Решение № 232 от 24.02.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 232 гр. София, 24.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-11, в публично заседание на двадесет и осми януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Гергана Ж. Троянова при участието на секретаря Стефка Ив. Александрова като разгледа докладваното от Гергана Ж. Троянова Търговско дело № 20251100902216 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен от ЕТ „Медера – Д.В.“ срещу „Елпак“ ЕООД иск по чл.236, ал.2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за осъждане на ответника да заплати на ищеца обезщетение за ползването на недвижим имот – апартамент № 1, находящ се в гр.София, ул. „********, след прекратяване на договора за наем за него и при изричното противопоставяне на ищеца наемодател, в размер на 26350 лева (13472.54 евро) за периода 24.03.2022г. (датата на прекратяване на договора за наем) – 24.02.2025г. (датата на подаване на исковата молба).

Ищецът твърди, че на 02.01.2011г. сключил договор с ответника, по силата на който му предоставил за временно и възмездно ползване недвижим имот - апартамент № 1, находящ се в гр.София, ул. „********, срещу годишна наемна цена в размер на 1800 лева. Поддържа,че договорът продължил действието си след изтичане на срока по него, като се превърнал в безсрочен, но съгласно раздел IV, т.1 от него всяка страна имала правото да го прекрати с едностранно писмено предизвестие. Заявява, че е отправил такова предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение, получено от адресата на 24.02.2022г., поради което договорът преустановил своето действие, считано от 24.03.2022г., но въпреки това ответникът наемател не предал фактическата власт на наемодателя и продължавал да държи имота, за което не заплащал наем.

Акцентира на обстоятелството, че ползването било осъществявано от ответника въпреки противопоставянето на ищеца, който ясно заявил своята воля като предявил иск за опразване на имота, по който било постановено позитивно решение, влязло в 1 сила на 07.12.2023г. Предвид изложеното, претендира да бъде обезщетен за процесния период.

Ответникът оспорва исковата претенция. Поддържа, че е налице нередовност на исковата молба, тъй като процесният имот не бил индивидуализиран в достатъчна степен, защото не бил посочен етаж от сградата, на който се намира апартамента; не били посочени съседите на имота, нито същият бил описан съгласно действащата КККР. Счита за нередовност факта, че няма приложен документ за собственост за имота от ищеца. Поддържа, че не е държател или ползвател на обекта, тъй като същият се ползва от П.К. лично и чрез представляваните от него търговски дружества, които не посочва, но в която връзка представя договор от 01.01.2011г. между ЕТ „Медера – Д.К.“ и „Елпак Лизинг“ ЕООД, договор от 02.01.2011г. между ЕТ „Медера – Д.К.“ и „Елпак Сервиз“ ЕООД и договор от 03.01.2012г. между ЕТ „Медера – Д.К.“ и „Елпак Кервиз“ ЕООД, всички от които има един и същи предмет – процесния имот.

Подчертава, че именно поради обстоятелството, че имотът се владее лично от П.К., съдебният изпълнител е отказал въвод във владение срещу него по образуваното въз основа на изпълнителния лист изпълнително дело, който лист бил издаден по приключилото производство за опразване на наетия имот.

Софийският градски съд, при преглед на материалите по делото и преценка на приложимия закон, установи следното от фактическа и правна страна :

По делото не се спори и се установява, че с договор от 02.01.2011г. (л.22 от делото) ЕТ „Медера – Д.К.“ е отдала на „Елпак“ ЕООД недвижим имот, съставляващ апартамент № 1, находящ се в гр.София, ул. „********, като годишният наем бил определен на 1800 лева (раздел I). Срокът на договора бил определен за три години, като същевременно страните приемали, че ако след изтичането му наемателят продължавал да го ползва, без противопоставяне от страна на наемодателя, то договорът следвало да се счита продължен за нов едногодишен срок (раздел III, т.4).

Съгласно раздел IV, т.1 всяка от страните имала право да го прекрати с едномесечно писмено предизвестие.

Видно от приложеното съдебно решение, постановено на 15.08.2022г. по гр.д.№ 16647/2022г. на СРС (л.4) и изпълнителен лист от 08.10.2023г. (л.10), наемодателят е прекратил договорното правоотношение, считано от 24.03.2022г., като с решението наемателят е бил задължен да опразни и предаде държането на имота.

Установява се, че въз основа на издадения изпълнителен лист е било образувано изпълнително дело № 20247900402900 на ЧСИ Р.М., като с приетия по делото протокол за въвод във владение от 19.12.2024г. се удостоверява, че въвода е бил отказан от съдебния изпълнител, предвид изявленията на намереното на място лице – П.А.К., че владее имота като физическо лице от 2001г. Отказът на съдебния изпълнител е бил отменен с решение по чл.435 ГПК по ч.гр.д.№ 1733/2025г. на СГС, 2 като съдът е подчертал, че при данни за владелец в имота, изпълнителят не е следвало да откаже поисканото действие, а да го отложи, като предостави на лицето, намерено на адреса, което заявява собствени права, да поиска спиране на изпълнението пред съд, за което следва да представи доказателства за предявено по съдебен ред право – чл.523 и чл.524 ГПК.

По делото не се твърди и не се представят доказателства нито за проведено от П.К. производство по чл. 523 и чл.524 ГПК или друго, чрез което да установи правата си, които да изключат тези на ищеца, нито се твърди и не са приложени документи, доказващи предаване на държането на наетия имот по договора от 02.01.2011г. на наемодателя след прекратяването му. Събрани са единствено гласни доказателства от служител на „Елпак Трейдинг“ ЕООД – И.И., който е заявил, че е посещавал офиса на ул. „Владайска“ в гр.София, тъй като този имот се е ползвал за офис на дружества на П.К., а именно „Елпак Лизинг“ ЕООД и „Елпак Сервиз“ ЕООД и отрича там да има служители на „Елпак“ ЕООД.

При справка в търговския регистър се установи, че ЕТ „Медера – Д.К.“, ЕИК 103566606, е с променено наименование, като считано от 18.08.2023г. е ЕТ „Медера – Д.В.“, съответно дружествата Елпак“ ЕООД, ЕИК 103165517, „Елпак Лизинг“ ЕООД, ЕИК 200872196, което до 18.02.2019г. е била с наименование „Елпак Тех“, и „Елпак Трейдинг“ ЕООД, ЕИК 103506445, което до 08.02.2019г. е било с наименование „Елпак“ Лизинг“, имат за едноличен собственик и управител П.А.К..

Така установените от неоспорените по делото доказателства обосновават извод за валидно възникнало между страните по спора наемно правоотношение за отдаване за временно и възмездно ползване на процесния имот – ап.1, на ул. „********, в гр.София, което е било надлежно прекратено с едномесечно писмено предизвестие от наемодателя, получено от наемателя на 24.02.2022г., поради което и имотът е следвало да бъде предаден от наемателя на наемодателя до 24.03.2022г. Не са събрани доказателства и дори не се твърди, че държането на имота е било предадено надлежно, установяването на което обстоятелство по общите правила на чл.154 ГПК тежи за наемодателя. Не се доказа и обстоятелството, че същият го е освободил и не го ползва за процесния период – 24.03.2022г. – 24.02.2025г. От показанията на свидетеля Илиев се установява, че достъпът до имота му е бил осигурен именно от П.К., както и че този имот се ползва за офис. Не бе доказано пълно и главно, че офисът се ползва само за две от трите дружества, на които П.К. е едноличен собственик на капитала и техен управител. Обстоятелството, че свидетелят е видял само служител на едно от дружествата, несвързано с „Елпак“ ЕООД, не изключва тази възможност по начин, че съдът да изгради единствено верният извод, че „Елпак“ ЕООД е освободил имота. Това обстоятелство подлежи на пълно и главно доказване от ответника, но такова не е било проведено по делото. Тежестта на доказване произтича от разбирането, че при 3 сключен договор за наем и липса на предаване на вещта на наемодателя, то наемателят, за да се освободи от отговорност за ползването на имота, следва да е доказал освобождаването му. Съществуването на други договори за наем на същата вещ с ищеца не променя горния извод. Нещо повече, съгласно съдебната практика е без значение дали след прекратяване на договора за наем наемателят реално е ползвал имота или не. Релевантно е само дали го е предал на наемодателя – така Решение № 214/23.01.2017г. по т.д.№ 1642/2015г. на ВКС, II ТО; Решение № 477/ 20.07.2010г. по гр.д. № 1091/2009г. на ВКС, III ГО; Решение № 169/11.06.2012г. по гр.д. № 84/2011г. на ВКС, IV ГО; Решение № 73/08.04.2016г. по гр.д. № 5376/2015г. на ВКС, IV ГО и др. В същите е обоснован извода, че при преустановяване на наемното правоотношение законодателят е поставил в тежест на наемателя произтичащо от прекратения наемен договор задължение за връщане на наетата от него вещ, като неизпълнението му е свързано с предвидените в чл.236, ал.2 ЗЗД последици, една от които е заплащане на съответно обезщетение. С оглед горното, се приема, че наемателят дължи обезщетение, ако не е освободил държането на предоставения му под наем обект, дори и имотът да не се ползва, като доказването на предаването е в тежест на наемателя.

Подчертано е, че дори изнасянето на вещи на наемателя или преустановяване посещението на имота от него/или негови служители не е равнозначно на „освобождаване“ на имота по смисъла на закона, който изисква предаване на вещта на наемодателя чрез осигуряване на достъп до имота, вкл. чрез предаване на ключа.

Съгласно чл.236, ал.2 ЗЗД ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор. Задълженията, които има наемателя са свързани с охраняването на вещта, ползването й по предназначение, поемане на консумативните разноски и дребните поправки, но в хипотеза на противопоставяне на наемодателя на ползването той дължи не договорения наем, а обезщетение, равно на наемната цена на имота, с която се съизмерява вредата от това, че наемодателят е бил лишен от правото да ползва вещта.

Горното се извежда при логическо тълкуване с разпоредбата на чл.236, ал.1 ЗЗД, която визира случаите, при които при прекратен договор наемателят продължи да ползва вещта, а наемодателят не се е противопоставил на това. В настоящия случай, съдът намира за доказано, че на 24.03.2022г. договорът е преустановил своето действие, като продължаваното ползване е било отречено от наемодателя, който е предявил иск по чл.233 ЗЗД за опразване на наетото помещение от ответника „Елпак“ ЕООД, за което е било образувано гр.д.№ 16647/2022г. на СРС. По същото е постановено решение на 15.08.2022г., която дата сочи, че противопоставянето е направено непосредствено следа прекратяването на договора от наемодателя, а с оглед обстоятелството, че ищецът се е снабдил с изпълнителен лист по това решение, то същото е било стабилизирано. Дължимото за периода 24.03.2022г. – 24.02.2025г. обезщетение е в 4 размер на дължимия наем, изчислен от вещото лице по приетата съдебно-оценителна експертиза на 26350.00 лева (13472.54 евро). Съдът кредитира приетото заключение като обективно и обосновано, съобразено с предлаганите за района цени на наеми за обекти със сходни характеристики и при коригиране на цената с оглед фактическото състояние на имота, установено от експерта при оглед. Ето защо, намира, че искът следва да се уважи като основателен до пълния му предявен размер.

Неоснователно е възражението на ответника, че евентуално дължимото обезщетение се съизмерява с договорения наем от 1800 лева годишно. Такава би била наемната цена в хипотеза на чл.236, ла.1 ЗЗД – ако наемателят е продължил да ползва имота след прекратяване на договора, но със знанието и без противопоставянето на наемодателя. Неоснователно е и възражението за изтекла погасителна давност, тъй като най-ранната дата, за която се претендира обезщетение е 24.03.2022г., от която не е изтекъл период, по-дълъг от три години – чл.111, б.“б“ от ЗЗД. Недоказано е по делото твърдението, че имотът се ползва от П.К. в лично качество – напротив, тезата е отречена от показанията на свидетеля Илиев, който изрично е посочил, че обектът се ползва за офис на дружествата, притежавани и управлявани от К.. Не са налице основания да се счете, че исковата молба е нередовна. Процесният имот е индивидуализиран по начин, че да се отличава от други имоти и да няма съмнение за него. Посочването на административен адрес на наетия обект е достатъчна индивидуализация (така е посочен и в договора за наем), а изписването на съседите на имота или посочване на неговия идентификатор не са непременно необходими за отличаването му от други имоти. Що се отнася до доводите, че ищецът не и доказал претенцията си, тъй като не е установил, че е собственик на вещта, то следва да се посочи, че от една страна под наем може да се отдаде чужда вещ и това не прави договора недействителен, а от друга – видно от приетото заключение на вещото лице, такъв акт е налице и същият е бил взет предвид от експерта при оценката на обезщетението за имота. Предаването на наетия имот от наемодателя на наемателя при сключване на договора, респ. от наемателя на наемодателя при прекратяването му, са все облигационни по своята правна същност задължения, поради което релевантно за изхода на спора е, че ищецът е наемодател по прекратеното наемно правоотношение, но не и дали притежава вещно право на собственост върху недвижимия имот - така Решение № 118/02.06.2017г. на ВКС по гр. дело № 3769/2016г., IV ГО; Решение № 113 от 28.07.2009г. на ВКС по т.д. № 753/2008г. II ТО; Решение № 1247/16.07.2002г. на ВКС по гр. дело № 1358/ 2001г., IV ГО; Решение № 164/13.04.1976г. на ВКС по гр. дело № 29/1976г., III ГО; Решение № 2003/10.01.2004г. на ВКС по гр. дело № 2014/2002г. на ВКС, IV ГО; Решение № 121/15.10.2009г. на ВКС по т. д. № 312/2009г., I ТО и др.