Решение № 602 от 13.02.2025, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 602 гр. Пловдив, 13.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Живко Ст. Желев при участието на секретаря Стела Гр. Грозева като разгледа докладваното от Живко Ст. Желев Гражданско дело № 20225330115480 по описа за 2022 година

Предявеният иск намира правно основание в чл.19, ал.3 ЗЗД.

Ищците В. А. С. и К. К. В. поддържат, че са сключили с ответника предварителен договор от ***г. относно продажба на недвижим имот с идентификатор ***, находящ се в *** срещу цена от 227 000 евро без ДДС. Окончателният договор следвало да се сключи в срок до *** г. На ***г. ищците поканили дружеството да се яви ред нотариус за сключване на окончателен договор на ***г. Представителят на ответника се явил, но отказал да сключи окончателния договор. Ищците твърдят, че са изпълнили задълженията си и са изправна страна по договора, а ответникът не е изпълнил своето задължение. Предвид това молят да бъде обявен за окончателен предварителния договор.

Ответникът „Сеника Пропъртис“ ООД счита, че искът е преждевременно предявен, доколкото не е настъпил срокът за изпълнение на задълженията между страните, породени от предварителния договор. Позовава се на анекс към договора от *** г. Твърди се, че ищците не са изпълнили пълно и точно задължението си за заплащане на продажната цена. Поддържа, че ответното дружество има интерес от сключването на очертаната с предварителния договор прехвърлителна сделка, както и от изпълнението на насрещното задължение на купувачите, а именно да заплатят продажната цена в размер на 227 000 евро без ДДС. Поради това моли да бъде обявен за окончателен предварителния договор, при условие, че ищците изпълнят 1 задължението си за заплащане на уговорената продажна цена.

След като обсъди събраните по делото доказателства ведно с доводите на страните съдът намери следното:

На ***г. между ответника "Сеника пропътрис" ООД, като продавач и двамата ищци, като купувачи, бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот - жилищна сграда с идетификатор № *** по кад. карта и кад. регистри на ***, ***, одобрена със заповед № ***/***г., със застроена площ от 166 кв.м., на два етажа, която към момента на сключване на договора била изградена до етап на груб строеж, с разгърната застроена площ по проект 267,43 кв. м., която се състои от два етажа, съобразени със спецификата на терена, и с двоен гараж на кота +0,70, ведно със съответните идеални части от поземлен имот с идентификатор № *** / лист 4/ . Срещу това купувачите се задължили да заплатят на продавача със собствени средства и банков кредит сумата 227 000 евро без ДДС / чл.2/. Уговорено било в чл.3 сумата да бъде платена на вноски, както следва: 1. платена преди подписване на договора 1000 евро без ДДС, представляваща резервационен депозит; 2. 24 000 евро без ДДС - при подписване на договора, като тази сума, ведно с депозита съставлявала капаро по договора в общ размер на 25 000 евро; 3. -в срок до 01.02.2022г. сумата 25000 евро без ДДС; 4. в срок до *** г. - 70 000 евро без ДДС; 4. при сключване на окончателен договор - остатъка от 107 000 евро /лист 5/ . Съгласно чл.4 окончателният договор, следвало да бъде сключен на ***г. пред нотариус ***, най- късно до 11ч. на същия ден.

В чл.4, ал.2 на договора било уговорено, че продавачът се задължава да довърши и въведе в експлоатация сградата, като получи разрешение за ползване до ***г., което било прието като условие за сключване на окончателния договор, освен ако страните договорят писмено друго. Освен това в чл.4, ал.3 от договора било уговорено, че ако до ***г. купувачите са изплатили сумата 120 000 евро от продажната цена, те имат право да поискат удължаване на срока за плащане на остатъка от цената до 30.06.2023г. без да изпадат в забава, като искането за това следвало да е писмено. В този случай, съгласно ал.4, подписването на окончателния договор следвало да се извърши на ***г., най-късно до 11 часа пред ***.

По делото е представен анекс към предварителния договор от ***г. с който страните са постигнали съгласие срокът за издаване на акт 16 да се удължи с една година - до 01.06.2023г. /лист 53/. В анекса е посочено, че е сключен на ***г., но следва да се приеме, че е налице грешно отразяване на датата на подписване, предвид съдържанието на документа, което се позовава на предварителния договор, който е от по-късна дата. Този извод се налага, защото няма как страните да са подписали анекса преди сключването на договора. Така представеният анекс е подписан от *** на дружеството продавач, както и от ищците, които не са оспорили неговата автентичност в хода на настоящото производство.

2

На ***г. ищецът С. отправил до дружеството покана, която била връчена на същата дата чрез *** /лист 9/ . В нея било поискано на ***г. в 10 ч. ответника да се яви пред ***, като представи необходимите документи за сключване на окончателния договор. От съставения на ***г. констативен протокол на *** се установява, че на въпросната дата пред него са се явили адв. М., като представител на купувача В. С. и ***т на дружеството ответник, а вторият купувач по предварителния договор К. В. не се е явила. ***т на дружеството се е позовал на сключения анекс към предварителния договор относно удължаване на срока за представяне на акт обр. 16 за сградата, като същевременно е възразил и относно това, че купувачите не са изплатили уговорените суми от цената, дължими до сключването на окончателния договор. Заявил е, че поради това връчва на представителя на купувача и известие на прекратяван на договора. Представителят на ищеца е посочил, че са заплатени суми по-големи от фактурираните, както и е оспорил, че анексът е подписан от С..

В хода на разглеждане на настоящото дело е представено от ответника удостоверение №22/02.02.2024г., на ***, относно въвеждане в експлоатация на жилищната сграда с идентификатор ***, която е предмет на предварителния договор.

Представени са от ищците разписки, подписани от *** на дружеството ответник А.В.. Те удостоверяват получаване на суми за вноски по предварителния договор, платени в брой от ищеца В. С., както следва: първата за 25 000 лв., като същата е без дата; втората за 5000 паунда, равняващи се на 11625 лв. от 18.02.2022г.; третата, отново без дата, за сумата 15 000 лв.; четвъртата от 22.03.2022г. за сумата 15 000 лева; и петата от 13.03.2022г. за 4000 лв./ лист 58 - 62/.

Според заключението на съдебно-счетоводната експертиза съгласно вписванията в счетоводството на дружеството ответник, като получени от В. А. С. са отразени три плащания по разплащателната сметка на дружеството на обща стойност 10 000,32 лв. с ДДС. Плащанията са по фактури № *** от ***г., № *** от ***г. и № *** от ***г., като са включени в дневника за продажбите и справка декларация по ЗДДС /лист 88/. Вещото лице сочи, че сумата заплатена съгласно представените по делото разписки е 48125 лв., а когато към нея се прибавят осчетоводените плащания сумата възлиза на 58125,32 лв.

При така установените факти се налагат следните правни изводи:

Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор.

За да бъде уважен така предявения от ищците иск, те следва да докажат, че са изправна страна по договора, тоест че са изпълнили произтичащите от него задължения или да заявят готовност да ги изпълнят. Според сключения предварителен договор, към датата на сключване на окончателния договор ищците е следвало да са заплатили на продавача по него уговорените в чл.3, ал.1 букви „а“, „б“, „в“ и „г“ суми 3 възлизащи общо на 95 000 евро без ДДС. Към датата на сключване на окончателния договор те е следвало да заплатят само остатъка от продажната цена в размер на 107 000 евро, без ДДС.

По делото се установи, че към датата определена за сключване на окончателен договор, както и към момента на завеждане на иска ищците са били заплатили само 58125,32 лв., чиято равностойност е 29 719 евро. Това съответства на уговореното капаро по б. „а“ и само на част от втората вноска която е била дължима до 01.02.2022г.

/4 719 евро от общо 25 000 евро/. Това е неизпълнение на предварителния договор, доколкото съобразно него само 107 000 евро без ДДС е следвало да се заплатят при сключване на окончателния договор. Налице е следователно неизправност на купувачите, поради което в тяхна полза не е възникнало потестативното право по чл.19, ал.3 ЗЗД. Съдът счита, че условното осъждане на ищеца по предварителния договор, предвидено в чл. 326, ал.1 изр. второ ЗЗД, се отнася само до тези задължения, които съобразно уговорките на предварителния договор следва да се заплатят при сключването на окончателния. При наличието на уговорка за предварително заплащане на част от цената, както е в случая, нейното неизпълнение, води до неизправност на страната купувач по договора.

Извън горното, съгласно чл.19, ал.2 ЗЗД, предварителният договор следва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В сключения предварителен договор, е налице непълнота в описанието на недвижимия имот предмет на прехвърляното право. Това е така, защото е посочено, че освен правото на собственост върху посочената в договора сграда, се прехвърлят и „съответните идеални части от имот идентификатор ***, без тези части да са определени. Не може да се приеме, че те са определяеми, защото липсва препращане към друг документ от който да могат да се извлекат. Неясно е също на какво съответстват тези идеални части, а това е пречка да се установи какво е по вид и съдържание, правото което купувачите следва да придобият върху терена /право на собственост или ограничено вещно право, например право на строеж/. Това също съставлява пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Предвид изложеното съдът намира, че предявеният иск е неоснователен и следва да се отхвърли.

С оглед изхода на делото на ищците не се дължат разноски.

Ответника е направил разходи за адвокатско възнаграждение, за доказване на които е представил договор за правна помощ и доказателства за заплащане на адвокатско възнаграждение в размер на 12 000 лв. / лист 116 – 118/ . На осн. чл.78, ал.3 ЗЗД следва ищците да бъдат осъдени на заплатят тази сума.

Водим от горното, съдът

4

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ иска по чл.19, ал.3 ЗЗД, предявен от В. А. С. ЕГН ********** с адрес *** и К. К. В. ЕГН ********** с адрес *** против „Сеника пропъртис“ ООД ЕИК 206508833 със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул. Кукуш №26 относно обявяване за окончателен на предварителен договор от ***г. за покупкопродажба на недвижим имот - жилищна сграда с идетификатор № *** по кад. карта и кад. регистри на ***, ***, одобрена със заповед № ***/***г., ведно със съответните идеални части от поземлен имот с идентификатор № ***

ОСЪЖДА В. А. С. ЕГН ********** и К. К. В. ЕГН ********** да заплатят на „Сеника пропъртис“ ООД ЕИК 206508833, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК, сумата: 12000 лв. /дванадесет хиляди лева /, представляваща деловодни разноски.

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването пред Пловдивския окръжен съд.

Съдия при Районен съд – Пловдив: ___________/п/____________ 5