Решение № 429 от 12.06.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 429 гр. Бургас, 12.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, V ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Вяра Ив. Камбурова

Членове:

Галя В. Белева

Донка Янк. Русинова при участието на секретаря Таня Н. Михова като разгледа докладваното от Вяра Ив. Камбурова Въззивно гражданско дело № 20262100500279 по описа за 2026 година

Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по повод въззивна жалба вх.№54604/22.12.2025г., подадена от Д. А. Б., ЕГН **********, ищец в пърноинстанционното производство, чрез адв. Боян Койнов – БАК, със съдебен адрес:гр.Бургас, ул.,,Оборище“№82, ет.2, срещу решение №2668/27.11.2025г., постановено по гр.д.№1485/2025г. по описа на Районен съд – Бургас.

С горецитираното решение, съдът е отхвърлил иска на Д. А. Б. срещу ответника „Интерконсулт - В” ЕООД, ЕИК 102189532, със седалище и адрес на управление: гр. Созопол, местност „Ачмалъците“, апартаментен комплекс „Лили Бийч Резорт“ бл.1,ет.1, ап.А407, представлявано от Милен Ганчев, с която се иска осъждане на ответното дружество да заплати на ищеца сумата от общо 1 588 лв. – получени при липса на основание, въз основа на нищожен договор за поддръжка от 12.10.2023 г., поради противоречието му със закона, с добрите нрави и липса на предписаната от закона форма, ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното изплащане.

Със същото решение, съдът е осъдил ищеца да заплати на ответното дружество сумата от общо 1000 лв., представляващи направените по делото разноски.

С жалбата се изразява недоволство от първоинстанционния съдебен акт. Жалбоподателят намира същия за неправилен и незаконосъобразен.

Посочва се, че производството пред районния съд било образувано 1 по предявен от ищеца иск за осъждане на „Интерконсулт - В” ЕООД, да му заплати сумата от общо 1 588 лв. – получени при липса на основание, въз основа на нищожен договор за поддръжка от 12.10.2023 г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Твърди се, че въззивникът се явявал собственик на самостоятелен обект и на съответстващите идеални части от общите части на сградата във ваканционен комплекс „Лили Бийч Ризорт“ в град Созопол, м.

„Ачмалъците“, представляващ СО в сграда, с идентификатор ***, с предназначение на обекта: жилище, апартамент. Пояснява се, че по силата на горепосочения договор, въззивникът възложил (заплащайки авансово годишна такса), а въззиваемото дружество приело срещу възнаграждение да поддържа и осъществява управление на процесния комплекс.

Изтъкват се факти и обстоятелства, установени чрез извършената по делото експертиза.

Отбелязва се, че съдът възприел застъпеното в съдебната практика становище, че когато в инвестиционен проект се предвиждат комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, последните били принадлежност на етажната собственост. Подчертава се, че в конкретния случай, басейнът не отговарял на изискванията за самостоятелен открит обект по смисъла на §5, т.68 от ДР на ЗУТ и представлявал част от вертикалната планировка, формираща общия облик на комплекса, поради което поддръжката му следвало да бъде осъществена по правилата на ЗУЕС Заявява се, че първоинстанционният съд необосновано приел, че решенията на проведеното на 13.11.2023г. ОС на ЕС на процесната сграда ,,С“ не са оспорени по надлежния ред.

Посочва се, че протоколът от ОС бил представен в първото по делото открито съдебно заседание, с уточнение, че срещу тези решения са образувани гр.д.№140/2025г. по описа на БРС (по което е издадена обезпечителна заповед) и гр.д№869/2025г. по описа на БРС, които с определение №912/11.02.2025г. по гр.д.№140/2025г. на БРС са съединени.

Навеждат се доводи за противоречие на процесния договор с установения в разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС режим.

Посочва се, че дейностите по управление/стопанисване и използване на всички елементи и съоръжения, изпълнени в свободната дворна площ били от изключителната компетентност на ОСЕС (чл.11, т.10, б.,,и“ от ЗУЕС).

Развиват се съображения относно спецификата на дейността по ,,поддържане на общите части“.

Твърди се, че изключение се предвиждало за тези случаи, когато собственик сключва договор за стопанисване не на прилежащи площи към сградата, а на обекти извън общите части ( решение№739/12.12.2024г. по гр.д.

№3118/2023г. по описа на ВКС).

Изразява се несъгласие с изводите на съда досежно клаузите на чл.7.1 и 6.3 от процесния договор, както и че в същия се включвали елементи на споразумение за поръчка/ изработка.

Направен е подробен анализ на заключението на вещото лице по 2 извършената експертиза.

Твърди се, че когато в единния инвестиционен проект се предвиждало изграждане на жилищни сгради и обекти с комплексно обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за обществено ползване и не отговоря на изискванията за самостоятелен обект на собственост, тези елементи принадлежали към етажната собственост (решение№175/18.12.2019г. по гр.д.№4660/2018г. по описа на ВКС).

Навеждат се доводи относно основните задължения на въззиваемото дружество по процесния договор, определящи и неговия предмет.

Излага се становище за нищожност на договора поради противоречие със закона. Подчертава се, че същият не породил правно действие, тъй като всичко свързано с изпълнената в свободната дворна площ на комплекса вертикална планировка, благоустройство и паркоустройство, предвидено по одобрен проект за общо ползване, се решавало от общото събрание на собствениците. В подкрепа на изложеното се цитира съдебна практика (решение№80/04.11.2021г. по гр.д.№1213/2020г. по описа на ВКС, Іво г.о.; определение№553/28.03.2023г. по гр.д.№3659/2022г. на ВКС, ІІІ-то г.о.; решение№151/07.02.2023г. по в.гр.д.№1168/2022г. по описа на БОС; решение№223/15.02.2023г. по в.гр.д.№1837/2022г. по описа на БОС).

Посочва се, че в конкретния случай не било налице взето решение на ОС относно управлението на общите части, респ. за възлагане управлението и поддръжката им. Отбелязва се, че решението на ОСЕС на сграда ,,С“ били оспорени по реда на чл.40 от ЗУЕС.

Посочва се, че след като е уговорено управление на общите части и е определен размер на паричната вноска за управление и поддръжка, както и начин на разпределение на разходите на база площ на обекта, а не според правилата на чл.51 от ЗУЕС, съответните клаузи се явявали нищожни. Твърди се, че с оглед нищожността на договора, без значение се явявало и дали въззиваемото дружество е изпълнило уговорените в договора дейности, както и извършеното от възложителя плащане.

Иска се отмяна на първоинстанционното решение и постановяване съдебен акт на настоящата инстанция, с който бъдат уважени предявените искови претенции. Към въззивната жалба са приложени копия от съдебни актове.

В указания законов срок, по делото е депозиран отговор на въззивната жалба от „Интерконсулт - В” ЕООД, чрез адв. Чакърова, БАК.

Излагат се съображения във връзка с изложеното в жалбата, че решенията на ОСЕС от 13.11.2023г. били предмет на съдебен контрол, което, с оглед предмета на спора, жалбоподателят намира за ирелевантно.

Подчертава се, че сключването на процесния договор (12.10.2023г.) предхождало провеждането на ОС. Оспорват се наведените от въззивника твърдения, че комплексът не отговарял на изискванията на такъв от ,,затворен тип“, за да бъде уредено управлението с особен писмен договор между инвеститора и собственика. Посочва се, че режимът по чл.1 от ЗУЕС не бил задължителен и можел да бъде приложим само по отношение на общи части 3 на сградите. Навеждат се доводи в тази насока. Цитира се съдебна практика(решение№481/25.05.2011г. по гр.д.№979/2009г. на ВКС, І-во ГО; решение№28/01.02.2012г. по гр.д.№331/2011г. на ВКС, ІІ-ро ГО; решение№71/25.05.2017. по гр.д.№3936/2016г. на ВКС, І-во ГО; решение№124/20.10.2014г. по гр.д.№2054/2014г. на ВКС, ІІ-ро ГО).

Отбелязва се, че при пълно съвпадение между етажните собственици и собствениците на дворното място, дворът се явявал обща част. Пояснява се, че когато дворното място, в което е построена сградата, не принадлежало на всички етажни собственици, същият не представлявал обща част на сградата.

Излагат се съображения във връзка с разграничение на понятията ,,зони за общо ползване“ и ,,общи части на сградата“. Твърди се, че сключеният с въззивника договор не бил такъв по чл.2 от ЗУЕС. Възпроизведено е съдържанието на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС.

Направен е анализ на заключението на вещото лице по извършената по делото експертиза.

Заявява се, че страните сключили процесния договор в обикновена писмена форма, с предмет – предоставяне на услуга за поддръжка общите части на комплекса срещу заплащане. Изразява се несъгласие с твърденията на въззивника за нищожност поради противоречие със закона или поради липса на форма (решение№260391/04.12.2020г. по гр.д.№2444/2020г.). Оспорват се и наведените в жалбата доводи, че уредените с договора дейности били от изключителната компетентност на ОС – чл.11, т.10, б.,,и“ от ЗУЕС.

Посочва се, че разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС се отнасяла само до ,,разходи“ за общи части, а не до договорно възнаграждение. Излагат се аргументи.

Твърди се, че предмет на договора в случая била поддръжката и управлението на целия комплекс, който въззивникът ползва. Подчертава се, че клаузата, с която е определен размерът на таксата за управление и поддръжка, се явявала действителна и обвързвала страните, като същите предприели и изпълнение на договорните си задължения.

Излагат се аргументи, че не съществувала забрана етажните собственици да сключват договори относно финанасиране управлението на общи части, когато жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създавали други, непосочени в закона органи на ЕС или права на трети лица, извън посочените в чл.12, ал.1 от ЗУЕС(определение№37/20.01.2021г. по т.д.№606/2020г. на ВКС, І-во т.о.).

Посочва се, че правилно районният съд достигнал до извод, че договорът имал комплексен характер и не се касаело единствено за разходи за управление и поддръжка на общите части(същите били със смесен фактически състав за изработка и поръчка, сключени със всички собственици). Развиват се подробни съображения в тази насока. Цитира се съдебна практика на БОС.

Твърди се, че въззиваемото дружество имало задължения и по предоставяне на интернет и телевизия на възложителите, както и за уведомяването им при възникнали аварии в собствените им имоти и съхраняване на резервен ключ.

Пояснява се, че при неизпълнение на посочените задължения, дружеството – изпълнител носело отговорност и подлежало на санкции.

4

Навеждат се доводи във връзка с приложение разпоредбите на чл.11, ал.1, т.5 и т.10 от ЗУЕС, определящи компетентността на Общото събрание (ОС) за вземане на решения, касаещи управлението, поддръжката и ремонтите в етажната собственост.

Излага се становище относно твърденията на въззивника, че основните задължения на дружеството изпълнител определяли предмета на договора – цялостното стопанисване на обекта. Направен е подробен анализ на понятията ,,стопанисване“ и ,,управление“ в контекста на ЗУЕС. Отбелязва се, че стопанисването представлявало комплекс от услуги по поддръжка, техническо обезпечаване и организация по експлоатацията на комплекса, а не управление на общите части по смисъла на ЗУЕС.

Подчертава се, нормата на чл.51 от ЗУЕС касаела само ,,разходи“ за общи части, а не договорно възнаграждение.

Иска се отхвърляне на въззивната жалба като неоснователна и потвърждаване решението на първоинстанционния съд. Претендира се присъждане на сторените по делото разноски за двете инстанции. Моли се, при оспорване на наведените в отговора на въззивната жалба твърдения, да бъде предоставена възможност за ангажиране на доказателства.

Въззивната жалба е подадена в предвидения от закона срок, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК, от упълномощен представител на страна с правен интерес от обжалване на първоинстанционното решение, поради което е допустима и следва да бъдат разгледани по същество.