Решение № 49 от 26.02.2024, Районен съд - Димитровград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 49 гр. гр. Димитровград, 26.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ДИМИТРОВГРАД в публично заседание на седемнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Андрей Г. Андреев при участието на секретаря Т. Г. Д. като разгледа докладваното от Андрей Г. Андреев Гражданско дело № 20225610101141 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС.

ИЩЦИТЕ - А. С. Т. и И. С. Т., двамата от гр.Димитровград твърдят, че са собственици на 2/6 ид.ч. от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на

Димитровград, одобрени със Заповед №РД-18-38/05.07.2006г. на изп.директор на АК, с адрес на имота в Димитровград, **********************. Самостоятелният обект бил част от Етажна собственост с адрес в Димитровград, **********************, която се управлявала от външно за собствеността лице- „Професионален домоуправител 2“ЕООД, което правоотношение приключило на 02.06.2022г. Посочва, че на 11.08.2022г. било проведено Общо събрание, свикано на основание чл.12 ал.2 от ЗУЕС от Р.Д., представител на „Професионален домоуправител-3“ЕООД, в качеството на изпълняващ длъжността управител. В дневният ред били включени следните точки:

1.Отчет на разходваните събрани средства от фонд „Ремонт и обновяване“, след извършените различни ремонтни дейности на територията на входа. Разполагаема сума- наличност в касата на на ЕС към момента; 2. Избор на управител на ЕС, поради изтекъл мандат. Вземане на решение дали да се сключи договор за възлагане на управлението на ЕС на фирма „Професионален домоуправител-3“ЕООД. Срок на договора; 3. Одобряване от ОС на договора за управление на ЕС; 4. Избор на лице и упълномощаването муда сключи одобрения по т.3 от дневния ред Договор за възлагане на управлението на етажната собственост с фирма „Професионален домоуправител3“ЕООД за срок до 2 години. Събранието било насрочено за 19.00 часа, но поради липсата на кворум било отложено с един час. В 20.00 часа на събранието присъствали 1

К.П.Ж., Т.Д. Д., М.Т.П.,Г.Р.С., Й.Г.Й. /чрез пълномощник/, Г.П.Е., С.В.П., А. С. Т., П.И. /чрез пълномощник/, С.З.С. и Г.Г.И., които представлявали 69,047% ид.ч. Р.Д. се предложил за председател на събранието, като представител на „Професионален домоуправител-3“ЕООД, а за протоколчик предложил С.З.С.. Не било проведено гласуване за избиране на тези лица, като лицето, посочено за протоколист не водело записки по време на събранието. По т.1 от дневния ред пълномощника на „Професионален домоуправител -3“ЕООД Р.Д. уведомил присъстващите на събранието, че наличните парични средства в касата на фонд „Ремонт и обновяване“ са 35806,96 лева, но не представил никакви документи за извършени плащания, събрани приходи и др., като не станало ясно защо именно той представя този отчет, след като с това дружество ЕС нямало правоотношения до момента.

По т.2 от дневния ред, Р.Д. обяснил, че е добре ЕС да има професионален домоуправител, като предложил това да бъде „Професионален домоуправител3“ЕООД, което да работи при възнаграждение от 6 лева месечно или общо 102 лева на месец от 17 апартамента. Не била представена оферта за условията на договора, правата и задълженията на страните. По тази точка имало 7 гласа за, представляващи 62% от присъстващите. Останалите 38% от присъстващите гласували против избирането за управител на „Професионален домоуправиотел-3“ЕООД.

По т.3 от дневния ред въпреки, че нямало нужния кворум за избиране на управител, Р.Д. предложил някой от присъстващите да подпише договор за възлагане на управлението, който той носел със себе си. Този договор не бил прочетен на събранието и никой от присъстващите не бил запознат с него. Въпреки несъгласието и протестите, С.З.С. подписал процесния договор с „Професионален домоуправител3“ЕООД с дата на сключване 11.08.2022г. и срок от 12 месеца.

Във връзка с гореизложеното, ищците поддържат, че не е била спазена процедурата по свикване на общото събрание на ЕС. Поканата за първото събрание не била изготвена от компетентните лица, не е подписана от компетентно лице, не е изготвен протокол за поставяне, не е разгласена по предвидения в закона ред. Не ставало ясно дали е налице изискуемия от ЗУЕС кворум. Считат, че взетите решения противоречали на императивните норми на ЗУЕС, съгласно които бил нужен кворум от 67% от ид.ч.от общите части на сградата за вземане на решения за възлагане правомощията на управителя или за възлагане на дейности по поддържането на общи части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици. Поради това и решението по т.2 от дневния ред на ОС било нищожно. Освен, че взетите решения за избор на управител на ЕС били нищожни, договора за управление на ЕС бил подписан от лице без представителна власт, поради което взетите решения освен, че са нищожни – не са влезли в сила. Към датата на подписване на договора не бил изготвен протокол от събранието, нямало нужния кворум за подписването на договора, нито решението за 2 това било влязло в сила. Не било избрано по надлежния ред кой да бъде представител на ЕС и кой да подпише от нейно име договора за управление. Поради това, сключения договор за възлагане управлението на ЕС бил нищожен. На последно място считат, че не било изчислено правилно процентното съотношение съобразно притежаваните общи части. Предвид изложеното искат съдът да постанови решение, с което да отмени решенията на ОС на ЕС от 11.08.2022г. по т.1, т.2 и т.3 от дневния ред, като незаконосъобразни, противоречащи на повелителни разпоредби на закона, накърняващи интересите на част от собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост и противоречащи на етажната собственост- с взетите решения са нарушени императивни правни норми. Претендират присъждане на направените по делото разноски.

ОТВЕТНИКЪТ - Е. С. гр.Димитровград,

**********************, представлявана от „Професионален домоуправител-3“ ЕООД гр.Димитровград подава отговор. поддържа, че поканата за общото събрание била изготвена от предишния управител на ЕС- „Професионален управител-2“ЕООД на основание чл.21 ал.2 от ЗУЕС, като същата била получена от ищците на представена от тях електронна поща, по която те изрично заявили, че желаят да покани и други документи. Освен това, поканата била поставена и на таблото във входа на ЕС.

На самото събрание присъствали всички собственици на жилища, които са били в ЕС и въобще в Димитровград по това време. Не присъствал бащата на ищците, който винаги отказвал участие в ОС и подобно на синовете си отказвал да плаща разходите за входа и вече бил осъден за това по друго дело. Твърди, че ищците грешно тълкували разпоредбите на ЗУЕС относно необходимия кворум за възлагане правомощия на управителя или за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата. Твърди ,че в настоящия случай ОС на ЕС не възлагало свои правомощия или част от тях на управителя на ЕС, а само избрало „Професионален домоуправител3“ЕООД за управител на ЕС. В този смисъл приложение намирала разпоредбата на чл.17 ал.3 от ЗУЕС, а именно, че извън случаите по ал.2 решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на ЕС. Не било вярно и твърдението, че договора за управление бил подписан от лице без представителна власт. Едната страна по договора „Професионален домоуправител3“ЕООД била представлявана от Р.Д., който бил надлежно упълномощен да сключи договора. Другата страна била процесната Етажна собственост, което се представлявала от С.Е.Д., собственик на ап.16 в ЕС. Същият бил избран и упълномощен от ОС на ЕС, проведено на 11.08.2022г. с Решение №4 да подпише и сключи от името на ЕС одобрения по т.3 от дневния ред Договор за възлагане управлението на ЕС. Поддържа ,че взетите от ОС на ЕС решения не били нищожни и отдавна са влезли в сила, тъй като срокът за предявяване на съдебен иск по чл.40 от ЗУЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на ОС е 30 дневен от получаване на 3 решението по реда на чл.16 ал.7. Решението на ОС на ЕС можело да се изпълнява две седмици преди изтичането на срока за съдебно оспорване на решението. Видно от ал.3 на чл.40 от ЗУЕС, съдебния иск не спирал изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго. Поддържа, че така взетите от ОС на ЕС решения накърняват интересите само на собствениците не три апартамента, които отказвали да внасят дяловите си задължения за фонд „Ремонт и обновяване“, определени от ОС на ЕС на по-ранен етап, поради нуждата от неотложен ремонт на покрива на сградата. Предвид изложеното иска исковата молба да бъде отхвърлена. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

Ищците са собственици на 2/6 ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.Димитровград, с адрес на имота гр.Димитровград, **********************, което се установява от представения Договор за продажба на държавен недвижими имот от 23.01.1991 г., който е бил закупен от – С.С. Т. – техен баща по време на брака му с майка им Р.И. Т.а – починала на 27.02.2007 г.

Между етажната собственост на посочения адрес на 03.06.2020 г. и „Професионален домоуправител – 2“ ЕООД -Димитровград е бил сключен Договор за възлагане управлението на етажната собственост № 2/03.06.2020 г., със срок от 24 месеца, считано от 04.06.2020 г.

По делото се представя снимка на изпратена по електронен път до ищеца Покана за общо събрание № 10/01.08.2022 г. съгл. чл.12 и чл.13 ЗУС от управител на ЕС, с което се уведомяват за провеждането на ОС на ЕС на 11.08.2022 г. от 19.00 ч. във входа.

Видно от представения Протокол № 11/11.08.2022 г. от проведено ОС на собствениците/ползвателите на СОС в ЕС, същото поради недостиг на необходимия кворум от 67 % е отложено за 20.00 ч., когато е проведено. Председател на събранието е бил Р.А.Д. – за когото се твърди, че е представител на дружествата „Професионален домоуправител -2“ ЕООД и „Професионален домоуправител - 3 " ЕООД, чийто едноличен собственик и управител е К. Д. К.. Протоколчик на събранието е С.З.С..

На събранието е присъствал и ищеца А. С. Т., който е представлявал друг собственик – на ап.8 Й.Г.Й., както и останалите съсобственици на ап.12 – баща си и брат си.

По т.1 от дневния ред е взето решение за приемане на отчета за разходите и наличността на парични средства в касата на ЕС на фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 35 806,96 лева за коректен.

4

По т.2 от дневния ред е прието решение за избиране на управител на ЕС „Професионален домоуправител -3“ ЕООД за 12 месеца, считано от 11.08.2022 г. до 11.08.2023 г., за приемане на офертата на дружеството при парична вноска за възнаграждение в размер на 6 лв. месечно за всеки СОС или 102 лева за 17 бр. СОС. По точката са гласували 62,152% от представените идеални части – ЗА, а 37,200 % ПРОТИВ.

По т.3 от дневния ред – е одобрен представения на събранието Договор за възлагане управлението на етажната собственост на фирма „Професионален домоуправител - 3“ ЕООД, на осн.ч.19, ал.8 ЗУЕС и да се сключи договор за възлагане на управлението с дружеството за срок от 12 месеца, считано от 11.08.2022 г.

Гласували „ЗА“ – 63,152 %, „ПРОТИВ“ – 37,200 %, въздържали се – 0.

Бил е упълномощен С.Е.Д. – ап.16 да подпише договора от името на ЕС.

Представят се разписка от И. С. Т. от 25.08.2022 г. за получаване на протокол от проведеното ОС, както и сключения Договор от 11.08.2022 г. за възлагане управлението на ЕС.

Ищците представят в с.з. списък № 11/11.08.2022 г. на присъствалите на ОС на собствениците от 20.00 ч. , подписан от протоколчик и председател присъствен списък на явилите се лица и начин на гласуване, за който списък посочват, че им е предоставен на 25.08.2022 г. при получаване на протокола от ОС от офиса на ответника, които били заверени от служителката. В същите списъци липсва отразяване на взетите решения по отделните точки.

Ответната страна представя препис на същия списък с отразен начин на гласуване, като твърди, че предоставения на ищците бил във суров вид, като първо присъствалите се подписват и после се отразявал резултата от гласуването.