Решение № 2459 от 28.06.2024, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2459 гр. Варна, 28.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 14 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Даниела Павлова при участието на секретаря Кичка М. Иванова като разгледа докладваното от Даниела Павлова Гражданско дело № 20233110106560 по описа за 2023 година

Производството е по глава 31 на ГПК "Производство за сключване на окончателен договор" по предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД от С. П. С., ЕГН **********, починала в хода на производството и заместена от наследника й по закон Марияна С. С., ЕГН ********** срещу Ириси ЕАД /в ликвидация/, ЕИК *****, седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.***** № 1, партер за обявява за окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 18.08.2016 г. на следните недвижими имоти: ПАРКОМЯСТО № 5 /пет/, с площ от 8.00 /осем/ квадратни метра както и 1.4910% /едно цяло четири хиляди деветстотин и десет десетохилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, представляващи 2.08 /две цяло и осем стотни/ квадратни метра идеални части, при граници: маневрено хале, от една страна, паркоместа №3 и №4, от друга страна паркоместа №7 и 8 и отдолу паркомясто №6 и ПАРКОМЯСТО № 6/шест/, с площ от 8.00 /осем/ квадратни метра, както и 1.4910% /едно цяло четири хиляди деветстотин и десет десетохилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, представляващи /две цяло и осем стотни/ квадратни метра идеални части, при граници: маневрено хале, от една страна паркоместа №№3 и 4. от друга страна паркоместа №№7 и 8 и отгоре паркомясто № 5, изградени в подземен паркинг, находящ се в самостоятелен обект в сграда 1, изградена в поземлен имот с идентификатор ***, с адм.адрес гр. Варна, ул. „*****" № 11.

Твърденията от които ищцата С. П. С. черпи права са, че на 18.08.2016 г. е сключила 1 с Ириси ЕАД с ЕИК *****, представлявано от Снежанка Димитрова Атанасова предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти - 2 броя паркоместа в подземен паркинг, находящ се в гр. Варна, ул. „*****" № 11, по който дружеството, настоящ ответник се задължило да й прехвърли в срок до 31.12.2018 г. следните свои недвижими имоти, описани по Договор за доброволна делба на недвижим имот акт №: 61 том II вх.рег. № 5756, HOT. пр. 26/ 2011 г. по описа на Павлина Симеонова, нотариус с район на действие PC Варна с рег.№ 335 на Нотариалната камара, за следния недвижим имот, находящ се в гр.Варна, община Варна, област Варна, район Одесос, ул. ***** 11: дворно място цялото с площ от 318 /триста и осемнадесет/ кв.м., представляващо УПИ № VI-6 /шест римско-шест/, в кв.171 /сто седемдесет и едно/ по плана на 11 /единадесети/ подрайон на гр. Варна, при граници: улица *****, У ПИ VII-7, У ПИ № XI1-12. У ПИ № XIII-13 и на правото на строеж за изграждането на жилищна сграда, съгласно Разрешение за строеж № 91/17.06.2011г. издадено от Главния архитект на Община Варна, съгласно съгласуван и одобрен инвестиционен проект, в съответствие с влязъл в сила и действащ ЧИЗРП и ЧКЗСП, одобрен със Заповед № Г-244/25.08.1995 г. на Кмета на община Варна и ПУП-РУП одобрен със Заповед № Г-133/19.06.2008 г. на Кмета на Община Варна, виза за проектиране, издадена от район Одесос. при Община Варна, а именно:

В договора изрично е посочено: „Към момента на продажбата няма съоръжение, позволяващо самостоятелно ползване на паркомясто Паркомясто № 5 е над паркомясто № 6. Поради липса на съоръжение, позволяващо ползване на паркомясто № 5, двете места се продават заедно, на цената на едно паркомясто. Освен това на тротоара, в лявата страна на гаражната врата се намира стълб на енергоразпределителното дружество, който значително затруднява достъпа. Строителят я уверил, че проектът на сградата е съгласуван от енергоразпределителното дружество и преместването на стълба е въпрос на време. Строителят предложил следните условия и отстъпки: 1.отложено изповядване на сделката пред нотариус - до 31.12.2018 г., като в периода на отлагане строителят си запазва собствеността върху имота, владението и ползването на имота. В качеството си на собственик ще предприеме съответните действия пред енерго-разпределителното дружество във връзка с преместването на стълба 2. отстъпка поради липса на съоръжение, в следствие на което на практика има едно паркомясто; 3. отстъпка за 100% авансово плащане. Условието за плащане е сходно на условията при покупка „на зелено", но при завършена и въведена в експлоатация сграда. Освен това ищцата ползвала и допълнителни отстъпки и преценила, че инвестицията е добра, а в този 2 годишен период може да продаде имота. Запазила си правото най-късно до момента на подписване на нотариалния акт да посочи трето лице, което да встъпи в правата и задълженията на КУПУВАЧА по предварителния договор и което да бъде страна по нотариалния акт. Сключихме предварителния договор и заплатила договорената сума. На 17.09.2018г. депозирала в офиса на „Ириси" ЕАД уведомление, с което предупредила ответника, че срокът за изповядване на сделката и предаване на владението наближава и продавачът следва да се снабди с необходимите документи.

От „Ириси" ЕАД я уведомили устно, че за дружеството са налице форсмажорни 2 обстоятелства и проблемът ще бъде решен във възможно най-кратки срокове като споделили, че на дружеството е издаден ревизионен акт, който породил задължения и не могат да се снабдят с удостоверение за липса на задължения. Казали, че акта е обжалван и очакват проблема скоро да се реши. В последствие ищцата узнала, че има проблем с представителната власт на дружеството и решила да изчака до решаване на проблема.

Вместо това, дружеството е обявено в ликвидация. Заявява, че тя е изправна страна по предварителния договор и е платила изцяло цената на имота съобразно условията по договора. Строителят не е изпълнил задълженията си, позовавайки се на форсмажорни обстоятелства. Повече от 3 месеца преди крайния срок за изповядване на сделката приканила продавачът да се снабди с необходимите документи, но това не се случило.

Строителят се позова на форсмажорни обстоятелства. Към момента дружеството е в ликвидация и действително са налице форсмажорни обстоятелства, което поражда за ищцата правен интерес от завеждане на настоящия иск за обявяване за окончателен на предварителния договор, на осн.чл.19, ал.3 ЗЗД.

В срока по чл.131 ГПК не е постъпил отговор от ответника. Същият не е оспорил иска, не е оспорил твърденията в молбата, не е направил искания, не е представил доказателства.

В съдебно заседание ищцата молбата и моли да се уважи. чрез процесуалния си представител поддържат

Ответникът не изпраща представител и не изразява становище.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и становищата на страните и въз основа на закона, приема да установено следното от фактическа и правна страна:

Активната и пасивна процесуална легитимация на страните по предявения иск съдът приема за установена чрез твърденията в молбата и представените по делото писмени доказателства, удостоверяващи, че същите са страни по предварителния договор.

Процесуално легитимирани да предявяват и да отговарят по иска с пр.осн.чл.19, ал.3 ЗЗД са страните по предварителния договор – типична процесуална легитимация.

Предпоставка за уважаване на иска са ищецът да установи наличието на сключен валиден предварителен договор между страните за прехвърляне на правото на собственост, че продавачът е собственик на имота и същият представлява самостоятелен обект на вещното право. Доказването на тези предпоставки е в тежест на ищеца. От процесуалното поведение на ответника може да се направи извод, че така предявения иск е основателен, но предвид разпоредбата на чл.363 ГПК съдът следва да направи анализ на представените от страните писмени доказателства за наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително и за правата на отчуждителя.

От представения предварителен договор от 18.08.2016 г. се установява, че ответникът по иска „Ириси“ ЕАД,

ЕИК ***** се е задължил да продаде на С. П. С.,

ЕГН ********** в срок до 31.12.2018 г. описаните самостоятелни обекти паркомясто № 5 с 3 площ 8 кв.м. и паркомясто 6 с площ 8 кв.м. ведно с припадащите им се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, описани в договор за доброволна делба акт № 61, том II, вх.рег.№ 5756, нот.пр.26/2011 г. по описа на Павлина Симеонова, нотариус с район на действие РС Варна с рег.№ 335 но Нотариалната камара. Продажната цена общо за имотите е 8400 лева, платима при подписване на предварителния договор в брой.

Видно от квитанция от същата дата сумата в размер на 8400 лева е платена от купувача на продавача.

На 17.09.2018 г. купувачът е изпратил покана до продавача за изпълнение на задълженията по предварителния договор с искане да му прехвърли правото на собственост за описаните в същия имоти с нотариален акт.

От удостоверение № 84/09.07.2013 г., издадено от Главен архитект на Община Варна се установява, че обектите, описани в предварителния договор са въведени в експлоатация.

От справка от Служба по вписвания Варна се установява, че за имоти право на строеж – паркомясто № 5 с площ 8 кв.м. и паркомясто № 6 с площ 8 кв.м., изградени в поземлен имот с адрес гр.Варна, ул.***** № 11 е вписан собственик „Ириси“ АД.

Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Изискването за валидност на предварителния договор е същият да съдържа уговорки относно съществените условия за окончателния договор, а ако за окончателния договор се изисква нотариална форма предварителния договор да е сключен в писменна форма. При проверката по реда на чл. 362 и 363 ГПК съдът констатира следното:

От съдържанието на сключения между страните договор се установява, че същият е сключен в изискуемата по чл.19, ал.1 ЗЗД форма. От същия договор, както и от представеното писмено доказателство – разписка от датата на която е подписан договора се установява, че купувачът е изправна страна по договора и е заплатил продажната цена в пълен размер, като сумата е получена от продавача. Извършеното плащане и получаване на продажната цена е доказано от доказателствата по делото. За да бъде уважен иска по чл.19, ал.3 ЗЗД е необходимо ответникът да е титуляр на правата, които ще бъдат прехвърляни със съдебното решение, заместващо несключения окончателен договор, а ищецът да е заплатил по-голямата част от уговорената цена, тоест налице са предпоставките за прехвърляне на правото на собственост по нотариален ред.

При така установеното от фактическа страна следва, че сключения предварителен договор от страните е действителен – спазена е формата, съдържат се всички необходими реквизити на окончателния договор, а продавачът се легитимира като собственик на процесните имоти, които представляват самостоятелни обекти на правото на собственост и са извън обектите, изброени в чл. 38 ЗС. Не е спорно между страните, че продажната цена е заплатена от купувача на продавачите напълно при подписване на договора, както и че продавачите са съпрузи и имотът е придобит по време на брака им.

Предвид горното, съдът намира, че предявеният иск следва да се уважи, а доколкото се 4 установи от доказателствата по делото, че ищецът е изпълнил задълженията си по договора, то на същия не следва да се дават указания по реда на чл.362 ГПК. Данъчната оценка на имотите е 14595.80 лева. Ищецът следва да заплати по сметка на Община Варна местен данък в размер на 3% върху оценката на прехвърляното имущество, на осн.34, ал.2 от Наредба за определяне на местните данъци на територията на Община Варна, а именно 438.00 лева.

Мотивиран от гореизложеното, съдът

РЕШИ:

ОБЯВЯВА за окончателен предварителен договор от 18.08.2016 г. с който Ириси ЕАД /в ликвидация/, ЕИК *****, седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.***** № 1, партер се е задължило да продаде на С. П. С., ЕГН **********, починала в хода на производството и заместена от наследника й по закон Марияна С. С., ЕГН ********** следните недвижими имоти: ПАРКОМЯСТО № 5 /пет/, с площ от 8.00 /осем/ квадратни метра както и 1.4910% /едно цяло четири хиляди деветстотин и десет десетохилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, представляващи 2.08 /две цяло и осем стотни/ квадратни метра идеални части, при граници: маневрено хале, от една страна, паркоместа №3 и №4, от друга страна паркоместа №7 и 8 и отдолу паркомясто №6 и ПАРКОМЯСТО № 6/шест/, с площ от 8.00 /осем/ квадратни метра, както и 1.4910% /едно цяло четири хиляди деветстотин и десет десетохилядни процента/ идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, представляващи /две цяло и осем стотни/ квадратни метра идеални части, при граници: маневрено хале, от една страна паркоместа №№3 и 4, от друга страна паркоместа №№7 и 8 и отгоре паркомясто № 5, с предназначение на самостоятелните обекти: друг вид самостоятелен обект в сграда, изградени в подземен паркинг в самостоятелен обект сграда 1, изградена в поземлен имот с идентификатор *** по кад.карта на гр.Варна, с адм.адрес гр. Варна, ул. „*****" № 11, за цена общо 8400 /осем хиляди и четиристотин/ лева, която е платена изцяло и в брой на продавача в деня на подписване на договора за което е подписана и разписка от 18.08.2016 г., на осн.чл.19, ал.3 ЗЗД.