Решение № 17489 от 11.09.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 17489 гр. София, 11.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ при участието на секретаря И.КА Н. МОНЧЕВА СТОЙНЕВА като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело № 20251110150525 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е Глава XIII ГПК (Общ исков процес)

Производството е образувано по искова молба с вх. №

356221/30.10.2025 г., уточнена с молба с вх. № 380990/28.11.2025 г. от К. Д. И., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. И. П* срещу М. Р. Н., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, кв. В*, с която e предявен осъдителен иск с правна квалификация, с която ответникът М. Р. Н., ЕГН ********** да бъде осъден да заплати на ищеца К. Д. И., с ЕГН: **********, сумата, както следва:

1. чл. 55, ал. 1, предложение трето от ЗЗД вр. чл.10 от предварителен договор за покупко-продажба на имот, сумата в размер на 5 867.49 евро (пет хиляди осемстотин шестдесет и седем лева и четиридесет и девет стотинки), представляваща дадена от ищеца на ответника като депозит (задатък, капаро) по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 05.06.2025 г., сключен между страните, който договор е прекратен от ищеца, ведно със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба (30.10.2025 г.) до окончателното изплащане на 1 вземането;

В исковата молба са изложени твърдения, че на 05.06.2025 г. между страните е сключен Договора, съгласно който продавачът се е съгласил да прехвърли правото на собственост върху следните недвижими имоти:

„Масивна жилищна сграда“, състояща се от приземен етаж, два етажа и тавански полуетаж със застроена площ от 83,29 кв. м. и разгърната застроена площ от 328,03 кв. м /основно застрояване/, заедно с правото на собственост върху УПИ № XV- 205, кв.7 по ПУП на с. Вл*, Община Своге, Софийска област с площ от 560 кв. м. при граници: улица с о. т. 24-23-21, УПИXVI-203, УПИXVII-206 и УПИXIV-207.

В изпълнение на уговореното в чл. 2 от Договора задължение ищецът е заплатил сума в размер на 1000 /хиляда/ евро (платена в левовата им равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 1955.83 лв.), във връзка с което съгласно чл. 3 от Договора страните са се съгласили да сключат предварителен договор в срок до 25.06.2025 г.

Страните са се договорили заплащането на продажната цена да бъде извършено на няколко вноски.

В чл. 4.3. от Договора продавачът М. Н. декларира, че по отношение на имота не са налице права на трети лица или предпоставки за иницииране на съдебни производства.

Във връзка с горното, в чл. 10 от Договора страните са се съгласили, че в случай че някоя от декларациите по чл. 4.3. се окаже невярна и/или банкатакредитор откаже финансиране на стойност поне 85% от продажната цена, Купувачът има право едностранно да развали настоящия договор, съответно Продавачът дължи връщане на заплатените суми.

Сочи, че на 25.06.2025 г. страните са сключили Анекс № 1, съгласно който са се съгласили да удължат срока за сключване на Предварителен договор до 11.07.2025 г. Във връзка с последно е увеличен и размерът на гаранционната сума, като ищецът е заплатил по банковата сметка на купувачаответник допълнителна сума в размер на 2000 евро (платена в левовата им равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 3911.66 лв.).

На 11.07.2025 г. страните са сключили Анекс № 2, съгласно който са се съгласили да удължат срока за сключване на Предварителен договор до 31.07.2025 г.

С цел отпускане на банков кредит ищецът е предоставил всички 2 документи на своята търговска банка, но същата не се е съгласила да финансира 85% от уговорената продажна цена. „Уникредит Булбанк“ АД отказва финансиране за закупуване на имота, тъй като съгласно правното ст*ище на банката праводателите на М. Н. не се легитимират като изключителни собственици на имота и са налице предпоставки за иницииране на съдебни производства, а именно:

Твърди се, че „Уникредит Булбанк“ АД посочва, че дори да не беше идентифициран гореописаният проблем, банката би могла да финансира само до 80% от продажната цена на имота.

Твърди, че са налице предпоставките на чл. 10 от Договора, предоставящи право на ищеца да развали същия и да получи връщане на заплатената сума в общ размер на 5 867,49 лв. /пет хиляди осемстотин шестдесет и седем лева и четиридесет и девет стотинки/.

Твърди се, че изявлението за разваляне на договора е достигнало до ответника чрез вайбър на телефонен номер ***. Твърди се, че са изпращани уведомления за отказ от договора чрез куриерски оператори, но пратките се връщали недоставени. Сочи, че е изпратено уведомление до ответника чрез ЧСИ М*, но книжата се връчени по чл.47 ГПК.

Твърди, че ответникът е върнал заплатените суми по договора.

Въпреки отправените покани сумата не е възст*ена.

В допълнителна молба уточнява, че между страните има сключен договор за покупко-проджаба, като ищецът е дал на ответника сумата от 5 867.49 лева. Твърди се, че договорът е бил развален, поради неизпълнение от страна на ответника да продаде имота. Позовава се на чл.10 от договора, който урежда отношенията по повод развален договор.

Моли съда да уважи исковете. Претендира разноски.

Посочва банкова сметка, на основание чл.127, ал.4 ГПК: IBAN:

BG85UBBS80021041703650, Титуляр: К. Д. И..

В срока по чл.131 ГПК, ответникът подава отговор. Не оспорва договора и анексите към него, както и че е получил сумата от 3000 лева.

Твърди, че договорът не е сключен, поради едностранен отказ от страна на купувача – ищеца. Позовава се на чл.7 ГПК (правоизключващо възражение). Оспорва да е имало право за прекратяване на договора, тъй като ответникът е доказал собствеността си върху имота, като нито нотариуса не е 3 уст*ил друго, а юриста на банката не се е запознал с документите. Твърди, че след като банката е одобрила 80 % финансиране, то е налице собственост.

Твърди, че ищецът е следвало да потърси друго финансиране от други банки, а не само тази. Прави възражение за прихващане в размер на 10 000 евро. На първо място твърди, че има пропуснати ползи от неполучен наем за периода от 05.06.2025 г. до 31.07.2025 г. размер на 1000 евро на месец или общо 2000 евро, тъй като не е могъл да отдава имота под наем, тъй като е предоставял ключ на ищеца, който е ползвал имота. Претендира го като пропуснати ползи, а не като неоснователно обогатяване. Освен това твърди, че е търпял пропуснати ползи в размер на 8000 евро, тъй като е отказал предложение за покупка на имота за сумата от 286 000 евро, което е повече от 8000 евро от продажната цена на ищеца. Твърди, че е изпратил на 20.08.2025 г. да ответника изявление, с което го уведомява, че е задържа сумата от 3000 евро, както и че ищецът следва да му заплати сумата от още 7000 евро за причинени вреди и пропуснати ползи, следствие на неизпълнение на договора.

Моли съда да отхвърли исковата претенция. Прави възражението за прихващане при условията на евентуалност, ако се уважи иска или е частично основателен. Претендира разноски по НМРАВ.

И двете страни се явяват в о.с.з. Представляват се от адвокати.

Претендират разноски. Ответникът прави възражение по чл.78, ал.5 ГПК.

В допълнително писмени защити представят ст*ище по същността на спора.

Ищецът твърди, че искът е доказан, тъй като ответникът е уведомен за прекратяване на сделката, сбъднало се е едното условие за прекратяване на договора по вина на ответника, а именно непредставяне на банков заем и неизяснена собственост. Твърди, че страните са договорили в договора връщане на сумата. Оспорва възражението за прихващане да е доказано по размер.

Ответникът изразява ст*ище, че имотът е с изяснена собственост, договорът не е сключен по вина на ищеца, а не на ответника, както и че банката е готова да отпусне 85 % финансиране на сделката, а нямало задължение банката да бъде една и ищецът е следвало да търси финансиране от други банки. Твърди, че възражение за прихващане е основателно.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като прецени доводите на страните и извърши самостоятелна преценка на събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК приема за уст*ено следното от фактическа и правна страна:

ПО

ВАЛИДНОСТТА

И

ДОПУСТИМОСТТА

НА

ПРОИЗВОДСТВОТО

Съдът приема, че исковата молба, инициирала настоящото производство, е редовна, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от исков процес. Заплатена е необходимата държавна такса.

Следователно исковата молба е допустима и следва да бъде разгледана по 4 същество.

Налице са всички положителни и липсват всички отрицателни процесуални предпоставки във връзка със съществуването и надлежното упражняване правото на иск при разглеждане на настоящото производство, които обуславят неговата допустимост. Правото на иск е надлежно упражнено, поради което производството е допустимо. Съдът дължи произнасяне по същество на спора.

Предявен е oсъдителен иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предложение трето от ЗЗД вр. чл.10 от предварителен договор за покупкопродажба на имот, за сумата в размер на 5 867.49 лева (пет хиляди осемстотин шестдесет и седем лева и четиридесет и девет стотинки), представляваща дадена от ищеца на ответника като депозит (задатък, капаро) по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 05.06.2025 г., сключен между страните, който договор е прекратен от ищеца, ведно със законната лихва от датата на завеждане на исковата молба (30.10.2025 г.) до окончателното изплащане на вземането.

Съдът приема, че претенциите на ищеца не са за реално изпълнение на предварителния договор и за заплащане на вреди от неизпълнението, нито за връщане на задатъка (чл. 93, ал. 2 ЗЗД), а за заплащане на сумите на отпаднало основание - поради прекратяване, респ. разваляне на предварителния договор. Въпреки променената правна квалификация, доколкото в доклада е посочено, че е предявен осъдителен иск, съдът приема, че правото на защита на ответника по иска, включително правото му на възражения и представяне на доказателства, не са нарушени, поради което разликата в правната квалификация на иска в доклада и решението не представлява съществено процесуално нарушение (в който смисъл са Определение № 707 от 12.11.2010 г. по т. д. № 353/2010 г., II т. отд. на ВКС, Определение № 1135 от 9.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 91/2026 г., III г. о., ГК).

Разликата между чл.365 ЗЗД и чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за връщане на сума по договор в хипотезата, когато е уговорено връщане на сумата, е в това, че във втория случай ищецът твърди развален/прекратен договор. Следователно ако ищецът твърди развален/прекратен договор, то искът е с правна квалификация по чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, а ако не твърди и има уговорка за връщане на сумата е чл.365 ЗЗД. В този смисъл е Определение № 1135 от 9.03.2026 г. на ВКС по гр. д. № 91/2026 г., III г. о., ГК.

И в ИМ, и в уточнението, както и в първото по дело с.з. ищецът твърди сключен договор, наличие на клауза за връщане и разваляне на договора.

Доколкото е налице твърдение за разваляне, то искът е с правна квалификация по чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД.

За да бъде уважен искът следва да уст*ят следните факти и обстоятелства:

По иска с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предложение трето от ЗЗД вр. чл.10 от предварителен договор за покупко-продажба на имот, ищецът при условията на пълно и главно доказване следва да уст*и следните факти и обстоятелства:

5 сключен договор между страните по чл.19 ЗЗД предаване на сумата от 3 000 евро на ответника прекратяване на договора банката е предоставила финансиране от 85 %. Предоставената финансиране в размер на 80 % не е незначително по чл.87, ал.4 ЗЗД или 5.

Декларациите по чл.4.3 се окаже невярна или ответникът не изпълни задължението да предостави всички необходими книжа

6. отпадане на основанието за получаване на сумата от ответника, като отпадането на основанието е станало с обратна сила след имущественото разместване 7. изискуемост на сумата.

Ответникът, при условията на насрещно и главно доказване, следва да уст*и следните факти и обстоятелства:

1. изпълнение на договора по чл.19 ЗЗД, а именно: