Определение № 2532 от 14.05.2026, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2532 гр. София, 14.05.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Снежанка Николова

Членове:

Гергана Никова

Соня Найденова като разгледа докладваното от Соня Найденова Касационно гражданско дело № 20258002101860 по описа за 2025 година

Производство по чл. 288 ГПК.

Образувано е по обща касационна жалба от И. Д. И., и „Гради - Инвест“ ЕООД, подадена чрез пълномощника им адв. В. Х. от АК – С., срещу въззивното решение № 14/17.02.2025 г. по в.гр.д. № 428/2024 г. на ОС – Силистра, поправено с решение № 26/12.03.2025 г. по същото дело, с което, в резултат на отмяна на първоинстанционното решение № 419/19.06.2024 г. по гр.д. №1609/2023 г. на РС – Силистра, е допуснато изкупуване на основание чл. 33, ал. 2 от ЗС, от страна на община Силистра, на 1920/4820 ид. части от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в [населено място], [улица], целият с площ от 4820 кв.м., съгласно посочена скица от 2023г. на АГКК, а съгласно документи за собственост, целия с площ от 4200 кв.м., ведно с построената в него сграда за търговия с идентификатор **** със застроена площ от 211кв.м., по действително уговорената между страните цена от 30 000 /тридесет хиляди/ лева, предмет на сделка в нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот №11, том V, per. №624 от 2023 г., вписан в Служба по Вписвания - Силистра,с вх. Рег.№ 3994/07.09.2023г. акт 81, том XIII, акт. 81, на Нотариус с рег № * на НК и район на действие РС - Силистра, с която И. Д. И. е продал на „ГрадиИнвест“ ЕООД представлявано от управителя на дружеството, гореописания имот за сумата от от 30 000 /тридесет хиляди/ лева, като община Алтафар дължи плащане на посочената сума на„ГРАДИ-ИНВЕСТ“ ЕООД, както и 1164, 60 лв. - такси в нотариалното производство, в едномесечен срок от влизане в сила на решението. С въззивното решение е указана и последицата при неплащане цената, съгласно чл.33, ал.3 ЗС- обезсилване по право на решението, както и е определен 6-месечен срок за отбелязване решението съгласно чл.115, ал.2 ЗС в Службата по вписване-Силистра. Според този изход на спора, съдът е определил и 1 отговорността на ответниците за разноски .

С последващо определение по реда на чл.248 ГПК с № 157/12.03.2025 г. по същото дело, въззивният съд е изменил постановеното основно решение в частта за разноските, които ответниците са осъдени да заплатят на ищеца, което определение не е обжалвано самостоятелно, и следователно обжалваното въззивно решение в частта за разноските има съдържанието според това определение.

В касационната жалба са развити оплаквания за неправилност на въззивното решение по смисъла на чл.281, т.3 ГПК, с оглед на което касаторът счита исковата претенция за недоказана, иска отмяна на въззивното решение. С изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се сочи наличие на основания за допускане касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т.3 ГПК.

Насрещната страна - община Алфатар, оспорва жалбата с писмен отговор, подаден чрез пълномощик адв. Л. Д. от АК-С.. Върховният касационен съд, Гражданска колегия, състав на Второ отделение, като взе предвид данните по делото, намира следното:

Производството е образувано пред РС - Силистра по предявения от община Алтафар против И. Д. И. и „Гради - Инвест“ ЕООД, иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС за признаване и упражняване от него, като заинтересован съсобственик, правото на изкупуване на 1920/4820 ид. части от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в [населено място], [улица], целият с площ от 4820 кв.м., съгласно скица № 15-1015376- 24.09.2023г. на АГКК, а съгласно документи за собственост, целия с площ от 4200 кв.м., ведно с построената в него сграда за търговия с идентификатор **** със застроена площ от 211/ двеста и единадесет/ кв.м., по действително уговорената между страните цена от 30 000 лева, предмет на сделка в Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот №11, том V, per. №624 от 2023 г., вписан в Служба по Вписвания - Силистра,с вх. Рег.№ 3994/07.09.2023г. акт 81, том XIII, акт.

81, на Нотариус с рег № * на НК и район на действие РС – Силистра. С посочената сделка, сключена между двамата ответници по иска, И. Д. И. е продал на „Гради-Инвест“ ЕООД гореописания в нотариалния акт № 11/07.09.2023 г. имот за сумата от 30 000 лева.

Въззивното решение е подписано с особено мнение от член на съдебния състав, но с оглед нормата на чл.21, ал.5 ГПК, меродавни за правораздавателната воля се явяват мотивите на мнозинството от съдебния състав.

От фактическа страна въззивният съд е приел за безспорно между страните, че е налице съсобственост по отношение на дворното място - ПИ с идентификатор ***, намиращ се в [населено място], кв. П., в който са разположени две сгради - сграда с идентификатор ****, собственост на Община Алфатар, и сграда с идентификатор ****, собственост на ответника И. Д. И.. Установено е, че общината се легитимира като собственик на имота въз основа на Акт №28 от 21.08.1997г за Частна общинска собственост Община Алфатар е собственик на 2280 ид. части от поземлен имот с иденификатор №***, находящ се в [населено място], общ.

А., [улица], целият с площ от 4820 кв.м., съгласно скица № 15-1015376- 24.09.2023г. на АГКК, а съгласно документи за собственост, целия с площ от 4200кв.м., ведно с построената в него сграда за търговия с идентификатор ****, със застроена площ от 130 кв.м. С Постановление за възлагане на недвижим имот №7849/2004/000050/23.03.2005 г. на АДВ 2 Варна, вписано в Служба по вписвания-Силистра на 28.03.2005 г., вх. № 2812, том V, стр.254, първия ответник/въззиваем/ е придобил 1920 кв.м. ид. от процесния имот, ведно с построената в него друга сграда за търговия с идентификатор **** със застроена площ от 211 кв.м. С Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 11, том V, per. № 624 от 2023 г., вписан в Служба по Вписвания –Силистра, с вх. рег. № 3994/07.09.2023 г. акт 81, том XIII, този въззиваем е продал на втория сграда с идентификатор ****, заедно със съответните идеални части от правото на собственост на поземления имот, в който е построена сградата, без да предложи на въззивника като съсобственик да изкупи частта на ответника. Ден след като исковата молба по първоинстанционното производство е вписана 28.09.2023 г., на 29.09.2023 г. е извършена продажба на процесния имот от дружеството „ГРАДИ-ИНВЕСТ“ ЕООД с на първоначалния собственик – И. Д. И., съгласно нот. акт 48, том IV, рег. № 5493, дело 433 от 2023 г. на нотариус З. Н., с рег. № * на НК. Пред въззивната инстанция е представен нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот № 4, том VII, дело №677/2024г. от 16.10.2024 г., на нотариус Р. Т. с рег. № * на НК, с който процесният имот, който е предмет на предходните два нотариални акта, отново е продаден на дружеството, но продажбата е извършена като СИО, защото имотът е придобит от първия въззиваем като СИО. Поради извършеното вписване на исковата молба, е прието, че делото продължава между първоначалните страни съгласно чл. 226 ГПК.

По повод оплакванията с въззивната жалба на ищеца е посочено, че е допусната във въззивното производство съдебно–техническа експертиза, от която е установено, че графичната площ на УПИ * - „Гостилница и магазин” в кв. 127 по регулационния план от 1979 г., действащ към дата 20.03.2005 г., т.е. към момента на издаване на Постановлението за възлагане на недвижим имот, е 4800 кв.м. Вещото лице е посочило, че към 20.03.2005 г. е действал ЗУТ, влязъл в сила от 31.03.2001 г. и до изменението му от 2007 г. ( изм. ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г.) в ЗУТ не се е съдържал термин „прилежаща площ към сграда“, а такъв е въведен в чл. 22, ал. 7(нова) и се отнася само и единствено за случаите на преструктуриране на квартали с комплексно застрояване, като самата прилежаща площ се определя по правилата на Наредба № 7 за правила и нормативи на отделните видове територии и устройствени зони. В Постановлението за възлагане е записано ’’ведно с частта от земята съставляваща прилежащи части на сградите с площ 1920 (хиляда деветстотин и двадесет) кв.м.”, а сделката, оформена в нот. акт № 11 от 07.09.2023 г., цитира имот с площ 1920/4820 ид.ч. от ПИ *** с площ 4820 кв.м. по КККР. Вещото лице сочи, че в община Алфатар няма запазена техническа документация за процесната сграда с идентификатор ****, и според надписа в плана от 1979 г., е строена от „Наркооп”, т.е. преди 1979 г.

Действителната площ на сградата е тази по КККР - 211 кв.м., а прилежащата й площ вещото лице приема, че е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот, и възлиза на 447 кв.м.

От анализа на относимите факти, и по повод спора относно съсобственост в поземления имот, въззивният съд е посочил даденото в практиката на ВС и ВКС разбиране, че в 3 хипотеза, когато в съсобствено дворно място има две или повече сгради и собствеността на които не принадлежи на всички съсобственици на парцела, т.нар. „хоризонтална етажна собственост“, правилата на чл.38, ал.1 и ал.3 ЗС се прилагат, и дворното място не подлежи на делба поради предназначението му, в който смисъл са ППВС № 4/1964 г., ППВС № 2/1982 г., и посочени решения на ВКС по чл.290 ГПК. Като изключение от горния принцип е посочен случай, при който дворното място е делимо според строителните правила и норми, като за всяка от сградите може да се обособи самостоятелен урегулиран имот, както е прието с решение № 504/1996 г. на ВС, Настоящият случай е счетен да е такъв. В този контекст е посочено, че прилежащата идеална част от общия парцел към всяка една от сградите е с такива размери, че не само обслужва като прилежаща част всяка една от сградите, че според заключението на СТЕ минимално допустимата застроена площ може да бъде 20%, т.е. 3 пъти повече от общо застроената 0,071%, обяснимо и с факта, че както с първия РП на [населено място] от 1950 г., така и със следващия РП от 1979 г., а и по действащата КККР на [населено място], процесният поземлен имот е отреден за обществени нужди, не е терен за масово жилищно строителство, не е и такъв за малоетажно или средноетажно жилищно или вилно застрояване, което се има предвид в хипотезата на т.нар. „хоризонтална етажна собственост“. Прието е още, че в хода на въззивното производство категорично е установена общата площ на имота- 4280 кв.м., от които 2900 кв.м. идеална част е на общината, ведно с описаните в АЧОС сгради за търговия, поради което правата на ответника са върху 1920/4820 ид.части от парцела, ведно със съответната сграда за търговия.

По изложените мотиви, въззивният съд е направил решаващ извод, че целия имот е съсобствен между страните без да е налице хоризонтална етажна собственост, поради което първоинстанционното решение/ с което искът е отхвърлен/ подлежи на отменяне, а искът- на уважаване. Искането да се допусне касационно обжалване се поддържа в изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпрос : 1/Налице ли е т.нар „хоризонтална етажна собственост“, когато дворното място е делимо според строителните правила и норми, като за всяка от сградите може да се обособи самостоятелен регулиран поземлен имот, но единия съсобственик на дворното място в лицето на съответната община, от която зависи техническото и нормативно извършване на разделянето, не е допуснала да се задвижи процедурата по обособяването на два парцела и по този начин е създала предпоставки да черпи права от неправомерното си поведение?.

В приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК се поставя въпрос : 2/Длъжен ли е съда да назначи съдебно – техническа експертиза и съдебно – оценителна експертиза, ако ищецът е първоинстанционното производство не е въвел твърдение за неясноти около площта, собствеността и други обстоятелства, свързани с процесния поземлен имот относно приложението на чл. 33, ал.2 ЗС? - поради противоречие със Тълкувателно решение по тълк.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, Решение № 527/15.03.2012 г. по гр.д. № 943/2010 г. на ВКС, IV г.о. и Решение № 360/17.06.2024 г. по гр.д. № 3124/2023 г. на ВКС, I г.о.