Решение № 15663 от 06.08.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 15663 гр. София, 06.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА В. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело № 20251110151819 по описа за 2025 година

Предявени са искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Ищецът Д. Н. К. твърди, че на 12.05.2023 г. между него, като възложител-купувач, и ответника като изпълнител-продавач, са сключени два предварителни договора за покупкопродажба и изработка. Поддържа, че съгласно уговореното в чл. 3 от договорите правото на собственост или правото на строеж /ако към момента на прехвърлянето имотът не е завършен в груб строеж/ се прехвърля на възложителя-купувач при заплащане на цялата продажна цена, освен ако не бъде уговорено друго. Твърди още, че по чл. 4.2 от договорите страните са се задължили да сключат окончателен договор в срок до 20.08.2025 г., като към датата на предявяване на исковата молба окончателни договори не са сключени, а крайният срок не е променян с писмено споразумение между страните. Ищецът твърди, че строежът не е завършен на етап „груб строеж“ и не е съставен акт обр. 14, поради което иска да бъде обявен за окончателен договорът, с който да му бъде прехвърлено правото на строеж върху процесните имоти. Поддържа, че е изправна страна по предварителните договори, тъй като е изпълнил всички свои задължения и е заплатил изцяло уговорената продажна цена, а именно 7 000 лв. за Апартамент № Б4 и 9 600 лв. за Апартамент № Б33, като съгласно чл. 4 от договорите продажната цена е заплатена в деня на подписването им. Индивидуализира недвижимите имоти, предмет на спора като: апартамент № Б4 (буква „Б“, четири), находящ се във вход „Б“ от жилищна сграда с подземен гараж, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София, на първи етаж, кота +0.00 м., със застроена площ 31.34 кв.м., състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс и спалня в едно помещение, баня с тоалетна и тераса с площ 22.14 кв.м., ведно с мазе № М35 със застроена площ 1.66 кв.м., при граници: коридор, апартамент № Б5 и апартамент № Б3, заедно с 0.590 % идеални части от общите части на вход „Б“ на сградата, равняващи се на 5.69 кв.м., както и заедно със съответните идеални части от правото на строеж и апартамент № Б33 (буква „Б“, тридесет и три), находящ се във вход „Б“ от същата жилищна сграда с подземен гараж, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по 1

КККР на гр. София, на четвърти етаж, кота +8.58 м., със застроена площ 54.31 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса с площ 6.8 кв.м., при граници: коридор, апартамент № Б34 и апартамент № Б32, заедно с 1.008 % идеални части от общите части на вход „Б“ на сградата, равняващи се на 9.71 кв.м., както и заедно със съответните идеални части от правото на строеж. Ищецът сочи, че поземленият имот, в който е предвидено изграждането на сградата, е поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София, находящ се в гр. София, район „Студентски“, ж.к.

„Малинова долина“, с площ 2409 кв.м., с трайно предназначение на територията „урбанизирана“ и начин на трайно ползване „за друг вид застрояване“, съставляващ УПИ IX-2916 от кв. 48 по плана на гр. София, м. „Малинова долина – части 1-ва, 2-ра, 3-та, 4-та, 5-та и 6-та“.

Предвид изложеното ищецът иска да бъдат обявени за окончателни сключените между страните предварителни договори от 12.05.2023 г., по силата на които да придобие правото на строеж върху описаните по-горе апартамент № Б4 и апартамент № Б33, заедно с прилежащите им идеални части от общите части и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот.

Ответникът „Ню Билдинг Кънстръкшън“ ЕООД, чрез управителя си Б.Н.Б., е подал отговор на исковата молба, с който признава изцяло предявените искове. Ответникът заявява, че действително на 12.05.2023 г. са сключени описаните в исковата молба предварителни договори, че ищецът е заплатил уговорената продажна цена и че е изправна страна по договорите. По реда на чл. 237 ГПК ответникът прави пълно признание на иска и моли да бъде постановено решение при признание на иска, с което договорите между страните да бъдат обявени за окончателни.

От фактическа страна съдът установява следното:

По делото е приет като писмено доказателство предварителен договор за покупкопродажба и изработка от 12.05.2023 г. относно апартамент № Б4. От съдържанието му се установява, че „Ню Билдинг Кънстръкшън“ ЕООД, като изпълнител-продавач, се е задължило да построи и да прехвърли на Д. Н. К., като възложител-купувач, правото на собственост, а ако към момента на прехвърлянето обектът не е завършен на етап „груб строеж“ - правото на строеж за изграждането на апартамент № Б4, намиращ се във вход „Б“ на предвидената жилищна сграда с подземен гараж, на първи етаж, кота +0,00 м, със застроена площ 31,34 кв. м, състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс и спалня в едно помещение, баня с тоалетна и тераса с площ 22,14 кв. м, ведно с мазе № М35 със застроена площ 1,66 кв. м, при граници на апартамента: коридор, апартамент № Б5 и апартамент № Б3, заедно с 0,590 % идеални части от общите части на вход „Б“ на сградата, равняващи се на 5,69 кв. м, както и със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот.

В чл. 4.1 от договора е определена продажна цена в размер на 7 000 лв., която е посочено, че е заплатена в брой при подписването, като договорът служи и като разписка.

Съгласно чл. 4.2 страните следва да сключат окончателен договор в срок до 20.08.2025 г., освен ако не уговорят писмено друго. Уговорено е, че при несключване на окончателния договор всяка от страните може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД независимо от степента на завършеност на обекта, като бъде прехвърлено правото, което съществува към релевантния момент. В чл. 4.3 е предвидено, че разноските по нотариалното прехвърляне, включително нотариалната такса, таксата за вписване и местният данък, са за сметка на възложителя-купувач.

По делото е приет и предварителен договор за покупко-продажба и изработка от 12.05.2023 г. относно апартамент № Б33. От него се установява, че ответникът се е задължил да построи и да прехвърли на ищеца правото на собственост, а при липса на достигнат „груб строеж“ - правото на строеж за изграждането на апартамент № Б33, находящ се във вход „Б“ на същата жилищна сграда, на четвърти етаж, кота +8,58 м, със застроена площ от 54,31 кв. м, състоящ се от входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, 2 спалня, баня с тоалетна и тераса с площ 6,80 кв. м, при граници: коридор, апартамент № Б34 и апартамент № Б32, заедно с 1,008 % идеални части от общите части на вход „Б“ на сградата, равняващи се на 9,71 кв. м, както и със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот.

По този договор продажната цена е в размер на 9 600 лв. и също е удостоверена като изцяло платена в брой при подписването. Уговорките относно крайния срок 20.08.2025 г., възможността за обявяване на договора за окончателен независимо от степента на строителството и поемането на разноските по прехвърлянето от купувача са идентични с тези по договора за апартамент № Б4.

Приет по делото като писмено доказателство е Нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу поемане на задължение за построяване на жилищна сграда № 98, том V, рег. № 14150, дело № 820/2020 г. от 18.12.2020 г., от който се установява, че „Ню Билдинг Кънстръкшън“ ЕООД се легитимира като собственик на поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София. С нотариалния акт дружеството е учредило на „Мариета МТ-08“ ЕООД право на строеж за предвидената в имота жилищна сграда с подземен гараж срещу задължение за построяването й, като изрично е изключило от учреденото право и е запазило за себе си правата за конкретно изброени самостоятелни обекти.

Сред обектите, за които ответникът е запазил правата си, са подробно описани апартамент № Б4 във вход „Б“, на първи етаж, кота +0,00 м, със застроена площ 31,34 кв. м, ведно с мазе № М35 и 0,590 % идеални части от общите части на вход „Б“, както и апартамент № Б33 във вход „Б“, на четвърти етаж, кота +8,58 м, със застроена площ 54,31 кв. м и 1,008 % идеални части от общите части на вход „Б“. Индивидуализацията на двата обекта в нотариалния акт съответства на индивидуализацията им в предварителните договори.

Приета е по делото като писмено доказателство е скица на поземлен имот № 15-114569608.12.2020 г., издадена от СГКК - гр. София, от която се установява, че поземленият имот е с идентификатор ***, с адрес гр. София, район „Студентски“, ж.к. „Малинова долина“, с площ 2 409 кв. м, с трайно предназначение на територията „урбанизирана“ и начин на трайно ползване „за друг вид застрояване“, с номер по предходен план 2916, квартал 48, парцел IX, при съседи поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, *** и ***.

По регулационния план имотът съставлява УПИ IX-2916 от квартал 48 по плана на гр.

София, местност „Малинова долина - части 1-ва, 2-ра, 3-та, 4-та, 5-та и 6-та“, с площ по документ за собственост 2 409,59 кв. м, при граници: от север - УПИ I-2207 и УПИ II-1837, от юг - УПИ VIII-1296 и УПИ VI-1315, от изток - УПИ IV-1995, и от запад - улица. В имота е предвидено изграждането на „Жилищна сграда с подземен гараж“ с два входа - „А“ и „Б“, пет етажа и сутерен, със застроена площ 1 097,80 кв. м, разгъната застроена площ без сутерена от 5 427,30 кв. м и обща разгъната застроена площ, включваща сутерена в размер на 7 584,06 кв. м.

Прието е удостоверение за данъчна оценка изх. № 7223040778/22.01.2026 г. на Столична община, Дирекция „Общински приходи“, отдел ОП „Студентска“. Удостоверението е издадено за вещното право на строеж в поземлен имот с идентификатор *** и съдържа отделна оценка за двата процесни обекта. За апартамент № Б4, етаж 1, с площ 53,48 кв. м и мазе 1,66 кв. м, е определена данъчна оценка 7 241,85 лв., равностойна на 3 702,70 евро. За апартамент № Б33, етаж 4, с площ 61,11 кв. м, е определена данъчна оценка 8 198,84 лв., равностойна на 4 192,00 евро. Общата данъчна оценка на правото на строеж е 15 440,69 лв., равностойна на 7 894,70 евро. Посочено е, че данните на Столична община са актуални към 22.01.2026 г.

В удостоверението процесните обекти са индивидуализирани като обекти на право на строеж, без посочени самостоятелни кадастрални идентификатори. Площта 53,48 кв. м за Б4 съответства на сбора от застроената площ 31,34 кв. м и терасата 22,14 кв. м, а площта 61,11 3 кв. м за Б33 - на сбора от застроената площ 54,31 кв. м и терасата 6,80 кв. м. Документът, освен данъчната оценка, установява идентичността между оценените вещни права и предмета на двата предварителни договора.

От описаните доказателства, разгледани поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено, че между страните съществуват две валидни облигационни правоотношения по предварителни договори от 12.05.2023 г.; ищецът е изпълнил изцяло задължението си за плащане; срокът за сключване на окончателните договори е изтекъл на 20.08.2025 г.; ответникът е собственик на поземления имот и е запазил за себе си правата за изграждане и придобиване на апартаменти № Б4 и № Б33; окончателни договори не са сключени; а към удостовереното от общинската приходна администрация състояние обектите са третирани като права на строеж и не са индивидуализирани като възникнали самостоятелни обекти на собственост.

От правна страна съдът намира следното:

Исковата молба е редовна, а предявените с нея искове са процесуално допустими.

Страните по делото са страните по предварителните договори, настъпил е уговореният срок за сключване на окончателните договори и за ищеца е налице правен интерес от упражняването на потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

С определение от 09.06.2026 г. съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните сключването на двата предварителни договора на 12.05.2023 г., плащането на уговорените цени, идентичността на процесните обекти като апартаменти № Б4 и № Б33 в предвидената за изграждане сграда в поземлен имот с идентификатор ***, както и пълното признание на исковете от ответника. В откритото съдебно заседание на 14.07.2026 г. докладът е обявен за окончателен, съдебното дирене е приключено и делото е обявено за решаване.