Решение № 2468 от 07.11.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2468 гр. Бургас, 07.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА

ВЪЛКОВА при участието на секретаря ИРИНА Т. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА ВЪЛКОВА

Гражданско дело № 20252120104030 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по повод предявен от „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД против „ТИМЕКС 91“ ЕООД иск за осъждане на ответника да премахне поставените рекламни съоръжения по фасадата на сграда с идентификатор ****, с административен адрес гр. Б**, ж.к. ***, непосредствено над магазин № *, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, а именно: надпис на английски език с големи червени главни букви „MEGA GROSS“ и под него надпис с по-малки черни букви „TURKISH MARKET“, както и да възстанови съС.ието на фасадата на сградата каквото е било преди поставянето на надписите. Претендира се и присъждане в полза на ищеца на направените разноски по делото. Твърди се, че ищцовото дружество е собственик на поземления имот, в който е построена сграда с идентификатор ****, а също така е собственик и на самостоятелни обекти в тази сграда. Твърди се също така, че на 22.04.2024 г. ищецът е продал на „АРАЛКЕЙ-БГ“ ООД самостоятелен обект в сградата с идентификатор *****, представляващ магазин № * на ет. *, като в т. 6 от нотариалния акт дружеството-купувач е декларирало, че му е известно, че върху покрива и фасадата на сградата ще бъдат поставени рекламни съоръжения, които не представляват обща част и са собственост на продавача „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД, т.е. ищцовото дружество си е запазило безсрочното право на строеж, съответно ползване, върху покрива и фасадата, както и правото да ги ползва съобразно одобрения архитектурен проект за поставяне на рекламни съоръжения.

Впоследствие магазин № * бил закупен от ответното дружество и то поставило без разрешение процесните рекламни съоръжения върху фасадата на сградата над магазина.

Ищецът твърди, че поставянето на каквито и да било рекламни съоръжения и материали по фасадата на сградата би могло да се осъществи само от него, чрез сключване на договори за 1 отдаване под наем на рекламна площ. Въпреки това ответникът е поставил рекламни съоръжения на фасадата на сградата без знанието и без съгласието на ищеца, като надписите загрозяват цялостния изглед на сградата и влияят негативно на външния й вид, като по този начин е нарушил правото на собственост на ищеца. В съдебно заседание се явява процесуален представител на ищеца, който поддържа иска, ангажирани са доказателства.

Така предявеният иск е с правно основание чл. 109 от ЗС и е допустим.

В законоустановения срок ответното дружество е подало отговор, в който е оспорило иска като неоснователен. Твърди се, че ответникът не е поставил рекламни материали на фасадата на сградата, а надпис над входа на магазина, служещ за ориентация на клиентите.

Сочи се също така, че ищецът няма учредено право на ползване върху общите части на сградата. Заявено е, че фасадата и покривът на сградата са общи части по предназначение и като такива не могат да бъдат ползвани само от един от собствениците, а са предназначени за общо ползване. Поради това, за да стане ищецът ползвател на определени общи части, е следвало всички съсобственици да му учредят право на ползване върху определен процент от общите части на цялата сграда, а не както е посочено в исковата молба – на фасадата и на покрива. Сочи се също така, че по фасадата на сградата има поставени множество други рекламни надписи и съоръжения, а не само надписите над магазина на ответника. Моли се искът да бъде отхвърлен, както и на ответника да бъдат присъдени направените разноски по делото. В съдебно заседание се явяват управителят на ответното дружество и упълномощен процесуален представител, които поддържат отговора и направените с него оспорвания на иска, ангажирани са доказателства.

След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, доводите на страните и разпоредбите на закона, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото е представено Разрешение за строеж № И-62/18.12.2020 г., издадено от главния архитект на Община Бургас, с което на ищеца „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД е разрешено да извърши строителство, съгласно одобрен на същата дата технически инвестиционен проект, на сграда със смесено предназначение в собствения си (видно от приложения учредителен акт на дружеството) поземлен имот с идентификатор **** по КК на гр. Бургас, УПИ ** в кв. *по плана на ж.к. ***.

Представено е и Разрешение за ползване № СТ-05-110/06.03.2024 г., с което гореописаният строеж, представляващ сграда със смесено предназначение, с възложители „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД, „Унистрой Холдинг“ АД, „Ти Ви Хотел“ ООД и В. К., е въведен в експлоатация, като е посочено, че строежът е нанасен в КККР на гр. Б*** с идентификатор ****.

С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, т.*, рег. № 1026, дело № 102 от 22.04.2024 г. на нотариус Г. Ч., ищцовото дружество е продало на „АРАЛКЕЙБГ“ ООД самостоятелен обект в сграда (СОС) с идентификатор **** по КККР на гр. Б***, с адрес на имота: гр. Б**, ж.к. ***, ет. *, обект **, намиращ се в гореописаната сграда с идентификатор **** и представляващ Магазин № * по одобрения архитектурен проект, с площ по документ: 193,06 кв.м., ведно с прилежащи части: 26,61 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, както и съответния процент ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот.

В т. 6 на гореописания нотариален акт се съдържа декларация на купувача, че му е известно, че върху покрива и фасадата на сградата, в която се намира закупения от него самостоятелен обект, ще бъдат разположени рекламни съоръжения в обем съгласно одобрения архитектурен проект, които не представляват обща част и са собственост на продавача, като в тази връзка страните се договарят, че продавачът си запазва безсрочно правото на строеж, съответно ползване върху покрива и фасадата на сградата, съответно се съгласяват с така запазеното право, като продавачът има право безсрочно да използва фасадата и покрива на сградата в обем, съгласно одобрения проект за поставяне на рекламни 2 съоръжения; във връзка със запазените права, продавачът се задължава да извършва обикновената поддръжка на покрива и фасадата в площта, на която са поставени рекламните съоръжения и за времето на поставянето им, както и обикновената поддръжка на покривите на сградата и магазините.

В т. 7 на нотариалния акт е декларирано от страните по него, че учредяването на етажната собственост не изключва действието на уговорките, описани в т. 6, като настоящият договор има приоритет пред учредяването на такава и не може да засяга неговите разпоредби. Освен това купувачът е обещал, на осн. чл. 23 от ЗЗД, че евентуални негови приобретатели ще го заместят по настоящия договор. Посочено е също така, че в случай на оспорване по надлежния ред на правото на строеж/съответно ползване, обективирано в т. 6 от нотариалния акт, купувачът е длъжен да заплати като обезщетение всички разходи, които продавачът е извършил по поставянето на рекламните съоръжения, в т.ч. тяхната стойност, неустойки при разваляне на договори за реклама, разходите по премахване на рекламните съоръжения и направените разходи до момента на развалянето по обикновената поддръжка на покрива и фасадата.

По делото е представен и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 30.01.2025 г., с който „АРАЛКЕЙ-БГ“ ООД е продал на ответника „ТИМЕКС 91“ ЕООД гореописания самостоятелен обект в сграда с идентификатор **** по КККР на гр. Б***, намиращ се на етаж * в сграда с идентификатор ****и представляващ Магазин № * по одобрения архитектурен проект на сградата. В т. 6 на нотариалния акт управителят на дружеството-купувач е декларирал, че е уведомен, че върху покрива и фасадата на сградата ще бъдат разположени рекламни съоръжения, които не представляват обща част и са собственост на фирмата-строител „СИТИ БИЛД ГРУП“ ЕООД, както и че това дружество си е запазило безсрочно правото на строеж, съответно ползване върху покрива и фасадата на сградата, и купувачът се е съгласил с така запазеното право, като „СИТИ БИЛД ГРУП“ ЕООД ще има право безсрочно да използва фасадата и покрива на сградата в обем, съгласно одобрения проект за поставяне на рекламни съоръжения; във връзка с така запазените права, „СИТИ БИЛД ГРУП“ ЕООД се е задължило да извършва обикновената поддръжка на покрива и фасадата в площта, на която са поставени рекламните съоръжения и за времето на поставянето им, както и обикновената поддръжка на покривите на сградата и магазините.

В т. 7 на нотариалния акт от 30.01.2025 г. страните по договора са декларирали, че учредяване на етажната собственост не изключва действието на уговорките, описани в т. 6 от него, както и че настоящият договор има приоритет пред учредяването на такава и не може да засяга неговите разпоредби. Посочено е също така, че в случай на оспорване по надлежния ред на правото на строеж/съответно ползване, обективирано в т. 6 от нотариалния акт, купувачът „ТИМЕКС 91“ ЕООД е длъжен да заплати като обезщетение всички разходи, които „СИТИ БИЛД ГРУП“ ЕООД е извършило по поставянето на рекламните съоръжения, в т.ч. тяхната стойност, неустойки при разваляне на договори за реклама, разходите по премахване на рекламните съоръжения и направените разходи до момента на развалянето по обикновената поддръжка на покрива и фасадата.

Като доказателства по делото са представени 22 бр. декларации, подписани в периода 10.08.2025 г. - 23.09.2025 г., с които издателите им - физически лица, за които е посочено, че са собственици на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор ***, са декларирали, че дават съгласието си „ТИМЕКС 91“ ЕООД – собственик на магазин № *, да постави с рекламна цел надпис над магазина с наименование „MEGA GROSS“ – „TURKISH MARKET“.

Видно от постъпилото по делото писмо от 07.10.2025 г. на директора на дирекция „Икономическа и стопански дейности“ при Община Б***, към тази дата на „ТИМЕКС 91“ ЕООД не е било издадено разрешение за поставяне на рекламно-информационен елемент на фасадата на сграда с идентификатор ****. Посочено е също така, че на 24.09.2025 г. в 3 дирекция „Икономическа и стопански дейности“ е постъпило заявление от „ТИМЕКС 91“ ЕООД за издаване на разрешение за поставяне на РИЕ, но към момента на издаване на писмото не е имало произнасяне по това заявление.

По делото е допусната и изготвена съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която след извършен оглед на място е установило, че процесните рекламни съоръжения представляват метални букви с надпис „MEGA GROSS“ в оранжев цвят и „TURKISH MARKET“ в тъмносин цвят, като те са разположени на челото на козирката над партера на сграда с идентификатор ****, над СОС с идентификатор ****, представляващ магазин № *.

В заключението също така е посочено, че съгласно одобрения архитектурен проект фасадата на сградата има едновременно естетическа и функционална роля, като в техническо отношение осигурява топло- и хидроизолация, защита на конструкцията и места за реклама.

Според вещото лице в архитектурния проект на сградата са предвидени места за разполагане на реклами по съществуващата козирка над партера в контура на челото й, като в проекта за „Фасада Югозапад“ изрично е предвидено "място за реклама на челото на козирката" с височина до 120 см, т.е. архитектът е заложил точно такава възможност. Вещото лице е установило, че процесните надписи са монтирани в зоната, предвидена за реклама – челото на козирката, т.е. те не променят предвидената в архитектурния проект фасада, а са изпълнение на вече предвиденото. В съдебно заседание вещото лице отново е посочило, че процесният надпис е поставен върху козирката, като погледнато фронтално той е поставен върху част от фасадата.

В проведеното на 25.09.2025 г. открито съдебно заседание съдът е приел за безспорно между страните и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че процесните надписи са поставени върху фасадата на сградата над магазин № * именно от ответното дружество „ТИМЕКС 91“ ЕООД.