Решение № 343 от 19.03.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 343 гр. София, 19.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря Павлина Ив. Христова като разгледа докладваното от Елена Тахчиева Въззивно гражданско дело № 20251000502370 по описа за 2025 година

Производството е въззивно по чл.258 и сл. ГПК.

С решение от 07.07.2025г по гр.д. № 1231/2024г на Софийски градски съд IV-23 състав е ОБЯВЕН ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 06.08.2021г. между „АДИУМ Инвест“ ООД, като продавач и „НЮ БОЯНА ФИЛМ“ АД като купувач, предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот: 9070485/9085174 идеални части от имот с идентификатор *** с площ 647 кв. м., представляващ част от УПИ XXXVI-640, 2786, 2852, 2853, 2854, 2855, 2856, 2857, 2858, 2859, 2860, 2861,

2862, 2863, 2864, 2865, 2866, 2867, 2868, 2869, 2886, 755 с площ 14042 кв. м. по плана на местност “в. з. Бояна“, район Витоша, гр. София, кв.13, с продажна цена по предварителния договор 660 000 евро, включваща и цената на сградата и вещните права, описани в чл.1, ал.1, т.1 и т. 3 от предварителния договор, при условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението купувачът „Ню Бояна Филм“ АД заплати на продавача оставащата част от продажната цена по договора в размер на сумата 4000 евро, или тяхната левова равностойност по фиксинг на БНБ за деня ( 1,95583 лв. за 1 евро ) на основание чл. 362, ал. 1 ГПК.

Против решението е постъпила въззивна жалба от ответника „АДИУМ Инвест“ ООД с оплаквания за недопустимост, евентуално за неправилност с искане за обезсилването му и прекратяване на производството, респ. отмяна и отхвърляне на иска по чл.19 ал.3 ЗЗД. Като оплаквания за недопустимост са изтъкнати доводи, че 1 ищецът не е индивидуализирал спорния имот в допълнителните молби от 15.05. и 16.05.2025г по актуалния регулационен план, който е от 27.03.2024г, вместо от 2023г – както се твърди от него. Посочва се на следващо място, че искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е недопустим, поради липсата на правен интерес, затова че със самия договор ищецът е поел задължение да сключи споразумение за поддръжка на общите части на поземления имот преди подписване на окончателен договор, което било поставено като съществено предварително условие, вече неизпълнимо, тъй като последният е прехвърлил собствеността – съответно в негова полза не би могло да възникне потестативното право по чл. 19, ал.3 ЗЗД. Наред с посоченото, искът бил недопустим и защото в договора била предвидена възможност за иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, ако страната не се е ползвала от правото на отказ от договора, което ответникът - настоящ жалбоподател, е реализирал, тъй като преди това не подписал споразумение за поддръжка на общите части. Твърди се неправилност на решението, като постановено при съществени процесуални нарушения - пропуск на съда да се произнесе по чл. 183, ал.3 ГПК във връзка с оспорването на писмени доказателства и пропуск да приложи санкция по този текст, след като ищецът не е представил в оригинал същите изискани му писмени документи. Твърди се още, че съдът е излязъл от предмета, тълкувайки съдържанието на договорни разпоредби, без страните да са въвели възражения по този въпрос и така достигнал до неправилни изводи. Поддържа се и неправилност поради нарушение на материалния закон – липса на произнасяне по възражението им с правно основание чл. 307 ТЗ, както и несъобразяване с довода им, че цената не е платена, противно на приетото от съда, че се включва в тази по нот. акт от 15.10.2021г, с което е подменил волята на страните. И на края се твърди нарушение на материалния закон, защото съдът не е съобразил, че ищецът не е собственик на имота, тъй като след подписване на предварителния договор всички имоти са обединени /в това число и процесния/ в общ УПИ.

В срок е постъпил отговор от насрещната страна – ищецът пред първата инстанция „НЮ БОЯНА ФИЛМ“ АД. Оспорва доводите за нередовност на исковата молба, поради непредставяне на доказателства за актуалния статут. Възразява против доводите за недопустимост на решението, поради липсата на правен интерес, тъй като от писмените доказателства /в каквато насока бил правилен извода на съда/ ставало ясно, че окончателният договор не е поставен в зависимост от сключването на договор за поддръжка на общите части. Оспорват се доводите в жалбата за недопустимост на решението, поради възражение за неизпълнен договор от страна на въззивника – ответник, в каквато насока се развиват подробни мотиви, и против оплакванията за недопустимост по съображения, че евентуалната липса на произнасяне от съда във връзка с оспорване на доказателства, може да се отрази само на правилността на решението, не и на неговата допустимост. Възразява се против всеки един от доводите в жалбата за неправилност с подробни съображения, имащи отношение към 2 съществото на спора.

Софийският апелативен съд, след като прецени доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема следното:

Обжалваното решение е валидно и допустимо / чл.269, изр.първо ГПК/.

Предмет на разглеждане е бил иск по чл.19 ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 06.08.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ сграда -еднофамилна жилищна къща тип Б, с идентификатор ***, на три етажа, със застроена площ от 150 кв. м., ведно с недвижимия имот, върху който е построена с идентификатор *** и площ 647 кв.м., представляващи част от жилищен комплекс „Алено цвете“ срещу цена от 660 000 евро /или 1 290 848 лв./, от която дължима оставала само сумата 4000 евро. Като правопораждащи факти се изтъква, че ответникът е неизправна страна по договора, като до изтичане на крайния му срок, не изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху съответните 9070485/9085174 идеални части от поземления имот с идентификатор *** с площ 647, а отделно от това в нарушение на него допуснал чрез устройствени процедури трети лица да придобият идеални части от него ( съгласно уточнителна молба от 04.09.2024 г.).

Ответникът е оспорил иска по основание с възражения, че в полза на ищеца не е възникнало потестативното право да иска обявяване на договора за окончателен, поради неизпълнение на насрещно задължение по договора /чл.10/ да подпише такъв за поддръжка на общи части на имот с идентификатор ***, което е уговорено като съществено условие за сключване на окончателен договор, но не може да се изпълни към момента, защото вече е отчуждил къща с идентификатор *** в същия комплекс „Алено цвете“, и поради това че на основание т.13, вр. т.10 е направил отказ от предварителния договор. Прави възражения против твърденията, че цената е уговорена общо за двата имота, и твърди, че поземленият имот не съществува във вида, посочен в предварителния договор, заради устройствени промени.

По делото пред първата инстанция няма спор и се установява от писмените доказателства сключването на окончателен договор между страните на 06.08.2021 г. между „АДИУМ“ ЕООД, в качеството му на продавач - обещател, се е задължил да продаде на „НЮ БОЯНА ФИЛМ“ АД, в качеството му на купувач - приемател, правото на собственост върху недвижими имоти, представляващи: 1.

ЕДНОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА КЪЩА тип Б - къща 4, с идентификатор

***, със застроена площ от 150 кв. м., брой етажи 3, находяща се в поземлен имот с идентификатор ***, УПИ XXXV-2773, 815, 712, 816, 709, 3

647, 968, 1023, кв.13 , в. з. “Бояна“ по плана на град София, район Витоша - CO, с площ 647 кв. м. и 2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, УПИ XXXV-2773, 815, 712, 816, 709, 647, 968, 1023, кв.13 , в. з. “Бояна“ по плана на град София, район Витоша - CO, с площ 647 кв. м., както и с прехвърляне собствеността върху сградата да учреди безсрочно вещно право на ползване върху имота и право на строеж за изграждане на плувен басейн, с обслужваща постройка и лека ажурна ограда по границата.

В клаузата на чл.2, ал.1 от договора изрично е записано, че страните са уговорили обща цена за всички описани имоти и вещни права в размер 660 000 евро, с левова равностойност 1 290 848 лв. без ДДС, платими както следва: сумата 66 000 евро ( капаро ) с левова равностойност 129 085 лв. без ДДС - по банков път в деня на сключване на предварителния договор; сумата 590 000 евро, с левова равностойност 1 153 939 лв. без ДДС - в деня на сключване на окончателния договор за еднофамилната къща, и оставащата част от цената в размер 4000 евро -в деня на сключване на окончателен договор за имот с идентификатор ***.

Уговорено е сключването на окончателен договор за еднофамилната жилищна сграда и учредяването на вещното право на ползване и строеж да се извърши най - късно до 15.10.2021 г., а окончателният договор за ПИ ***, след като продавачът получи разрешение за строеж за ПИ ***, но не по - късно от 24 месеца след сключване на окончателния договор за къщата, а именно до 15.10.2023 г.

В разпоредбата на чл.10 в раздел „Права и задължения на страните“ е предвидено, че купувачът се задължава да подпише с продавача или с фирма „Бодром“ преди подписване на окончателен договор, договор за поддръжка на общите части на ПИ *** за сумата 1,70лв без ДДС на месец, умножена по разгърната застроена площ /451 кв.м./ на еднофамилната жилищна сграда тип Б.

В раздел 5 „Санкции“ /чл.11/ са предвидени такива за продавача, ако не изпълни задължението си по чл.6 или по субективни причини не прехвърли собствеността върху обектите или не учреди вещните права по т.3 и т.4 на ал.1 от чл.1 на договора, или декларираните от него обстоятелства са неверни- в този случай купувачът има право да се откаже от сключването на окончателен договор и да получи платения задатък в двоен размер.

В раздел 5 „Санкции“ /чл. 12/ са предвидени такива за купувача, ако се откаже от сключването на окончателен договор или не плати частта от уговорената цена в сроковете по чл. 2 – в този случай продавачът има право да се откаже от договора и задържи дадения му задатък.

В раздел 5 „Санкции“ /чл.13/ е предвидено правото на всяка от страните да обяви договора за окончателен по реда на чл. 19 ал.3 ЗЗД в случай, че не е упражнено правото на някоя от тях да се откаже от сключването на договор според уговореното в 4 чл.10 и чл.11.

Не е спорно и се установява от фактическа страна, че с нотариален акт за покупко - продажба № 22, том 4, per. № 9969, н. дело № 546 от 15.10.2021г. на нотариус В.Г., продавачът – ответник „Адиум“ ЕООД прехвърля на купувача- ищеца „Ню Бояна Филм“ АД недвижим имот, представляваща еднофамилна жилищна сграда с идентификатор *** ( т.1 ); учредява право на безсрочно ползване върху поземлен имот с идентификатор ***, за който поземлен имот е посочено, че ще бъде прехвърлен по нотариален ред на купувача, след като продавачът получи разрешение за строеж за ПИ ***, но не по - късно от 24 месеца след датата на нотариалния акт ( т.2 ), както и право на строеж за изграждане на плувен басейн, заедно с обслужваща го постройка (т.З ). Посочено е, че продажната цена на имота, в общ размер по т.1, 2 и 3 от нотариалния акт, е 660 000 евро, която сума се изплаща на вноски по начин описан идентично с този в предварителния договор, а от приложените писмени документи се установява, че първите две вноски са платени.

Не е спорен и фактът, че между страните не е сключен окончателен договор за поземления имот с идентификатор *** в уговорения срок, изтекъл на 15.10.2022г, както и че междувременно продавачът – обещател „Адиум“ЕООД се е разпоредил с идеални части от процесния поземлен имот в полза на трети лица чрез договор за замяна от 20.04.2023г, обективиран в нот. акт № 120, нот. дело № 293/2023г на нотариус С. Т. рег. *** НК, по който начин се установява като собственик на

9070485/9085174 идеални части.

Във връзка с доводите в жалбата за настъпили промени в статута на поземления имот и с оглед на дължимата в случая проверка /чл.362-364 ГПК/ за идентичността на имота и правата на продавача, въззивната инстанция е приела техническа експертиза на вещото лице Ю.П.. От категоричното и неоспорено заключение се изяснява, че по отношение на устройствения статут е настъпила промяна след подписване на предварителния договор - изменение на плана за регулация одобрено със заповед РД 50-93/02.02.2022г., с което е съобразено одобреното изменение на кадастралната карта от 2021 г. и към урегулирания имот се включва и ПИ с идентификатор ***.