Решение № 3873 от 02.11.2025, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3873 гр. Варна, 02.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Елена Николова при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева като разгледа докладваното от Елена Николова Гражданско дело № 20253110102013 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по искова молба вх. №14776/17.02.2025 г. от К. С. Ф., ЕГН **********, с адрес: гр. П., срещу Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, кв. „Виница“, ул. „Св. Св. Константин и Елена“ №40, комплекс „Виниция“, представлявана от управителя „Домоуправител 1“ ЕООД, искове за отмяна на взетите решения на общо събрание на етажната собственост, проведено на 16.01.2025 г., както следва: по т.2.1. Сумите за изграждане на нова врата и автоматика или за ремонт на съществуващите, да бъде разпределена между собствениците на 71 бр. паркоместа и гаражи, по т. 2.2. Закупуване на нова входна врата, като средната цена за нова олекотена врата и нова автоматика с 2 год. гаранция е 5400 лв. и по т. 2.3. Промяна на начина на достъп на автомобили: точка за достъп с бутон на телефон (приложение за достъп), като нищожни, а в условията на евентуалност като незаконосъобразни, на осн. чл.40 ЗУЕС.

В исковата молба се излага следната фактическа обстановка:

Ищцата е собственик на апартамент №55, във вх.2, ет.4, находящ се в гр. В. , както и на гараж №7, находящ се в сутерен, в същата сграда. Сградата се състои от 9 входа, с 133 самостоятелни обекта и е построена в ПИ с идентификатор № *** с площ 5399 кв. м. Собствениците на самостоятелни обекти в сградата, не притежават идеални части от земята, върху която е построена. ПИ, в който е построена сградата, е частна собственост на ФЛ и ЮЛ, които стопанисват и се разпореждат с имота. На територията на имота се намират още басейн, градина, паркоместа, които собственика/собствениците отдават под наем.

С решенията взети на 16.01.25г. ОС било решило да се закупи и постави врата с пропускателен режим, именно в ПИ, който е частна собственост и не е обект на ЕС на сградата. В този смисъл, счита, че ОС на ЕС е взело решение извън своята компетентност, тъй като т.2.1, 2.2, 2.3 засягат разпореждане и управление спрямо 1 имот, собственост на трето за етажната собственост лице.

В срока за отговор от ответника е депозиран отговор на исковата молба, в който се сочи за недопустимост на предявения иск, поради факта, че е пропуснат преклузивния 30 дневен срок за оспорване на решенията на общо събрание, като излага следното: като излага следното:

Съгласно чл. 38, ал. 1 от ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Като в тази връзка счита, че входната врата за достъп на автомобили на поземления имот представлява обща част, вписваща се във определението „всичко друго, което служи за общо ползване“. Не е вярно и че земята, върху която е построена сградата не е обща част, тъй като е такава по определение, какъвто е и дворът. Пропускателният режим засяга всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, както и ползватели на гаражи и паркоместа.

Въпросите са изцяло в компетентността на общото събрание на ЕС. Оспорва да е налице и твърдяното противоречие на решението по т. 2.2 с чл.17 от ЗУЕС, при все че не се сочи какво е противоречието и на коя точно хипотеза на този член се позовава ищцата. Твърди, че решението е взето изцяло в съответствие с чл. 41 от ЗС, който задължава всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части да участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването им, за извършването на които е взето решение на общото събрание, както и с чл.17, ал.2, т.8 от ЗУЕС, съгласно която общото събрание приема решения за разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост“.

Ответникът излага още, че сумите за изграждане на нова врата и автоматика или за ремонт на съществуващите да бъде разпределена между собствениците на 71 бр. паркоместа и гаражи е напълно валидно, като не касае единствено и само чужда собственост по изложените по-горе съображения. Освен това сочи, че съгласно чл. 64 от ЗС собственикът на постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Не е налице и липса на компетентност на ОС по въпроса. Решението предвижда сумите да се разпределят между собствениците на 71 паркоместа и гаражи, което съответства на предвидените в чл.51, ал. 9 от ЗУЕС възможности, а именно разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост да се разпределят по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението по един от следните начини:

1/ поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и i членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател;

2/ съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или

2

3/ поравно на самостоятелен обект. В случая е прието решение разходите да се разпределят само между ползвателите на гаражи и паркоместа /собственици, наематели, ползватели/.

Освен това излага, че случаят е належащ, защото повече от 7 месеца достъпът до имота е свободен с оглед повредената врата и всякакви лица осъществяват и могат да осъществяват достъп, което не е в интерес на никой от собствениците в затворен комплекс, с оглед най-вече на сигурността и охраняване правата на паркиране на лицата, които притежават такива. Ремонтът е необходим.

Посочва, че ищцата не оспорва необходимостта от поставяне на вратата за автомобили, а твърди, че този разход не е разход за общи части.

В заключение излага, че независимо дали част от ПИ, върху която е изграден комплексът е собственост на частни субекти това не променя факта, че въпроса за достъпа до сградата с автомобили касае всички собственици от ЕС, както и че вратата, която осигурява този достъп е обща част по посоченото по-горе правило на чл. 38, ал.1 ЗС, поради което решенията са законосъобразни.

Съдът, като прецени съобразно чл.12 и чл.235 ГПК поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал.1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.

С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №200, том І, рег.

№4068, дело №174 от 17.06.2008 г. на нотариус Жельо Костов, ищцата е закупила самостоятелен обект в сграда, построена в гр. В., УПИ ХV-965, кв.50А, представляващ Апартамент №55, находящ се във вх.2, ет.4, а с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №83, том ІІІ, дело №456 от 08.09.2008 г. на нотариус Полина Миткова ищцата е закупила Гараж №7, находящ се в жилищна сграда с административен адрес: гр. В., УПИ ХV-965, кв.50А, поради което същата е процесуалноправно легитимирана да предяви настоящия иск.

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал.2 ЗУЕС молбата за отмяна се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. По делото няма дА. за датата на поставяне на уведомлението по реда на чл.16, ал.7 ЗУЕС, но общо събрание на етажните собственици е проведено на 16.01.2025 г., а исковата молба е депозирана в съда на 17.02.2025 г. или 31 дни по-късно. Доколкото обаче 16.01.2025 г. се пада в неделя – неприсъствен ден, то на основание чл. 60, ал.6 от ГПК срокът изчита в първия следващ присъствен ден – 17.02.2025 г., на която дата е подадена молбата, поради което същата е подадена в преклузивния 30-дневен срок и то считано от датата на провеждане на общото събрание, а не от датата на връчване на протокола. Следва да се обърне внимание, че със съобщение на електронната поща на ищцата е връчен препис от протокола едва на 04.02.2025 г., от която и дата де факто е започнал да тече за нея срокът по чл.40, ал.2 ЗУЕС, при съобразяване на разпоредбата на чл. 16, ал.7, вр. чл.13, ал.2 ЗУЕС.

По делото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че на 16.01.2025 г. е проведено общо събрание на Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. В., на което са взети следните решения: по т.2.1. Сумите за 3 изграждане на нова врата и автоматика или за ремонт на съществуващите, да бъде разпределена между собствениците на 71 бр. паркоместа и гаражи, по т. 2.2.

Закупуване на нова входна врата, като средната цена за нова олекотена врата и нова автоматика с 2 год. гаранция е 5400 лв. и по т. 2.3. Промяна на начина на достъп на автомобили: точка за достъп с бутон на телефон (приложение за достъп). Представен е и протоколът от проведено общо събрание.

От представеното извлечение от търговския регистър се установява, че п през 2004 г. собственик на целия парцел, върху който е изградена сградата е станало „ГРИП ФОР“ ЕООД. Последното през 2007 г. продава 1,41% ид.части от парцела на Ш. Б..

През 2007 г.“ГРУП ФОР“ ЕООД прехвърля на А. Б. и на Ш. Б. по 1,41% кв.м от парцела. През 2010 г. А. Б. и Ш. Б. продават на А. С. Н. 1,41% ид.ч. от парцела. През 2011 г. Ш. Б. прехвърля на И. И. Ч. 1,41 % ид.ч. от парцела. През 2018 г. А. С. Н. прехвърля своите 1,41 % ид.ч. от парцела Я. Г. И., М. Я. Г. и Г. И. Г..

По делото не е спорно, че събранието, на което част от взетите решения се оспорват в настоящото производство от 16.01.2025 г., е свикано и проведено законосъобразно. Оспорва се само материалната законосъобразност на взетите решения, като се сочи, че общо събрание е излязло извън своята компетентност като е взело решение по отношение на имот, който не е обща част.

Съгласно чл.11 от ЗУЕС общото събрание:

1. приема, изменя и допълва правилник за вътрешния ред;

2. избира и освобождава членове на управителния съвет (управител), както и касиер;

3. избира и освобождава членове на контролния съвет (контрольор);

4. (изм. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.) приема годишен бюджет за приходите и разходите и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя) и на контролния съвет (контрольора), както и на професионалния управител-търговец, управляващ етажна собственост, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1, в случаите, в които управлението е възложено по реда на чл. 19, ал. 8;

5. (доп. – ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и разходите за поддържането на общите части на сградата;

6. (отм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.);

7. определя размера на паричните вноски във фонд "Ремонт и обновяване";

8. (изм. – ДВ, бр. 26 от 2016 г.) приема план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в техническия паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му;

9. приема изменения в плана за извършване на ремонти, когато се налагат непредвидени разходи;

10. приема решения и за: а) извършване на разходи, които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на общите части, за извършване на полезни разходи, както и за определяне на размера на разходите за изпълнението на указанията в техническия паспорт;