Решение № 1187 от 23.10.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1187 гр. София, 23.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на седми ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Цветко Лазаров

Членове:

Ралица Димитрова

Нина Стойчева при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Нина Стойчева Въззивно гражданско дело № 20231000500555 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 – чл.273 от ГПК.

Със съдебно решение № 3997 от 29.12.2022 г., постановено по гр.д. № 5048/2022 г. по описа на Софийски градски съд, ГО, I-17 състав, съдът е отхвърлил предявения от Ю. Б. Ц., ЕГН ********** срещу „МАУНТАЙН ХОЛИДЕЙЗ“ ООД, ЕИК 101759745 иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за осъждането му да заплати сумата от 100 096 евро, частичен иск от 587 520 евро, мораторна неустойка за периода от 04.05.2019 г. до 04.05.2020 г., поради неизпълнение на задължението на ответника за изграждане на осем недвижими имота в апартаментен комплекс в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 5 810 кв.м. в гр. Разлог, област Благоевград, м. „***“ в срок до 31.01.2009 г. С оглед изхода на спора е разпределил разноски между страните.

Недоволен от съдебното решение е останал ищецът Ю. Б. Ц., който в законоустановения срок е подал настоящата въззивна жалба. Със същата поддържа, че при извършената служебна проверка за валидност на неустоечната клауза от договора, съдът погрешно е приел, че същата е нищожна поради противоречие с добрите нрави, вследствие на което 1 неправилно е приел и че предявеното от него искане за частично присъждане на дължимото въз основа нея вземане за неустойка е неоснователно. В тази връзка сочи, че при извършената преценка съдът не е съобразил всички обстоятелства във връзка с процесното отношение и не е съобразил правилно критериите за преценка на валидността на клаузата, установени в Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС.

Моли, настоящия съд да отмени решението и да постанови друго, с което да уважи предявения частичен иск.

В законоустановения срок е постъпил отговор на подадената въззивна жалба от страна на ответника „МАУНТАЙН ХОЛИДЕЙЗ“ ООД, с който се обосновава становище за нейната неоснователност и се поддържат доводи за правилност и законосъобразно на съдебното решение.

СОФИЙСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира от фактическа и правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, освен когато следи за приложението на императивни материалноправни норми.

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

По доводите за неправилност на решението въззивният съд намира следното:

Пред въззивната инстанция не е спорно, а се установява и от събраните доказателства, че с договор за покупко-продажба на право на строеж върху недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 172, том ІІІ, рег. № 2876, дело 547/25.04.2008 г. на нотариус с рег. № 061 на НК, „МАУНТАЙН ХОЛИДЕЙЗ“ ООД продава на В. К. З. правото на строеж върху осем недвижими имота, находящи се в новостроящ се апартаментен комплекс в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 5 810 кв.м. в гр. Разлог, област Благоевград, м. „***“, за сумата от 108 800 евро. Продавачът е заявил, 2 че е получил продажната цена, като от своя страна е поел задължение да изгради описаните недвижими имоти и да снабди сградата с разрешение за ползване и въвеждане в експлоатация най- късно до 30.01.2009 г. Съгласно т. 7 от договора при неспазване на крайния срок за изграждане на описаните в договора обекти в завършен вид и въвеждането им в експлоатация, продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 0.5% от продажната цена, за всеки просрочен ден, до въвеждането им в експлоатация.

Безспорно е също така, че задължението за построяване на недвижимите имоти не е изпълнено в договорения срок и до настоящия момент, както и че вземанията, възникнали по силата на т.7 от договора са прехвърлени с договор за цесия на настоящия въззивник, като длъжникът е редовно уведомен за осъщественото правоприемство.

Пред въззивния съд е допусната съдебно-техническа експертиза, съобразно която стойността на процесните недвижими имоти към януари 2009 г. е в общ размер на 525 661 евро.

Пред въззивния съд спорът е съсредоточен върху правилността на изводите на първоинстанционния съд за нищожност на клаузата, обективирана в т.7 от договора, като основание за отхвърляне на предявения иск по чл. 92 ЗЗД. По така повдигнатия правен спор въззивния съд намира следното:

По своята същност неустойката е предварително съглашение за определяне размера на вредите от неизпълнение, като на изправната страна по договора е предоставена възможността да получи това обезщетение, без да доказва размера на действително претърпените вреди. Неустойката може да бъде определена като абсолютна величина, но може да бъде и определяема.

Размерът на неустойката се определя с оглед постигането и на трите й функции - обезпечителна, обезщетителна и санкционна. Допустимо е уговореният размер на неустойката да бъде по-голям от претърпените от кредитора вреди, тъй като към момента на уговаряне на неустойката не е известно кога ще настъпи неизпълнението, съответно размерът на вредите може да варира. В тези случаи, ако неустойката е прекомерно голяма с оглед реално претърпените вреди може да се иска намаляването й по чл. 92, ал. 2 ЗЗД. Прекомерността на неустойката не я прави автоматично нищожна поради накърняване на добрите нрави.

В т. 3 от Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по тълк. дело № 3

1/2009 г. на ОСТК на ВКС е прието, че неустойката следва да се прецени като нищожна, когато единствената й цел излиза извън присъщите функции обезпечителна, обезщетителна и санкционна. Преценката относно валидността на неустоечната клауза се извършва към момента на сключване на договора, съобразно всеки конкретен случай, при спазване на примерно изброените в тълкувателното решение критерии - естество и размер на обезпеченото с неустойката задължение; наличие на други обезпечения на същото задължение; вид на уговорената неустойка и на съответното неизпълнение; съотношение на неустойката с очакваните вреди от неизпълнението. В мотивите е застъпено разбирането, че съдът следва служебно да преценява дали клаузата за неустойка съответства на добрите нрави и на принципа за справедливост в гражданските и търговски правоотношения.

Изразеното в тълкувателното решение разбиране е доразвито и в решение № 223 от 19.04.2016 г. по т. д. № 3633/2014 г., І т. о., в което при извършено съпоставяне между прекомерност на неустойката и нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави е прието, че въпросът за накърняване на добрите нрави по отношение на уговорена неустойка следва да бъде решен чрез комплексна преценка не само на съдържанието на договорната клауза, но и при отчитане на други фактори. Такива са свободата на договаряне, равнопоставеността между страните, функциите на неустойката, както и възможността неизправният длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението, за да не се превърне неустойката в средство за неоснователно обогатяване. Високият размер и липсата на максимален предел сами по себе си не обосновават нищожност. Необходимо е съвкупната преценка на конкретните условия да установява излизане извън присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.

От представените писмени доказателства се установява, че с договора от 25.04.2008 г. е поето задължение за построяване на осем недвижими имота в срок до 31.01.2009 г. За забавено изпълнение в чл. 7 е уговорена неустойка от 0,5% върху продажната цена от 108 800 евро за всеки просрочен ден до въвеждането на обектите в експлоатация.

Договорената неустойка обезпечава основно задължение, чието изпълнение има съществено значение за кредитора. Според експертизата, 4 приета във въззивното производство, общата пазарна стойност на осемте имота към сключването на договора е 525 661 евро. Основният характер на задължението, значителната стойност на обектите и липсата на друго обезпечение оправдават уговарянето на съществена санкция за неспазване на срока. Допустимите й предели обаче следва да се преценят според очакваните към момента на сключване на договора последици от забавата и съотношението им с уговорената отговорност.

При забава кредиторът е лишен от възможността своевременно да използва имотите и да получава доходи от тях. Поради това възможният доход от отдаването им под наем е относим ориентир за очакваните пропуснати ползи, както правилно е приел и първоинстанционният съд. Уговорената неустойка възлиза на 544 евро дневно, или 16 320 евро за 30 дни, и значително надвишава дохода, който би могъл да се получи от отдаването на всички осем имота под наем за същия период. Такова надвишаване е допустимо поначало с оглед на санкционната функция на неустойката, но в случая неговият размер следва да бъде оценен и спрямо стойността на самите обекти.

За 200 дни забава неустойката достига платената продажна цена от 108 800 евро, а на 967-ия ден надхвърля и установената от експертизата пазарна стойност на всички осем имота от 525 661 евро. За тригодишен период от 1096 дни тя възлиза на 596 224 евро - повече от пет пъти продажната цена и със 70 563 евро, или приблизително 13,42%, над стойността на обектите.

Следователно за по-малко от три години забавено изпълнение кредиторът придобива вземане, надхвърлящо пълната пазарна стойност на имотите към момента на сключване на сделката, при това без достигането на този размер да преустановява или ограничава последващото начисляване.

Разгледани заедно, тези съотношения показват, че отговорността за забавата значително превишава очакваните доходи от използването на обектите и за посочения период надхвърля стойността на самото обезпечено изпълнение. Така за временното лишаване от ползването на имотите се натрупва вземане, достатъчно да покрие пълната им имуществена равностойност, което продължава да нараства със същия дневен размер.

Несъответствието поради това не се изчерпва с разликата между неустойката и възможния наемен доход, а обхваща и съотношението между отговорността за неспазения срок и стойността на целия очакван договорен резултат.

5

При тези условия превишението над очакваните вреди не намира достатъчно оправдание в допустимото санкциониране на неизправния длъжник. Санкционната функция позволява неустойката да надхвърля размера на вредите, но не оправдава всяка по размер отговорност. В случая значителната разлика спрямо възможния наемен доход, достигането на пълната стойност на обектите за по-малко от три години и неограниченото последващо начисляване създават предпоставки за имуществено облагодетелстване, несъответстващо на защитавания интерес. Уговорката предоставя на кредитора икономическа полза от продължаването на забавата, която надделява над очакваната полза от използването на завършените имоти за процесния период.

Именно поради това неустойката излиза и извън обезпечителното си предназначение. Вместо имуществената санкция да служи на интереса от получаване на обектите в срок, уговореният размер създава по-голям икономически интерес от продължаването на забавата и натрупването на вземането. Основният характер на задължението и липсата на друго обезпечение обясняват необходимостта от засилена защита на своевременното изпълнение, но не оправдават отговорност с такива последици. Този извод се запазва и при отчитане на установената от експертизата стойност на имотите, а не само на значително по-ниската продажна цена.

Посочените изчисления разкриват действието на условията, уговорени още при сключването на договора. Последващото погасяване на правото на строеж на кредитора няма отношение към действителността на клаузата към момента на договарянето.

При тези обстоятелства не се касае само за прекомерност на конкретно натрупаното вземане. Още при сключването на договора уговореният размер и начин на начисляване създават предпоставки за неоправдано имуществено облагодетелстване на кредитора, което не намира достатъчно основание в обезщетяването на очакваните вреди, обезпечаването на изпълнението или санкционирането на забавата. Поради това клаузата на чл. 7 от договора от 25.04.2008 г. излиза извън присъщите на неустойката функции и е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД поради накърняване на добрите нрави.