Решение № 968 от 01.12.2025, Районен съд - Хасково

РЕШЕНИЕ

№ 968 гр. гр. Хасково, 01.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ХАСКОВО, VІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Христина З. Жисова при участието на секретаря Персиана Люб. Михова като разгледа докладваното от Христина З. Жисова Гражданско дело № 20245640103323 по описа за 2024 година

Предявен е установителен иск с правно основание чл.422 ал.1, вр. чл.415 ал.1 т.1 ГПК, вр. чл.79 ал.1 и чл.233 ЗЗД от Д. Г. ЕГН ********** и С. Г., ЕГН **********, двамата с адрес: гр.****, ул. «****» № ****, съдебен адрес: гр.****, пл.“****“ № ****, ет.****, офис ****, адв. Т. Н. от АК – ****против Ж. З. В., ЕГН **********, с адрес: гр.****, ж.к. *****№ ****, вх.****, ет.****, ап.****, съдебен адрес: гр.****, ул.“****“ № ****, ет.****, офис ****, адв. Д. Д. от АК – ****. За претендираните суми е издадена заповед № **** от ****г. за изпълнение на парично задължение по реда на чл.410 от ГПК по ч.гр.д. № 1262 по описа за 2024 г. на Районен съд – Хасково.

Ищците твърдят, че са съпрузи и собственици на недвижим имот, а именно: ПИ с идентификатор № ****, попадащ в сграда № ****, в поземлен имот с идентификатор № ****по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.****, одобрени със заповед № **** г. на Изпълнителния директор на АК, находящ се на административен адрес: гр.****, ул.“****" № ****, ет.****, ап.**** с площ 81,10 кв.м. с предназначение на обекта:

Жилище/апартамент/ с южно изложение, на едно ниво, при съседни обекти: на същия етаж № ****, под обекта № ****, над обекта № ****, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата. Те придобили придобили собствеността на имота по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **** том **** peг. № **** нот.дело **** от дата **** г. по описа на К. В. - Нотариус № ****по регистъра на нотариалната камара на Р България, с район на действие РС - Хасково, като НА бил вписан в Агенцията по вписванията под вх. № **** г., Акт № ****том **** дело ****.

1

Поддържа се в исковата молба, че през месец **** г. ищците сключили договор за посредничество при отдаване на недвижим имот под наем с „Империал Хаус – Н“ ЕООД гр.Хасково, представлявано от Н. Й. Н. и В. Т. Ж.. При сключване на този договор, апартаментът бил огледан от представителите на посоченото дружество. Имотът към месец **** г. бил в отлично състояние и без повреди по обзавеждането. С договор от **** г. описаният недвижим имот – апартамент, намиращ се в град ****, ул. „****“ № ****, ет.****, ап.****, бил отдаден под наем на ответницата Ж. З. В. като за предаването на имота бил съставен приемо-предавателен протокол от ****г. Ответницата приела апартамента без забележки. Тя ползвала под наем апартамента без прекъсване до месец **** г. На **** г. апартаментът бил освободен от наемателката без предизвестие, каквото се изисквало по договор. При освобождаването, в апартамента били констатирани повреди на стойност от 7 614 лв., които не били отстранени от ответницата. Повредите се изразявали в следното: повредени - холова гарнитура – 2400 лв. (негодна за употреба); 6 броя столове по 200 лв. - 1 200 лв. (негодни за употреба); трапезна маса - 400 лв. (надраскана с излющена повърхност); малка холна маса – 250 лв. (надраскана с излющена повърхност); паркет ламинат 40 кв.м. – 1164 лв. (неподържан правилно, изкъртен, подут); врата антре-хол - 200 лв. (изкъртена странична лайсна с изкъртени вътрешни ръбове); декоративно дърво между кухня и трапезария - 400 лева (изкъртени основи и забивани клинове); стена антре-баня - 250 лева (подута стена от влага и течове); стена баня-спалня - 350 лева (подута стена от влага и течове); мрежа за комари на врата хол-голяма тераса (скъсана) - 200 лева; мивка баня - 400 лева (неправилно подържана подута, изкривена основа); основно почистване на апартамента - 400 лева (апартаментът бил неподдържан, в лошо състояние, силно замърсен).

Посочено е от ищците, че съгласно договора за наем - чл.4, ал.4: "Наемателят е длъжен да ползва имота по предназначение, за което е нает, с грижата на добър стопанин като отстранява своевременно и за своя сметка повредите, виновно причинени от него." Съгласно чл.4 ал.7 от договора наемателят бил длъжен незабавно да уведоми наемодателите за повреди, което задължение не било изпълнено от ответницата. Съгласно чл.4 ал.9 от договора „при прекратяване на договора наемателят е длъжен в срок до 1 седмица да предаде имота в изправно състояние, такова каквото е било в деня на приемането“, което задължение също не било изпълнено. Съгласно чл.4 ал.10 – „Наемателят е длъжен да предаде имота с приемо-предавателен протокол“, което задължение също не било изпълнено от ответниците.

Ищците излагат твърдение, че описаните конкретни повреди не са били налични към момента на отдаване под наем на апартамента и били причинени виновно от наемателката през периода на ползване на апартамента. При освобождаването му на ****г., ответницата поела задължение съгласно договора да възстанови повредите, причинени от нея в срок до един месец, а именно до ****г., но това не се случило, поради което падежът на вземанията настъпил на ****г. Размерът на вземанията за отделните повреди бил изчислен /формиран/ на база най-ниска пазарна цена за възстановяване на съответната вещ- включваща материали и труд, а тези вещи, които били негодни за ползване и възстановяване - на база тяхната 2 парична равностойност.

Сочи се в исковата молба, че във връзка с вземанията, произтичащи от договора за наем, ищците подали на ****г. заявление за издаване на заповед за изпълнение и изпълнителен лист по реда на чл.410 от ГПК като в тази връзка било образувано ч.гр.д. № 1262/2024 г. на РС - Хасково и била издадена Заповед за изпълнение. Ж. З. В. се възползвала от правото си по чл.414 от ГПК и отправила възражение, че не дължи изпълнение на вземането по издадената заповед за изпълнение. Така, за ищците бил налице правен интерес да предявят иск по реда на чл.422, вр. чл.415 ал.4 ГПК за установяване на вземането си срещу длъжника. По отношение предявения акцесорен иск с правно основание чл. 86 от ЗЗД ищците считат, че с оглед основателността на главната претенция, основателна се явявала и акцесорната такава за заплащане на обезщетение за забавено плащане, считано от датата на падежа на дължимото плащане. На основание чл.86 ал.1 от ЗЗД се претендира и законната лихва от ****г. до окончателното изплащане на задължението.

С тези мотиви се иска от съда да постанови решение, с което да признае за установено по отношение на ответника, че дължи на ищците сумата от 7 614 лв. представляваща нанесени повреди в апартамента, находящ се в гр.****, ул.“****“ № ****, ет.**** ап.**** както следва: холова гарнитура – 2400 лв. (негодна за употреба); 6 броя столове по 200 лв. - 1 200 лв. (негодни за употреба); трапезна маса - 400 лв. (надраскана с излющена повърхност); малка холна маса – 250 лв. (надраскана с излющена повърхност); паркет ламинат 40 кв.м. – 1164 лв. (неподдържан правилно, изкъртен, подут); врата антрехол - 200 лв. (изкъртена странична лайсна с изкъртени вътрешни ръбове); декоративно дърво между кухня и трапезария - 400 лева (изкъртени основи и забивани клинове); стена антребаня - 250 лева (подута стена от влага и течове); стена баня-спалня - 350 лева (подута стена от влага и течове); мрежа за комари на врата хол-голяма тераса (скъсана) - 200 лева; мивка баня - 400 лева (неправилно подържана подута, изкривена основа), както и основно почистване на апартамента - 400 лева (апартаментът бил неподдържан, в лошо състояние, силно замърсен), ведно със законна лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението в съда – ****г., до окончателното й изплащане. Претендира се присъждане и на направените по настоящото и по заповедното производства разноски.

Ответницата оспорва иска. Признава се сключването и действието на приложения към исковата молба договор за наем. Ответницата оспорва обстоятелството, че апартаментът е освободен на ****г. Освобождаването на апартамента било извършено на ****г. /петък/ с физическото предаване на ключовете лично на ищеца Д. Г.. След тази дата ответницата получила обаждане от брокер на „Империал Хаус-Н" ЕООД, гр. Хасково за допълнителен оглед на апартамента в присъствието на трите страни – първия ищец, ответницата и представители на брокерската фирма.

Оспорва се изложеното, че вредите, които ищците претендират са причинени в следствие на действия на ответницата, както и цената на иска, като се излага насрещно твърдение, че същата е произволно определена, изключително завишена и несъобразена със състоянието и стойността на вещите към момента на отдаването им под наем. Съгласно 3 трайната и непротиворечива съдебна практика в доказателствената тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 233, ал. 1, предл. 2 ЗЗД било да докаже следните обстоятелства: наличието на валидно облигационно правоотношение с ответника, възникнало по силата на договор за наем за процесния имот; прекратяването на договора; настъпването за ищеца на вреди от ползването на имота от ответника, което предполагало ищецът да установи конкретното състояние, в което имотът му е бил върнат от наемателя след прекратяване на ползването, стойността на необходимия ремонт за възстановяване на имота в състоянието, в което се е намирал към момента на предаването му на наемателя. Съгласно чл.5, ал.4 от договора за наем при прекратяване на договора страните изготвят констативен приемопредавателен протокол, отразяващ състоянието на имота и платените консумативи. Видно било от доказателствата, представени с исковата молба, че такъв протокол не е бил подписван от страните по договора за наем. Съгласно чл. 154 ал.1 ГПК всяка страна била длъжна да установи фактите, на които основава своите искания или възражения. В конкретния казус, освен твърденията на ищците, не били налице никакви фактически данни за състоянието на вещите в имота при освобождаването му. В исковата молба се излагало, че след освобождаването на апартамента Г.и са констатирали повреди на стойност 7614 лв., но за тази констатация не се представяли никакви годни доказателства, нито пък как била изчислена тази сума. По делото не били представени разписки и/или фискални бонове, от които да се установи, че ищците действително са закупили/ремонтирали имота за претендираните стойности на всяка вещ поотделно. Не съществували и доказателства, че по време на действието на договора от страна на наемодателите е констатирано, че ответницата не е използвала имота по предназначение, или с грижата на добър стопанин, дори напротивне се твърдяло или доказвало през периода на наемното правоотношение да е било констатирано каквото и да е неизпълнение от нейна страна. Самият приемо-предавателен протокол от ****г. представлявал единствено списък на находящите се в апартамента движими вещи, но не отразявал по никакъв начин тяхното състояние, като от същия не било възможно да се направи заключение, дали тези вещи са нови или са били употребявани към онзи момент, нито пък каква е или е била тяхната пазарна стойност. След освобождаването на имота в него били констатирани повреди, следствие на обикновена употреба, но имотът не се нуждаел от основен ремонт. Отделно от това, договорът за наем бил сключен за срок от една година, като наемното отношение било продължено по взаимно съгласие между страните, съответно и освобождаването му станало с двустранно устно съгласие, за което не било необходимо изрично предизвестие, имайки предвид изтичането на срока на писмения договор за наем и че същият продължил действието си до ****г. като неформален.

Ответницата твърди, че при сключване на договора, на същата дата ****г. превела на наемодателя един наем в размер на 500 лв. и един депозит в размер на 500 лв. съгласно чл.

2, ал.2 и ал.3 от договора на наем, който договор служел като разписка за внесения депозит.

При освобождаване на наетия имот на ****г. ищецът отказал да върне предоставения депозит, без никаква информация за това, без изразени претенции, без отразена стойност на необходим ремонт и без списък, изготвен след предаване и приемане на вещта. Съгласно чл.2 ал.3 от договора, внесеният депозит служел за покриване на разходи за възстановяване 4 на липси, отстраняване на големи повреди и други щети. Предвид задържания депозит от ищеца и в случай, че реално имало щети от обикновено потребление в апартамента по време на ползването му, ответницата счита, че е било извършено прихващане, което произвело действие, тъй като двете вземания били еднородни. Целта на внесеният депозит била именно да служи за обезпечаване на точното изпълнение на всички задължения на наемателя по договора, включително и на задължението му за отстранява повредите, свързани с обикновеното ползване на вещта, както и тези - виновно причинени от него. В този смисъл била и практиката на Върховния касационен съд, обективирана в решения по т. д. № 761/2008 г. на ВКС, I т. о., т. д. № 939/2009 г. на ВКС, I т. о. и др., в които се приемало, че при тълкуване на договора, съдът следва да съобразява предвидените в чл. 20 ЗЗД критерии - да търси действителната обща воля на страните; отделните уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Нормалното изхабяване включвало обикновени счупвания и изхабявания, които били необходими за дейността на наемателя. Последният не дължал поправки на тези обикновени изхабявания - арг. чл. 231, ал. 1 ЗЗД (така Решение № 307 от 17.01.2019 г. на ВКС по т. д. № 255/2018 г., II т. о., ТК). От друга страна, внесеният депозит изпълнявал именно тази функция - да обезщети наемодателят за това използване на имота. Всяка по- висока и недоказана претенция, би била неоснователно обогатяване.