Определение № 31738 от 31.08.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 31738 гр. София, 31.08.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 162 СЪСТАВ, в закрито заседание на тридесет и първи август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА като разгледа докладваното от РУМЯНА З. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело № 20261110103142 по описа за 2026 година

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от К. И. К., ЕГН **********, с адрес в ***, чрез пълномощника му адв. В. М. С., АК - Сливен, със съдебен адрес в ***, против Л. В. Ж., ЕГН **********, с адрес в ****8.

Твърди се в исковата молба, че на 13.01.2025 г., между К. К., като купувач и ответницата, като продавач, е сключен предварителен договор за прехвърляне право на собственост върху следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор *** (****) по плана на град Сливен, с площ на имота 1614 кв.м (хиляда шестстотин и четиринадесет) кв.м., при граници на имота: север - ПИ № ***, запад- ПИ № ***, изток- ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ № ***, юг- ПИ № *** с НТП - „друг вид нива“ в едно с всички подобрения, инфраструктура и трайни насаждения в същия за продажна цена в общ размер на 50 000 (петдесет хиляди) лева.

Страните са се договорили, че продажбата на този имот следва да бъде извършена най- късно до 31.01.2026 г. Съгласно чл. 6. от предварителния договор, ищецът е заплатил капаро в размер на десет на сто от общия размер на продажната цена, равняващ се на 5 000 (пет хиляди) лева в брой.

Малко след подписването на този договор, ответницата е потърсила ищеца, за да го попита дали до края на месец март ще може да бъде извършена сделката при нотариус, но ищецът е заявил, че пътува в чужбина и не би могъл да извърши това до края на месец март 2025 година.

В края на лятото на 2025 К. К. е установил, че недвижимият имот, предмет на гореописания предварителен договор е продаден на трето лице - Г.Я.Г. още на 04.03.2025г., като продажбата е обективирана в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот на Нотариус № 524 - Райна Стойнева, вписан в Службата по вписванията гр. Сливен с вх. рег. № 1062 от 04.03.2025 г., акт №24, том IV, рег.№ 169 от 04.03.2025г.

Съгласно чл. 10 ал. 3 от предварителния договор, продавачът се е задължил да не прехвърля под каквато и да е форма правото на собственост върху имота, предмет на договора на трети лица, включително и да не сключва други предварителни договори със същия предмет, като се съгласява, че ако извърши някое от тези действия се задължава да върне изплатеното от купувача капаро в срок от 7 (седем) дни, както и да заплати неустойка в размер на 25 000 лв. (двадесет и пет хиляди лева).

Въз основа на горните факти ищецът обуславя правния си интерес от предявяването 1 на обективно кумулативно съединени искове против ответницата за осъждането й да върне платеното капаро в размер на 5 000 лв. и да заплати компенсаторна неустойка в размер на 25 000 лв.

С исковата молба ищецът представя писмени документи, които моли да бъдат приобщени към доказателствения материал по делото. Моли за събирането на гласни доказателства – разпит на един свидетел при режим на довеждане за установяване на обстоятелствата, изложени в исковата молба.

В срока по чл. 131 от ГПК ответницата, чрез процесуалния й представител, депозира отговор, с който оспорва предявения иск. Ищцата твърди, че не познава ищеца, никога не е имала договорни правоотношения с него и не е сключвала процесния предварителен договор. Излага подробни твърдения, че има конфликтни отношения и правни спорове (включително съдебни такива) с лицето В.Д.В. по повод на искането на последния да закупи поземлен имот, собственост на ищцата, различен от процесния такъв. Ответницата сочи, че в случай, че подписът върху предварителния договор и разписката за получаване на част от продажната цена са положени от нея, то тя е подписала документите без да има съзнанието, че сключва договор, а е в следствие на измама. Твърди, че никога не е получавала от ищеца сумата от 5 000 лв., която съгласно чл. 1 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, следва да бъде преведена по банков път, а ответницата не е получила сумата по нейна банкова сметка. В тази връзка, Л. Ж. прави възражение за нищожност на предварителния договор поради липса на съгласие. При условията на евентуалност, процесуалният представител на ответницата моли да бъде унищожен предварителния договор, като сключен поради измама. В случай, че не бъдат уважени възраженията за нищожност или унищожаемост на договора, ответницата прави възражение за нищожност на клаузата за заплащане на неустойката, като противоречаща на добрите нрави с оглед размера на уговорената неустойка, а ако не бъде уважено и това възражение – моли неустойката да бъде намалена като прекомерна на основание чл. 92 ал. 2 от ЗЗД.

С отговора ответницата представя писмени доказателства, които моли да бъдат приобщени към доказателствения материал по делото.

Л. Ж. моли за снабдяването със съдебни удостоверения, въз основа на които да получи информация относно прокурорска преписка № 31872 по описа за 2025 г. на Софийска районна прокуратура, както и справка дали пред СРП е образувана преписка по сигнал на В.А., свързан с ответницата. Л. Ж. моли за издаването и на съдебно удостоверение, което да й послужи пред Софийски районен съд за получаването на информация дали през месец март 2025 г. са й връчвани съдебни книжа от служител на СРС.

Ответницата моли за допускането на съдебно – техническа и съдебно – графологическа експертизи, които да дадат заключение по въпросите, формулирани в отговора на исковата молба. Л. Ж. иска и събирането на гласни доказателства – разпит на трима свидетЕ. за установяването на следните обстоятелства: събитията, свързани с продажбата на процесния недвижим имот; на 24.03.2025 г., когато мним призовкар е „връчил“ на ответницата съдебни книжа, както и предхождащите и последващите факти и обстоятелства, свързани с това връчване и отношенията на ответницата с В.Д.В., ЕГН ********** и заплахите, на които я е подлагал да се разпореди с имота си в негова полза.

Съдът приема, че размяната на книжа по реда на чл. 131 от ГПК е извършена, поради което и на основание чл. 140 от ГПК, съдът следва да пристъпи към насрочване на открито съдебно заседание, като се произнесе по предварителните въпроси и доказателствените искания на страните, както и да съобщи проекта за доклад по делото.

Приложените към исковата молба писмени доказателства са допустими и относими към разрешаването на спора от фактическа страна, поради което следва да бъдат приобщени към доказателствения материал.

2

Искането на ищеца за разпит на свидетел, съдът намира за нередовно извършено процесуално действие, тъй като не са конкретизирани обстоятелствата, които К. К. желае да установява с гласните доказателства.

По доказателствените искания, направени в отговора на исковата молба, съдът ще се произнесе след като даде възможност на ищеца да изрази становище по допускането им, както и да заяви дали оспорва обстоятелствата, за доказването на които се искат доказателствата.

С оглед направените в отговора оспорвания, следва да бъде указано на ответницата да конкретизира исканията си, като посочи дали желае откриване на производство по оспорване на автентичността на предварителния договор и разписката за получаване на капаро.

С оглед процесуална икономия следва да бъдат уважени само исканията на ответницата за издаване на съдебни удостоверения.

Водим от горното и на основание чл. 140 вр. чл. 146 ал. 1 от ГПК, съдът ОПРЕДЕ.:

ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА като писмени доказателства по делото, представените с исковата молба документи.

ОСТАВЯ БЕЗ ДВИЖЕНИЕ искането на ищеца за разпит на свидетел, като му УКАЗВА в срок до приключване на първото по делото редовно открито съдебно заседание да посочи обстоятелствата, за установяването на които желае събирането на гласни доказателства, като го ПРЕДУПРЕЖДАВА, че ако не отстрани посочената нередовност в определения срок, доказателственото искане ще се счита за неизвършено.

УКАЗВА да се издадат поисканите с отговора съдебни удостоверения.

ДАВА възможността на ищеца да изрази становище по доказателствените искания, направени в отговор на исковата молба в срок до приключване на първото по делото редовно открито съдебно заседание, в който срок може да оспори автентичността и/или съдържанието на представените от ответницата писмени доказателства.

УКАЗВА на ответницата в срок до приключване на първото по делото редовно открито съдебно заседание да посочи дали желае откриване на производство по оспорване на автентичността на предварителен договор и разписка от 13.01.2025 г.

ЗАДЪЛЖАВА ищеца в срок до приключване на първото по делото редовно открито съдебно заседание да представи оригиналите на договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 26.05.2022 г. и разписка от 29.06.2022 г.

Съобщава на страните проекта за доклад по делото:

1. Обстоятелства, от които произтичат претендираните от ищеца права: а) на 13.01.2025 г., между К. К., като купувач и ответницата, като продавач, е сключен предварителен договор за прехвърляне право на собственост върху следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор *** (****) по плана на град Сливен, с площ на имота 1614 кв.м (хиляда шестстотин и четиринадесет) кв.м., при граници на имота: север - ПИ № ***, запад- ПИ № ***, изток- ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ № ***, юг- ПИ № *** с НТП - „друг вид нива“ в едно с всички подобрения, инфраструктура и трайни насаждения в същия за продажна цена в общ размер на 50 000 (петдесет хиляди) лева; б) страните са се договорили, че продажбата на този имот следва да бъде извършена най- късно до 31.01.2026 г.; в) съгласно чл. 6. от предварителния договор, ищецът е заплатил капаро в размер на десет на сто от общия размер на продажната цена, равняващ се на 5 000 (пет хиляди) лева в брой; в) в края на 3 лятото на 2025 К. К. е установил, че недвижимият имот, предмет на гореописания предварителен договор е продаден на трето лице - Г.Я.Г. още на 04.03.2025 г., като продажбата е обективирана в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот на Нотариус № 524 - Райна Стойнева, вписан в Службата по вписванията гр. Сливен с вх. рег.

№ 1062 от 04.03.2025 г., акт №24, том IV, рег.№ 169 от 04.03.2025г.; г) съгласно чл. 10 ал. 3 от предварителния договор, продавачът се е задължил да не прехвърля под каквато и да е форма правото на собственост върху имота, предмет на договора на трети лица, включително и да не сключва други предварителни договори със същия предмет, като се съгласява, че ако извърши някое от тези действия се задължава да върне изплатеното от купувача капаро в срок от 7 (седем) дни, както и да заплати неустойка в размер на 25 000 лв.

(двадесет и пет хиляди лева).

2. Обстоятелства, от които произтичат възраженията на ответницата: а) ответницата не е сключвала предварителен договор с ищеца за продажба на поземлен имот с идентификатор *** (****) по плана на град Сливен, с площ на имота 1614 кв.м (хиляда шестстотин и четиринадесет) кв.м., при граници на имота: север - ПИ № ***, запад- ПИ № ***, изток- ПИ № ***, ПИ № ***, ПИ № ***, юг- ПИ № *** с НТП - „друг вид нива“ в едно с всички подобрения, инфраструктура и трайни насаждения в същия, нито е получавала от К. К. сумата от 5 000 лв.; б) предварителният договор и разписката не са подписани от нея, а ако са подписани от нея – тя не е знаела върху какви документи се подписва и е била въведена в заблуждение от лицето В.Д.В.; в) уговорката за заплащане на неустойка в предварителния договор противоречи на добрите нрави, тъй като не отговоря на обезщетителната и санкционната функции на неустойката; г) размерът на уговорената неустойка е прекомерен.

3. Правната квалификация: предявени са осъдителни искове с правно основание: чл. чл. 55 ал. 1 предл. второ от ЗЗД и чл. 92 ал. 1 от ЗЗД.

4. Правната квалификация на насрещните права и възраженията на ответницата: чл.

26 ал. 2 предл. второ от ЗЗД, чл. 29 от ЗЗД, чл. 26 ал. 1 предл. трето и чл. 92 ал. 2 от ЗЗД.

5. В тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства: в тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване сключването на предварителен договор за покупко – продажба не недвижим имот с ответницата на 13.01.2025 г., заплащането на част от продажната цена в размер на 5 000 лв., развалянето на предварителния договор от страна на ищеца, тъй като ответницата виновно не е изпълнила задълженията си по него и е прехвърлила имота, предмет на предварителния договор, действителността на уговорката за заплащане на неустойка.