вписванията за периода от 01.01.1992г. до 27.11.2012г., касаеща данни за лицето Й. В. Б.-ответника по делото. От справката се установява, че на 09.05.2012г. собствеността върху единия от имотите, предмет на предварителния договор-нива от 1,617 дка в м."П." в землището на с.П., е прехвърлена на Г. А. въз основа на придобиване чрез публичен търг/ постановление за възлагане по ГПК. Установява се и че върху другия имот, предмет на предварителния договор- УПИ ІХ-226, находящ се в квартал 15 по регулационния план на с. П., с площ от 850 К.метра, заедно с построените в имота къща, пристройка и гараж, е наложена възбрана в полза на кредитора Г.И.. На 16.11.2010г. е била наложена възбрана върху нива от 1,617 дка в м."П." в землището на с.П., в полза на Г. А., закупил впоследствие този имот на 09.05.2012г. На 07.03.2008г. е била вписана договорна ипотека върху УПИ ІХ-.., находящ се в квартал 15 по регулационния план на с. П., с площ от 850 К.метра, заедно с построените в имота къща, пристройка и гараж, в полза на Булбанк.