Решение № 1129 от 06.10.2021, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1129 гр. Бургас, 06.10.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LVIII СЪСТАВ в публично заседание на тридесети септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Мариела Ан. Иванова при участието на секретаря МАРИЯ АП. МИЛЕВА като разгледа докладваното от Мариела Ан. Иванова Гражданско дело № 20212120103965 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по повод искова молба от АНТ. СЛ. Т.

ЕГН ********** против “АСТАНА СТРОЙ” ООД с ЕИК 203606076, „АНГАРА ТРУП I“ ООД с ЕИК 203383328 и Н. С. С. с ЕГН **********. В исковата молба се твърди, че на 09.06.2019г. между ищецът А.Т. и ответниците „АСТАНА СТРОЙ“ ЕООД и „АНГАРА ГРУП I“ ООД се сключват Предварителен договор за покупко-продажба на идеални части от ПИ с идентификатор *** и Споразумение за съдействие на ищеца да закупи СОС - апартамент с идентификатор ***, който е на „груб строеж“. В чл.4, ал. 3 от Споразумението, „АНГАРА ГРУП I“ ООД, която изпълнява довършителни работи в сградата на *** в гр.София, в която се намира СОС с идентификатор ***, гарантира на ищеца, че разрешение за ползване на сградата ще се получи в 6-месечен срок от нотариалното изповядване на сделката по прехвърлянето на собствеността. В Споразумението се поема задължение към ищеца за плащане на месечна неустойка, за времето след изтичане на 6 месеца от датата на изповядване на сделката. Договаря се, че при забава в издаването на разрешение за ползване до една година от датата на изповядване на сделката, дължимата неустойка ще е в размер на 750 евро, като тя се удвоява за всяка следваща година, т.е. за времето до 28.06.2020г. тя е 750 евро, а след това - до 28.06.2021г. договорената месечна неустойката е в размер на 1500 евро.

1

За задължението по т.4, ал.3 от Споразумението като солидарно отговорни с „АНГАРА ГРУП I“ ООД встъпват и другите двама ответници - „АСТАНА СТРОЙ“ ЕООД, понастоящем вече ООД и представляващия и двете дружества ответник Н. С. С. лично.

Сделката, с която в груб строеж ищецът придобива апартамент №22, на две нива, със застроена площ от 197,08 кв.м., на 5 и 6 етажи в сградата, находяща се на ул.

Одрин № 135 в гр. София, който съгласно одобрените КККР представлява СОС с идентификатор ***, е изповядана на 28.06.2019г., т.е. 6-месечния срок в който следва да се получи Разрешение за ползване на сградата е изтекъл на 28.12.2019г.

Твърди се още, че до момента все още няма издадено разрешение за ползване на сградата, а както от „АСТАНА СТРОЙ“ ООД, така и от солидарно отговорните с него „АНГАРА ГРУП I“ ООД и Н. С. С. - лично, няма извършено плащане на каквато и да е част от обещаните от „АНГАРА ГРУП I“ ООД в т.4 на Споразумението по 750 евро месечно за времето до 28.06.2020г. и по 1500 евро месечно за след това.

За събиране на вземането си ищецът е инициирал заповедното производство по ч.гр.д. № 20212120102200/2021г. на БРС срещу тримата солидарни ответници, но е депозирано възражение от тяхна страна.

Предвид изложеното е направено искане да се постанови решение, с което да се приеме за установено по отношение на страните, че съществува задължение на ответниците „АСТАНА СТРОЙ“ ЕООД с ЕИК 203606076, „АНГАРА ТРУП I“ ООД с ЕИК 203383328 и Н. С. С. ЕГН ********** в размер на 23 469.96лв. представляваща левовата равностойност на обезщетението от по 1500 евро на месец за времето от 29.07.2020г. до 29.03.2021г., ведно със законовата лихва върху нея считано от 31.03.2021г. до окончателното плащане на задължението. Заявена е претенция за разноски.

В срока по чл.131 ГПК ответниците са подали писмен отговор, с който оспорват основателността на иска. Направени са и възражения за нищожност на клаузата за неустойка и унищожаемост на споразумението.

След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, доводите на страните и разпоредбите на закона, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 09.06.2019 г. между „АСТАНА СТРОЙ“ ЕООД (купувач) и АНТ. СЛ. Т. (продавач), с който продавачът се е задължил да продаде, а купувачът се 2 е задължил да закупи собствените на продавача 19,5 % ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София, находящ се на адрес гр. София, район Красно село, ***. Уговорено е също така окончателният договор да бъде сключен в срок до 28.06.2019 г.

Представено е и Споразумение от 09.06.2019 г., сключено между „АНГАРА ГРУП – I“ ЕООД (изпълнител) и АНТ. СЛ. Т. (купувач), с което страните са се договорили изпълнителят, в чиято полза е вписана договорна ипотека върху посочен по-долу недвижим имот, да съдейства на купувача да закупи притежаван от „М СТРОЙ КЪНСТРАКШЪН“ ЕООД недвижим имот, находящ се в гр. София, в сграда с офиси и подземни гаражи на ***, изградена в степен на завършеност „груб строеж“, нанесена в КККР на гр. София като сграда с идентификатор ***, а именно: апартамент № 22 на две нива, разположен на пети и шести етажи в сградата, с обща застроена площ от 197,08 кв.м., който ипотекиран апартамент е нанесен в КККР на гр. София като СОС с идентификатор ***, заедно с припадащото се на обекта мазе № 22 с площ от 2,25 кв.м., както и 9,40 % ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 30,46 кв.м. и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата, като заплати цената на същия в размер на 391 000 лв. по банкова сметка на изпълнителя. В чл. 4, ал. 3 на това споразумение е уговорено, че изпълнителят гарантира на купувача, че обектът ще получи разрешение за въвеждане в експлоатация в срок до 6 месеца от датата на изповядване на сделката в нотариална форма, като при забава в този срок изпълнителят дължи на купувача обезщетение в размер на 750 евро месечно за периода от изтичане на 6 месеца от датата на изповядване на сделката до 1 година от същата, а при забава с повече от една година неустойката се удвоява за всяка следваща година. В ал. 4 на същия член от споразумението е уговорено, че за обезпечаване на задължението на изпълнителя по предходния текст страните се договарят да открият специална банкова сметка, в която да бъде внесена сумата от 9 000 евро, служеща като обезпечение на задълженията за неустойка по предходния текст, като при наличие на предпоставките за получаване на неустойка купувачът има право да усвои съответната сума за всеки месец поотделно. Уговорено е също така, че при достигане в тази сметка на сумата от 4 500 евро изпълнителят е длъжен да я допълни до първоначалния размер в 15-дневен срок от достигане на сумата от 4 500 евро или по-малка сума.

Непосредствено след чл. 4, ал. 4 на споразумението се съдържа клауза, съгласно която за изпълнение на задължението на изпълнителя по горната точка, солидарно с него отговарят Н. С. С. и „АСТАНА СТРОЙ“ ЕООД.

Споразумението е подписано от изпълнителя, от купувача, както и от Н.С. в качеството му на представител на „АСТАНА СТРОЙ“ ЕООД и в лично качество като 3 солидарен длъжник.

По делото е представен Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 171, т.

I, рег. № 8384, дело 153/2019 г. от 28.06.2019 г., с който „М - СТРОЙ КЪНСТРАКШЪН“ ЕООД е продало на А.Т. описания в споразумението от 09.06.2019 г. апартамент, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, като изрично е посочено, че сградата, в която се намира апартаментът, е изградена в степен на завършеност „груб строеж“.

Представен е и нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 26, т. VI, рег. № 7280, дело № 593 от 16.10.2017 г. на нотариус Х.В., рег. № 628 в регистъра на НК, с който „М - СТРОЙ КЪНСТРАКШЪН“ ЕООД е учредило в полза на „АНГАРА ГРУП –I“ ЕООД договорна ипотека върху собствени на първото дружество недвижими имоти, находящи се в гр. София, в сграда с офиси и подземни гаражи на ул.

„Одрин“ № 135, изградена в „груб строеж“, един от които е и закупеният от ищеца впоследствие апартамент – СОС с идентификатор № ***, като е посочено, че ипотеката се учредява за обезпечаване на задължения на „М - СТРОЙ КЪНСТРАКШЪН“ ЕООД по сключен между него, в качеството му на възложител, и „АНГАРА ГРУП –I“ ЕООД, в качеството на изпълнител, договор за строителство от 09.10.2017 г. за извършването на строително-монтажни и ремонтни работи в собствените на възложителя и на трети лица обекти в сградата, както и в общите части на сградата, построена в гр. София, на ***-137.

При така установена фактическа обстановка съдът намира следното от правна страна:

Предявеният иск е основателен и доказан, но само против ответника „АНГАРА ГРУП –I“ ООД, което дружество е поело задължение по отношение на ищеца за заплащане на неустойка, ако закупеният от последния имот не бъде въведен в експлоатация в срок до 6 месеца от нотариалното изповядване на сделката. По делото не се твърди и липсват доказателства обектът да е бил въведен в експлоатация, съгласно изискванията на чл. 177 от ЗУТ – чрез издаване на разрешение за ползване на сградата или на удостоверение за въвеждането й в експлоатация (в зависимост от категорията на строежа), поради което съдът намира, че е изпълнено условието за дължимост на уговорената в чл. 4, ал. 3 от споразумението неустойка от страна на „АНГАРА ГРУП –I“ ООД.

Съдът намира за неоснователно и недоказано възражението на ответниците, че клаузата за неустойка противоречи на закона и на добрите нрави, тъй като от представения нотариален акт за учредяване на договорна ипотека е видно, че изпълнител на строително-монтажните работи на сградата, в която се намира имотът 4 на ищеца, е било именно „АНГАРА ГРУП –I“ ЕООД (понастоящем ООД), поради което следва да се приеме, че именно в тази връзка ответното дружество е поело задължение спрямо ищеца за заплащане на неустойка при неспазване на посочения в споразумението им срок за въвеждане на обекта в експлоатация.

Вярно е, че въвеждането на обекта в експлоатация не зависи единствено от действията на ответното дружество, но въпреки това „АНГАРА ГРУП –I“ ООД, представлявано от законния си представител, е поело задължение да отговаря спрямо ищеца за причинените му вреди при евентуално неспазване на горепосочения срок чрез заплащане на уговорената в споразумението неустойка. Следва да се отбележи, че в закона липсва норма, забраняваща поемане на такова задължение, нито това задължение противоречи на добрите нрави, тъй като се установи, че дружеството е едно от лицата, от действията на които зависи въвеждането на обекта в експлоатация.

Изцяло недоказани останаха и направените от ответниците възражения за унищожение на процесното споразумение като сключено при крайна нужда и при явно неизгодни условия, поради което те също не следва да бъдат уважавани. Не се доказаха и твърденията на ответниците за извършено заплашване при сключване на споразумението. Двама от ответниците са търговци и като такива са били наясно с рисковете при закупуване на идеални части от имоти и трудностите при реализиране на строеж, тъй като се занимават с тази дейност по занятие.

Предвид горното, съдът намира, че „АНГАРА ГРУП –I“ ООД дължи на ищеца уговорената в чл. 4, ал. 3 от сключеното между тях споразумение от 09.06.2019г. неустойка, като за периода от 29.07.2020г. до 29.03.2021г. неустойката е в размер на 1500 евро месечно или 12 000евро.

В случая искът е предявен за левовата равностойност на сумата, но тъй като неустойката е уговорена в чуждестранна валута, съдът намира, че следва да се произнесе по съществото на спора като приеме, че е сезиран с иск за установяване дължимостта на уговорената в чуждестранна валута неустойка, в какъвто смисъл е Тълкувателно решение № 4/2014 от 29.04.2015 г., постановено по тълк.д. № 4/2014 на ОСГТК на ВКС.

Предвид основателността на претенцията „АНГАРА ГРУП –I“ ООД дължи на ищеца и обезщетение за забавено плащане в размер на законната лихва върху главницата, считано от подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение – 31.03.2021г., до окончателното й изплащане.

По отношение на ответниците Н. С. С. и „АСТАНА СТРОЙ“ ООД съдът намира, че искът е неоснователен, тъй като със споразумението от 09.06.2019г. те са поели 5 задължението да отговарят солидарно с „АНГАРА ГРУП –I“ ЕООД за изпълнение на задължението му „по горната точка“, а тази „горна точка“ в случая е чл. 4, ал. 4 от споразумението, с която „АНГАРА ГРУП –I“ ЕООД се е задължило да внесе в специално открита банкова сметка сумата от 9 000 евро, която да служи за обезпечаване на задължението му за заплащане на процесната неустойка, както и да допълва тази сума до първоначалния размер, когато наличността в нея падне до 4 500 евро или по-малка сума. С оглед на това и тъй като отговорността на Н. С. С. и „АСТАНА СТРОЙ“ ООД изрично е ограничена до гарантиране изпълнението на горепосоченото задължение на „АНГАРА ГРУП –I“ ЕООД, но не и на останалите му задължения по споразумението от 09.06.2019 г., съдът намира, че тези ответници не отговорят солидарно с „АНГАРА ГРУП –I“ ООД за задължението му за заплащане на процесната неустойка на ищеца А.Т..