Решение № 725 от 06.06.2022, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 725 гр. Варна, 03.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Ирена Н. Петкова

Членове:

Наталия П. Неделчева мл.с. Симона Р. Донева при участието на секретаря Галина Г. Славова като разгледа докладваното от Наталия П. Неделчева Въззивно гражданско дело № 20223100500686 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувно е по въззивна жалба на КР. АНЖ. Г., действащ чрез баща си АНЖ. АНГ. Г., ЕГН ********** срещу решение от 25.06.2021г., постановено по гр. Дело №12918 по описа на ВРС за 2020г., с което предявените срещу него искове са уважени. Жалбоподателят счита, че решението е неправилно, незаконосъобразно и постановено в нарушения на материалния закон и на съществени съдопроизводствени правила. Не оспорва, че между страните по делото е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба, но счита, че ищцата е знаела за наличието на тежести върху имота преди 27.01.2020г.

Излага, че тя не е изпълнила задължението си по договора в срок и не е представила документи, удостоверяващи отказ за финансиране от банка кредитор с основание наличие на тежести описани в исковата молба, още повече по делото са се събрали писмени доказателства, от които е видно че същата банка - банка ДСК ЕАД е финансирала последваща продажба на същия апартамент, при наличието на същите тежести, които са непротивопоставими на бъдещия кредитор. Твърди, че по делото безспорно се установява, че през целия срок на договора, на ищцата е указвано пълно 1 съдействие и са представяни всички изискуеми от нея документи. Счита, че с оглед събраните писмени и гласни доказателства се установява, че ищцата е неизправна страна по предварителния договор, поради което претенцията следва да се отхвърли като неоснователна и недоказана. Изразява категоричното си несъгласие с извода на ВРС, че не се установява причината за несключване на окончателния договор за прехвърляне собствеността на имота да е неизправност на купувача/ищцата, както и че ищецът не е успял да осигури необходимите за сключване на договора средства, поради което сделката не е била реализирана. Твърди, че ищцата при договарянето си с въззивника му е заявила, че ще финансира остатъка от цената по договора със заемни средства, а в същото време по делото се установява, че тя дори не е подала официално молба за отпускане на кредит и е представила документите за имота два дни преди изтичане на срока по предварителния договор за неофициално разглеждане. По изложените съображения моли обжалваното решение да бъде отменено като неправилно и незаконосъобразно, като на негово място бъде постановено друго, с което като неизправна страна бъде определена ищцата, както и да му бъдат присъдени направените по делото разноски. В о.с.з. жалбата се подържа чрез пълномощник.

Чрез депозирания писмен отговор, въззиваемата страна излага становище за неоснователност на въззивната жалба. Моли същата да бъде оставена без уважение, а първ. решение –потвърдено като правилно и законосъобразно, като ѝ бъдат присъдени направените по делото разноски.

Счита, че релевантните за спора факти са правилно установени, а изводите на съда са законосъобразни. Твърди, че ответникът още при сключването на договора е бил неизправна страна, тъй като е знаел за тежестите върху имота, но умишлено не ги е споделил с бъдещия купувач. По изложените съображения моли за потвърждаване на първоинстанционното решение и присъждане на разноски.

Настоящото производство не е контролно - отменително, а въззивно, поради което съдът следва да направи свои фактически констатации и правни изводи. След съвкупна преценка на всички събрани по делото доказателства, с оглед разпоредбата на чл. 235 от ГПК, съдът приема за установено следното:

Производството е образувано по предявени от Б. Г. ИВ., срещу КР.

2

АНЖ. Г., ЕГН:********** чрез неговия баща и законен представител АНЖ.

АНГ. Г., обективно кумулативно съединени искове за осъждане на ответника да заплати сумата от 12126 лв., представляваща дължима на отпаднало основание авансово заплатена част от продажна цена по сключен между страните и развален Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.11.2019г. на осн.чл.93, ал.2 ЗЗД и иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 12126 лв., представляваща компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността, уговорена в чл.3.1 в сключен между страните и развален Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот от 28.11.2019г. В условията на евентуалност се сочи, че правното основание за дължимост на претенцията е чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД.

Ищцата излага, че на 28.11.2019г. между нея и малолетния КР. АНЖ. Г., чрез неговия баща и законен представител АНЖ. АНГ. Г. е сключен предварителен договор, по силата на който ответникът се задължи да й продаде апартамент в София с идентификатор *** в срок до 31.01.2020г., като била уверявана от ответната страна, че имотът е чист от вещни тежести. Твърди, че изплатила на ответника в брой като капаро сумата от 6200 евро в левова равностойност от 12 126 - дванадесет хиляди сто двадесет и шест лева. както е описано в чл.2.5. от предварителния договор.

След подписването на предварителния договор и с цел да си осигури допълнителния паричен ресурс за финализиране на покупко-продажбата, се обърнала към Банка ДСК ЕАД с искане за кредит. Юристите на банката установили, че върху имота има вписани множество вещни тежести, а именно: 1/договорна ипотека от 28.04.2011г. за сумата 3 500 000 EUR; 2/ възбрана от 01.10.2013г.: З/договорна ипотека от 06.03.2008г.; 4/ искова молба от 10.10.2014г. излага, че тези вещни тежести блокирали възможността да получи необременено право на собственост, както предвиждал предварителния договор. Твърди, че ответникът поискал да му бъде дадена възможност и време да заличи вещните тежести, поради което подписали анекс, с който продължили срокът за сключване на окончателен договор до 31 05.2020г. Излага, че на практика ответникът не предприел необходимите действия, и вещните тежести продължил да съществуват, поради което, тя му изпратила писмо, с което го уведомила, че разваля предварителния договор поради неизпълнение от негова страна, като поискала да се върне платената 3 сума, и посочила своя банкова сметка. Излага, че след получаване на писмото, ответникът няколко пъти обещавал да плати получения от него задатък /капаро/, но не го сторил и спял да отговаря на обажданията й. С оглед изложеното, моли ответникът да бъде осъден да върне платения задатък

/капаро/ от 12 126 лв. поради отпаднало основание, както и да и заплати неустойка в същия размер - 12126 лв. съгласно т.3.1. от договора, тъй като не е изпълнил задълженията си по предварителния договор и станал причина сключването на окончателния договор да не е възможно при договорените в предварителния договор параметри. В условията на евентуалност - в случай, че бъде отхвърлен иска против ответника за заплащане на неустойка в размер на 12 126 лева, за неизпълнение на задълженията му по договора, предявява иск за заплащане на обезщетение по чл.93, ал.2 от ЗЗД - за връщане на платеното от купувача - ищцата капаро по договора в двоен размер.

Чрез депозирания в срока по чл.131 от ГПК писмен отговор, ответникът страна изразява становище за неоснователност на предявения иск. Не оспорва сключването на предварителен договор и получаването на капаро в посочения размер, но твърди, че той е изправна по договора страна, като е изпълнил поетите задължения. Излага, че съгласно договореното между страните, остатъкът от продажната цена следвало да се заплати от ищцата чрез заемни средства от банка, като в същото време през целият период на действието на договора той не получил от ищцата нито един писмен документ, с който същата да удостовери, че е предприела действия по получаване на кредит; не е получил и никакви писмени документи, установяващи отказ на банката - кредитор да финансира покупката поради наличието на вписани ипотека и искова молба върху имота. Оспорва изцяло твърденията на ищцата, че е изправна страна по договора, като счита, че същата не е изпълнила задължението си в срок и не е представила документи, удостоверяващи отказ за финансиране от банка - кредитор е основание наличие на тежести описани в исковата молба. Твърди, че през целият период на действие на договора на ищцата е указвано пълно съдействие и представяне на всички изискуеми от нея документи. Излага, че описаните в исковата молба ипотека и тежести са от преди продажбата на апартамента и преди откриване на производството по несъстоятелност на ВИТОША РИЗОРТ 2000 ООД с т. Дело №5019/2016г., като същите обезпечават вземания на кредиторите с приети вземания в производството по 4 несъстоятелност, и не са само върху процесния апартамент, а върху земята и целия комплект от девет сгради. Твърди, че на ищцата са известни и представени всички документи, в това число и справка по имот *** представена в срока на предварителния договор, защото oт банката - кредитор на ищцата пожелали да видят как банки кредитират обекти в сградата с тези тежести. Излага, че тези тежести са непротивопоставими на бъдещите кредитори, защото кредиторите по тях са с приети вземания в производството по несъстоятелност и удовлетворени кредитори по него.

Твърди, че е представил на ищцата удостоверение по чл.19 ал. 2 от ПВп. от синдика на дружеството с нот. заверка на подписа от 05.06.2018г., от което било видно, че не е поето обезпечителното задължение по договорната ипотека. Твърди, че с молба от 12.12.2019г. е предприел действия по частично заличаване на ипотеката, но е получил отказ поради противоречива практика на съдиите по вписванията. Твърди, че с ищцата били в постоянна връзка, както и изрично и предложил да й съдейства, като отправи искане за отпускане на ипотечен кредит в банки, но тя отказала с мотив, че иска да бъде кредитирана само от офис на банка в гр. Стара Загора. Излага, че в срока на предварителния договор, преди подписването на анексите, на ищцата са представени всички необходими документи за подписване на окончателен договор в нотариална форма, а двата подписани анекса са по изрично нейно искане, поради факта, че не можела да изпълни срочно задълженията си по договора. Твърди, че поради неизпълнение на задълженията й в срок, уведомил ищцата, че разваля подписания с нея договор, поради неизпълнение от нейна страна на задълженията и в удължения срок, като на 11.08.2020г. извършил разпоредителна сделка с апартамента, която е вписана по надлежния ред в Агенция по вписванията. Излага, че по този договор, апартаментът е закупен с ипотечен кредит от Банка ДСК, която е отпуснала креди на купувача при представени идентични документи, с представените на ищцата и в което са вписани същите тежести. По изложените съображения счита, че е изправна по договора страна, поради което исковете на заплащане на претендираните суми следва да се отхвърлят като неоснователни.

За да се произнесе, съдът съобрази следното:

Видно от приетия по делото предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 28.11.2019г., Анж. А. Г., в качеството си на родител и законен представител на детето К.Г., в качеството му на продавач, 5 се задължава да продаде на ищцата – Б.И.- в качеството на купувач, собствения си недвижим имот, представляващ апартамент № 3, ет. 1, с площ 68.60 кв.м., находящ се на адрес: гр. София район „Витоша“, ул.„Арх. Никола Лазаров" № 4 „.Б", заедно със 4.41% идеални части от общите части на сградата и с 0,31% идеални части от земята, представляваща ПИ с идентификатор *** при договорена в предварителния договор цена в размер 62 000 € с левова равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на 121 261,46 лв., от която сума в деня на подписване на договора, купувачът заплаща по сметка на продавача сума в размер от 6200 евро, а остатъкът в размер на 55500 евро или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на 109 135,31лв. по следната схема: 1/ сума в размер на 75 000 лв. ще бъде преведена от КУПУВАЧА след нотариалното изповядване на сделката, посредством банков ипотечен кредит, съгласно разплащателния план на банката-кредитор и след предоставяне на Удостоверение за вещни тежести от Служба по вписванията- гр.София, АВ/ сума в размер на 34 135,31 лв. се задължава да изплати в деня на нотариалното изповядване на сделката.