Решение № 2095 от 15.05.2019, Районен съд - Варна

Р Е Ш

Е Н И Е

№… гр. Варна, 15.05.2019г.

В

ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XVIII състав, в открито съдебно заседание на деветнадесети април две хиляди и деветнадесета година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДЕНИЦА СЛАВОВА при участието на секретаря Антоанета Димитрова, сложи за разглеждане гр. дело № 546 по описа за 2018 година, докладвано от съдията, и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по иск с правно основание чл. 422 вр. с чл. 236 ал. 2 от ЗЗД, предявен от Т.У.-В., БУЛСТАТ ****, с адрес: гр., представляван от Ректор проф. д-р инж. Р.В., срещу „Д.” ЕООД,

ЕИК ****, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от Д.П.– Управител, за приемане за установено в отношенията между страните, че ответника дължи на ищеца сумата, за която е издадена Заповед за изпълнение № 9391/14.11.2017г. по ч.г.д. № 17270/2017г. на ВРС, 9 състав, а именно сумата от 20710.00лв.

(двадесет хиляди седемстотин и десет лева), представляваща обезщетение за ползване в периода м.03.2017г. – м.04.2017г. включително, на недвижим имот – С.о.***, с прилежаща кафе-сладкарница, находящо се в гр. ******, с обща площ 10302 кв. м, което ползване за този период е осъществено след прекратяването на Договор №84/30.05.2016г. за наем на имота, считано от 10.02.2017г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението в съда – 10.11.2017г. до окончателното погасяване на задължението.

В исковата молбата се твърди, че между страните е валидно възникнало наемно правоотношение, оформено в договор за наем №84/30.05.2016г., по силата на което ищеца в качеството му на наемодател е отдал под наем на ответника в качеството му на наемател недвижим имот находящ се в гр. ******, представляващ студентско общежитие бл.№** с прилежаща кафе -сладкарница с обща РЗП 10302 кв.м., за срок от 10 години. Посочва, че на 31.05.2016г. е предадено фактическото държание на обекта от наемодателя на наемателя. Твърди, че ответното дружество не е изпълнило адължението си по договора да заплаща дължимата наемна цена и режийни разходи, като въпреки отправяне на покана за изпълнение, такова не е последвало, поради което след изтичане срока за доброволно изпълнение, договорът за наем бил развален, считано от 10.02.2017г.

Твърди, че след прекратяване на наемното правоотношение ответното дружество не е освободило имота, поради което и на осн. чл.80, ал.1 и ал.2 ЗДС със заповед на Областния управител на Област Варна имота е иззет от ответника.

За периода след прекратяване на договора за наем и в частност за периода от 01.03.2017г. до 30.04.2017г. претендира заплащане на сумата от общо 20710 лева, съставляваща обезщетение за ползване на имота от ответника за месеците март 2017г. и април 2017г.

Подадено е заявление по чл. 410 от ГПК, като е издадена Заповед за изпълнение срещу ответника, но същият е възразил в срока по чл. 414 от ГПК, поради което е предявен и настоящия иск.

Отговор по чл. 131 от ГПК е подаден от ответника в законоустановения срок.

В отговора се излагат възражения за липса на активна процесуална легитимация на ищеца, като се посочва, че имота е държавна собственост, поради което ищеца не притежава материални права досежно същия. В условията на евентуалност намира предявения иск за неоснователен. Не оспорва, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем №84/30.05.2016г. по отношение на процесния имот в гр. Варна, за процесния период.

След сключване на договора ответното дружество констатирало, че имота не е годен за ползване съобразно уговореното предназначение, били установени недостатъци, които не били известни на ответника при сключване на договора за наем. За състоянието на имота наемодателя – ищец в производството по делото бил уведомен, но последния не предприел активни действия по отстраняването им. Поради пасивното поведение на ищеца, ответното дружество в периода от сключване на договора за наем до месец август на 2017г. осъществило дейност по ремонт в имота, за което сторило разходи в общ размер от 150000 лева, подробно описани по вид и стойност.

В тази връзка в отговора на исковата молба се релевира ВЪЗРАЖЕНИЕ за прихващане, неприето за съвместно разглеждане с влязло в сила определение на съда.

В съдебно заседание ищецът поддържа иска си и моли за уважаването му, а ответникът моли за отхвърляне на същия.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Представен е по делото Акта за частна държавна собственост №****/03.06.1998г., от който се установява, че имота студентско общежитие бл. ** е частна държавна собственост, който имот на основание заповед №**50/10.12.1998г. на Областния управител на област Варна е предоставен за ползване на ищеца.

С договор за наем № **/30.05.2016г., Т.У.....предоставя на „*****” ЕООД за срок от 10 години ползването на студентско общежитие бл. ** с прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в гр. *****” с обща площ 10 302 кв.м. срещу задължение на наемателя да заплаща месечно възнаграждение в размер на 10 355 лв. до 15 – то число на месеца, за който се отнася, считано от датата на въвеждането на обекта в експлоатация, но не по-късно от началото на учебната 2016/2017г. В договорът страните са уговорили, че обектът следва да бъде предаден на наемателя в деня на подписване на този договор, за което обстоятелство на осн. чл. 2, ал.2 от договора се съставя приемно-предавателен протокол.

Въз основа на приемо –предавателен протокол от

31.05.2016г. Т.У.....предоставя държанието обекта предмет на договор №**/30.05.2016г. на „*****” ЕООД. В приемо –предавателен протокол изрично е посочено, че при приемане на държането на обекта присъства управителя на „*****” ЕООД Д.Н.Д.и за ответника подписът е положен от Д. Д..

Ангажирано по делото е удостоверение за идентичност на имената издадено от Община Варна, от което се установява, че Д.Н.П./представляващ и управляващ ответното дружество/ и Д.Н.Д.са едно и също лице.

От кореспонденцията между Т.У.....и Министъра на образованието и науката се установява, че през 2012г. студентско общежитие бл. *** е затворено и изведено от жилищния оборот, поради необходимост от извършване на сериозни ремонтни дейности. Между страните по делото е водена и кореспонденция във връзка със състоянието на имота, обект на договора за наем.

Въз основа на договор от 15.07.2016г. ответникът възлага на „К.***” ЕООД да осъществи строително-монтажни работи в обект студентско общежитие бл. **, находящо се в гр. *****”, който обект възложителя държи като наемател на ТУ въз основа на договор за наем №**/30.05.2016г.

С договор от 22.07.2016г. ответникът възлага СМР по същия обект на ЕТ „*****”, като отново в договора се посочва, че възложителя държи процесния обект въз основа на договор за наем № **/30.05.2016г.

С писмо изх. № 47/05.01.2017г. от Т.У.до „****“ ЕООД,

ТУ е поканило ответника да заплати сумата от 46 615,51лв., представляващи изискуеми задължения за наем и консумативни разходи към 31.12.2016г., в срок от 1 месец от получаване на поканата. Налице е изявление, че в случай на неизпълнение на задълженията в срока, ще считат договора за развален по вина на ответника. Писмо с изх. № 47/05.01.2017г. е връчено на представител на ответника /П.**/ на 10.01.2017г., видно от отбелязването в товарителницата /л. 120 от делото/.

С нотариална покана рег. №***, том **, акт *** по описа на нотариус №*** Л.Г.с район на действие ВРС, ищецът е довел до знанието на ответното дружество, че считано от 06.02.2017г. счита договорът за наем за развален и кани ответника да освободи имота. Поканата съобразно посоченото удостоверяване е връчена лично на 13.04.2017г. на управляващия и представляващ ответното дружество. С тази покана ответникът е поканен на 26.04.2017г. да се яви в кантората на нотариус Г., като следва да предаде ключовете на процесния обект - предмет на договора за наем.

От констативен протокол от 27.04.2017г., рег. № ***, т.*, акт.*** по описа на нотариус № *** Л.Г.с район на действие ВРС, се установява, че на посочената в нотариалната покана дата не се е явил представител на ответника за да извърши действията, за които е бил поканен.

Със заповед №РД-17-7706-233/13.07.2017г. на Областния управител на Област Варна е иззет от ответника недвижим имот представляващ студентско общежитие - бл. ** с прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в гр. *****” с обща площ 10 302 кв.м., на осн. чл. 80, ал.1 и ал.2 ЗДС.

По делото са представени заключения по съдебно – оценителна експертиза на в.л. П. П., от която се установява размера на средномесечната пазарна наемна цена на студентско общежитие бл. ** с прилежаща кафе – сладкарница, находящо се в гр. *****” с обща площ 10 302 кв.м. за процесния период.

Въз основа на установеното от фактическа страна съдът формира следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл.

415 от ГПК във вр. с чл. чл.236, ал.2 ЗЗД.

Съобразно разпоредбата на чл.236, ал.2 ЗЗД, ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Искът по чл. 236 ал. 2 от ЗЗД е предоставен в полза на наемодателя по прекратен договор за наем. В този смисъл възраженията за недопустимост на производстовото поради липса на активна процесуална легитимация на ищеца, се явяват неоснователни. Действително обектът, който се отдава под наем е държавна собственост, който имот е предоставен за управление на държавното висше учебно заведение – ищец по делото. Предоставянето за управление включва и възможността ТУ, на който този имот е предоставен, да го отдава под наем, като форма на стопанисване на недвижимия имот. От друга страна договорът за наем може да бъде сключен и от лице, което не е собственик на имота. В конкретния случай субектите собственик и наемодател са различни, а права и задължения по договора за наем притежава наемодателят, т.е страната по облигационното правоотношение. Именно страната в правоотношението е активно процесуално легитимирана да защитава правата си по договора чрез предявяване на иск, т.е. активната процесуална легитимация по иска с правно основание чл. 236 ал. 2 от ЗЗД е на наемодателя, т.е. ТУ.

Различно би било положението в случай, че предявеният иск е с правно основание чл. 59 от ЗЗД, в който случай обогатяването би настъпило в патримониума на собственика. Само в този случай би намерила приложение съдебната практика, обективирана в Решение № 308/12.12.2014г., постановено по гр.дело № 7585/2013г. на ВКС, респ.

Определение №680/16.05.2015г. по гр. дело № 701/2015г. на ВКС.

В процесния случай между страните не е спорно, че на 30.05.2016г. между Т.У.- Варна и ответното дружество „Д.“ ЕООД е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем с предмет обект представляващ студентско общежитие бл. ** с прилежаща кафе – сладкарница, находящ се в гр. *****” с обща площ 10 302 кв.м. срещу задължение на наемателя да заплаща месечно възнаграждение в размер на 10 355 лв.

От представените по делото писмени доказателства се установява, че поради неплащане на наемната цена и консумативните разходи от страна на ответника за периода до декември месец 2016г., ищецът е развалил процесния договор валидно, на основание чл. 87 ал. 1 от ЗЗД, като е дал на ответника подходящ срок от един месец за заплащане на дължимите суми, считано от получаване на волеизявлението, като е посочил, че с изтичане на срока и неплащане на дължимите суми, ще счита договора за развален. Видно от отбелязването в товарителницата, волеизявлението е получено на 10.01.2017г., т.е. договорът е развален, считано от 10.02.2017г.

Ответникът не оспорва факта, че не е заплащал наемна цена и консумативни разходи. Наемателят поддържа, че не дължи заплащане на посочените вземания, тъй като наемодателят не е изпълнил задължението си да предаде вещта, предмет на договора, в състояние, годна да бъде използвана за целта, за което е наета.

Неизпълнението на задължението на наемодателя да предаде вещта в надлежно състояние, не освобождава наемателя от задължението да заплаща наемната цена, а му дава възможност да упражни правата си по чл. 230, ал. 2 ЗЗД, а именно: да иска поправянето й и/или съразмерно намаление на цената или да пристъпи към разваляне на договора, както и да иска обезщетение във всички случаи. Доколкото ответникът не се е възползвал от правата си по чл. 230, ал. 2 ЗЗД, не е поискал намаляване на наемната цена, не е предприел разваляне на договора поради неизпълнение от страна на ищеца, то той дължи изпълнение на собствените си задължения по договора, а именно да заплаща наемната цена в пълен размер.