Решение № 4427 от 26.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4427 гр. София, 26.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-19 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Биляна Магделинова при участието на секретаря Маргарита Ив. Д. като разгледа докладваното от Биляна Магделинова Гражданско дело № 20231100111315 по описа за 2023 година

Предявени са обективно кумулативно съединени искове от Етажната собственост на сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр.

София, бул. ******** представлявана от В.Д.М. срещу „ВИТОША ВЮ ПРОДЖЕКТ“ ООД, ЕИК: 203804859 с правно основание чл.49 от ЗЗД и „Аргогруп Екзакт“ ООД ЕИК: 130058042 с правно основание чл.163, ал.3 от ЗЗД за солидарно заплащане на сума в размер на 58 325,16лева, представляваща стойността на разноските за отстраняване на проявили се в гаранционния срок дефекти на СМР по отношение на жилищна сграда с идентификатор *** по КК и КР находяща се в гр.София, район Триадица, Столична община, бул. „********Г, м. Кръстова вада, вследствие некачествено изпълнена в сутерена на сградата по време на строителството хидроизолационна система, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплашане на сумата.

В исковата молба са изложени съображения, че Етажната собственост ищец е възникнала в построената от първия ответник - „ВИТОША ВЮ ПРОДЖЕКТ“ ООД, жилищна сграда, в която етажните собственици са придобили самостоятелни обекти, в резултат от което са възникнали обществени отношения, свързани с управлението на общите части на 1 горепосочената сграда в режим на етажна собственост, съответно права и задължения на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти. Твърди, че първият ответник по иска е инвеститор и възложител на строежа на жилищна сграда, като е възложил строителството на втория ответник - „АРГОГРУП ЕКЗАКТ“ ООД ЕИК130058042, което е видно от представения Акт образец 15 и Разрешение за ползване на сградата, между които има сключен договор за строителство. Първият ответник привличал купувачи на самостоятелни обекти в сградата и изпълнил задълженията си да построи, чрез втория ответник жилищната сграда. Сградата е въведена в експлоатация с Разрешение за ползване№СТ-05-780/27.06.2019г., но през зимата на същата година се появили дефекти/недостатъци, изразяващи се в течове - проникване на почвени и инфилтрирани в почвата атмосферни води, през фундаментната плоча и през стените по контура на сутеренната част на сградата, която има смесени функции - по-голямата част е предвидена за паркинг, а в по-малка обособена част са разположени избени помещения към съответните апартаменти, както и две асансьорни шахти. Съгласно одобрените инвестиционни проекти е предвидено изграждането на хидроизолационна система, която да предотврати проникването на почвени и инфилтрирани в почвата атмосферни води в сутеренната част на сградата, поради което хидроизолационната система на сутеренната част е трябвало да се проектира, а също така и да бъде изградена в съответствие с изискванията на „НАРЕДБА№РД-02-20-2 от 8.06.2016 г. за проектиране, изпълнение, контрол и приемане на хидроизолационни системи на строежите“, а именно:

„хидроизолационните системи се проектират така, че да са годни за предвидената за тях употреба и да осигуряват изпълнението на изискванията към строежите съгласно чл. 169, ал. 1 от ЗУТ. От страна на Етажната собственост не е налице неспазване на изискванията за правилна и надлежната употреба на сутеренната част на сградата, които да доведат до компрометиране на хидроизолационната система, но считат че в нея са налице дефекти, появили се по време на действие на гаранционните срокове, след въвеждането в експлоатация на сградата, съгласно разпоредбата на чл. 21 от „Наредба № 2/2003г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти“. Излага съображения, че недостатъците по хидроизолационната система на

2 процесната сграда са резултат от некачествено проектиране, проектиране на хидроизолационна система, която не е съобразена с чл.3, ал.1 и ал.2 от Наредба №РД-02-20-2/08.06.2016г. за проектиране, изпълнение контрол и приемане на хидроизолационни системи на строежите и/или неправилен монтаж на хидроизолацията поради неспазване изискванията на същата наредба.

В резултат на тези недостатъци, проникват почвени води по стените от стоманобетон и тухлена зидария, което води до овлажняване и на бетоновите основи на сградата, съответно до тяхното компрометиране с течение на времето. В резултат на проникването на вода и овлажняването се руши и мазилката по стените. Намиращите се две асансьорни клетки на сградата, в резултат на наводняването, акумулират периодично известно количество вода, което води до спиране експлоатацията на съответния асансьор, поради което ансансьорни шахти периодично се ремонтират. Гореописаното проникване на вода, съответно наводняването на асансьорните шахти е причина да бъде нарушена нормалната експлоатация на сградата - мазета, паркинг, съответно се създава и неудобство за етажните съсобственици, доколкото при наводняване на асансьорна шахта се използва само единия асансъор, което води до забавяне при влизане и излизане от сградата. Това обстоятелство е особено опасно при евентуална спешна евакуация на етажните съсобственици, освен това евентуалното по-дълго използване на само един асансьор води до преждевременната му амортизация, което предполага и чести ремонти - допълнителен разход за етажната еобственост. Счита че е налице нужда от висококачествен, неотложен ремонт на компрометираната хидроизолационна система на сградата в сутеренната част, включително и преустановяване проникването на вода в асансьорните шахти, който да бъде съобразен с това, че сградата е разположена в така наречената зона ВИТОШКА ЯКА, където през периода април - юни, в следствие на топенето на снеговете във високите части на Витоша и на пролетните валежи, се повишава нивото и дебита на почвените води. В такъв смисъл е становището на вещото лице по изготвената и приета по реда на чл. 207 от ГПК СТЕ по гр.д.№ 11120/2023г. по описа на 90 състав СРС.

За описаните в посочените в СТЕ недостатьци ЕС изпратила до първия ответник на 05.02.2020г. гаранционна претенция за отстраняване на дефектите в хидроизолацията в сутерена на сградата, но в отговор „ВИТОША ВЮ 3

ПРОДЖЕКТ“ ООД са изложени твърдения в уведомление до ЕС от 17.02.2020 г., че наводняването се дължи на „неправилна експлоатация“ от ЕС на отделни инсталационни системи и съоръжения — недобро вентилиране на обема на помещенията в сутерена или на недобро функциониране на линейните отводнители на нода, както и на използване на противопожарните кранове в тези помещения.

Ищецът оспорва проблемите в хидроизолацията да се дължат на неправилна експлоатация, което противоречи на заключението на вещото лице по СТЕ. С повторна нотарилана покана от 05.02.2020г. първия ответник е поканен да отстрани появилите се дефекти в хидроизолацията на сградата, като му е дадена последна възможност в седмодневен срок от получаването й да предприеме действия по отстраняване на дефектите в хидроизолацията на сградата. Нотариалната покана му е връчена на дата 02.06.2020 г., но не са предприети съответни действия от първия ответник.

Излага съображение, че претендира солидарно осъждане на ответниците като излага, че солидарната отговорност на изпълнителя и възложителя на работата се извежда по аналогия от разпоредбата на чл.138 ЗЗД и е на основата на солидарното поръчителство. Като това е така и във връзка със сключения договор за строителство на процесната сграда. Твърдим, че съобразно това възникват отношения от категорията на поръчителството по силата на закона в какъвто смисъл е решение от 23.01.2006 г. на ВКС по гр.д.

№ 2570/2004 г., ТК, 4 отделение.

Ответникът "Витоша Вю Проджект" ООД не оспорва да е възложител на строителството на процесната жилищна сграда като главен изпълнител на строително-монтажните работа е „Аргогруп Екзакт“ ООД. На 27.06.2019г. сградата е въведена в експлоатация с разрешение за ползване № СТ- 05- 780, издадено след проверка от Държавна приемателна комисия, с което се констатира, че строителството отговаря на закона и одобрените строителни книжа. Недовършени, неизпълнени или недобре извършени работи, които да попречат сградата да бъде въведена в експлоатация не са констатирани и такива към датата на въвеждане в експлоатация не е имало. Хидроизолацията на сградата е изпълнена съгласно одобрения инвестиционен проект, който е изцяло съобразен със предвидените законови изисквания, включително с Наредба № РД -02-20-2 от 08.06.2016 г. за проектиране, изпълнение. контрол и 4 приемане на хидроизолационните системи на строежите.

Според ответника проблемите в сутерена на сградата започват през първия зимен период в началото на 2020г. След завършване на строителството на сградата в края на 2018г., през месец януари 2019г. започва строителство на „Многофункционална сграда с офиси,. ателиета, жилища и подземни гаражи“ в съседния поземлен имот с идентификатор № ***, УПИ III-779, 780 по плана на гр. София, район Триадица, м. Кръстова вада, със строител „Унистрой холдинг“ АД с ЕИК : 201639160 и инвеститор „Естера 2018“ЕАД, с ЕИК: 205641791. Съседният обект е проектиран с две подземни нива, за разлика от процесната сграда, която е само с едно подземно ниво. Тъй като строителните работи се извършвали в непосредствена близост до сутеренните стени на вече изградената сграда при изкопните работи на места е засегната хидроизолацията. Ответникът веднага сигнализирал собственика на съседния имот, който поел ангажимент за възстановяване на евентуални вреди от изпълнението на строителните работи, като са уверени за предприети всички необходими работи за отстраняване на нарушената хидроизолация на процесната сграда. Към датата на въвеждане на сградата в експлоатация през 2019 г. не са наличии никакви проблеми в сутерена. На 05.02.2020г. от Етажната собственост е изпратена гаранционна претенция за наличието на течове в сутеренния етаж. След като строителни специалисти посетили обекта е констатирано овлажняване на сутеренните стени в подземния етаж на сградата, каквито са твърденията на Етажната собственост.

Наред с това е констатирана неправилна експлоатация на сутеренното ниво - запушени линейни отводнители, използване на противопожарните кранове за миене на коли в подземната част на сградата, нефункциониране на вентилационната система. Изпратили уведомително писмо на 17.02.2020г. на електронната поща на управителя на ЕС и по куриер в което обяснили направените констатции, а именно: установяване на контакт със строителя и възложителя на съседната сграда, съдействие от дружеството доставило и монтирало асансьорната уредба, проверки на хидрофорната уредба, включително и съдействие при разрешаване на проблеми със ''Софийска вода" АД.

На 02.06.2020г. получили нотариална покана от страна на Етажната собственост , на която е изпратен отговор от 02.06.2020г., като поискали 5 конкретна оферта за изпълненени прилагане на предложените от тях на Етажната собственост специалисти ремонтни работи. Поискали да се уточни гаранционния срок, с който избраната от Етажната собственост фирма ще се ангажира, след изпълнение на съответните СМР за отстраняване на течовете в сутерена. Въпреки взетото Решение на общото събрание за избор на фирма изпълнител, така и неполучили офертата на избраната фирма с определяне на видовете СМР за отстраняване на течовете и предложената за това цена, за да проведат разговори с Инвеститора на съседната сграда, който поел отговорността за отстраняване на евентуално възникнали проблеми.

В производство по обезпечение на доказателствата по ч.гр.д.№ 11120/ 2023 г., 90 състав на Софийски районен съд е приета експертиза, която констатира следните обстоятелства:

1) изграждане на съседна висока жилищна сграда от 15 стажа, 2) сградата се намира в непосредствена близост до процесната - само на около 7.5 метра, 3) при строежа на съседната сграда изкопните дейности са извършени без котлован, а изкопната техника е работила до външните стени на сутерена, 4) твърдяното некачествено изпълнение на процесната сграда противоречи на заключението на ДПК, като вероятна причина за проблемите е високото налягане на подпочвените води ведно със сътресенията от изкопните работи в съседния имот, което е довело до повреждане и напукване на хидроизолацията.