Решение № 18 от 09.02.2026, Окръжен съд - Разград

РЕШЕНИЕ

№ 18 гр. Разград, 09.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РАЗГРАД, 2-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Анелия М. Йорданова

Членове:

Валентина П. Димитрова

ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА при участието на секретаря Светлана Л. Илиева като разгледа докладваното от Анелия М. Йорданова Въззивно гражданско дело № 20253300500563 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от ищеца в първоинстнционното производство Д. К. срещу Решение № 664/12.10.2025 г. по гр. д. № 308/2025 г. на РС - Разград, с което съдът ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявеният от Д. И. К. против Р. Н. И., Г. И. Г. и К. И. Г., иск за обявяване за окончателен предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 05.11.2009 год., с който обещателят И. Г. И., заместен в настоящето производство от законните си наследници, прехвърля на ищеца правото на собственост върху следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор ** съобразно кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Разград, одобрени със заповед № РД-18- 37/10.03.2008 год., с площ от 490 кв.м., административен адрес: гр. Разград, общ. Разград, обл. Разград, ул.

***, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), при съседи: имоти с идентификатори **, **, **, **, заедно с построените в него: сграда с идентификатор ** със застроена площ 14 кв.м., на един етаж, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, и сграда с идентификатор **, със застроена площ 68 кв. м., на един етаж, предназначение: жилищна сграда – еднофамилна. Във въззивната жалба са изложени твърдения, че решението е незаконосъобразно и необосновано. Сочи се, че през 2008 г. е приета КККР на гр. Разград, като за два съседни УПИ, един от които е процесният, е бил определен един общ поземлен имот с идентификатор ** с площ 1065 кв.м., което възпрепятствало възможността за прехвърляне на имота, предмет на предварителния договор, сключен между страните. Излагат се 1 твърдения, че е налице неизпълнение на задължение на продавача по предварителния договор, изразяващо се в невъзможност да предостави необходимите за сключването на окончателния договор за продажба документи. Без наличието им било невъзможно да се прехвърли процесният имот. Във въззивната жалба е посочено, че предявеният пред РСРазград иск е основателен и доказан, тъй като е налице сключен между страните валиден предварителен договор, който не е развален, а сключването на окончателен договор за процесния имот не било възможно преди 2023 г., когато било извършено изменение в КККР на гр. Разград и имотът бил технически обособен като самостоятелен. Сочи се още, че е неоснователен изводът на съда, че около 1/10 ид.ч. от имота е в режим на СИО, тъй като имотът е придобит при възлагане в дял по наследствена делба, срещу парично уравнение, в който случай придобИ.ето има възмезден характер. Моли съда да уважи предявения иск.

Въззиваемата страна чрез пълномощник е подала писмен отговор на въззивната жалба, като я оспорва като неоснователна. Сочи, че съдът правилно и обосновано е отхвърлил иска поради погасяване на правото на ищеца по давност. Изложени са твърдения, че страните по предварителния договор са били наясно със статута на процесния имот и в договора не е предвидено отлагателно условие, след сбъдването на което да започне да тече давността. Изложени са подробни съображения по същество. Моли се съдът да потвърди решението на първоинстанционния съд и да отхвърли въззивната жалба като неоснователна.

Претендират се сторените във въззивното производство разноски.

В съдебно заседание повереникът на въззиваемите поддържа заявеното становище.

Съдът, като обсъди изложените от страните доводи и след проверка на обжалвания акт, прие следното:

Обжалваното решение е валидно и допустимо, а жалбата депозирана срещу него, разгледана по същество се явява неоснователна.

Делото е напълно изяснено от фактическа страна и фактическите положения, приети за установени от районния съд се подкрепят от събрания доказателствен материал и са основани на закона. Въззивната инстанция изцяло споделя изложените мотиви към решението на първоинстанционния съд и счита, че не следва да ги преповтаря и препраща към тях на осн. чл. 272 от ГПК, като се има предвид и следното:

Безспорно е установено от събраните по делото писмени доказателства, че на05.11.2009 год. в гр. Разград междуД. И. К.и И. Г. И. като продавач бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот, находящ се в гр.

Разград, ул. ***, парцел № XVIII-2418 в кв. 93 от ЗРП, съставляващ терен с площ от 490 кв.м. ведно с построените в него жилищна сграда, едноетажна, с приземен за маза, със застроена площ от 56,50 кв.м., състояща се от три стаи на етажа и мазата с преустроени в две бечови помещения, при съседи на имота: лице, юг – ул. **, изток – Д. Б., запад – В. И., север – Б. Б.. Уговорена била покупко-продажна цена в размерна 40 000 лева, като при подписване на предварителния договор ищецът заплатил на продавача сумата 1 000 лв. в брой. Остатъкът от уговорената цена в размер на 39 000 лв. следвало да се издължена в срок 2 до 31.10.2010 год. след изтегляне на кредит от банка, като с привеждане на остатъка от дължимата сума купувачът се въвеждал във владение на имота . В чл. 5 страните уговорили в срок до 31. 12. 2009 г. продавачът да представи документи за нотариално оформяне на покупко-продажбата.

Процесният имот бил придобит от продавача след съдебна делба в производството по която, след теглене на жребие, съгласно приложения Протокол от открито с. з. на 17. 07. 2009 г. по гр. д. № 591/ 2006 г. по описа на РРС, получил в дял Урегулиран поземлен имот № XVIII-2418 с площ от 490 кв.м. в кв. 93 по плана на гр. Разград, при съседи на имота: улица, имот № ХIХ-2418, имот № IV- 2426 и имот № XVII-2419 ведно с построените в този имот паянтова жилищна пристройка, масивна жилищна сграда и стопански постройки на стойност 26730 лв. За уравнение на дяловете И. Г. И. бил осъден да заплати на В. Г. И., който получил другия дял, сумата 2 680 лева. За събиране на вземането В. Г. И. завел изпълнително дело и бил наложен запор на пенсията на И. Г. И., според приложеното Съобщение за налагане на запор, изх. № 01264/ 01. 03. 2010 г. /л. 63/.

През 2008 г. била приета кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Разград и за двата съседни урегулирани поземлени имоти – предмет на делбата, бил определен един общ поземлен имот с идентификатор ** с площ от 1065 кв.м. Според приложеното Уведомление, изх. № 24-28337-13. 09. 2023 г. на АГКК по повод постъпило заявление от 05.

09. 2023 г. е извършено изменение на КККР за поземлен имот с идентификатор ** по одобрената КК със Заповед № РД-18-37/10.03.2008 т. на ИД на АГКК, находящ се в гр.

Разград. Според приложената скица /л.7/ имота е с идентификатор: **, с площ 490 кв.м., номер по предходен план: **, квартал 93, парцел XVIII, при съседи: имоти с идентификатори **, **, ***, **, заедно с построените в него: сграда с идентификатор ** със застроена площ 14 кв.м., на един етаж, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна, и сграда с идентификатор **, със застроена площ 68 кв. м., на един етаж, предназначение: жилищна сграда – еднофамилна. С Нотариален акт № 1, т. 4, рег. № 6078, дело № 565 от 2024 г. на нотариус Р. И. при РС – Разград, вписан в Служба по вписванията – Разград ответниците са признати за собственици по наследство при равни права на имот с идентификатор: ** ведно с построените в него сгради.

Страните не спорят, че остатъкът от продажната цена в размер на 39 000 лева не е заплатена от ищеца и че му е предадено владението на имота след сключване на предварителния договор.

По съществото на правния спор въззивният съд дължи произнасяне в рамките на обжалваната част и доводите, заявени с въззивните жалби, от които е ограничен, съгласно нормата на чл. 269, предл.2 от ГПК.

Въз основа на така изложеното, въззивният съд приема, че е неоснователен доводът изложен от въззивника, че предварителният договор за покупка на процесния недвижим имот е сключен под отлагателно условия за прехвърляне на правото на собственост. Според трайната практика на ВКС, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва 3 да се сключи в писмена форма, както и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, според чл. 19, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, които при покупко-продажбата са правото и цената. В случая страните по договора не са уговорили срок за прехвърляне правото на собственост с нотариална форма. В т. 2 от предварителния договор са декларирали, че продавачът е получил от купувача част от цената – 1 000 лева, а останалата част от 39 000 лева ще бъде издължена в срок до 31. 10. 2010 година, когато купувачът ще бъде въведен във владение на имота. Уговорената в чл. 5 от договора клауза, че продавачът се задължава в срок до 31. 12. 2009 г. да представи документи за нотариално оформяне на покупко-продажбата не може да се тълкува като отлагателно условие за сключване на окончателен договор . За да е налице т. нар. отлагателно условие, следва преминаването на правото на собственост да е отложено до сбъдване на условието . Не е уговорено изрично условие в предварителния договор, че волята на страните е да сключат окончателен договор при сбъдване на условието – предприемане на административна процедура за изменение на КККР за поземления имот, още повече, ако страните са имали такава воля трябва да са били наясно, предвид елементарната правна и житейска логика, че условието би било невъзможно да се сбъдне за такъв кратък срок до 31. 12. 2009 г., след като предварителния договор е сключен на 05. 11. 2009 г. Предвид изложеното, тълкувайки клаузите на договора, съдът приема, че не е уговорен срок за сключване на окончателен договор между страните, нито пък е сключен под отлагателно условие. Съгласно константната практика на ВКС, която и настоящият съдебен състав споделя, изразена в решение № 286 от 28.09.2011 г. по т. д. 1055/2010 г. на ВКС, 3 ГО, давностният срок относно конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е петгодишен и на основание чл. 114 от ЗЗД започва да тече от момента, в който се поражда правото като всяка от страните – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване на окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. В случая, след като не е уговорен срок за сключване на окончателен договор, 5годишния давностния срок по чл. 114, ал. 1 от ЗЗД е започнал да тече от 05. 11. 2009 г., когато е сключен предварителния договор и към датата на завеждане на иска е изтекъл.

Обоснован е изводът на районния съд, че за сключването на окончателния договор или за уважаване на предявения иск е необходимо съгласие и на съпругатана продавача, тъй като 1/10 ид.ч. от имота е в режим на СИО. При възлагане на имот в дял по наследствена делба, придобИ.ето по начало е лична собственост на съделителя, но наддяловата част, придобита срещу парично уравнение, има възмезден характер и попада в режима на СИО при презумиран съвместен принос. В процесния случай дяловата стойност е 24 050 лв., а уравнението – 2 680 лв., т.е. възмездният компонент възлиза на около 1/10 ид.ч. от стойността на получения имот. Ответницата Р. Н. И. е съпруга на починалия И. Г. И. и е изразила несъгласие за сключване на окончателен договор. Както е приел и районният съд, при наличие на всички условия, няма пречка ако в хода на производството се установи, че продавачът не е собственик на целия имот, предмет на сключения предварителен договор, а 4 само на идеална част от него, да бъде обявен договора за окончателен за притежаваната съответна идеална част, при положение, че купувачът са съгласен и желае продажбата да се извърши при това условие и той да придобие и само идеална част .