Решение № 8679 от 18.12.2015, Софийски градски съд

Р

Е Ш Е

Н И Е град *****,

18.12.2015 г.

В ИМЕТО

НА НАРОДА

СОФИЙСКИЯТ

ГРАДСКИ СЪД,

Гражданска колегия, I отделение, 20 състав, в публично заседание на тридесети ноември през две хиляди и петнадесета година, в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

МАРИЯ РАЙКИНСКА при секретаря Е.К., като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 12033 по описа за 2014 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Ищцата

И.В.Т. твърди в исковата си молба и уточнителна молба от 18.09.2014 г., че на 08.05.2013 г. между нея и С.И. и Ц.И. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – Апартамент 9 (девети), находящ се в гр. *****, Столична община, район „*****“, ж.к. „*************** (четири) по удостоврение за данъчна оценка, а по документ за собственост – гр. *****, ж.к. „**********-ти етаж, състоящ се от три стаи, кухня и сервизи, застроен на 89.85 кв.м.

(осемдесет и девет цяло осемдесет и пет стотни квадратни метра), заедно с мазе № 9 (девет) с площ 3.79 (три цяло и седемдесет и девет стотни) кв.м., заедно с 4.466% (четири цяло четиристотин шестдесет и шест хилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, за сумата от 32 000 лева. Ищцата заплатила 5000 лева от тях при подписване на предварителния договор, а остатъкът от 27 000 лева следвало да изплати преди нотариалното прехвърляне на собствеността. Твърди, че на 09.09.2013 г. заплатила 10 000 лева по предварителния договор, което било удостоверено в анекс. Впоследствие, на 12.09.2013 г. изплатила още 10 000 лева. След това многократно разговаряла с ответниците за прехвърлянето, но и до момента те не й били прехвърлили собствеността върху имота.

Междувременно

Ц.И. починала и оставила като свои законни наследници съпруга си С.С.И. и дъщеря си А.С.В. при дялове от по ¼ ид.ч. от имота. Тъй като ищцата вече била депозирала искова молба за обявяване на процесния предварителен договор за окончателен срещу двамата продавачи, по която било образувано гр.д. № 17545/2013 г. на СГС, I-8 състав и по което производството било прекратено по отношение ½ ид. ч., която била на починалата преди завеждане на делото Ц.И., ищцата предявява иск за обявяване за окончателен на посочения предварителен договор по отношение на С.С.И. и А.С.В., относно ½ ид.ч. от недвижимия имот, предмет на същия.

Ответницата

А.В. е депозирала в срок отговор на исковата молба, с която е заявила, че с ищцата постигнала извънсъдебна спогодба, по която условията били изпълнени, поради което признава иска по отношение на ¼ ид.ч. от имота и моли същия да бъде уважен.

Ответникът

С. В. не е депозирал отговор на исковата молба. В първото по делото открито съдебно заседание е заявил, че е подписал предварителния договор, но се опасява, че няма да получи парите, за които се е договорил.

В първото съдебно заседание процесуалният представител на ищцата е заявила, че доверителката й е изплатила изцяло сумата по договора в частта, касаеща починалата Ц. В..

Съдът, след като взе предвид становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното

От представения с исковата молба предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2013 г., сключен между С.С.И. и Ц. К.И., наричани Продавачи и И.В.Т., наричана Купувач, се установява, че Продавачите са се задължили да продадат на Купувача правото на собственост върху следния недвижим имот, а именно: Апартамент 9 (девети), находящ се в гр. *****, Столична община, район „Надежда Връбница“, ж.к. „*************** (четири) - по удостоврение за данъчна оценка, а по документ за собственост – гр. *****, ж.к. „**********-ти етаж, състоящ се от три стаи, кухня и сервизи, застроен на 89.85 кв.м. (осемдесет и девет цяло осемдесет и пет стотни квадратни метра), заедно с мазе № 9 (девет) с площ 3.79 (три цяло и седемдесет и девет стотни) кв.м., заедно с 4.466% (четири цяло четиристотин шестдесет и шест хилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, за сумата от 32 000 лева.

Съгласно клаузите на предварителния договор, Купувачът се е задължил да заплати продажната цена в размер на 32 000 лева при нотариалното прехвърляне собствеността върху имота. (т. 1.3. от предварителния договор).

Уговорено е още, че при подписване на предварителния договор, Купувачът изплаща сума в размер на 5000 лева, която служи като капаро (задатък), (т. 1.4. от предварителния договор). В края на предварителния договор е записано, че същият служи и като разписка за платена сума.

Страните са се споразумели сключването на окончателния договор да се извърши в срок до 08.08.2013 г.

С

Анекс към договор от 08.05.2013 г., сключен на 09.09.2013 г. между С.С.И. - Продавач и И.В.Т. - Купувач, страните по него са се договорили сумата, договорена в договора, подписан на 08.05.2013 г. да бъде заплатена по следния начин: При подписване на анекса Купувачът изплаща на продавача сума в размер на 10 000 лева, която сума служи като задатък по подписания договор. Всички останали клаузи по договора остават непроменени.

На

12.09.2013 г. е подписан втори анекс към договор от 08.05.2013 г. между С.С.И.

- Продавач и И.В.Т. - Купувач, с текст, идентичен на първия, а именно: страните по него се договарят, сумата, договорена в договора, подписан на 08.05.2013 г. да бъде заплатена по следния начин: При подписване на анекса купувачът изплаща на продавача сума в размер на 10 000 лева, която сума служи като задатък по подписания договор. Всички останали клаузи по договора остават непроменени.

Установява се от нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане и издръжка акт № 83, т. XXIV, дело № 3945/1988 г. на нотариус Д.Г. – първи нотариус при Коларовски районен съд, че собствеността върху процесния апартамент е прехвърлена на С.С.И. и Ц. К.И. от бащата на С.И. – С.И.И., срещу задължението на приобретателите да поемат гледането и издръжката на С.И.И., като му осигурят спокоен и нормален живот, докато е жив.

Станимир

И. и съпругата му Ц.И. са сключили граждански брак на 13.05.1962 г., видно от Удостоверение за сключен граждански брак, издадено на 03.12.2001 г. от СО, район Сердика.

Установява се от удостоверение за наследници, издадено на 26.08.2013 г. от СО, район „Връбница”, че Ц. К.И. е починала на 01.08.2013 г., като е оставила свои законни наследници съпруга си С.С.И. и дъщеря си А.С. И..

При направената служебна справка се установява, че гр.д. № 17545/2013 г. на СГС, I-8 състав е образувано по искова молба на И.В.Т. от 27.12.2013 г. против С.С.И. и Ц. К.И., с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за прогласяване на процесния предварителен договор за окончателен. С определение от 03.02.2015 г. влязло в сила, съдът е върнал исковата молба на И.Т. в частта й по отношение на Ц. К.И. и е оставил без разглеждане, като процесуално недопустимо искането за конституиране на А.С.В. на мястото на починалата й майка. Делото е останало висящо по иска на И.Т. против С.И..

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните прави изводи:

Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна" на ищеца, респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.

Съдът намира, че в настоящото производство беше доказано съществуването на валидно облигационно правоотношение между страните по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2013 г., който съдържа всички съществени елементи, необходими за сключването на окончателен договор. Спазени са изискванията за неговата действителност, съобразно чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Договорът е сключен в писмена форма и съдържа съществените условия на окончателния договор (съществува яснота относно страните по договора; недвижимият имот – предмет на договора е индивидуализиран в достатъчна степен като самостоятелен обект; посочен е вида на окончателния договор – покупко-продажба; уговорена е цена и начин на плащането й.)

В производството за обявяване на предварителния договор за окончателен съдът проверява, дали продавачът е собственик на процесния недвижим имот към момента на постановяване на съдебното решение. С оглед на събраните по делото доказателства се установява по несъмнен начин, че ответниците са собственици на недвижимия имот, предмет на сключения предварителен договор (по договор за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане и по наследство).

Във връзка с изправността на ищцата като страна по предварителния договор, настоящият състав намира, че при тълкуване действителната воля на страните по него, следва да се приеме за установено във връзка с изпълнение задължението й за заплащане на уговорената цена, че Купувачът и ищец в настоящото производство е заплатила при подписването на предварителния договор сумата от 5 000 лева, като задатък, тъй като страните изрично са посочили, че договорът служи като разписка за изплащане на сумата. Следва да се приеме още, че тази сума е част от продажната цена в общ размер на 32 000 лева, а не допълнително или различно задължение. Макар уговорките да не са прецизни и в т. 1.3. веднъж да е посочено, че цялата сума от 32 000 лева се дължи при сключване на окончателен договор, а в т.1.4. да е посочено, че 5000 лева се заплащат при подписването на предварителния договор като задатък, тези разпоредби, тълкувани заедно с т. 1.1., където е посочена продажна цена от 32 000 лева, както и при съобразяване функцията на капарото, следва водят до извод, че сумата от 5000 лева е авансово платена част от продажната цена, цялата в размер на 32 000 лева. Следователно, дължими към момента на бъдещия окончателен договор са останали 27 000 лева.

По отношение остатъка от цената на прехвърляното право на собственост се установява следното: Със смъртта на Ц.И. е прекратен брака, съответно бездяловата семейната имуществена общност между нея и С.И.. Между С.И. и останалите наследници на Ц.И. (в случая – само дъщерята А.В.), е възникнала обикновена съсобственост в части, съобразно правилата на Закона за наследството. При прекратяването на СИО С.И. е станал собственик на ½ ид.ч. от процесния имот, който е придобит от него и съпругата му по време на брака, и собственик на ½ от останалата ½ ид.ч. от имота, в качеството му на наследник на Ц.И., при съобразяване правилото на чл. 9, ал. 1 от Закона за наследството. Или, понастоящем, С.И. е собственик на ¾ ид.ч., а А.В. – на ¼ ид.ч. от процесния имот. Следователно, С.И. е задължен спрямо И.Т. по процесния предварителен договор за прехвърляне на ¾ ид. ч. от имота, а А.В. – за

¼ ид.ч. от него, съотв. – след смъртта на Ц.И. при такова съотношение са и техните вземания за остатъка от продажната цена от 27 000 лева – 20 250 лева за С.И. и 6 750 лева за А.В. (общо 27 000 лева).

Видно от представената от ответницата А.В. спогодба, подписана между нея и И.Т. на 04.02.2015 г., след като двете са установили и потвърдили съществуването на процесния предварителен договор, неговия предмет, страните, които са го сключили, наличието на две висящи съдебни дела и са съобразили правните последици от смъртта на Ц.И., те са приели, че с изплащането от страна на купувача И.Т. на наследника на Ц.И. – А.В., на сумата 9 900 лева до 05.02.2015 г. по сметка на посочен пълномощник, отношенията между страните по спогодбата, свързани с двете висящи съдебни дела пред СГС (включително настоящото) ще се смятат за уредени. Посочено е, че при неплащане на уговорената сума в срок, споразумението не влиза в сила. Липсват доказателства, че И.Т. е заплатила сумата от 9 900 лева, но предвид признанието на А.В., направено в нейна молба от 06.02.2015 г., че условията по представената спогодба са изпълнени, съдът приема, че е извършено плащане от ищцата И.Т. в полза на А.В., на сума в размер на 9 900 лева. Или, с посочената спогодба, при условията на чл. 365, ал. 2 ЗЗД страните са изменили частично уговорките по предварителния договор, като са уговорили друг, по-висок размер на цената, която ищцата дължи да доплати по предварителния договор на ответницата А.В., както и друг, по-ранен момент на плащане (вместо 6 750 лева – 9 900 лева и вместо при окончателен договор – до 05.02.2015 г.), като посочената сума е изплатена на датата на новия падежа. С това плащане и предвид заявения отказ от други финансови претенции на ответницата към И.Т., следва да се приеме, че към настоящия момент ищцата е изпълнила изцяло своето задължение към А.В. по предварителния договор.