Решение № 643 от 19.05.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 643 гр. София, 19.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря РУСИАНА АН. ЯНКУЛОВА като разгледа докладваното от Ася Събева Въззивно гражданско дело № 20241000503066 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение № 4820/14.08.2024 г. постановено по гр.д.№ 10 442/2022г. по описа на СГС, ГО, 7 състав е отхвърлен изцяло предявения от М. К. М. - К. срещу Геострукт“ ЕООД иск с правно основание чл.108 ЗС, за признаване на установено по отношение на „Геострукт“ ЕООД, че М. К. М. - К. е собственик на реално обособена част от недвижим имот - ОФИС 17 целият с площ от 365,250 кв.м с идентификатор *** по ККР на гр. София, СО, която реална част съгласно предварителен договор за покупкопродажба от 15.01.2010г. представлява Офис 17А, находящ се на 2 етаж, кота + 7, 35 метра, със застроена площ от 99.72 кв.м., състоящ се от офисна част, санитарен възел и кухненска бокс, при граници на реално обособената част: офис 14, фоайе, асансьор 5, офис 17 Б, находящ се в гр. София, ул. „Казбек„ и бул.„България“, заедно с 2,3541 % идеални части от припадащите се към офисната част общи части на сградата, равняващи се на 22, 76 кв.м. заедно с 1,0580 % идеални части, равняващи се на 13,18 кв.м. от правото на собственост върху урегулиран поземлен имот с идентификатор по ККР ***, представляващ по регулационния план УПИ V- 755, находящ се в гр. София, ул. „ Казбек„ № 65 и улица „Ралевица„ , квартал 9 по плана на гр. София, местност „Манастирски ливади - Запад“, с площ от 1 230 кв.м., при съседи: улица „Казбек“, УПИ VI-760, УПИ IV-757 и улица, който имот се намира в многофункционален комплекс България - юг в гр. София, район „Витоша“, 1

*** и ул. „Ралевица„ в квартал 9 по плана на гр. София, местността „Манастирски ливади - запад“, както и за осъждане на ответника да предаде владението върху описания недвижим имот, като неоснователен.

Присъдени са разноски, като на основание чл.78, ал.3 ГПК М. К. М. - К. е осъдена да заплати на „Геострукт“ ЕООД сумата 8400 лв. разноски по делото пред СГС.

Решението е постановено при участие на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД, ЕИК 000694959, като трето лице помагач на ответника.

В срока по чл.259 ГПК срещу решението е депозирана въззивна жалба от ищцата.

Жалбоподателят-ищец М. К. М. - К. оспорва решението, като изтъква факта, че е предявила иск по чл. 19 ал. 3 ЗЗД за процесния имот, ИМ по който е вписана на 13.02.2013г., а преди това е вписана и обезпечителна възбрана. Ако се уважи искът по чл.19 ал.3 ЗЗД /както е в случая/ вещни права след вписването на ИМ не могат да се противопоставят на ищеца - чл. 114, б. Б ЗС. С влязло в сила на 27.04. 2016г. Решение на СГС, ГО, 19 състав, вписано на 05.07.2016г. постановено по гр.д.№ 14 815/2012г., е обявен за окончателен предварителен договор за покупка на недвижим имот, сключен между К. и „ ДЕДАЛОС„ ООД. Единственото вписване, предхождащо вписването на ИМ на 13.02.2013г. е вписването в полза на „ОББ„ АД на 27.02.2009г. на договорна ипотека върху имота и последваща такава на 21.07.2010г. Твърди, че правата по тези ипотеки са реализирани от ОББ АД по изп.дело, образувано на 13.03.2013г. дело № 20138380402837 по описа на ЧСИ М. Б.. ОББ АД като взискател е придобила процесния имот по силата на публична продан. По силата на чл. 175 ЗЗД, в резултат на реализиране на публичната продан, вписаните ипотеки върху имота в полза на ОББ АД се заличават. Оспорва извода на съда, че ипотеките са преминали в полза на цесионера ГЕОСТРУКТ ЕООД. Тези ипотеки не са новирани и това е видно от публичната имотна партида в АВ. Възбраната в полза на ищцата е вписана на 04.03.2013г. и не е заличена. ГЕОСТРУКТ ЕООД е придобил процесния имот в груб строеж с н.а. № 116 том 3 per № 5481, дело № 460/27.04.2018г. на Нотариус И. Н., с район на действие СРС, вписан в АВ с вх.№ 26716/27.04.2018г. акт 137 том 59. На 14.06. 2018г. с нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот вх per № 38390 акт 196 т. LXXXVI дело № 27 433 / 2018г. на АВ ответникът по иска е придобил и собствеността върху УПИ, върху който е изградена сградата. Двете прехвърлителни сделки, от които ответникът „Геострукт„ ЕООД черпи права на собственост върху процесния имот със съответните му идеални части от УПИ, са сключени след вписаната на 04.03.2013г. възбрана в полза на ищцата респ. са недействителни спрямо нея. Твърди още, че „ Геострукт ЕООД не може да противопостави собственически права, тъй като е придобил такива след вписване на обезпечителна мярка възбрана по иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД и след уважаване на този иск, решението по който също е вписано преди прехвърлителните сделки, от които ответника черпи правана 05.07.2016г. На второ място посочва, че е присъединен взискател по изп.дело, по силата на това, че е вписана възбрана върху имота в нейна полза преди образуване на изп.дело и предприемане на действия на принудително изпълнение срещу имота. Съгласно трайната съдебна практика ако взискателите, чиито права бранят възбраните, не са били включени в 2 разпределението и са останали неудовлетворени (Определение № 177 от 12.10.2018г. на ВКС по ч.гр.д.№ 1418/2018г., II г.о., ГК ; Определение № 86 от 17.05.2019 г. на ВКС по ч. гр. д. № 1590/2019 г. I г.о, ГК) възбраната в полза на неудоволетворения взискател не се заличава.

След като е останала неудоволетворен взискател по изп.дело, което е видно от Протокола за разпределение на ЧСИ Б. по проведената публична продан, то вписаната в нейна полза на 04.03.2013г. възбрана е запазила действието си, а последващите прехвърлителни сделки са непротивипоставими на правата й върху имота, придобити въз основа на влязлото в сила съдебно решение по чл.19 ал.3 ЗЗД. Претендира разноски.

Въззиваемата страна „Геострукт“ ЕООД оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението като правилно и законосъобразно. Посочва, че на 05.07.2016г. е вписано съдебно решение, в което предварителният договор между ищцата и „ДЕДАЛОС“ ООД с предмет правото на собственост върху офис № 17А, заедно с идеални части от УПИ V-755, е обявен за окончателен по реда на чл.19 ал.3 ЗЗД. Към тази дата обаче процесният обект вече е бил собственост на „ОББ“ АД, доколкото същият се намира в границите на офис № 17, който е придобит от „ОББ“ АД през 2014г. от публична продан на ЧСИ Б.. На 13.06.2018г. е сключен Договор за прехвърляне на вземане между „ОББ“ АД, в качеството на цедент, и „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД, в качеството на цесионер. С посочения Договор за цесия, „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД е придобило вземанията на „ОББ“ АД, произтичащи от: Договор за банков кредит № 26 от 27.02.2009 г. и Договор за банков кредит № 27 от 27.02.2009г., които вземания са обезпечени с договорни ипотеки. Заедно с вземането, към цесионера „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД са преминали и учредените в полза на „ОББ “ АД обезпечения съгласно: 1) договорна ипотека от 27.02.2009 г., акт 177, том 4; 2) договорна ипотека от 27.02.2009 г.; 3) договорна ипотека от 21.07.2010г. Ето защо „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД е придобило качеството ипотекарен кредитор. На 27.04.2018г. с н.а. за продажба на недвижими имоти в груб строеж, „ОББ“ АД е прехвърлила правото на собственост на процесния офис № 17 на „ГЕОСТРУКТ“ ООД. На 14.06.2018г. „ГЕОСТРУКТ“ ООД придобива правото на собственост върху поземления имот, в който се намират самостоятелните обекти, а именно гореописания УПИ с идентификатор ***, който поземлен имот съгласно документ за собственост представлява УПИ V - 755.

На второ място изтъква факта, че видно от изготвената СТЕ е установено, че офис № 17А не съществува, както и че от момента на издаване на разрешение за строеж и одобряване на инвестиционни проекти (от 2008г.) до момента, такъв офис никога не е бил обособяван, не са извършвани каквито и да преработки в инвестиционните проекти, водещи до обособяването на такъв. В подкрепа на горното е и приетото като доказателство по делото съобщение от Направление „Архитектура и градоустройство“ 15.03.2018 - 20.03.2018, съгласно което в отдел „Архивно обслужване и дигитален архив“ на дирекция „Административна“ при НАГ, не се съхранява преработен проект след 2008г. към Разрешение за строеж № 114/10.03.2008г. за процесната жилищна сграда. Вещото лице Я. посочва, че освен, че процесният офис № 17А не съществува като самостоятелен обект, така, както е описан в ИМ, същият представлява част от собствения на „Геострукт“ ЕООД офис № 17, описан в н.а. № 116 от 3

27.04.2018г. Същият не би могъл да бъде обособен (противно на твърденията на вещото лице в т. 7 от експертизата), доколкото в частта, в която е следвало да се намират санитарните помещения на офис № 17А, преминава силно токовата инсталация на цялата сграда (същото е изложено в о.с.з. от 12.03.2024 г.). Учредените в полза на „ОББ“ АД ипотеки, са вписани в Служба по вписвания гр.София съответно на 27.02.2009г., 27.02.2009г. и 21.07.2010г., които дати предхождат, както датата на влизане в сила на съдебното решение - 27.04.2016г., така и датата на вписване на ИМ, въз основа на която е постановено решението, а също така и наложената обезпечителна възбрана с дата 04.03.2013г. Поради тази причина първоинстанционният съд правилно е приел, че ИМ и постановеното съдебно решение са непротивопоставими на учреденото в полза на „ОББ“ АД ипотечно право и съответно за банката, като ипотекарен кредитор, е възникнало правото да изнесе имота на публична продан. Освен това цитираните ипотеки са били известни на въззивната страна, доколкото са описани и в сключения предварителен договор, тоест когато същата е инициирала производство по обявяване на предварителния договор за окончателен е знаела, че дори да придобие имота, същият ще бъде обременен с посочените тежести. В този смисъл и Решение № 262947/14.09.2022г., постановено по гр. д. № 253/2019 г. по описа на СГС, 9 състав, потвърдено с Решение № 939/07.07.2023г. постановено по в. гр. д. № 3310/2022 г. по описа на САС, 2-ри гр. с-в. Твърди още, че „Геострукт“ ЕООД черпи правата си от своя праводател - „ОББ“ АД т.е. доколкото възбраната и исковата молба са вписани след учредените в полза на банката ипотеки, а съдебното решение е вписано след постановлението на възлагане в полза на „ОББ“ АД, то предприетите от въззивната страна действия не са могли да се противопоставят на „ОББ“ АД и съответно на „Геострукт“ ЕООД.

Още повече праводателят на ищцата „ДЕДАЛОС“ ООД никога не е притежавал правото на собственост върху поземления имот. Видно от н.а. за учредяване право на строеж върху недвижим имот № 48, том I, per. № 1775, дело № 41 от 2008 на Нотариус В. И., per. № на НК № ***, вписан в СВ-София вх. per. № 3696 от 31.01.2008 г., Акт № 14, том VIII, собствениците на УПИ V - 755 са учредили на „ДЕДАЛОС“ ООД единствено право на строеж.

В условие на евентуалност противопоставя възражение за изтекла в негова полза придобивна давност, както следва: „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД от 27.04.2018г. до подаване на ИМ (06.10.2022г.) - 4 г., 5 месеца и 9 дни, следва да бъде присъединено владението на „ОББ“АД от вписване на постановлението за възлагане (29.12.2014г.) до 27.04.2018г. - 3 г., 3 м. и 29 дни, или общо 7г., 9м. и 8 дни. Доколкото „ГЕОСТРУКТ“ЕООД е добросъвестен владелец, по смисъла на чл.70 ал.1 ЗС - владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик, то „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД е придобило правото на собственост с изтичане на пет години (по арг. от чл. 79, ал. 2 ЗС), считано от 29.12.2014г. до 29.12.2019г. В условията на евентуалност и в случай, че бъде прието за установено, че ищцата е собственик на процесния обект, ответникът е направил възражение за задържане на имота, с оглед извършените от последния необходими разноски за съхраняване на офис № 17 и цялата сграда. Доколкото към датата на придобиване от „ГЕОСТРУКТ“ ЕООД сградата е на етап груб строеж, същата е била застрашена от 4 природно въздействие и разрушаване от недоброжелатели. Твърди, че е охранявал сградата и е извършил множество СМР. Припадащите се разноски за процесния обект възлизат на 138 243,83 лв. Размерът и видът на същите е признат от ищцата и определен от съда като безспорен.