Решение № 6418 от 14.12.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6418 гр. София, 14.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание на пети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: С. Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Вяра Евг. Баева като разгледа докладваното от С. Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20221100107523 по описа за 2022 година искове с пр.осн. чл. 40 от ЗЗД и чл. 108 от ЗС:

Ищците – Г. Г. Н. и В. Г. Н. , в исковата си молба и уточнение на същата от 15.08.2022г., твърдят, че наследодателят им починал след дълга злоупотреба с алкохол. За дълги периоди не разбирал свойството и значението на извършеното от него.

На 26.01.2018г. с Пълномощно с нотариална заверка на подпис peг. № 1439/26.01.2018г. и с нотариална заверка на съдържание peг. № 1440/26.01.2018г., на нотариус Р. Р., с район на действие CPC, peг. № 104 на НК, видно от Справка-удостоВ.ие, изх. № 100/16.06.2022г. на нотариус Р. Р., с район на действие CPC, peг. № 104 на НК, наследодателят на ищците (Г.Д. Н.) упълномощил ответника - М. Н. С., с право да извършва всякакви сделки на разпореждане с собствения му недвижим имот, подробно описан в пълномощното и индивидуализиран по-долу, като го прехвърли чрез покупко-продажба, дарение или замяна, включително сам на себе си при условията на чл. 38 от ЗЗД и цена и условия, каквито намери за добре.

На 19.02.2018г. с Договор за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот № 14, т. I, peг. № 1153, дело № 20/2018г. на нотариус peг. № 340 - В.Г., вписан в Службата по вписвания с вх. peг. № 9005/19.02.2018г. под № 102, т. XIX, дело № 5957/2018г., наследодателят на ищците, чрез пълномощника си, продал на ответника М. Ю. С. следния недвижим имот, а именно:

Поземлен имот с идентификатор: ***, гр. София, Столична община, Област София (столица) по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД 18-48/12.10.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение 1 със заповед: няма издадена заповед за изменение на КККР, с адрес на имота: гр. София, район Надежда, кв. Илиенци-промишлена зона, ул. „******* с площ от 437 м 2 , с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), стар идентификатор: няма, номер на предходен план: 247, при съседи:

681134.1371.2037; ***; ***, *** и построена в този поземлен имот СГРАДА с идентификатор: ***, гр. София, Столична община, Област София (столица) по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД 18-48/12.10.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение на АГКК, с адрес на имота гр. София, район Надежда, кв. Илиенци-промишлена зона, ул. „*******, разположена в поземлен имот с идентификатор: ***, със застроена площ от 191 м2 , брой етажи 2 с предназначение: жилищна сграда - еднофамилна.

Цената била 10 000 лева, която била многократно по-ниска от нормалната пазарна стойност за сравними имоти към момента на сделката, която била и неколкократно по-ниска дори от данъчна оценка, посочена в нотариалния акт (35 748,50 лева).

Пълномощникът и купувачът били в близка родствена връзка. Самата цена не била и платена. Излагат се доводи за нищожност на сделката. Ответниците владеели имота след смъртта на наследодателя.

С оглед изложеното, ищците молят:

- да се прогласи на основание чл. 40 от ЗЗД за недействителен по отношение на тях Договор за покупко-продажба от 19.02.2018г., сключен с Нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот № 14, т. I, peг. № 1153, дело № 20/2018г. на нотариус В.Г., peг. № 340 на НК, вписан в Службата по вписвания с вх. peг. № 9005/19.02.2018г. под № 102, т. XIX, дело № 5957/2018г.; и

- да се признае за установено по отношение на ответниците, че ищците са съсобственици с квоти по 1/2 ид.ч. част от недвижимия имот, а освен това и да се осъдят (ответниците) да предадат владението.

Претендират и разноски.

Ответникът – М. Ю. С., оспорва иска. Втората ответница дори можела да дари имота.

Освен това последният бил в окаяно състояние.

Ответникът – М. Н. С., оспорва иска, като навежда аналогични доводи. Оспорва се и недееспособността на упълномощителя.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното: от фактическа страна:

Не се спори, че ищците са деца на Г. Н., починал на 08.06.2022г. (в тази връзка предходната история на придобиването на имота и правоприемството в рамките на 2 семейството, е ирелевантна /например Завещание – л. 88/). Последният е издал на 26.01.2018г. в полза на М. Н. С. широко пълномощно (включително дарение и прехвърляне на себе си – чл. 38 от ЗЗД) по отношение на процесния, описан в исковата молба, имот.

Документът е с нотариална заверка на подписа.

На 19.02.2018г. е изповядана сделката – купувач е другият ответник (син на М. С.).

Данъчната оценка е 35 748,50 лева, съответно, декларираната като получена цена е 10 000 лева.

На 19.02.2018г. Г. Н. е подписал разписка за 45 000 лева, цена за продажба на собствения му недвижим имот, съгласно пълномощно от 26.01.2018г. В първото о.с.з. е оспорено само, че на починалия са давани други суми, различни от 45 000 лева. Т.е. документът не само не е оспоран, но е и потвърден.

Не се спори, че ответниците владеят имота, най-малкото купувачът бил правил подобрения (този извод е следствие от отговорите; недопустимо е да се навежда довод едва в хода по същества, за недопустимост на претенцията по отношение н единия от ответниците / в отговора трябва да се предяви както главното, така и евентуалното възражение, за да се избегне преклузията - Р. № 509/18.06.2010г. по г.д. № 1151/2009г., ГК, І г.о. ВКС/, освен това следва да се вземе изрично, особено ако нещо се оспорва, и адекватно отношение по фактите, които са известни на страните – арг. и от чл. 131, ал. 2, т. 4 от ГПК; изготвен и проекто-доклад и доклад, като нито в първото о.с.з., нито преди това, бе обърнато внимание че втората ответница не владее имота, за да се разпредели доказателствената тежест в тази насока).

Не се спори и че те са майка и син.

Депозирано е заключение на СТЕ, оспорено от ищеца и прието от съда, като компетентно изготвено. От него, както и от разпита на в.л. в о.с.з. от 06.06.2023г., се установява, че:

На 17.05.2023г. бил извършен външен оглед на място. Процесният имот е ъглов с лице към ул. „“Цинерария. Дворното място е с частична ограда откъм улицата, стара, с плътна долна част и метална горна част. Сградата е с „Г“-образна форма. Конструкцията е масивна с носещи стоманобетонови греди, плочи и колони и ограждащи и преградни стени от тухлен зид. Външно къщата е завършена с минерална мазилка. Всички дограми са сменени с нови с PVC профил и стъклопакет. Покривът е с дървена конструкция с положени битумни керемиди. Къщата е изцяло завършена и годна за експлоатация с изпълнени настилки по стаите от различен материал, като в някои са положени настилки с гранитогрес.

Стените и таваните в стаите са завършен с латекс, като на една от стаите на първи етаж са направени куфари по тавана от гипсокартон с вградено осветление. В частта на къщата към ул. „Цинерария“ е направено ново метално стълбище за втори етаж над тази част.

Санитарнте помещения са завършени с настилка с теракота и облицовка по стените с фаянс, с монтирана тоалетна чиния и тоалетна мивка. Към момента има проблем с канализацията и 3 се налага допълнително източване на мръсните води. Къщата се нуждае от ремонт на всички настилки и нова частична ишакловка за изравняване на стени и тавани и цялостно пребоядисване.

- средната пазарна стойност на имота е 170 547 лева (към 19.02.2018г.);

- експертът установил кога е построена сградата по данни, които получил на място от М. С., - 1970г. Огледът бил направен на 17.05.2023г. Цялата сграда външно била еднакво завършена предвид начина на строителство, конструкция. Архитектурата на сградата била типична за 70-те години; материалите били едни и същи за типа строителство (това, до голяма степен, санира проблема с получената от страната информация). Това, общо взето били еднотипови къщи.

Поискана е повторна експертиза, а не тройна. Обстоятелството, че страната приема, че заключението не я ползва, макар разликата в цената да е около 17 пъти, не означава, че заключението е неизползваемо (недобре изготвено). Причината по-скоро е че се установи различно плащане. То променя драстично съотношението в цените, предвид и изложеното по-долу в „от правна страна“, а и с оглед състоянието на имота към момента на изповядване на сделката. Дори да бе констатирана съществено по-висока цена, тя отново не би променила крайния извод на решаващия орган.

Следва да се има предвид и че сумата е определена за минал момент, преди съществения скок на цената на недвижимостите, свързан с COVID 19, войната в Украйна и обусловената от тях засилена инфлация.

Събрани са гласни доказателства – разпитани са св. Ц.. От показанията ù, които се кредитират изцяло от съда (в „от правна страна“ са изложени обаче някои уточнения), се установява, че:

Била първа братовчедка на Г. Н.. Дядо им разделил имота си в кв. Илиянци, на ул.

„*******, на две части, по около 400 м 2 за семейството на свидетеля и за това на ищците.

Братовчед ù бил алкохолно зависим. Имало проблеми в тяхната къща. Имало пожар и после я изградили - те били по около 70 м 2 - тип мезонетчета. Етаж с полуетаж. След пожара починал бащата на Г.. Майката получила мозъчен инсулт, като Г. и другият му брат я гледали. Те работеха, правят паркети, дървени материали, дърводелци били. И двамата започнали да пият. Майката починала, а след нея и другия брат.

Г., заради алкохола имал цироза на черния дроб, високо кръвно, висока захар, започнали подувания на различни видове органи. Някъде в края на 2017г., началото на 2018г., останал сам ( свидетелят явно има предвид смъртта на роднините му – родители и братя) и вече силно алкохолно зависим. Здравословното му състояние се влошило.

Свидетелят се грижел за братовчед си. Той се хранел в нейния дом и постоянно нямал пари.

В един момент започнал да разказвал за някаква М. и М.о. М. била майка на М.о, а М.о бил доктор от Бърза помощ. От него знаела за тези хора. Разказвал пред семейството на г-жа Ц., че те били все едно някакви божества, че М. била много добра жена и му помагала. Казвал, че ако има някакви проблеми с него (явно болестен пристъп), да им се обадят, тъй като 4 ответниците много го уважавали. Те щели да му, помогнат. Оставил телефоните на майката и сина на семейството на свидетеля.

Впоследствие свидетелят разбрала, че братовчед ù бил подписал някакъв документ, някакво пълномощно, което да бъде гаранция за пари, които той бил взел от тях. Той ù го разказвал това нещо. Няколко месеца преди да почине роднините установили, че имотът е продаден, а братовчед ù не знаел (полудя като разбра). Разказал обаче, че започнал връщането на някакъв малък заем, който М. му дала. Тя взимала наемите от другата къща, която била на братята му, и че той започнал да работи по въпроса да се издължи на госпожата, да си възвърне имота и да унищожат там някакво „документче“. Той така се изразявал: „някакви къси парички, някакво документче“. Питали го за документите, но той имал доверие на жената и отказал да даде информация.

В последните си часове, преди да почине, плачел като дете и казвал, че допуснал огромна грешка - оставих децата си от глупост, от пиене, без нищо. Психически беше адекватен.

Ищците научили за продажбата след смъртта на баща си. от правна страна:

Ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания (чл. 40 от ЗЗД).

Ревандикацията (rei vindikatio) е иск, с който невладеещият собственик иска от владелеца на неговата вещ предаването на владението въз основа на своето право на собственост. Следователно, за да бъде уважен искът ищецът по принцип трябва да докаже, че е собственик и че ответникът владее без основание.

Исковете са допустими, предвид посоченото по-горе, а и още нещо – ищците твърдят, че ответниците владеят (Процесуалната легитимация се определя от твърденията на ищеца в исковата молба, който заявява, че именно той е носителят на накърненото от ответника чрез възникналия между тях правен - Решение № 5/06.06.2011 г., по гр.д. № 47/2010 г., на III г.о., постановено по реда на чл. 290 ГПК, за разлика от материалната легитимация, която се определя от доказването на иска и обуславя неговата основателност и по която съдът се произнася със съдебното решение ; също: Решение № 61 от 13.06.2014г. на ВКС по гр.д. № 3306/2013г., IV г.о., ГК). спор материалното право